房地产企业投资风险及管控措施

靳爽

（吉林森工集团投资有限公司，长春 130000）

1 引言

在市场经济体制逐步调整的背景下，房地产行业的投资环境逐步向规范化、高要求的方向发展，因而其外在市场竞争越来越激烈，面临严峻的生存发展压力。作为国家支柱型产业的房地产行业，在过去几年住房需求持续增长的过程中得到了快速发展。然而在国家政策调整、社会经济环境改变的同时，房地产企业面临的风险因素大幅提升，房地产投资风险的预测与管控难度逐步提高。企业在投资房地产项目时，面临政策风险、经济风险与社会风险等多种类型的投资风险。基于此，房地产企业需要明确房地产项目投资风险的影响因素，采取针对性的风险控制措施，通过对风险隐患的消除与降低，构建房地产行业稳定与长效发展的格局。

2 房地产企业的投资风险类型及风险管控价值

2.1 投资风险类型

2.1.1 政策风险

在房地产项目投资时，国家经济体制的改革、房地产相关政策的调整、房地产行业管控力度的加大，不仅会对社会经济发展产生影响，而且会改变房地产行业的投资与融资环境，进而增大房地产企业项目投资时所面临的风险。例如，国家改革土地使用政策后，土地利用年限调整、面向房地产开发单位收取相应费用，均会导致房地产企业投资成本的增加，进而提升项目投资的风险发生概率。

2.1.2 经济风险

房地产企业在项目投资时面临两种经济风险：一是市场供求风险。如果房地产企业对消费者的需求把握不清，未详细调查市场供求情况而一味加大投资，可能出现房地产产品供应量高于市场需求的情况，进而导致房产面临滞销风险[1]。二是财务风险。房地产企业在项目投资时，筹集建设资金或财务管理的过程均可能引发风险。一旦遭遇通货膨胀，极易因消费者购买力的下降延缓投资资金回笼速度，可能导致房地产企业资金流通不畅，从而诱发资金风险。

2.1.3 社会风险

房地产企业在项目投资时可能面临两种主要的社会风险：首先，影响较大的是城市规划风险，即城市交通规划调整、城市发展方向改变，均会对房地产企业的项目投资、经营发展带来影响，导致其项目投资面临较大的风险隐患。其次，在用地及拆迁过程中可能存在公众干预风险。例如，当旧房拆迁时，如果民众诉求得不到满足，可能会激发民众与房地产企业之间的矛盾，如果利益纠纷得不到有效化解，可能延误房地产项目的开发时机，为房地产企业带来经济损失。

2.2 投资风险管控价值

2.2.1 践行理性投资，推动行业发展

在市场经济运行中，房地产企业要保障运营效益，首要任务是加大投资风险管控力度。若房地产企业盲目扩大投资规模，则会因风险诱发而影响企业健康发展。通过风险管控措施的有效执行，可增强房地产企业的投资合理性，从而实现投资效益的最大化获取。同时，在城市建设及经济发展过程中，房地产企业科学管控投资风险，可打造出更加优质的房地产产品，并能提升自身盈利水平，既有利于城市建设发展速度的加快，也可为房产行业的平稳与持续发展产生有益驱动。

2.2.2 稳定自身发展，促进社会经济建设

在社会活动中，投资占据重要地位，所以房地产企业的项目投资具备一定的社会价值。房地产企业的项目投资及自身运营发展状况，会对金融行业、建筑行业、设计行业的发展产生直接影响。因此，房地产企业强化项目投资风险管控，有利于提升社会就业率，并能为社会经济发展发挥有效的推动作用。为此，房地产企业应以国家政策及城市发展规划为基础，结合市场供需情况展开科学的投资成本、投资周期及投资利润计算，可在提升自身发展稳定性的同时，有效推动社会经济建设进程。

3 房地产项目投资风险的影响因素

3.1 房地产行业政策

国家政策是诱发房地产项目投资风险的主要因素，例如，土地资源政策、城市建设规划政策、税收政策、建筑施工政策的调整，均会改变房地产企业的投资环境及条件，进而使之项目投资产生风险[2]。现阶段，国家逐步加强了土地资源管控，在土地价格持续攀升的过程中，房地产企业面临着更高的投资风险。同时，国家税收政策的调整，也会影响房地产企业项目投资的收益，一旦税率提升，会使之收益有所削减。

