加强房地产企业财务内控管理的策略

文容

随着城市化进程加快，房地产行业迸发出巨大发展动力。但是随着国家经济发展方式的转变以及对房地产行业调控的加强，房地产行业也必须进行发展模式的变革，要高度重视对风险因素的防控。而财务内控管理是由一系列程序和方法构成的重要制度安排，是推动房地产企业合规运营的保障。

财务内部控制指企业在财务组织管理方面采取的措施、方法和程序，其目的在于提高会计信息的质量、保障资源的安全，实现经济目标。当前，在新冠肺炎疫情冲击、政策调控趋紧的情形下，房地产企业必须高度重视对经营风险和财务风险的防范，以提升企业核心竞争能力。在实践中，部分房地产企业的财务内控建设仍然存在一系列的问题，比如管理者财务内控意识薄弱、财务内控制度不健全、财务内控力度不足等。因此，基于这种背景，开展房地产企业财务内控管理的研究具有十分重大的现实意义。

一、财务内控制度的概念与要素

（一）财务内部控制的概念

内部控制是企业重要的经济控制活动，是由企业存在的需求所推动的，是基于目标而建设的重要制度保障。也有研究认为内部控制是为了提升运营效率，企业有效地收集数据和配置各种资源，并在单位内部所进行的计划、组织、协调和控制。

根据《企业内部控制基本规范》说明，所谓内部控制指的是由企业董事会、监事会、管理层和全体员工实施的，旨在实现控制目标的过程。内部控制的基本目标是保障企业经营的合法性以及资产安全，提高财务报告的信息质量，推动战略目标实现等。财务内部控制，顾名思义是与会计活动相关的内部控制制度。可以理解为，为了实现战略目标，由企业整体实施与参与的，旨在控制财务风险、提高财务管理水平的一系列制度、程序和方法。

（二）财务内部控制的构成要素

根据COSO的内部控制理论框架，财务内部控制要素主要体现在五个方面：第一，内部环境。所谓内部环境只能是与企业财务活动相关的内部控制环境，比如企业的财务组织机构、职责权限的分配和企业的内部监督制度等。第二，风险评估。企业所面临的风险主要包括内部风险和外部风险。就内部风险而言，企业应该高度关注关键岗位人员的职业道德水平、岗位胜任能力等。在外部风险方面，企业应高度关注政治环境、社会环境等。第三，控制活动。控制活动是会计内部控制的核心要素。企业应该根据风险评估的结果采取手工控制和自动控制相结合的方式，将风险控制在企业可接受的范围之内。第四，信息与沟通。企业应该完善信息与沟通制度，确定信息的搜集、整理、传递和分析的程序，保证信息能够在横向和纵向维度的有效传递。企业可以通过查询业务经营资料、财务信息资料以及审计资料的形式来获得信息。第五，内部监督。内部监督是会计内部控制制度的重要保障因素，企业应该根据会计法律法规的要求确定内部审计机构的职责，并规范内部监督的程序和方法。企业应着重开展内部审计机构的建设，加强岗位设计和人员队伍建设。

二、新形势下房地产企业财务内控管理的重要性

新形势下，加强房地产财务内控管理至关重要。就财务内控内涵来说，财务内控管理可以帮助企业创造价值，实现经营目标，同时也能促进企业合法合规经营，能建立高效的风险预警机制，实现对风险的识别、评估和应对。通常而言，房地产企业加强财务内控管理的重要性主要体现在三个方面：

首先，财务内控能帮助企业有效规避风险。房地产项目的投资周期较长、项目融资量大、容易受到外在环境因素的影响。企业在经营中稍有不慎，就有可能会面临资金链条断裂风险、营销风险、工程质量风险等。而财务内控制度能通过内部环境营造、授权审批设计、合同管理控制、风险预警体系搭建等实现对各流程的风险梳理，从而将风险控制在萌芽状态。

其次，财务内控是进行成本控制的有效手段。财务内控要求房地产企业加强内部监督机制建设。有效的内部监督机制会对原材料采购、运输、工程施工、竣工阶段的成本耗费进行有效监督，确保每一笔成本耗费都被包含在预算范围内。同时，内部监督机构还会严格监督材料的使用，避免出现成本浪费的情形。这样就能确保成本的精准分配与控制。

