房地产企业全面预算管理思考

□文/林 念

（东莞市民盈集团股份有限公司（东莞市民盈房地产开发有限公司）广东·东莞）

［提要］在新经济时代，房地产企业的发展主要是市场为导向。企业的经营目标需要全面考虑消费者的需求，所以房地产企业应根据市场经济发展趋势，转变以往的经营理念与方式，以提高自身市场竞争力，确保各项经济指标处于不断上升阶段。身为房地产企业管理者，需要认识到全面预算管理的重要性，从而为企业拓展项目提供准确、有利的数据信息。本文简述房地产企业全面预算管理的意义，并针对存在的问题，提出相关解决策略。

近些年，伴随着国家经济不断向着高质量发展的结构性转型，国家政策针对房地产企业的宏观调控力度也进一步加强。所以，房地产企业的生存环境与利润空间都面对着巨大的挑战。对此，必须创新以往的管理方式，向管理要效益，这就将全面预算管理的重要性提升到了一个新高度。现如今，房地产企业中全面预算管理的运用尚存在较多问题，以至于不能确保运用效果，对其作用的有效发挥造成极大影响。房地产企业若想获得稳健发展，就需要结合自身战略发展目标，制定相应的全面预算管理机制，逐步提高企业经济效益。

一、房地产企业全面预算管理的意义

（一）可以提高成本管理水平。成本管理对房地产企业管理而言至关重要，对房地产企业的经济效益具有直接性影响。房地产企业在进行项目开发过程中，土地竞标与工程施工等工作都要有大量资金确保正常运行，假如成本管理不善，可能会令资金链断裂，引发财务风险。因此，房地产企业需要注重全面预算管理工作，以此提高成本管理水平。

（二）可以规避财务风险。当前，受市场竞争不断加剧和国家宏观调控的影响，房地产企业面临的财务风险也有所提高，这对其发展来说非常不利。而执行全面预算管理，制定统一的预算管理机制，不仅能够有效解决房地产企业财务管理分散问题，及时了解各个工作环节的财务情况，还可以改善房地产企业财务资源浪费、利用率低下、开支混乱等情况，让财务管理更加规范，从而提高财务风险防范能力。

（三）有助于实现战略发展目标。全面预算管理有着规划、控制、协调、评价等功能，是房地产企业完成战略发展目标的重要手段之一。针对房地产企业的各个工作环节进行全面预算管理，通过ERP对企业各部门的信息进行整理与传递，让企业有限的资金在购、产、销等方面获得高效配置与运用，以此增强企业财务管理水平，提升企业经济效益，促使企业更好地实现战略发展目标。

二、房地产企业全面预算管理存在的主要问题

（一）对全面预算管理认知不足。尽管目前越来越多的房地产企业都相对注重全面预算管理工作，然而却还未真正理解全面预算管理的定义和重要性，因此也就无法切实发挥全面预算管理的作用。如，部分房地产企业没有在各个工作环节中贯穿全面预算管理，仅仅停留在主要部门的预算管理方面，这使得房地产企业进行预算编制时缺乏科学性。同时，一些房地产企业在全面预算管理建设方面投入较少，不能结合全面预算管理发展需要适时提供人力、物力及技术等方面的支持。此外，全面预算管理的实施，要求房地产企业多部门共同参与和配合，然而一些企业的全面预算管理通常只有财务部门的参与，以至于全面预算管理执行难度提高。

（二）预算编制方法缺乏科学性。当下，一些房地产企业的预算编制工作浮于表面化，参照其他企业或行业的预算编制方法，并没有根据自身经营发展情况，也没有结合本企业资金和人才等信息，以至于预算编制结果不能准确反映自身实际情况，无法对企业发展起到促进作用。如此一来，除了会导致人力、物力、财力等资源的浪费，还会由于预算管理失误而使房地产企业其他工作出现失误，对企业稳定发展不利。此外，一些房地产企业没有建立完善的预算控制平台，也未合理利用预算控制有关软件技术，预算审批工作没有落实到位、事中监管及事后考核方面也存在问题，最终致使全面预算管理的协调作用无法有效发挥。