3.2 房地产企业的综合能力

房地产项目投资风险的产生与房地产企业自身的综合能力存在直接关联。房地产企业不同，其所选用的融资方式存在差异，并且企业运营方式也有所区别，同时，房地产项目所选择的建筑施工团队并不一致，施工水平、安全防护管理能力、成本控制效果均不相同，因而房地产项目的施工质量、总体施工成本存在较大差异，这些因素均可能导致房地产企业面临投资风险。

3.3 房地产企业的资金流通效率

在房地产企业的运营发展中，经营管理、工程建设等各个方面均需要投入大量资金，加之受到房地产行业性质的影响，房地产项目的建设耗时较长，因而房地产企业的项目投资具有周期长、资金回收速度慢的特征，易于出现资金流通不畅、资金存量较低的问题，一旦资金链断裂，还可能陷入破产或被兼并的困境[3]。如果企业自身经营发展出现问题，或者资金流通未得到严格化与全面化监管，还会因资金缺乏而引发经济风险，从而导致房地产企业因投资失败而破产或倒闭。

4 房地产企业有效管控投资风险的可行性措施

4.1 加强市场情况及政策分析，选择适合的投资时机

房地产企业属于市场结构的重要组成部分，其需要高度关注政府部门发布的房地产经济体制变更政策，通过科学预测与有效把握国家发展方向，合理开展投资工作，进而有效防范投资风险的发生。为此，房地产企业需要建立良好的风险意识，组建专门的政策分析团队，由其负责解读与评估政府新政策，并通过与政府部门展开沟通交流，及时了解政策信息的变化动向，进而把控项目投资时机。同时，企业需要对国家产业结构调整策略的制定与实施给予高度关注，结合政府产业结构调整方向，采取分散性投资方式，合理化制定投资方案，以此降低投资失败风险，有效预防与控制投资风险的发生。除此之外，房地产企业在获取土地使用权限之前，应尽可能获得政府部门的帮扶，并合理分析国家土地政策，了解地方政府的土地管理条例，通过投资预算的科学编制，精准计算投资成本，有效预测房地产项目投资可能面临的风险并判断风险程度。基于此，针对性地分析土地开发的实际价值，且应于投资过程中加大现金流管理力度，做到各项资金资源的合理配置，通过高效率的资金流通与利用，降低房地产企业项目投资所引发的风险。

4.2 利用多学科知识与大数据技术，科学评估投资项目可行性

房地产企业在作出项目投资决策之前，应在管理、经济及技术等学科知识的基础上，利用先进的大数据技术，在政策法规范围内，对房地产市场情况、未来发展趋势进行科学预测，分析市场资源分布情况，了解政府优惠措施，通过全面性、客观性的投资项目可行性分析，判断项目投资的经济效益高低，分析项目投资是否会带来负面的社会及环境影响等。同时，由于房地产项目投资需要大量资金支持，因而，房地产企业需要结合银行信贷政策、利率标准估算项目盈利情况，并分析项目投资成本，进而对房地产投资是否可行作出正确判断。此外，房地产企业需要结合可行性分析报告，科学筛选房地产投资设计方案，并严格开展成本预算，对投资过程中潜在的预算超支风险进行推测与分析。

4.3 选用组合投资方式，分散投资风险

房地产企业具有多种投资项目，不同项目所带来的收益存在差异，并且所面临的投资风险并不一致。为此，房地产企业在投资风险管控的过程中，可引入组合投资方式[4]，同时投资多个类型不一的房地产项目，以防投资相同类型的项目，因政策或市场环境变化而导致所有项目均投资失败，进而带来难以弥补的经济损失。房地产企业采用组合投资方法，可组合投资类型存在较大差异、风险影响因素不同的项目，即使其中一个投资项目面临风险，其他项目可能因风险诱发因素不同而未受波及，从而保证组合投资的整体性收益。在房地产项目组合投资前，房地产企业需要深入分析与全面了解各个投资项目的具体情况，科学设计投资项目组合。通常情况下，资金实力雄厚的房地产企业最适合采取组合投资方式，在多类型项目投资时，不易出现资金流通不畅的情况，且能够有效预防与控制投资风险的发生。