最后，加强财务内控能提升资产的安全性。财务内部建立严格的资产管理制度，要求实现资产采购审批、付款和验收岗位的分离，同时明确资产使用的第一责任人。各使用人员应加强对资产的维护和保养。此外，严谨的资产盘点制度会及时对比业务部门的资产台账和会计部门的信息台账，保证账实、账表的相符，这会大大提升资产的安全性。

三、当前我国房地产财务内控管理存在的问题

（一）缺乏财务内控的意识

意识对行为具有能动的反作用，但在实践中，房地产企业普遍缺乏财务内控的意识。首先，部分房地产企业的领导者将大量的资金投入到房地产的开发和销售层面上，并积极拓展新的融资渠道、扩大销售收入、提升服务水平。领导者普遍认为加强财务内控会耗费企业一定的人力、物力和财力，但是却不能对销售收入的提升起到直接促进作用。因此，财务内控制度长期处于被忽略的状态。其次，对于财务部门而言，加强财务内控就会实现对财务岗位的重新设计，要求财务人员重新调整能力结构，且增加了工作量，因此财务人员对财务内控的建设缺乏参与的积极性。最后，对于业务部门而言，财务内控会将财务监督移至业务流程的前端环节，会实时监控业务人员的工作状态，这进一步加大了业务人员的工作压力，因此部分业务人员对财务内控建设存在一定的抵触情绪。

（二）内部监督体系不完善

部分房地产企业的内部监督体系不完善。一方面，内部审计机构的地位较低，独立性不足。在企业组织体系中，内部审计部门是同其他业务部门和职能部门是平级的关系，因此其较难发挥内部审计的刚性约束作用，逐渐沦为为业务运行“保驾护航”的部门。同时，内部审计人员的专业素质不足。部分内审人员仅仅具备会计专业技能，缺乏与房地产企业有关的工程造价、工程管理以及信息系统审计的知识素养。另一方面，各个部门自我稽核也是内部监督的重要组成部分。在实践中，部分财务稽核岗位的设计存在一定问题，无法实现各岗位的交叉稽核工作。因此，單纯的财务稽核工作往往流于形式，无法发现财务内控运行中存在的实质问题。

（三）财务内部控制活动不完善

房地产企业的财务内控活动并不完善。首先，在预算管理方面，房地产企业习惯采用“由上至下”的预算编制程序，对各业务部门的实际生产能力认识不清，容易制定不切实际的预算指标。如果全面预算管理委员会制定的业务部门预算额度较高，那么业务部门就有可能会出现浪费预算资金的情况。其次，在资产管理方面，部分房地产企业的资产管理秩序较为混乱，无法确定资产管理的第一责任人。与此同时，针对购入的固定资产，财务部门未能及时入账和计提折旧。这就导致固定资产账实不符的情况时有发生。再次，在项目管理方面，由于项目建设地与房地产机构所在地并不一致，因此，机构财务部门在项目建设的监控方面存在一定的局限，财务人员无法对项目建设中存在的材料浪费、设计变更、工程延期等情况进行深入检查与监督。

（四）财务内控信息化建设滞后

财务信息化建设能实现数据处理的自动化，实现对风险的自动化预警。事实上，房地产企业的财务内控信息化建设较为滞后。首先，房地产企业各部门的信息系统建设基本上处于“各自为政”的状态，其技术标准和数据口径还存在较大差异。对于业务部门传送的数据，财务人员需要进行数据口径的转化，这一过程经常会发生数据处理错误，从而降低了会计信息质量。其次，信息安全机制水平不足。房地产企业的财务信息基本都保存在电脑硬件中，而一旦未能建设防病毒和侵入机制，其财务信息极有可能发生泄露的情况。最后，房地产企业尚未建立信息化的风险预警体系。在市场环境中不确定因素日益增多的背景下，房地产企业应通过召开定期会议的方式来分析当前面临的风险类型与大小。然而这种机制在风险预警方面存在一定的滞后性，无法将风险扼杀在萌芽状态。

