房屋买卖中“跳单”行为的归因检视与法律对策探讨

文/司尚乐

近年来，网红、明星“跳单”买房事件时有发生，这激起了公众对此问题的热议，引发了社会对这个问题的深入思考，“跳单”行为也渐渐从“灰色地带”进入人们关注的视域。“跳单”，房地产交易市场内部俗称“跳中介”，它并不是一个严格意义上的法律概念，而是一个行业术语。所谓“跳单”，是指委托人为了减少或逃避支付报酬，故意绕开与之已经建立起法律关系的中介方，并利用对方所提供的房源信息，直接与原产权人或与其他收费低的中介签订合同的行为。

一、问题的缘起

房地产市场在我国市场经济环境中扮演着重要的角色，承担着重要的使命。中国曾长期处于农耕社会，许多中国人对土地与房屋有着一种特殊的情感。受传统思维的影响，拥有一套属于自己的房屋被许多中国人视为生活的归宿与使命。为此，有人甚至不惜倾尽财产，这也是导致房价居高不下的重要原因。

“跳单”行为是实务中的一种客观现象，是房地产市场发展的衍生物。在房屋买卖过程中，“跳单”行为时有发生。笔者以“跳单”为关键词，在裁判文书网进行检索（检索日期截止到2022年5月1日），共获得1949篇裁判文书。从历年的数量分布来看，2001年到2018年，有关“跳单”的裁判文书相对较少，文书最多的年份也只有一百多件，甚至有些年份的文书只有个位数。2020年到2021年，涉及“跳单”的案件数量激增，较2019年翻了一倍，这直接映射出我国近两年“跳单”现象较为严重，亟需通过法律的手段进行调整与规制。“跳单”的主体大多为买方，卖方“跳单”的情形较少。在司法实践中，由于“跳单”案件相对复杂，且相关法律对此没有作出具体规定，许多法院在处理过程中往往存有较大争议。

二、“跳单”行为是否违约的法理解读

所谓违约是指合同的一方当事人不履行或者履行的结果无法达到合同预期效果的违法行为，违约的判定直接关系到违约责任的承担。因此，违约行为的认定具有极为重要的意义。“跳单”行为是否构成违约需要依据严格的认定标准，不能对相关法律作过于宽松的解读，否则不仅有损委托人的合法权益，还可能导致司法腐败。与中介机构相比，委托人处于弱势地位。如果“跳单”行为是否违约的认定标准过于宽松，则可能出现中介机构通过收买法官来加重委托人责任的情形。因此，在认定“跳单”行为是否构成违约时，应严格按照以下两项标准进行判定。

（一）客观标准：是否利用中介机构的房源信息

是否利用中介机构的房源信息是判定委托人是否构成“跳单”违约的关键，也是“跳单”违约的核心要义。如果委托人在利用房源信息的同时跳过中介机构，则这种行为基本可以认定为违约。然而，如今的社会是一个信息爆炸的社会，委托人跳过中介机构并不意味着委托人失去了了解房源信息的所有途径，委托人完全可能通过其他合法渠道获取相关信息。在这种情况下，委托人应针对中介机构提出的“跳单”违约的主张拿出有力的证据，证明自己行为的合法性。

（二）主观标准：是否具有“跳单”的恶意

心理状态是判定“跳单”行为是否构成违约的重要因素。一般而言，“跳单”违约均要求委托人在主观心理状态上呈现一定的恶意。委托人“跳单”的目的无非是为了减少自己的财富支出，受利益诱惑而利用居间人提供的房源信息。因此，是否支付居间报酬是衡量委托人是否具有“跳单”恶意的重要标准。换言之，如果委托人的行为不构成“跳单”违约，则委托人必然支付了相应的居间报酬。反之，如果委托人的行为构成“跳单”违约，则委托人必然没有支付或少支付了居间报酬。

三、“跳单”行为的归因检视

（一）中介费用居高不下

目前，中介行业收费标准相对混乱，各中介机构间收费标准差异较大，造成了一些委托人为减少居间报酬的支付而出现““跳单””行为。一些规模较小的中介机构会通过适当减少中介费用的方法为自身拓展业务，有的中介机构则会通过为一方免除费用的方法提升自身的竞争优势。总体来看，中介机构缺乏统一的量化标准，收费的高低具有较大的主观随意性。一般而言，房产中介从买房者与卖房者两方收取费用，但一些房产中介为了开拓市场，扩充房源，对卖房者所应承担的费用予以减免，减免的费用只能由买房者承担。换言之，买房者不仅需承担自身应支付的中介费用，还需承担卖房者应支付的中介费用，这是导致房产中介费用居高不下的重要原因。

