房地产企业财务流动性监管探讨

□文/ 林成喜

（苏州经贸职业技术学院 江苏·苏州）

［提要］ 目前，房地产企业财务流动性监管是经济全球化大环境下地产主管机构的核心任务，也是各金融机构资金流动性监管领域的重要目标。房地产企业财务流动性监管方式具有独立的属性，它同各金融机构资金流动性监管目标具有众多的一致性，房地产企业和各金融机构资金流动性监管的负债状态形式也具有共同的属性。本文从提高房地产企业财务流动性管控目标入手，进一步强化房地产企业财务流动性监管的制度建设，细化管控措施手段，从根本上确保房地产企业财务流动性安全。

房地产企业是市场经济飞速发展与我国银行进一步改革条件下的产物。房地产企业财务流动性是房企提升资金有效流动、增加房企收益的根本保证。当前，房地产企业财务本着为内部机构流动性服务的原则，不断降低企业融资风险，降低房企财务成本，提高企业资金利用率，并以此促进房地产企业效益提升。房地产企业财务流动性问题是市场经济条件下的财务创新和宏观调控政策作用的产物，当前房地产企业财务流动性监控的目标是保证房企财务流动性安全运营。

一、房地产企业财务流动性监控的特征

根据当前金融机构流动性监控要求，房企流动性风险监控指的是房地产企业以较低成本保证资金充足，能够及时还清到期债务，从而完成常规性支出义务，完成一般性项目财务目标，这样就可以避免经费支出环节的风险，上述目标是房地产企业财务主管部门开展资金运行监控的关键问题及重点内容。这也是金融机构等资金单位监管房地产企业流动性的基本选项，目前各金融机构是依照房地产企业财会工作运行占比数值来进行流动性监管的。核算房地产企业流动性占比每一个季度的流动资产以及一个季度中内的流动性负债数值。另外，房地产企业财务的流动性占比必须大于28%，这样金融机构可以有效地掌控房地产企业资金，从而做好各项金融服务。另外，受房企自身资金和管控规模的限制，房企的流动性占比表现在资产负债约束上具有特殊性。

（一）负债资产特征。房地产企业财务负债项目是基于房企内部子公司的资金结余。与银行机构这类的金融部门资产特征有所不同，金融机构存款的人有较高一致性，并且超大额资金比较丰富；而房地产企业集团中各分支机构间资金呈现不均衡分布，这样势必会造成一定的风险隐患，部分房地产企业在集团与各分公司内部，会形成一定的财务资金流动性不畅，长此以往必然会影响房企财务存款规模。同时，房企对资金方在提升效益方面具有很高的倾向性，在当前市场化利率环境下，金融机构的存款利息、资金理财及受理信托业务对房地产集团的资金有较大的分流影响，上述因素是制约存款安全的关键要素。房地产企业财务公司同金融机构有所不同，房地产企业各分公司的资金来源受集团公司行政影响比较多，房地产公司把资金作为关键要素实施统一考核，但同时，由于根据各个公司行政制度迥异，财务部门的资金来源和运营变动有很大区别。以期限负债为例，下级企业大体上是短期或活期存款，房地产集团除资本金以外，缺少三年或以上长期存款等稳定的负债资金来源。

（二）资本运营特征。房地产企业资产形态大多是银行信贷资金，企业资金主要集中于集团财务部门。基于房地产企业各分公司都是从事房地产行业的，他们的运营方式和房地产集团完全相同，这就使集团资金的运营及风险比较集中。这种运营模式包含基础授信及房地产系统金融链等内容，这与房地产企业的业务规则紧密相关。房地产集团对各分支机构可以开展股权投放，房地产集团的资金在运营过程中产生的债权及股权基本上源于房地产集团内部，对风险的产生具有放大的可能。与此同时，房地产企业财务机构为满足各分公司的资金要求，为分支机构发放流动资金，此类即借即还的短期性投放对资金财务运行与安全具有积极的影响，但是也极易对流动资金占比的结构造成影响。就各金融机构贷款周期来分析，无论是从房地产企业支持其分公司还是从短期筹资方面的需求，房地产企业基于长期获取信贷收益的角度，都极为重视运用集团贷款资金、房地产企业贷款满足长期流动资金，一般比较容易发生资产同负债不一致的现象。在各金融机构头寸备付上，与各金融单位在人民银行的备付金储备的清算不同，房地产企业是模仿金融机构统算方式开展内部清算的。房地产企业大都通过多家银行单位的众多路径结算来实施各分公司之间的资金结算，这样容易使房地产企业的资金头寸和备付异常分散，极易发生流动资金系统性风险；而银行部门只在金融机构的资金头寸不足时，才容易发生流动性风险。

二、目前房地产企业财务流动性管理业务中常见的若干问题

（一）房地产企业流动资金管理目标模糊。依照占比目标，房地产企业对资产与负债的时间差问题体现不全面。从资产负债视角分析，在资产栏中对同行业信贷的投入等资产的管控比较重视，对负债风控力度比较弱，还缺乏资产与负债的匹配管控。从资金管控视角分析，基本上是重自营，特别是对自营资金项非常重视，但对非本币项的重视程度不够。

（二）风控管理环节漏洞较多。房地产企业对流动性风控动态目标不明晰。房企基本上在月末时按有关部门监管要求来进行流动性占比指标的研判和分析，他们的管理行为是变相静态目标管理，并非动态流动性管控，这种静态目标管理难以对后续问题发出预警。房地产企业财务核算中短期流动资金占比变动非常大，特别是同行业资金来往项目分配形式多样化。因此，资金来往项目流动性占比波动起伏，极易发生资金往来时点同管理指标资金的误差，这同时也反映出流动性占比项目在运营过程中的局限性。

