房地产房屋面积测绘技术研究与应用

杨正清

（印江土家族苗族自治县住房和城乡建设局，贵州铜仁 555200）

1 引言

房地产测绘是测绘专业中的一个重要的分支，以房屋及土地为测量对象，其测量结果直接影响房屋产权人的根本经济利益。本文从房地产测绘以及房屋面积的含义、房地产测绘房屋面积的意义、测绘依据、现代测量技术和设备的特点、房地产房屋面积测绘步骤、注意事项6 个方面进行阐述，以供参考[1]。

2 房地产测绘以及房屋面积的含义

房地产房屋面积测绘，简单理解就是在房地产地籍管理中运用房地产测绘技术对房屋面积进行专业的测量。

对房屋建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积以及公摊面积的测算都属于房屋面积测算。计算公式为：

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

公摊面积=套内建筑面积×分摊系数

建筑面积，即通俗意义上的产权办证面积，也就是购买商品房时和房地产开发企业结算的面积，预售时按预测面积结算，交房时以实测面积结算。套内使用面积，通俗讲就是业主活动区域内的面积，需要根据房屋的水平投影面积进行精确计算，主要包括餐厅、客厅、起居室、卫生间、过道和厨房等面积，以及墙面粉刷装修的厚度面积，不包括烟囱以及通风道等。墙体面积包含承重墙和非承重墙两部分墙体的面积。阳台面积包含屋外墙以及阳台外边缘结构所围城的水平面积。公摊系数需要根据实际情况进行计算。

3 房地产房屋面积测绘的重要意义

近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展,房产测绘领域涉及的房屋面积测定成为社会和百姓关注的焦点，房屋的数量以及住房面积等已成为人们普遍关注的问题，出现的产权问题也越来越多。现实生活中，房屋面积的测绘结果与房地产交易、不动产登记、不动产评估、拆迁安置、税费缴纳等密切相关，其结果可为房屋买卖、权属争议、边界划分等纠纷提供最真实、最可靠、最权威的解决依据[2]。做好房地产测绘工作的重要意义在于：

太史公曰：孔子言“必世然后仁。善人之治国百年，亦可以胜残去杀”。诚哉是言！汉兴，至孝文四十有余载，德至盛也。廪廪乡改正服封禅矣，谦让未成于今。呜呼，岂不仁哉！(《孝文本纪》)

1）我国的房价一直居高不下，开发商为了追求经济利益，难免会从面积入手争取更多的利益。为了避免开发商的这种行为，并使房屋产权人的合法权益得到保障，我国推出了房地产测绘制度，并由专业的测绘公司进行测绘，测绘所得数据结果可为房屋产权人从事房地产交易、申请房地产产权登记提供依据；帮助房屋产权人明确购房的占地面积、房屋的占地位置等，为减少相关纠纷提供有力帮助。如房屋产权人对测绘结果有异议，也可自行委托其他测绘公司进行复核，测绘公司对出具的测绘报告承担法律责任。

2）房地产主管部门进行与房地产开发项目有关的不动产管理、项目管理、不动产交易管理时，以测绘公司出具的户型图及数据等资料为依据进行办理，同时也为由于不动产纠纷引起的仲裁、鉴定提供依据。

3）相关测绘数据录入数据库，作为建设数字城市以及建立房地产信息管理系统的基础数据，为国家进行房地产市场调控提供依据。

4 房地产房屋面积测绘依据

房地产房屋面积测绘主要依据GB/T 50353—2013《建筑工程建筑面积计算规范》、GB/T17986—2000《房产测量规范》《房产测绘管理办法》（中华人民共和国建设部、国家测绘局令第83 号）3 个规范和文件，在我国各地的房地产测绘中普遍适用。

5 现代测量设备及技术特点

房屋建筑面积的测绘过程中，现代测绘技术由于其具有较高的测量精度和自动化水平、较少的人工劳动强度以及较强的存储功能等特点而被广泛应用，主要体现在测绘所用设备逐渐由传统的经纬仪、平板仪以及钢尺等向目前的GPS、全站仪以及激光测距仪等精密仪器发展，而且计算机绘图技术等相关先进测绘技术也发挥着重要作用。

现代测量设备和技术的特点主要表现在以下方面：

1）新型测绘技术具有较高的精准度。这主要是随着各项科学技术的进步，人们对工程建设的质量提出了更高的要求，对测绘技术精度的要求也越来越高，目前现代测量技术能够基本满足现代测绘技术精度的要求。

2）新型测绘技术具有较高的自动化水平，在数据测量之后可以通过计算机进行自动绘图，具有提升测量效率，减轻人工作业强度，减少人工误差，提高测量精度四大优点。

3）节约人力资源。传统的工程测量需要耗费大量的人力进行实地考察、数据的收集以及图纸的绘制，而新型测绘技术采用数字化技术便能够实现图纸的自动绘制，大大减轻了人工劳动强度。