房地产市场监管力度相对不足。从整体行情来看，房地产市场明显为卖方市场。房屋中介掌握着丰富的房源信息，委托人为了获取优质的房屋资源，不得不求助于房屋中介，整个市场环境呈现 “供不应求”的态势。同时，行业协会对房地产市场的监管力度也相对不足，缺乏监管或是监管不力，房地产市场势必更加难以控制。缺乏监管的房地产市场甚至还存在一些不良中介为赚取更高的利润而虚报房价的现象。这些不良中介一方面报给房主较低的价格，另一方面展现给委托人虚高的价格，意图通过欺骗的方式赚取高额的差价，中介费用的居高不下也与此相关。

（二）中介服务良莠不齐

房地产市场的飞速扩张直接带动了中介行业的快速发展，但房产中介的服务质量却也因此良莠不齐。作为连接委托人与卖房者的重要媒介，中介机构本应尽到忠实勤勉的义务，在庞大的信息流中将买卖双方相互匹配，竭尽全力为委托人匹配最合适、最优质的房源。然而，一些中介机构不仅不履行或怠于履行自身职责，反而通过欺骗的手段达到自己的非法目的。从本质上看，委托人也属于消费者的范畴，也具有自由选择的权利。因此，在服务质量相对较差的情况下，委托人选择其他中介机构也实属情理之中。具体而言，导致中介服务质量良莠不齐的原因至少有以下两种。

一是中介市场人员素质相对较低。中介人员的整体素质深为人们所诟病。尽管我国对中介市场设置了一定的准入门槛，但从目前中介行业的整体状况来看，准入门槛仍然较低，无法对从业人员进行实质性的筛选，甚至有中介人员没有房地产经纪人资格证即开展中介服务，这是导致整个中介市场鱼龙混杂、人员素质整体偏低的重要原因。素质较低的中介人员不仅不会尽职尽责地帮助委托人购买性价比较高的房屋，反而一心为赚取高额的费用而刻意隐瞒真实的报价。

二是中介机构对中介服务敷衍了事。一些中介机构将服务划分成具体的步骤，将中介服务视为不得不完成的任务。他们认为，只要完成了形式上的挂牌、看房、签约等流程就完成了自己的任务，至于委托人是否满意、价格是否公道则并不重要。还有一些中介服务人员故意不积极撮合买卖双方交易。这些忽视委托人期望的中介服务势必会被市场所淘汰。对比之下，一些中介机构不仅给予委托人基本服务，还会全力以赴地帮助委托人完成过户、协助贷款等后续服务。为了帮助委托人买到性价比高的房屋，还会不厌其烦地为委托人挑选合适的房源。从整体上看，这种服务种类更为齐全的机构在中介行业毕竟少见。然而，中介服务的质量不能仅依服务的种类进行评价，一些中介机构服务种类相同，服务质量却相差甚远。甚至还有一些中介机构虚报信息，通过使两个委托人抢夺同一房源的方式，实现自身快速达成交易的目的。

（三）行业内部恶性竞争

房主为了将房屋快速地以高价卖出，往往会将房屋信息交给多家中介机构。在现实生活中，对于同一房屋，中介机构给出的价格往往也会存在巨大差别。一些中介机构为了稳固自己的市场地位，往往设置较高的价格。同时，设置较高的价格也有利于抬高中介行业的整体利润。这些中介机构往往已经具有一定规模与市场地位，暂时不需要考虑生存问题。而一些规模较小的中介机构，则首先需保证自身在竞争激烈的市场环境中站稳脚跟，从而不被市场淘汰。为此，他们不得不设置较低的价格，提供更加优质的服务。有的中介机构为了争夺客户，不惜成本地压低价格，开展不正当的价格竞争，这直接导致了房屋交易中“跳单”现象的出现。还有的中介机构通过先行签订网上协议的方式来避免委托人“跳单”，达到限制竞争的目的。

（四）诚信意识相对缺失

委托人诚信意识的相对缺失是“跳单”现象频繁发生的重要原因。对于同一房屋，中介机构给出的价格高低不一，委托人在挑选房屋时难以避免地会选择给出价格较低的中介机构。毕竟，选择性价比较高的房屋是委托人的权利，选择服务全面且优质的中介机构也是委托人的权利。随着互联网的发展与普及，买家通过互联网获取房屋信息已经变得越来越容易。许多买家“货比三家”，通过对比，选择价格低的房屋，这也无可非议。然而，有的买家认为自己仅仅通过中介机构获取了房源信息，而房源信息与所付中介费用完全不对等。这部分买家既想获得房源信息，又不想交纳中介费用，为此，他们全然不顾诚信，选择“跳单”以实现自己的目的。然而，中介机构的工作并非仅仅是提供房源信息，它还承担着将卖家与买家进行合理匹配、带看房、协助签约的职责与使命，这就对中介机构的信息收集与更新工作提出了更高的要求。

