房地产企业做好投资和融资管理的措施研究

鞠咏秋

（北京市基础设施投资有限公司 北京 100062）

随着城镇化进程加快，房地产行业也迎来了飞速发展。面对不断扩大的投融资领域，房地产企业若不能匹配完善的管理举措与风险管控措施，加之受到外部环境因素的影响，必将造成资金紧张，无法有效防范应对市场风险，导致企业投融资活动失败告终。另外，基于经济全球化发展局势，国外资本的冲击也不可避免，进而加剧房地产企业投融资风险。总之，房地产企业投融资管理优化创新是必然措施，也是企业高级财务管理人员需研究的内容。

一、房地产企业投融资管理创新的意义

现阶段，我国房地产企业融资方式呈多样化，例如，银行机构贷款融资、上市融资、信托融资等方式，且具有各自的优劣势。我国出台相关政策不断变化，说明企业只有投融资活动的创新才能帮助企业打破当下发展困局。当前我国房地产企业投融资方式主要是以项目开发贷款为主的银行贷款，是房地产企业将所属资产作为抵押凭证，如土地、房屋、在建工程等，向银行机构进行借款用于后续工程项目建设。

随着当前经济的运行发展，住房需求、投资量也随之增加，可推动房地产企业开发新工程项目来满足上述需求，增强自身发展实力，基于该情况说明房地产企业资金周转需求也更大。随着我国房地产行业调控政策的不断出台，如开发贷趋严、房地产预售资金监管新要求、防范应对债务风险的“三道红线”等要求。但房地产企业需通过滚动开发，不断获取新的资源，方能解决自身的生存及发展需要；需求的加大及信贷的收紧促使很多房地产企业发展长期处于资金紧张状态。近年来，随着市场经济发展迅猛，无疑推动了房地产行业发展，政府部门针对此出台政策来进行合理制约，使得房地产企业发展面临阻碍。由此可见，创新融资方式是必然措施，不仅有助于房地产企业获得充足资金，而且有助于开发项目顺利建设，满足当前住房需求。

二、房地产企业投融资管理的特点

房地产企业投融资管理最鲜明主要的特征之一是个性化。不同于其他企业，房地产企业经营发展个性鲜明，其中资金需求体量大、时间集中是最为主要的一种表现。企业开发工程项目建设，均需依赖数亿的投资资金。面对巨大资金需求，房地产企业需采取适的当融资手段来维持资金的充足性进而支撑企业日常经营、拓展规模，同时投资房地产项目获取相应经济效益。随着房地产行业市场竞争愈发激烈，企业资金需求也日渐增长。房地产企业需占据更多市场份额，提升竞争能力，获取充足资金支持，利用投融资单位筹措资金，开展工程项目建设，这样在提升房地产企业经济效益的同时，增加相应风险发生概率。在该情况下，说明企业需强化投融资管理力度，占据市场份额，提升资金回报效率。

房地产企业投资项目周期长、资金链长。因此，企业投资项目需经过较长时间方可得到经济回报，这也是房地产企业投融资管理的一项特征。由此可见，保障充足资金对房地产企业经营的重要性。房地产企业在资金周转时，政策、税收、材料价格等因素的变化均会对企业造成风险，潜在风险因素增加。

企业工程项目所涉及相关因素较多，如建筑材料、装修等，可见房地产企业与其他产业紧密的关联性，容易受到该行业发展情况的影响，进而影响投融资管理活动。

三、房地产企业投融资管理存在的问题

（一）投资决策机制不健全，投资不够合理

房地产投资决策机制不完善，投资分析决策能力不足。众所周知企业投资决策的制定关乎投资活动的成败与否，对其实施成效具有决定性作用。但就实际现状来看，大多数房地产企业内投资活动虽然进行，但是基础投资分析决策工作依旧未落实到位。例如，不同规模的房地产企业，在投资决策过程中因现行机制不完善的问题，极易造成决策顺序混乱的情况，即决策顺序倒置。具体是指在未展开基础性分析的情况下，因房地产企业内部存在的各种情况，如“一言堂”，导致分析位于投资决策制定后阶段，进而丧失分析的本质意义。与此同时，部分房地产企业投资决策能力不足，该问题的产生一方面可能是因为企业团队职工专业素养高低不一造成的，另一方面可能是现行决策流程、机制待完善造成的。

（二）融资渠道单一，融资成本较高

现阶段，我国多数房地产企业的融资方向都是以金融机构贷款方式为主，或者是采取上市手段来进行融资活动。就实际情况而言，我国针对上市公司的相关规定及要求较高，无疑对企业上市方式实现融资产生限制，所以我国多数房地产企业都会选择金融机构融资方式。然而，银行机构为了避免各项投资引发的经营风险，会利用出台的相关政策进行风险转移到企业，这无疑提升企业中银行资金链断裂的可能性，加剧企业经营风险。此外，我国为了保障银行机构资金的安全性、维持市场经济稳定运行，会出台一系列相关政策来对房地产企业发展速度进行合理制约。