4）具有较强的存储功能。由于目前测绘技术数字化水平不断提高，可以将绘制的图形存储在软盘中进行永久储存，便于在使用中随时提取。

以下对房屋面积测绘中经常采用的仪器和技术的优点做简要介绍。

5.1 GPS 技术

GPS 技术，即全球定位系统，是一种在现代信息科技推动下形成的新型测量定位技术。其应用原理是通过人造卫星发射无线电信息来获取测量定位目标的控制位置或相关地质信息。在房地产房屋面积测绘中，GPS 技术主要用于对房屋权属界址的测量，夯实房屋面积的量算基础工作。

5.2 全站仪

全站仪是一种集光、机、电为一体的高技术测量仪器，是集水平角、垂直角、距离（斜距、平距）、高差测量功能于一体的测绘仪器系统。在房地产房屋面积测绘中使用全站仪只需安装一次即可完成全部工作，其自带数据处理系统，可以快速而准确地对数据进行处理，大大提高了工作效率，同时确保了测绘数据的准确性。

5.3 GI S 技术

地理信息系统（Geographic Information System 或Geo-Information System，GIS），又称为“地学信息系统”，是在计算机硬、软件系统的支持下，对整个或部分地球表层（包括大气层）空间中的有关地理分布数据进行采集、储存、管理、运算、分析、显示和描述的技术系统。在房地产房屋面积测绘中应用GIS 技术可以实现全数字化的基础测绘，系统自带多种图形编辑手段和快捷方式，可以对不规则图形进行绘图，大大提高测绘绘图人员的工作效率。

6 房地产房屋面积测绘的步骤

6.1 测前准备

测绘人员对项目资料及图纸进行收集，并核实资料的真实性及完整性。根据图纸对各项数据进行确认，并分配任务至各作业组。

6.2 实地测绘

进入场地后，测绘人员对照图纸对现场情况进行核对，对设备进行校核后开始进行测量，每部分面积测量完毕后都要进行两次独立核算，并且差值在规定范围内方可进行下一部分的测量，第一个测量数据都要进行记录。

6.3 测绘结果

根据规划图、施工图与现场数据进行核对，对建筑面积进行核算，经审核后出具房屋权属调查报告书。

商品房需经预测和实测两步方可交付使用。房屋预测是指房地产开发企业委托有测绘资质的测绘公司根据其提供的规划文本、设计图纸等资料和文件划分房屋的功能区和使用功能，依据房产测量规范绘图、计算出各套房屋的套内面积、分摊面积、建筑面积，出具预测绘成果报告图册。房屋预测是房地产开发企业进行合法销售的面积依据，同时作为商品房买卖合同（预售）网签备案的预测面积使用。

房屋实测是房屋竣工备案验收完成后，有资质的测绘人员到房屋现场对房屋属性及各功能区实地勘察，现场采集测量数据，参考房地产开发企业提供的建筑设计图、结构设计图、竣工图、工程规划许可证等资料、文件划分房屋的功能区和使用功能，依据房产测量规范绘图，计算出各套房屋的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积，先进行内外互检，然后质检员进行质量检查，验收组进行验收，如全部符合要求，即形成房屋测绘成果报告。房屋实测面积是法定确权的房屋面积，是业主办理不动产权证书、结算物业费及相关费用的最终依据。

7 房地产房屋面积测绘注意事项

7.1 做好对前期资料的收集

进场测量前，要做好对前期资料的收集工作，并确保其真实性和完整性。前期资料图纸应包括建筑施工图纸以及规划文本、图纸变更文件等，必要时与设计部门进行沟通，确定相关测绘部位测绘内容。

7.2 做好房屋面积计算部位的认定

这项工作是房屋面积测绘工作的重中之重，也是进行房屋面积测绘前的关键一步，是很容易引起纠纷的一项工作。测绘前，要明确界定测绘房屋面积的边界，并根据实际情况进行判定，如不能明确确定，可要求建设单位及设计单位出具详细说明，然后进行明确界定。

7.3 做好公摊面积的计算

首先，对房屋合法权益明确的房屋，按照相应的文件和协议进行共有建筑面积的分摊，如果房屋合法权益不明确，需要对其房屋面积进行比例计算之后进行分摊。随着社会的不断发展，大型综合体越来越多，可以同时兼具住宅、商业以及办公功能，对于这种建筑物公摊面积的确认，要严格按照使用功能分别进行分摊，严禁统一采用一个系数进行分摊。

7.4 确保测绘规范体制落实到位

当前，各相应测绘软件智能化程度不高，测绘工作的准确性极易受测绘规范标准化的影响。因此，在房屋建筑面积测绘中，必须遵循相关测绘规范完成测绘工作。要实现测绘工作的高效质量控制，必须保证测绘成果与实际居住情况相适应，保证测绘过程相对独立。

8 结语

房地产测绘业在房地产事业中占有重要的位置。房地产测绘的存在不但可以很好地保障消费者的权益，也是推动房地产事业蓬勃发展的重要力量。在目前土地规划、城市规划和产权管理工作的开展中，现代测绘技术由于其具有较高的测量精度、较高的自动化水平、较少的人工劳动强度以及加强的存储功能等特点而被广泛应用，可以通过科学手段提高测绘的质量和效率，以及整体的服务水平。