（三）预算执行中监督与分析力度不够。房地产企业通常都会进行全面预算编制，结合全面预算分解各项工作目标，同时在经营中监督各项工作流程的进展情况。结合工作流程进展情况对照预算情况加以差异分析，从而及时发现问题并进行调整。然而，一些房地产企业在运营当中，并未实时跟踪监督并分析预算执行情况，通常在进行决策时没有关注预算指标，当超过预算时也未履行审批手续，往往是在事后进行说明。预算需要重视事前控制与事中控制，对预算过程进行监督与分析能够较好地规避经营风险，通过及时采取相应措施能够降低风险。如果房地产企业不及时对预算与实际经营情况进行监督和差异分析，就容易令企业面临无法预估的风险。

（四）全面预算管理考评不完善。就当前来说，许多房地产企业都没有建立比较健全的预算考核机制。财务考评指标设置比较单一，且动态性不足，只注重销售签约完成额，不重视企业现金流、净资产收益率及偿债能力等财务指标，不能准确体现企业具体财务情况，这将影响到房地产企业的长远发展。针对非财务指标考评，并未突出工程质量与新项目拓展等指标的重要性，以至于房地产企业管理层过于追求短期经济收益，而忽视了长期发展战略目标。与此同时，房地产企业设置的全面预算管理考核标准往往是一概而论，没有结合不同部门的具体职责，也没有把考评细化至每个员工，从而容易存在鱼龙混杂的现象。除此之外，预算考核机制和薪酬激励脱节，二者关联性较弱，全面预算管理考核机制的应有作用没有充分有效发挥，不能令目标设置、执行控制、评价考核的预算管理模式实现良好闭环。由于企业缺乏对于员工个人的考核指标，不能直观体现各个员工对于完成全面预算指标的贡献度，使得各部门在对员工进行业绩评价时存在不公平性和随意性，极大程度上降低了员工的工作热情，消减了其对企业的满意度和忠诚度，这也是房地产企业人才流失的一个重要原因。

（五）缺少完善的预算管理系统。在信息技术飞速发展的环境下，大多数房地产企业的预算编制工作模式尚处于以往的使用Excel工具阶段，这也是房地产企业预算编制精确性不够、工作效率低下的主要原因，并且预算执行数据信息共享化及数据实时反馈也难以真正落实。还有一些房地产企业因为缺少健全、高效的预算管理系统，令自身工程管理系统、成本控制系统及销售系统之间的数据联系度不强，预算执行数据的整合工作相对滞后，难以实时监控数据信息，从而影响房地产企业全面预算管理工作实效。

三、房地产企业全面预算管理改进策略

（一）提高预算管理意识，完善预算管理制度。建立完善的预算管理制度是有效提高房地产企业预算管理的重要前提，也是确保全面预算管理工作可以有序推进的重点所在。要想建立完善的预算管理制度，需要以房地产企业项目盈利为重点，以此建立科学、高效的预算管理制度，并明确房地产企业各部门人员的具体职责，通过全体员工共同努力，推进企业更好地发展，切实落实预算管理制度中的主体、编制以及执行等各流程。同时，为让员工可以更好地执行全面预算管理任务，房地产企业需要正确认识全面管理预算，把其与企业文化相结合，以此提高全体员工的全面预算管理意识，让全面预算管理贯穿于各项工作中。

（二）合理编制全面预算，提高预算实际效果。房地产企业编制预算方案时，第一，需要全面考虑企业长期发展战略目标与短期预算目标，把实际预算编制与整体战略相结合，提高资源利用率，减轻内部损耗，确保达到房地产企业预算目标，提高其核心竞争力；第二，基于市场预测进行全面预算编制，综合考虑竞争对手、市场环境变化、国内外经济变化等外界影响因素，并根据房地产企业资源情况、项目投资等具体情况与企业特征，对预算管理及具体项目目标间的关系加以思考，让全面预算编制方案在符合房地产企业年度财务状况的同时，也可以符合项目具体实施情况；第三，需要对编制好的预算目标进行逐级分解，具体落实到各个执行部门，同时制定预算风险预警机制，第一时间发现房地产企业经营风险，保证可以顺利实现战略目标。

