房地产企业税务风险及其管理措施探讨

颜罡

（京投发展股份有限公司，北京 100000）

房地产行业作为我国市场经济的重要组成部分，对我国经济的快速发展起到了不少的影响。但同时，房地产企业由于在其经营过程中所涉及的各种流动资金的规模大，更容易发现风险问题。现阶段，我国大多数房产企业在其税务风险管理的过程中仍然存在一些不足，比如，内部风险管控意识不到位、税务风险管理制度不科学、税务人员综合素质欠佳、缺乏正确的税务沟通机制等等，严重影响着房地产企业的健康发展。因此，房地产企业要想能够得到稳定发展，就必须加强税务管理工作，建立一套符合自身发展的税务管理体系，并随时根据市场动向做出相应调整，从而减少税务风险发生的可能性。

一、房地产企业税务风险管理的概述

（一）企业税务风险管理内涵

房地产企业存在着两种类型的税务风险：第一类是房地产企业因违反税收法律规定而导致的税务风险，既因未按时缴纳应缴的税款，经由税务机关查处后，缴纳滞纳金导致的风险等。第二类是因房地产企业未能正确认识对税务政策，或因税务筹划不当而缴纳大量的税款。税务风险管理是企业经营风险中的重要内容，税务风险存在于整合企业纳税的全过程中[1]。

（二）房地产企业税务风险概述

第一，项目前期收购阶段。土地收购是指房地产企业购买土地这一阶段产生的税务风险，其用于住宅、商业金融、商住一体等其他类型建筑。首先是土地征用时未明确使用用途而引起税务风险。比如，某房地产企业在一个楼盘开发的建设项目中，获得了土地使用权，其主要用于住宅、商铺以及商住楼的使用之中。然而，由于该企业在并没有细致规划，将其直接分为居住和商业两部分，并且在建设时，未与当地政府就土地使用权以及用途深入商讨，未能顾及所拆迁成本，从而导致在最终费用计算时，出现税收不明晰，使得资金流失。

第二，项目开发阶段。在房地产企业项目开发阶段中，其开发的各个环节都与税务部门密切相关。主要的税务风险存在以下几个方面：一是开发商在建设过程中，对各类住房的数量进行了不合理的规划，人员配置不恰当，使得企业所得税以及土地增值税增加，出现不合理的税收，降低了企业收益。二是开发阶段企业会将大量资金用于建造方面，在这一过程中，有些企业会选择外包的形式，将建设工程承包给施工单位，若企业的开发商和承包商在对接时，未能将个合同条款细则明确，导致偷税漏税的问题发生。

第三，销售阶段。销售过程中，企业会制定一些销售方案，若没有正确的销售方案，很可能也会给企业带来税务风险。比如，房屋车位需要购买或者赠送，不一样的方式下所生成的销售合同发票、税收风险等也存在一定差异。在商品房的预售与销售时，若是相关人员未能科学核算税务有关科目，若出现不合理的定价，会引起土地增值税的风险或者偷税漏税的风险。

第四，竣工阶段。竣工阶段，房屋产权的交接完成之后，会涉及房屋开发的发票、税收的申报等，这些若是未能提前预算规划，必然影响企业的净利润，给企业带来损失。此外，由于房地产企业增值税通常在合同规定时间内、实际交付或者取得发票时间，所以企业要及时对其进行销项税额抵扣，以防发生大量留抵问题[2]。

二、房地产企业税务风险管理中存在的问题

（一）企业内部税务风险防范意识不强

在目前的发展趋势下，大多数房地产企业都会配备相应的财务人员，负责税务工作。然而有的企业领导者却忽略了税务风险，并且对税务有关的知识了解得也不多，无法支撑发展规划以及战略决策。此外，房地产企业的经营模式与发展直接受到政策影响，很多企业领导者未能及时把握市场动态，不具备前瞻眼光，未能及时了解其风险因素，导致突如其来的风险给企业带来巨大的冲击，严重损失了企业政策经营。除此之外，大多数房地产企业的财务人员缺少税务风险管理的意识，缺乏正确的税务认知，对相关的法律法规不甚了解，缺少风险识别能力，导致企业税务多缴或者漏缴现象出现。

