海宁市存量规划背景下城市有机更新的思路与策略

□海宁市自然资源和规划局 金兴涛 杨 平

在资源要素总体趋于紧张性约束的背景下，国土空间规划逐步由增量规划时代向存量规划时代过渡。通过城市有机更新，提升国土空间品质，满足人民群众对美好生活的需要，是适应存量规划时代的重要举措。为深度“融杭接沪”，迈出高质量发展的更大步伐，近年来海宁市以打造现代中等城市和国际品质潮城为目标，分析借鉴国内相关城市有机更新的先进经验，查找问题和短板，提出海宁城市有机更新的重点更新区块、更新模式和更新策略，构建符合海宁发展实际的特色化高质量发展路径。

一、意义要求

（一）落实高质量发展的根本要求

我国经济已由高增长阶段转向高质量发展阶段，新时代，提质增效成为当前阶段下国家发展的主要任务。城市有机更新作为推动城市高效发展、提升城市发展活力、提高城市建设品质的主要手段，是实现高质量发展的重要支撑。从海宁市的自身发展阶段看，加快城市有机更新需要深挖海宁历史特色，强化系统性文化氛围营造，充分展现老城历史人文底蕴，对城市既有系统进行再梳理、再提升，改善人居生活，同时升级重点功能区块，提高城市核心竞争力，打造“国际品质潮城”。

（二）推动城市能级提升的必然要求

2019 年1 月4 日，中共海宁市委、海宁市人民政府发布《关于印发海宁市加快推进城市国际化实施意见的通知》，计划10 年时间把海宁市打造成长三角国际化中等城市，这标志着海宁正式进入了国际化进程。当前，海宁市仍处于国际化初步阶段，在对外文化影响力、国际化设施配套能级、城市国际化形象、创新资源集聚力度等方面存在不足。结合海宁市发展实际，必须通过推动城市有机更新来提升文化影响力、集聚创新要素、提升国际形象。在城市有机更新的过程中应重点以中心城区高质量建设为抓手，统筹城市各类高质量发展要素，提升城市国际化水平。

二、目标思路

聚焦城市品质建设，全面引领和塑造海宁城市特质，提升居民幸福感，提高区域竞争力，提出海宁市有机更新的目标为构建长三角国际化品质型中等城市，打造“国际品质潮城”。

（一）查找问题和短板

“十三五”期间，海宁城市有机更新工作稳步推进，俞北里、海青桥、农丰16 组、海马里区块等一批老旧小区被征收拆除，群众居住条件得到改善，获得感、幸福感显著提升。但有机更新工作也存在以下问题和短板。

1.征收区块较为零碎分散，缺乏整体谋划。近十年来，特别是“十三五”以来，海宁市陆续启动了环东西山区块、工人路区块等较大的有机更新工作，征收力度较大，但同时也遗留了一部分零星未拆净的区块，如鹃湖里20-24 幢、北关里等区块，不仅影响了区块整体开发，不利于盘活存量土地，也造成了征收资金长时间沉淀，推高了拆迁成本。

2.对城市文脉的整体保护和景观风貌考虑较少。城市有机更新必须尊重历史文化传承，注重拆迁与保护相结合，让城市留住记忆，同时要防止城市失去辨识度，避免千城一面。在海宁市城市有机更新工作中，由于资金平衡、居民回迁安置等多方面原因，部分项目开发强度较高，高层建筑对硖石街道“两山夹一水”的风貌格局、视线视廊造成一定影响；部分历史街区的街巷肌理缺乏保护传承，传统格局逐渐消褪。

（二）提出重点更新区块

结合地块更新潜力评估，综合各类因素考虑，建议以火车站综合服务片区、东西山城景融合片区、智慧港转型升级片区三个重点区块和若干个未来社区作为重点更新区块。

1.火车站综合服务片区。以西山路、文苑路、由拳路围合的区域为界，面积约2.18 平方公里，更新目标是以站城一体化理念提升改造海宁火车站，逐步弱化剥离货运功能，强化城市综合服务功能，改善城市门户形象。

2.东西山城景融合片区。以硖石历史城区为主，范围涵盖东西两山、三条历史街区及周边区域，面积约3 平方公里，更新目标是以景区化标准提升城市品质，延续历史记忆，彰显水乡特质，打造“城景融合、文旅一体”的硖石景区。

3.智慧港转型升级片区。以08省道、长山河、硖川路围合的区域为界，面积约3.4 平方公里，更新目标是以智慧型产业升级为主导，集产业研发、未来社区、商业商务、滨水休闲等功能为一体，打造引领海宁未来经济可持续发展的生态智慧型产城融合功能区。