（五）法律体系不够完善

法律本身所具有的滞后性是导致我国法律对“跳单”行为规定不完备的重要原因。根据上文所述，“跳单”现象在近两年来愈发严重。在2001年到2019年间的一些年份，“跳单”案件甚至一年只有数件。因此，在过去，“跳单”现象并没有得到充分的重视，也没有法律作出明确规定。缺少法律规制的“跳单”现象，势必更加肆无忌惮。因此，只有建立专门的法律体系，才能对这种现象真正加以预防与调整。

目前，我国关于出售方的损害赔偿制度还处于缺位状态，中介机构获得的房源信息基本上来自出售方。如果出售方提供虚假信息，则委托人从中介方所获得的信息自然也是虚假的。从立法的视角来看，我国注重对中介方与委托人行为的规范，对出售方行为的规制则相对较少。

四、“跳单”行为的法律救济与规制

（一）有效途径：建立房源共享机制

现代社会是一个信息爆炸的社会，各种信息资源在网上应有尽有，互联网为信息的共享与互通创造了极大的便利。在房屋交易中，我们也可以借鉴外国的先进经验，建立房源共享机制。房源共享机制的建立不仅可以帮助中介机构高效、便捷地为委托人寻找合适的房源，还可以为中介机构搭建交流、沟通的渠道。这不仅可以实现委托人与卖房者的双赢，还可以实现不同中介机构的多赢。此外，房源共享机制的建立还可以在一定程度上促进中介机构的良性竞争，减少不同中介机构的利益博弈，进而起到规范整个中介行业的作用。推动中介行业的竞争良性发展，是稳定中介服务价格的关键要素，房源共享机制的建立能使房源信息更加透明，从而使中介机构不敢随意要价。

因此，无论是从委托人的角度，还是从房产中介的角度，抑或是从卖房者的角度，房源共享机制的建立都大有裨益。只有如此，才能稳定中介服务价格，才能使众多中介机构共同受益。也只有如此，才能实现房屋买卖市场的可持续发展。

（二）重要抓手：提高中介服务质量

任何一个企业想获得长久发展，都必须提供优质的服务，中介机构也不例外。中介机构只有提供更为优质的服务，才能在竞争激烈的市场环境中站稳脚跟，才能在瞬息万变的房地产行业中立于不败之地。委托人委托中介机构的最终目的不外乎买到性价比较高的房屋，出售方委托中介机构的最终目的不外乎卖到更为合适的价格。因此，无论是委托人还是出售方，都更加看重服务的质量。中介机构想获得长久的发展，提供优质的服务是其必然选项。只有如此，中介机构才能拥有更高的知名度，才能拥有更多的客户资源，才能在本行业中拥有更加稳固的地位。而提高中介服务的质量，则至少需从以下两个方面着手。

一是提高行业的准入门槛。为保证中介服务人员的素质，我国法律规定了只有参加并通过了职业资格考试才能正式进入中介服务行业。但在实践中，职业资格考试的通过标准过低，并没有充分发挥相应的作用。鉴于此，我国应适当提高职业资格考试的难度，并进一步规范考试的程序。适当提高房产中介的人员准入门槛，通过考试的方式将一些素质低、作风差、能力不足的人员排除在行业外，从源头上对相关人员进行分流。对于没有职业资质的中介人员，应坚决予以清理，并通过加强监督的形式坚决防范“关系户”的存在。通过考试进入中介行业的人员，不可以恣意妄为。进入中介机构后，中介机构应组织相应的工作培训，有针对性地在思想道德与专业能力两方面对新人进行培训。为了规范中介人员的行为，有必要通过日常考核的方式对中介人员进行“二次筛选”，对考核不合格的人员进行再次培训、“回炉重造”，如果再次培训后仍然不合格，则应将其从中介队伍中及时剔除。只有如此，才能提高每个中介服务人员的素质，才能进一步提升中介行业的整体素质与行业形象。

二是发挥法律的规范性作用。对于一些违反法律规定或严重违反行业规定的中介人员，有必要对其进行依法惩治、依法追责。通过发挥法律的规范性作用，给予中介从业人员以威慑，促使其规范自身行为，从而营造风清气正的行业氛围。