（三）投融资未形成合力优势，资金利用效率不高

关于房地产企业投资和融资管理而言，二者之间联系密切。但是多数房地产企业在管理过程中落实投资和融资的管理结合。分析其原因，主要有三点：一是从规划层面未实现投资管理与融资管理的结合，造成资金期限分配有误，促使项目存在滞后性，或者资金占用成本上升；第二，从管理过程层面未实现投资管理与融资管理的结合，虽然二者具有关联，但是管理过程却独立运行，造成企业整体管理成本上升、管理效率降低；第三，从风险控制层面未实现投资与融资管理的结合，二者的风险发生通常是相互影响的，只有实现投融资管理风险的有机结合，才能帮助企业规避应对风险。

（四）资金链管理不严谨

资金链管理水平低、不严谨是当前房地产企业投融资管理存在的主要问题之一。由于房地产企业生产链过长、开发周期长，主要包含调研、购地、建设、销售及检验等多个环节，在这些环节中，项目结算会面对各种问题。另外，基于我国建筑项目结算的特殊性，造成房地产企业项目资金回笼时间、额度的不确定性。而这些不确定无形中影响了企业资金链管理整体水平与效率。房地产企业在融资活动时，对自身经营情况及实力缺少精准判断，对企业整体盈利状况未展开预测，使得企业融资后贷款偿还不及时，企业信用受到影响，降低社会好感度，从而不利于房地产企业后续投融资活动的进行。以恒大事件为例，作为首个全国性龙头房企出现的流动性危机事件，恒大整体负债率自2017年起持续下降，但自身项目变现能力迅速恶化是造成流动性困境的主要原因。

四、房地产企业投融资管理优化措施

近年来，根据房地产行业发展现状，房价过热依旧是当前重点关注的问题。针对该问题所出台的宏观调控政策，对房地产企业融资渠道的减少而出现激烈竞争。因此在新形势下，房地产企业应当充分结合自身情况，创新优化企业投融资管理，实行投融资方式的创新。

（一）完善投融资决策机制，合理投资

房地产企业想要提升投融资管理能力、优化管理效果、建立完善投资决策机制、提升投资分析决策能力是首要措施。关于完善决策机制，主要是整合以往决策经验、贯彻落实先进理念。对于房地产企业来说，在现代管理理念不强烈、制度有待完善的情况下，完善治理机制是基础内容。例如，通过建立完善制度、优化治理结构来改善“人治”模式下的弊端，只有完全扭转改善这一情况，投融资决策机制才能从本质上得到完善与突破。然而，关于提升企业投资分析决策能力，需要企业注重专业人才的选拔与后续培养，决策系统工具选择、决策方式更新等内容。

（二）创新融资方式，采用多元化融资渠道

1.利用房地产基金

新形势下分析房地产企业发展现状，房地产基金融资存在一定的空间，而房地产私募基金融资方式是当前采取的最为有效的融资方式。该方式能够促进彼此联系，实现高效交流沟通，通过商讨来达到要求，这一方面保证了工作效率，另一方面确保了资金、信息的安全性。从企业发展角度着手，各阶段都采取该融资方式来达到目的，对上市公司来说，该方式有助于引进更多战略投资人；对小规模房地产企业来说，该方式有利于股权结构优化，改善负债经营问题；从企业资金角度着手，私募基金融资的广泛性特征，除了能够引进外部资金，还能获得社会投资。另外，从相关政策角度来看，说明当前部分房地产企业融资处于停滞状态，面临较大融资风险，同时国际环境的收紧、融资成本提升等要素均对企业发展产生压力。然而，通过房地产融资可以有效缓解财务压力，处理负债问题，在后续融资环境的作用下愈发显著。

2.利用经营性物业贷款

经营性物业贷款也称为固定资产贷款，是将现有物业作为抵押物，最长抵押时长可达15年。在房地产企业中，该方式主要具备灵活性强、实操简单、期限较长的特征，不仅可以根据企业现状与资金流动情况确定还款具体流程，缓解企业财政压力，降低财务管理成本，还可以通过简单操作获取贷款、解决融资困局。为此，经营性物业贷款具有较强有效性，在融资环节势必会存在风险，企业需特别注意严格掌控贷款后的潜在风险，了解掌握租售情况，在此基础上运算现金流量，制定合规合理的还款方案，保障还款的及时性。另外，资金额大也是经营性物业贷款的重要特征，为了规避降低风险，可采取两种贷款方式结合将风险进行分散化，从而有助于企业实现稳定经营。