4.未来社区。以联合里、双漾里等老旧小区、城中村有机更新为主，突出高品质生活主轴，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新为重点的集成系统，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。

（三）分类确定更新模式

基于更新潜力评估，形成拆除重建、综合整治、功能改变三类更新模式，因地制宜、分类施策。

1.拆除重建。对于建筑质量较差、更新潜力较高的居住区及工业园区，通过集中连片拆除重建的方式实现城市更新。

2.综合整治。对于建设年限相对较短的居住区、工业园区，更新潜力较低的区块，通过改善消防设施、基础设施和公共服务设施、沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等实现品质提升，不改变建筑主体结构和使用功能。

3.功能改变。对于产业转型升级区，通过城镇低效用地再开发等途径，改变土地和建筑物使用功能，实现功能和形象提升。

三、引导策略

本着契合资源本底发展、提升人居环境品质、推动产业升级的规划原则，以中心城区总体城市设计为指引，提出有机更新实施的引导策略。

（一）蓝绿筑底——依托水系打造公共空间体系

基于现状山水资源优越但系统性缺乏、滨水空间利用不足等问题，一是通过连通隆兴港、三里港等河道水系，形成绿道网的贯通与滨水空间的连接；二是通过新增城市公园构建300 米见绿、500 米入园的公园绿地体系，新增海马里等口袋公园，打造舒适宜人的公共空间体系，构建“5 分钟”公园圈。

（二）文化引领——强化市河两岸人文氛围营造

硖石历史城区的特色可概括为“水运枢纽、商贸腹地、人文之乡”，历史资源集中在“两山三街区”。为进一步整合历史资源，保留历史遗产，营造市民共同的记忆场所，重点强化“非”字型滨水街巷格局，提升街道慢行环境。河西路重点关注桥下灰空间、米市街记忆，河东路重点关注滨水慢行空间。以生态优先的原则引河造水替代大规模挖湖，恢复湖荡景观，恢复“俞桥枫叶”历史人文景观，结合衍芬草堂历史建筑及交叉口停车空间（干河街、河东路）进行综合改造，打造“历史文化展示+公共服务”的综合社区服务中心。更新火车站地块，强化火车站门户节点的文化展示功能，使其成为彰显本土文化魅力的城市地标，提供文化交流与商服活动。

（三）功能升级——用好创新型产业用地（M0）政策

按照“功能复合、产城融合、职住平衡、生态宜居”理念，根据产业发展和城市功能需求，在智慧港区块试点创新型产业用地（M0）政策，提高开发强度和建设配套标准，推动工业园区有机更新。创新型产业用地容积率原则上不低于2.0，不高于5.0，建筑立面、风格、结构及消防应按照公共建筑标准进行设计建设，鼓励使用新工艺、新技术，提高建设标准，提升城市形象。除用于生产的厂房、车间、仓库外，其他建筑停车配建指标按照商业、商务建筑标准配置，且70%机动车位须设置于地下。

（四）配套完善——夯实基础打造品质化宜居海宁

围绕打造“国际品质潮城”的目标，结合更新项目完善相关配套和公共服务设施。针对现状文化设施基础较好、体育设施相对匮乏、城市老龄化趋势显著加快等情况，重点完善体育设施、社区服务设施、产业服务设施、养老服务设施，包括设置老年乐园、完善体育场设施布局等。

（五）道路优化——构建高效畅通的内外交通网络

现状骨架路网已基本形成，但仍存在部分问题，如铁路轨道对片区用地割裂明显，老城片区主次支道路级配不合理，主干路网密度大，次干路路网密度过低，片区道路功能结构混乱等。针对该类问题，一方面通过连通主干路，完善对外交通快速通达功能，另一方面调整现状道路级配，增加次干路路网密度，疏通支路毛细血管，减少断头路，构建好高效畅通的内外交通网络。

（六）形象重塑——兼顾经济效益和景观风貌

注重历史文化遗产保护和优秀传统文化传承利用，彰显城市文化自信，重塑城景融合的文化名城。打造汇聚文化活力场所的市河文化休闲带，展示“两山一河”历史格局：自海宁市站沿仓基河串联西山、惠力寺、干河街等，展示海宁市历史人文底蕴；东侧沿俞家桥港、横塘河环东山串联核心景点；西侧沿隆兴港、白漾河组织社区生活，打造火车站综合服务区、西山人文体验区、东山生态休闲区、南关厢历史街区魅力四区。