（三）关键举措：政府监管与行业自律并重

中介机构的恶性竞争是导致“跳单”现象频发的重要原因。为规范与调整中介机构的行为，引导整个行业的良性竞争，不仅需要政府机关的有效监管，还需要发挥行业协会的作用。

一是充分发挥政府的监管作用。政府监管是规制中介机构恶性竞争的关键举措。政府机关可以设置具体部门对房地产行业进行专门监管，并做好监管部门的责任划分工作，从而避免因管理主体不明而导致的互相推诿。为了减少“跳单”行为，政府机关可以针对中介机构建立“黑名单”制度，如果中介机构为了抢占市场资源而通过恶意竞争的方式排斥其他中介机构，则政府有必要对其进行警告，倘若接受警告后仍然再犯，政府可以将其放入“黑名单”并予以公示。政府对房地产行业的调整对于规范行业乱象、保护委托人的合法权益，有着“立竿见影”的效果。如果缺少政府的监管，则房地产市场的趋利性势必会导致整个行业朝着混乱的方向发展。

二是充分发挥行业协会的作用。行业协会在房地产市场中扮演着重要的角色，承担着重要的使命。为减少恶意竞争，行业协会应明确中介机构的工作内容，并对中介服务进行合理监督，避免一些中介机构对委托人敷衍了事。对于一些可以公开的服务内容与服务事项，在征得委托人同意的前提下，可以向社会公开，借助社会监督增进中介行业的自律。对于一些为了牟利而恶性竞争的中介机构，行业协会应对其进行业内通报，从而引导其严格规范自身行为。

（四）重要辅助：引领诚信社会风尚

诚信是一个人的立身治本，也是一个人优秀精神品格的生动体现。无论是社会层面，还是国家层面，都需要诚实守信的整体环境。此外，诚实守信也是我国民法领域的一项重要原则。因此，这一原则兼具道德性与法律性。加强诚信建设、引领诚信的社会风尚，是解决“跳单”问题的重要辅助手段。委托人应严格恪守诚实守信的精神品格。虽然“跳单”在一定程度上能为委托人减少一定的经济支出，但“跳单”会造成委托人精神品质上的残缺。为此，需要通过以下两种途径加强委托人的诚信建设。

一是加强诚实守信的宣传教育。宣传教育工作虽然无法在短时间内起效果，但宣传教育工作可以潜移默化地对社会公众尤其是委托人进行精神上的熏陶。长期的宣传教育工作还可以在社会上营造诚信为荣、失信可耻的氛围。在这种社会氛围下，委托人如果失信，则不仅会受到自身内心的谴责，还会受到社会的批评。因此，委托人会自觉或不自觉地遵守诚实守信的道德规范，并把自己的行为与诚信的标准进行比对，以此对自己的行为进行约束与规范。

二是建立失信惩戒机制。诚信的实现在较大程度上依靠委托人的自律。然而，如果仅仅依靠自律，则难以真正对委托人的行为进行约束与规制。为此，需要建立失信惩戒机制。如果失信，委托人将被记录在失信名单中，如果委托人再次委托中介机构购买房屋，则没有中介机构会接受委托人的委托。这种机制的构建不仅可以对委托人自身产生威慑，还能对其他委托人起到引领作用。

（五）治本之策：完善居间合同相关法律制度

设置独家委托条款。独家委托是指在一定时期委托人只能通过某一居间人达成房屋买卖交易。委托人“货比三家”，对中介机构进行挑选是其合理的权利，但如果委托人在利用中介机构提供信息的同时又甩开中介机构，对中介机构而言确实不公。因此，设置独家委托条款势在必行。独家委托条款是对委托人权利的合理限制，这项举措在德国收效甚好。独家委托条款的设置并非仅对委托人权利进行限制，同时还对中介机构的权利进行适当限制。委托人可能会与多家中介机构进行磋商，同时中介机构也可能为了提高成交率而将一个房源信息告知多个委托人。在这种情形下，委托人会因此沦为备选。因此，设置独家委托条款显得尤为重要。无论是从委托人的角度，还是从中介机构的角度，独家委托条款都能起到较好的保护作用。

完善出售方的损害赔偿制度。美国相关法律规定，出售方应将房屋近三年是否发生过刑事案件等重要信息如实告知中介机构或委托人。如果出售方消极履行相应义务，则应承担不利后果。美国的相关规定给我国完善立法提供了借鉴。因此，我国也可以构建针对出售方的损害赔偿制度。如果出售方怠于披露重要信息而导致委托人遭受损失，则应承担相应的法律责任。