3.利用产融结合

关于产融结合是指产业资本与金融资本两项结合，更倾向于企业多元化经营目标以及资本虚拟化模式，主要包含从产到融、从融到产两点内容，其中从产到融是指企业产业资本的转换；而从融到产是企业实业资本方式获取平均收益。现阶段，该融资方式已经被各企业广泛关注，对企业健康稳定发展具有推动性作用。房地产企业经营中费用支出主要集中在生产、交换、消费阶段，而金融机构提供的服务是维持企业各阶段稳定运行的重要力量。为了促进产融结合，需做到以下几点：一是建立法律体系，有力执行；二是强化房地产企业贷款管理力度；三是促进金融市场多元化；四是降低失误率等，从而不断完善当下产融结合方式，形成全面性、公正、客观的投融资市场环境。另外，产融结合环节存在的问题要特别注意，房地产企业应当树立正确风险理念、保障人才资源充足性，以此规避产融结合中重点集中于追求短期利益问题，进一步推动房地产企业实现可持续发展。

4.利用房地产证券化

房地产证券化是用于强化企业发展实力、提升效益的重要手段，发展趋势也是引领证券形式具有价值层面提升，这样不仅能够改善企业投融资的局势，而且有助于提升投资活动实际效益。信托投资基金作为证券化的有效手段，不同于其他融资方式，该方式一方面能够打破企业过度依赖金融机构融资方式的局面；另一方面能够丰富多种途径，对企业发展具有重要作用。从本质来说，信托基金投资具有很大优势，主要是从企业项目中选择信托基金优势显著的项目，通过收取租金的方式来获得收益。追溯信托投资基金的发展历史，可以发现该方式具有标准低、流通性强、税务豁免、资源分配效率高等特征，可见成熟的信托投资基金具有稳定的现金流，以及充足的增值空间，有利于向投资人提供高回报收益。在当前发展背景下，房地产信托股权基金处于探索过程，且成为当下房地产企业长期实行的必要内容，更是用于拓宽投融资途径的有力手段，不仅能够提升财务运行稳定性缓解负债，而且能够提升通货膨胀能力，实现可持续发展。

（三）有机结合投资管理和融资管理，发挥协同管理效率

关于我国房地产企业投融资管理，建议可从以下三点切入：一是强调企业相关制度设计整合部分，投资与融资关联需要通过相应制度设计建立方面来体现，增设用于统一投资与融资的全新制度与内容；二是强调过程管理整合部分，该部分主要涉及企业团队的协作机制建设、统一管控方式等；三是要强调风险控制整合部分，从风险管控视角而言，二者具有一致性，且整合内容主要反映在风险控制联动机制建立方面。

（四）加强资金链管理，优化资金结构

随着社会发展进步，房地产行业运营格局面临全新背景。在这种情况下，制定科学合理的资金管理方法，对企业发展具有很大益处。房地产企业项目开发要针对基础数据进行科学预测、深入分析、及时了解项目建设进度，明确具体支出与回收期限结构，从而有助于完善企业融资方案。与此同时，房地产企业需注意将现有资金时间、数量进行集中统一，在不同阶段选择相适应的融资方式。基于新形势下，房地产企业想要创新发展观念与模式，务必嵌入创新型理念，根据市场前景选择最优产品。例如，在建筑物建设中选用环保理念材料，利用当先技术与智能化开发小区，从而提升房屋附加值，以及企业市场竞争能力。总之，要想创新房地产企业融资方式，需要同时注重自身技术开发能力，明确产品开发定位，提升融资水平，促使企业资金链实现科学化管理。

基于房地产企业资金密集型特征，造成企业负债率不断升高，且高负债虽然能够在短阶段内提升整体经营水平，但是从长期视角来看，会导致企业处于债务偿还的恶性循环中。并且还会增加企业经营风险，一旦出现不当则会造成资金链断裂，面临破产风险。为了改善这一情况，应结合当前市场的经济运行状况与房地产行业特征，完善优化企业资金结构，重视自身资本累积。同时，能够科学地预测后续企业不同阶段的资金需求，从而确保企业既定资金方案落实到位。

（五）完善企业内控机制，提高投融资风控能力

第一时间了解掌握房地产行业的市场运行趋势，积极掌握现代化管理方式及内容，不断积累关于企业投融资管理实操经验，提升财务管理水平与效率。首先，针对企业预算、决算审批开展管控与监管工作；其次，强化企业预算管理，加强过程监督，进一步提升投融资资金审批机制执行力；最后，有助于强化房地产企业内部控制掌控能力，实现经济效益最大化。

五、结语

综上所述，房地产企业融资活动中银行贷款虽然作为主要融资方式，但是商业银行无法完全满足我国不同房地产企业多维度、多层次的发展需求。而中小企业投资人的资金无法作为投资资金直接投入至需求大、技术要求高的企业中。为此，房地产企业创新融资途径，利用信托融资、股权合作、资本市场融资等其他途径筹措资金，灵活运用不同金融工具规范融资方式，在满足各项监管政策时，确保房地产企业现金流安全实现健康发展。