（三）优化全面预算执行过程管理。要想确保全面预算执行到位，并发挥其应有作用，确保房地产企业稳健发展，就需要对全面预算执行过程加以优化管理。房地产企业及时对每个月的预算执行情况进行整理及分析，同时根据各部门对每个月预算执行情况加以讨论，了解预算执行和预算指标间的差异，对影响因素进行分析，基于此，采取相应的控制措施进行改进，通过调整预算来为实现预算指标提供保障。此外，为让全面预算执行效果得到进一步优化，房地产企业需要注重外部环境因素对自身预算带来的影响，通过专业分析及判断预算差异是否会对自身发展带来影响，再对预算方案进行适当调整，从而满足长期发展需要，并有利于全面预算管理目标的实现。

（四）改进全面预算管理考评机制。构建健全、科学、公平的考评机制，应综合考虑房地产企业层面与项目层面考核指标的设置。针对房地产企业层面指标设置，需要考虑其战略目标与项目整体利益；针对项目层面指标设置，则结合各项目定位，根据具体开发销售情况进行差别化的考评规则。对于全面预算考评方法，房地产企业应该选取平衡记分卡，从财务、客户、学习成长、内部流程这几方面来区分预算考核指标。全面预算管理考评指标主要包括财务和非财务指标、长期和短期目标、管理和运营目标、量化和非量化目标等。同时，结合企业实际需要与各项目的差异性，合理确定各考核指标的比重，以此提高全面预算管理的应用水平。并且，还需要对全面预算考评结果实施激励机制，把预算执行考评分数和相关部门的业绩相联系，确定奖罚根据，制定权责利相结合、对等的考核机制，关乎所有人员的切实利益。此外，应制定正负激励结合的机制，以此激发员工工作热情，减少员工出现有损企业利益行为的几率，较好地控制企业经营风险。

（五）制定预算管理预警机制，提高财务管控效率。房地产企业如果在资金管理工作时期资金链出现问题，就预示着房地产项目开发失败。制定完善的预算管理体系，能够及时发现存在的风险，提出对应的风险防控方案，保证预警工作有序落实，反馈预算指标与执行情况。在制定预算管理预警机制时，应对其他房地产企业的财务情况加以分析，构建预警机制信息化平台，通过直观方式体现企业具体运营情况。并通过建立预警模型方式，强化全面分析工作，分析新的指标，发现可能存在的风险问题。凭借定量分析和定性分析融合方式，了解潜在的预警因素，并发现存在的细节问题，充分发挥预警机制作用，帮助员工和管理层实现高效双向沟通，实行合理的预警指标。

（六）建立统一化的数据平台，业财数据实现共享。现代信息技术的飞速发展，大多数房地产企业业务板块的各信息系统是建设实施的重要阶段，例如业务板块的项目管理、成本管理、销售管理财务核算，然而业务和预算系统间的联系还不够密切。因此，若要进一步优化全面预算管理工作，就应构建统一化信息平台，联合预算系统和业务板块，以此有助于及时上传有关数据到系统中，让数据实现共享。全面预算管理可以针对项目销售产生数据、动态成本及资金规划等实施动态监管，有利于进一步提高预算管理灵活性和实时性，并以多层次、多角度分析预算和实际情况、目标和动态数据匹配度，从而达到管理需要，为房地产企业战略发展目标提供保障。

总之，房地产行业受国家宏观政策影响极大。2019年，我国颁布“房住不炒”红线政策，令房地产整个行业迎来了新的挑战，在这种严峻的经济下行环境下，怎样做好全面预算管理工作显得至关重要。房地产行业本就是一个大型复杂的生产经营产业，所以房地产企业应时刻了解自身具体情况，同时对全面预算管理工作具有全面、整体的认识，从实际出发对全面预算管理工作中的问题与执行当中存在的差异进行分析，采取切实可行的策略，健全全面预算管理机制，为房地产企业稳健发展营造良好的市场环境，推动房地产企业可持续发展迈上新的台阶。