四、新形势下加强房地产财务内控管理的策略

（一）增强财务内控意识

只有从思想层面入手，增强房地产管理人员的财务管理意识，才能推动财务内控活动的有效运行。一方面，房地产企业领导者应该加强学习，积极参与财政部门和税务部门举办的财务内控培训会议，并会同财务管理人员加强内控理论研究，深化对新形势下财务内控制度的理解与认识。另一方面，房地产企业财务部门可以构建财务内控学习小组，该小组应定期学习最前沿的财务内控知识，并开展财务内控的理论研讨会议，各参与人员要向主管人员上报财务内控学习心得。此外，房地产企业还应在单位内部大力营造财务内控的环境，积极开展宣传工作，比如可以运用信息技术元素，建立财务内控网站、财务内控公众号、开发财务内控手机APP等。信息化的传播手段打破了财务内控知识宣传在时间和空间方面的限制。

（二）完善内控监督体系

首先，内审机构应独立于企业其他部门和机构，这样才能充分发挥内控管理的监督、预警、控制和评价作用。因此，房地产企业可以进一步完善财务内部审计组织结构，整合组织框架，提升内部审计机构的地位，赋予其更多的权力。举例来说，企业内部审计机构可以直接由单位负责人领导。同时，企业还可以将内审机构的经费独立出来，降低内审经费对财务部门和业务部门的依赖。企业决策层应该直接确定内审机构的经费额度，并保障预算经费的落实。其次，要打造高素质的内部审计人员队伍。除了要配备具有专业会计、工程造价和工程管理知识的专业审计人员之外，还应培养具有多方面能力的复合型人才。最后，要加强财务内控自我稽核制度建设，财务部门应该建立“交叉稽核、上下级稽核”的财务稽核模式。

（三）完善财务内控活动

首先，要加强对财务运行流程的管理。财务部门要加强对预算编制流程、预算执行流程、资金审批流程、资金支付流程、资产管理流程的实时监管。比如针对预算管理流程，财务人员应评估预算编制是否严格遵守了“一上一下”的程序，预算执行是否是以事前制定的预算指标为依据等。其次，要加强财务内控现场管理制度。对于财务和业务关键环节，尤其是重要项目的建设与管理，财务部门可以成立财务内控现场管理小组。小组成员要深入到项目管理的一线，实施监督和管理项目过程，比如监督项目预算执行、配合预算调整、做好项目进度记录等。最后，要积极发挥财务内控的风险管理职能。由于风险蕴藏在企业运行的各个环节，因此企业要建立各部门的风险信息协调机制，提高企业对市场信息敏锐度，进而更快速应对风险因素。

（四）加强财务内控信息化建设

企业应该以信息化建设为契机，提升财务内控水平。首先，企业可以以财务信息系统的技术标准和数据口径作为参考，加强业务信息系统的建设，最终实现不同类型信息系统的数据联动。与此同时，企业还可以在不同信息系统之间建立共享数据库，以实现对关键数据的沉淀和储存。各信息系统实现了数据从收集、储存、整理和分析的自动化，大大降低了手工处理的错误率。其次，要通过信息系统构建风险预警体系。企业可以根据各财务活动的特征，确定风险预警指标，比如可以设置应收账款周转率、存货周转率等考核指标。最后，企业可以将事先确定的各种风险预警值嵌入到财务信息系统中。一旦财务信息系统在财务分析中发现某项财务指标超过了风险预警值，就会自动向管理者发出预警信息。而管理者在接收到预警信息后会根据风险的类型和大小制定针对性的应对方案。

结 语

加强财务内控管理成为房地产企业应对市场变化的重要手段。在国家开展宏观调控、市场不确定因素增多的情况下，房地产企业必须从多个角度入手建设完善的财务内控体系。从实际情况看，部分房地产企业缺乏财务内控的意识、内部监督体系不完善、财务内控信息化建设滞后。文章提出了多方面针对性的对策，比如增强内控意识、完善财务内控活动、加强财务信息化建设等，期望能为房地产企业财务内控体系的完善提供一定的參考与借鉴。

（作者单位：东莞市光大房地产开发有限公司）