（三）资金风控手段弱化。房地产企业流动性风控的手段和方法相对弱化，有些房地产企业的管控制度基本是为了相关部门监管规定而建立，没有高效的房地产企业流动性风控管理制度，房地产企业风控制度对流动性安全阀设置不完善，房地产集团流动性风控管理的量化内容不能适应流动性管理的总体目标，管理较为粗放，大体上是根据传统的经验来安排资金头寸风控工作。对一些易产生问题的流动性资金缺少紧急处置方案，从根本上还难以形成房地产企业流动性问题应急管理控制办法。

（四）房地产企业流动性风控信息的反馈渠道不畅。当前房地产企业流动性风控管理模式，在每一个实施阶段，特别是财务管控力和效能的提高方面，还存在着非常多的问题，最突出的问题是信息的反馈渠道不畅。当前，房地产企业开发已拓展到各个省市，基于不同区域存在着不同的市场情况，房地产企业流动性风控管理中采取的策略过于分散。过于分散的流动性风控管理模式就会造成相关财会信息反馈不够及时，客观上不利于房地产企业跨区域发展战略的实施，容易造成一些发展机遇的丧失，或使局部财务流动性呈现出恶性发展的态势。

三、房地产企业流动性风控建议

（一）加强房地产企业动态资金管控力度。近年来，我国市场经济发展迅猛，房地产业伴随着市场快速发展的脚步，市场总量已经位居世界前列。随着房地产企业资金规模的进一步扩大，房地产环境也呈现多变的市场化特性，对企业流动性而言，多种制约因素在不断增大，负债同资产更加紧密相关、相互影响，这样极易造成资产方和负债方难以实施有效的资金流动性风控管理。对此，房地产企业要不断地强化资金流动性制度建设，把握好资金管控力度。

（二）多向管控流动性资金。由于资产、负债波动性明显，反映出房地产企业资金应用不足，缺乏流动性。另外，房地产根植于市场、服务于市场，负债方必须让利于分支机构，资金与贷款的利差空间很小，易对分配利率提较多的要求，这样很容易产生过高的流动性。过低与过高的流动性都是有风险的，因此有必要多向管控流动性资金，在确保资金运营正常的情况下，负债方时刻处于财务部门能够承担的流动性分析范围内，要精准严格地计算期间的流动性动态，高效管控财务资金。

（三）健全流动性管理体系。企业有必要将流动性问题风控的重点从宏观平衡转变为资产过程的系统管理，要把静态思维转变为动态思维，要建立健全流动性管理体系，特别是备付头寸过程管理一定要作为房地产企业流动风控工作的核心。

（四）创建房地产企业资金流动性风险预警体系。当前大中型地产集团在资金流动性管控工作中，创建风险预警体系，可以提前预测企业资金流动性风险，同时还可以适时拟定资金流动性管控措施，用制度把资金流动性风险降至最低。首先，要对房地产市场开展全面的调查研究，全面汇总与整理地产发展变化信息。另外，要对房地产企业的财务报表进行一次有效的整合，对房地产市场的外部与内部信息展开系统的分析和研究。其次，依据Logistic 数学算法开展预警核算，及时获取财务运行过程中的风险点。最后，根据测算结果以及资金运行模型，系统完整地完成处理及整合意见。在房地产企业财务资金风险预警管控中，必须确保部门之间协调有力、沟通及时，对突发性资金问题第一时间预警。

（五）加强房地产企业现金流管理力度。对特大型房地产企业来说，加强管理资金现金流的管理力度，能够有效地防范和化解财务资金系统性风险。当前，特大型房地产企业公司现金流管控工作财务资金大多涉及土地购买资金、房产款项销售与回流、建设款项等。企业要认真掌握公司财务资金流动性情况，认真核算资产与债务的合理占比，始终把负债与资产占比核定在一个安全框架内。与此同时，企业一定要将现金流量控制在可控范围内，并按照现金管理标准的细化要求，加强投融资渠道管控，在资金安全的前提下努力拓宽融投资范围与渠道，杜绝投融资形式单一化，让企业通过扩宽资金供给不断降低资产负债率。目前，房地产企业一定要对各财务业务内容开展系统的评估，并根据财务流金流动时间期限，对所有项目进行有效整合，进一步细化资金管控内容，分散资金风险，促进财务资金充沛与安全，促进企业资金周转顺畅与健康。同时，还要对不同区域、不同楼盘建设项目开展地区化现金流管理，注重地产行业周期特点，保证合理的现金流，实现财务资金投融资的安全目标和获利目标。

（六）强化房地产企业内控机制的组织与建设。房地产企业一定要根据各个阶段性要求，加强财务部门内控机制的组织与建设。在房地产项目立项之初，一定要依照各楼盘建设费用的不同，制定一系列的创建开工阶段项目成本管理预案，同时按照费用预案压缩和减少不合理费用支出。在项目开工之初，必须将每一个项目预算压实到位，全面提升成本预算精度，为后续建设资金的精准使用奠定良好基础。在项目招标投标阶段，要对评标成本与中标成本开展严格评判或预判，努力做好每个阶段前期预案工作，为日后建设项目的策划、设计等成本管控打好基础。同时，在建设项目开工后，一定要按照前期预算及决算方案进行成本管理，对突发性事务要有事前处置的可行性预案，特别是要重视项目外部环境的突发事件，对人工成本阶段性突变要有预案，对材料成本变动所造成的意外影响要高度重视。企业一定要建立健全长效内控管理机制，对财务资金投融资开展严密管控，使房地产企业的整个工作链条保持安全健康发展形态。