（二）企业内部的缺乏完善的风险管理机制

房产企业的税收风险主要包括内部因素与外部因素外两个部分：内部因素，由于企业内部管理制度的不完善、不全面而导致的税收风险。房企项目周期长，极易突发各类意外状况，产生税务风险。而外部因素是指由于国家宏观调控、政策变动所引发的税收风险。房地产企业的正常经营涉及了民生的各个方面，而企业税务筹划方案时间较长，一旦国家政策变动，必然会影响税收筹划方案[3]。

（三）企业内部缺乏有效的税务沟通机制

一般情况下，房地产企业项目建设都是各个地区、各个项目同时进行，而各个地区的税务机关有着不同的规则与政策，若是企业不能进行各方面协调、统筹，与各个税务机关不能进行有效的沟通、调节，企业将会损失大量的资金。同时，房地产企业也未能建立其良好的沟通机制，企业的税务机关无法正确地了解各项目的涉税信息，无法根据不同地区、不同项目进行导致税收筹划以及风险防范，企业将会无法面对更多的风险。此外，企业无法第一时间掌握税务政策变化，不能准确地预判可能存在的风险，就难以充分利用税收优惠政策，无法做出正确的规避计划。

（四）房产企业内部组织结构不健全

当前，我国房地产企业由于内部组织结构不健全，导致税收风险加大。在房地产企业的经营活动中，土地增值税会受到工程造价影响较大，而房地产企业作为项目管理者，其成本支出较大，若是将所有费用纳入管理费用，会对公司的税收管理产生不利的影响。比如，企业内部组织结构复杂，存在着很多管理层级，以及子分公司，使得企业的经营模式比较复杂分散，若是企业内部各管理人员的职责权限不明晰，就会造成项目成本的增加，对税务筹划造成负面影响[4]。

（五）企业内部税务管理人员综合素质较弱

在企业税务管理过程中，税收种类繁多，计算方式复杂，这对税务人员的要求较高，需要一定专业水平的能力。并且，由于目前的税务人员仍然大多数存在着老化的思想，思维比较封闭，不具备企业税收管理的需要。同时，在房地产企业的税务筹划过程中，国家政策在时刻变化，有的税务人员未能重点关注并分析国家政策的变化，不具备较强的全局意识，未能做到随着时代的发展与时俱进，导致企业的风险频频加剧。

三、房地产企业加强税务管理风险防范的措施

（一）增强企业内部人员风险防范意识

一方面，随着行业的发展，房地产企业税务人员应当密切关注外部的国家法律税收政策的变化，随着税收政策的调整，更加有效进行税务筹划，结合相关税务风险点提出相应的税务管理措施，从而进一步低降低税收风险。可以聘请专业人士或者在企业内部组建专业的风险团队，运用新兴技术对外部的风险进行科学的预测，以便及时防范风险的发生。另一方面，房地产企业管理者以及领导者应该提高对税收风险的认识，以正确的心态面对企业风险的发生，积极采取措施，有效地规避、解决企业的风险。在企业之间形成完善的税收风险预防机制。其中，企业管理人员应以身作则，掌握相关专业知识，带头组织税务方面的学习，积极贯彻税务管理文化，加大税务风险管理方面的知识宣传。在企业做好良好的培训、教育工作，让企业其他人也能了解税收的风险知识，让每一位员工都能有良好的税务风险防范意识以及实际操作水平，从而在企业形成良好的氛围，降低企业风险，以促进税收风险管理的有效进行。

（二）健全企业内部税务风险防范体系

健全企业内部税务风险防范体系，一方面，房地产企业应当了解税收环境以及国家政策对企业经营的影响，以依法纳税为前提，针对税务管理工作严格规范工作流程，比如区域纳税申报流程、关键环节监管制度等等，为税务管理工作提供工作依据。另外一方面，在企业财务部门设立专业的、独立的税务管理小组，专门负责税务工作，负责税务相关咨询、纳税申报材料管理等，并以此为前提并建立快速反应机制，对突发税务事件或税务机关的稽查进行及时反应。与此同时，税务活动与其他各部门之间的关系紧密，在税务筹划中要协调各方面的关系，与企业各个部门保持联系合作，调动业务部门工作积极性，加强税务管理小组与业务部门的日常交流沟通。比如对其他部门不了解税务政策的情况及时给予咨询解决，打破企业的隔离状态，减少税务风险的产生[5]。