4.4 开展严格化成本管理，降低投资风险发生概率

由于成本是房地产企业生存发展的基础，因而在房地产项目投资过程中，应高度关注成本控制。特别是具备较大投资规模、资金流转周期较长的企业，应通过成本控制防范投资风险所带来的严重后果。一方面，房地产企业的领导层要对成本管理给予高度重视，带动所有员工共同配合成本控制工作。同时，需要创建专门负责成本控制的部门，对房地产企业现有的成本管控制度及条件进行完善与补充，在投资成本分析、运营成本规划的基础上，展开科学的技术研究，合理修改设计方案，从多个投资方案中筛选出最佳版本，从而有效控制房地产企业的投资成本，降低房地产项目投资风险的发生概率。另一方面，房地产企业需要立足日常管理过程，实现成本管理职责向各部门、各岗位的分解，明确各个成本管理项目的责任主体，并严格审核与界定各主体的审批职权，确保成本管理制度可在房地产企业内部得到全面执行，此外，要同步制定与推行奖惩制度，有效控制成本浪费现象，防止成本支出与投资预算出现较大偏差。

4.5 增强资金流动性，缩短投资项目开发周期

作为资金密集型企业，房地产企业逐步向高周转发展状态演变，在此发展模式下，若房地产企业的资金流转周期过长，可能导致企业收益出现大幅波动，进而影响企业的稳定发展。为此，在高周转模式下，房地产企业需要缩短项目开发周期，提升资金流通效率，进而防范资金链条断裂引发的投资风险。例如，房地产企业可与银行等商业机构或建筑单位签订合约，确定易变性强、投资效益影响程度高的因素，进而有效防控投资风险的发生。同时，房地产企业应与金融机构或政府相关部门加强沟通合作，通过合作开发房地产项目，实现风险分摊。房地产企业可以推出相应的优惠政策，促进楼盘销售，进而加快投资资金回笼，促使房地产项目投资回报率得到保证。在此过程中，房地产企业需要强化自身的风险意识，积极分析与有效控制投资风险，通过成本费用回报率提高、投资风险科学防范，提升自身核心竞争力，进而夯实房地产企业稳定、长效发展的根基。

4.6 整合内外部信息，建立科学的风险预防评价体系

由于房地产项目的投资风险较高，因而房地产企业需要具备较高的风险警惕性，需要规范资金利用及资金管理流程。在信息化时代背景下，房地产企业需要依托信息技术的高速传播、快捷处理与及时反馈功能，通过信息技术手段对企业内部信息及外部市场环境信息进行整合，建立科学性、系统性的风险预防评价体系，以便及时发现房地产项目投资所面临的风险隐患，并发出预警提示，进而采取对应性的风险消除与规避措施。对此，房地产企业需要加快信息化建设进程，利用信息技术手段，全面收集和获取与房地产投资相关的各项信息，通过数据统计分析及潜在信息挖掘，为投资方案制定提供可靠依据。

4.7 为投资项目购买保险，实现风险转移

在房地产项目投资中，可通过风险转移的方式降低自身所面临的投资风险，其中最为有效的方式是购买保险[5]。房地产企业可根据房地产投资项目的具体类型，选择对应性的保险品种，以便在投资失败后通过保险金赔付冲抵部分经济损失。该方法既能为投资资金的循环流动提供保障，也能确保项目投资各环节工作的顺畅推进。对此，房地产企业要对房地产投资项目展开分析，根据自身资金实力，结合投资项目类型科学选择保险公司。若房地产企业自身具备较为雄厚的资金基础，应选择高知名度且规模较大的保险公司购买保险，进而确保投资项目保险作用的有效发挥。如果房地产企业自身资金不够充足，应结合投资项目的实际情况，选择信誉有保障的中小型保险公司，以免项目投资出现问题后得不到及时的赔付。房地产企业在选择保险公司时，应全面分析保险公司的发展规模、信誉度情况，并了解投资项目保险所对应的赔偿金额，通过保险价值展现，尽可能弥补房地产项目投资失败所产生的经济损失。

5 结语

投资风险对房地产项目投资进程产生决定性影响，因而，房地产企业需要加大投资风险管控力度，应在把握投资风险影响因素的基础上，加强市场情况及政策分析，选择适合的投资时机；利用多学科知识与大数据技术，科学评估投资项目可行性；选用组合投资方式，分散投资风险；开展严格化成本管理，降低投资风险发生概率；增强资金流动性，缩短投资项目开发周期；整合内外部信息，建立科学的风险预防评价体系；为投资项目购买保险，实现风险转移，从而有效规避投资风险，增强房地产企业项目投资理性、推动房地产行业发展，并在房地产企业发展稳定的基础上，加快社会经济建设进程，充分展现出房地产企业的经济及社会价值。