（三）建立完善的内部沟通机制，落实税收政策

房地产企业应当建立完善的有效的内部沟通机制，提高效率，落实税收政策。第一，企业应当搭建起沟通渠道，比如可以利用大数据、信息化等新兴技术，构建税务风险管理体系，以信息技术为依托，链接企业内部各个部门，高效传递相关的税收数据，同时利用大数据与人工智能的分析，加强涉税数据专业分析与风险排查，从而发现可能存在的风险并实施相应方案。第二，企业税务管理机构应当与其他业务部门或者与政府税务机关建立良好的联系，加强内外信息沟通，全方位整合一系列税收问题，及时获取一手情报，尽快解决税务疑难问题，使税务管理效率提升。第三，必须保持敏锐度，关注国家层面下达的各项税收政策，主动联系并配合税务部门的工作，同步优化企业税务管理制度，促使工作更加规范并且更加高效率，实现有效防范风险。

（四）完善内部组织结构，明确权责划分

一方面，在企业具体的实践操作过程中，税务管理会涉及企业各个部门。然而，由于企业管理部门众多，各个职能分工不清，很容易发生相互推诿的情况。因此，企业管理者要健全公司各部门的相关规章制度，并要严格按照相关规定，明确各部门各员工具体的工作任务与职责，有效地减少税收风险。企业应当对组织结构进行有效的调整，使各方的权利和义务得到充分的体现。例如，在大多数房地产经营中，股东占有的股权比例是最大的。因此，在具体的项目建设阶段，可以根据股权所占比进行资金的投入，制定书面合同文案，以避免出现过多的冲突。另一方面，企业管理人员应当对税务进行系统化、全面化管理监督管理，加强各部门之间的联系。例如，房地产企业的财务部门主要负责税务，财务部门可以与其他部门加强联系，对各部门存在的风险及时知悉，设置独立的税收风险防范小组，负责企业税务风险评估、税务风险的防范等工作，落实税务稽查与监控，提高效率[6]。

（五）提高税务管理人员的综合素质

要想有效地降低房地产企业的税务风险，加强企业的税务管理工作，应当不断地提高税务管理人员的综合素质。夯实专业人才基础保障。首先，企业需要在内部建立人才培育机制，加强对税务人员专业素养的培训，培养他们的全局思维企业应当定期展开有关税务管理主体的培训活动或者研讨会议，要求税务人员充分地掌握税收管理政策的变化以及内容，提高自身对税务的解读能力，要加强对当地政府的沟通和交流，减少对税务政策理解上的偏差，不断提高对税务风险防范的警惕性，并及时地根据税收政策进行企业的税务制度调整。其次，要加强税务人员的沟通能力，加强与各业务管理部门之间的联系。严格地划分各税务种类，根据各部门税务种类以及所得税等之间的差异。企业内部的税务管理人员应当加强各部门进行税种交流，做好企业内部跨税种管理的工作。改变税务人员片面的税务分析问题，提高多角度制定税务筹划方案的能力。最后，在此基础上，要充分调动员工的积极性，可立足于实际，结合员工的实际需求，适当通过日常考核、薪酬奖励等不同方式，在有效的考核与激励下，提高员工工作热情，同步提高税务人员的管理水平，更加积极地参与企业的税务筹划工作，并且为企业经营提供更加专业的建议以及指导。

四、结束语

综上所述，房地产企业的税务风险贯穿于企业经营过程的各个阶段，其中税务风险管理是其风险防范工作的重要组成部分。纵观我国未来的社会经济发展形势，房地产企业的规模将会逐渐扩大。因此，为了保证房地产企业在市场中获得竞争力，在经济发展的洪流中站稳脚跟，企业管理者应当加强自身税务风险管理工作，结合市场的环境动态以及相应的法律法规，从多个角度探索，比如提高企业税务人员的专业素养，提高全局性发展眼光，完善税务管理体系，加强风险识别能力，有效地防范企业的风险，促进我国房地产企业的健康发展。