安置房选房方式对居民拆迁满意度的影响——以上海彩虹湾社区为例

文/阿依帕夏古丽·艾买提

一、引言

改革开放以来，我国的住房体制和住房政策都发生了重大变化，尤其是进入21世纪以后，城市步入加速发展的阶段。虽然大城市中重大工程建设和大拆大建的方式在短时间内满足了城市发展的需要，但也带来了诸多居住问题。纵观上海，为激发城市中心区域活力、改善城市面貌、提升城市形象，不断地加快城市发展进程，基础设施等方面有了翻天覆地的变化。但城市中无法满足现代城市生活需求的大量老旧小区已经面临拆迁，其中的重大工程建设和大拆大建式的旧城改造给城市带来了大量的动迁安置需求。政府为了解决中低收入家庭住房以及相关的拆迁安置问题、提高动迁居民的满意度，出台了一系列的相关政策以及相应的措施。

2009年上海开始推进探索“事前征询制”和“数砖头加套型保底”模式，补偿方式也渐渐地从数人头向数砖头的方式转变。阳光拆迁、公开拆迁补偿全过程，各区开始实施摇号排序等政策，使动迁过程更加公开、透明。推行新型的签约模式，方便动迁居民随时获取信息，及时制定更新相关政策并严格执行。本文通过实地调研的方式考察上海市虹口区的动迁安置小区总体情况，引入安置房分配机制中选房方式这个重要变量，以摇号选房和不摇号选房的形式加以量化，并通过问卷调研和深度访谈的方式探究安置房分配机制中选房方式是否影响动迁居民的动迁满意度，发现在上海2008-2020年的动迁安置过程中，选房方式不断地调整更新，动迁居民动迁满意度也在不断变化，为研究安置分配机制与动迁居民动迁满意度之间的关系提供了良好的样本。根据当前城市的发展形势，动迁安置小区作为城镇化进程的重要产物，数量仍然在不断地上升，研究动迁居民的动迁满意度具有极大的现实意义。

二、文献综述

在以往的研究中，安置房分配机制主要考虑安置补偿、居住环境等因素，虽然具体的安置补偿政策及标准不断地改进和完善，但是作为政策效果之一的动迁居民满意度仍有待提升，其实现路径有待进一步探讨。现有文献关于动迁安置模式以及相关理论研究较多，主要是从宏观的层面进行研究，从安置小区动迁居民微观层面的分析较少。因此本文着眼于安置房的选房方式，研究不同的选房方式对动迁居民拆迁满意度的影响，并对虹口区不同安置小区选房方式呈现的共性和差异进行分析，总结出一些动迁居民在拆迁过程中存在的问题，为优化相关的选房方式、促进安置房分配机制公平透明提出更加有效的政策建议。

居民的满意度是衡量安置项目是否成功的重要指标，学术界关于居民满意度的研究大部分集中于征地补偿、社会交往、生活适应、住房保障等方面。有实证研究发现动迁居民的幸福感可以通过社会网络的维持、邻里间的信任来提升，可以此来增强动迁居民的主体意识并提高动迁居民的满意度。也有学者指出，提高动迁居民满意度应当采取“软硬兼施”的措施、严格的政策加上适度的关怀，这样才能更好地将城市更新进行下去。通过国内外相关文献的梳理和研读可以发现，动迁安置工作确实对居民的生活造成了很大的冲击，因此，学术界和社会舆论都开始高度注意城市更新中动迁安置的后续问题。

纵观国内住房保障分配机制，申请保障房时，需要排队来进行选房流程等系列操作，这种方式带来了很多的问题。正因如此，相关部门提出了通过摇号的方式来确定最后的购房者，这种方式确实带来了很多的便利，也避免了排队选房引起的秩序混乱等社会治安方面的问题，但这种方式能否真正保证住房分配的公正公平，学者们持不同的意见。有学者认为，在保障房轮候方面可以借鉴打分的方式，通过随机摇号、抽签等方式来选房，部分城市还会综合考虑申请者的需求、家庭结构和规模等。也有学者认为，我国当前的保障房已经进入集中供给阶段，公正、透明的分配是保障房资源有效利用的重要前提，未来仍然有较大的发展空间。因此，安置方式与社会公平有机结合，才是确保保障性住房公正分配的基石。

三、彩虹湾案例及方法介绍

（一）案例介绍

彩虹湾是上海市为数不多的用于动迁旧区安置的大型居住区，由4个小区组成，分别是蔷薇里、金枫里、红馥里和墨翠里，总建筑面积105万平方米。目前，一期、二期、三期已完成入住。由于疫情原因，四期的居民新房交付还没完成，因此本文的研究对象为前三期的动迁居民。

近年来，“摇号”成为人们很熟悉的现象，也越来越多地出现在公共领域中，从摇号选车牌号到摇号升学选校, 再到摇号选房。根据访谈记录，整理提炼出前三期居民在安置分配中不同的选房方式：一期的选房流程是先签订完协定的居民先进行自主选房，不需要摇号；二期的选房流程是等同一地块全体居民结束签约后再进行直接选房，但也有部分居民通过摇号的方式选房；三期的选房流程相比前两期要更加完善，居民都在规定的日期前完成签订协议，结束后统一进行摸号选房。摇号选房是指在安置房项目中，完成签约且满足要求的动迁居民通过随机摇号的方式确定选房先后顺序，并按照通知时间到指定地点选房。不摇号选房是指动迁居民根据签约时间的先后进行自主选房，可以选择楼栋、房屋朝向等。

（二）方法介绍

本文研究的目的是探索选房方式是否会影响动迁居民的动迁满意度，通过深度访谈以及问卷调查的方法研究自变量选房方式如何影响动迁居民的公平感，研究动迁居民满意度的变化。在问卷中涉及通过直接询问被访者“您经历了动迁之后，对当时的拆迁总体满意度如何”来测量受访者对拆迁的总体满意度，把选房方式作为核心自变量，以不摇号选房和摇号选房对这个变量进行考察。选房方式中第一种为不摇号选房，赋值为0；另一种为摇号选房，赋值为1。

此次调查问卷一共收回220份，其中有效问卷205份，有效率占比达到93.2%。有效问卷中彩虹湾一期问卷69份，彩虹湾二期问卷74份，彩虹湾三期问卷62份。其中不摇号选房的有86份，摇号选房的有119份。在收集完数据进行分析之前，对动迁居民的满意度作了一个描述性统计，发现摇号选房的动迁居民满意度比不摇号选房的满意度高。

四、选房方式对动迁居民满意度的影响研究

（一）描述性统计

本研究在文献资料分析的基础上，用参与式观察与深度访谈的方式获取资料，选取了上海市虹口区彩虹湾前三期居民为研究对象。在查阅文献、资料整合以及预调研的基础上设计访谈提纲，与二十余位动迁居民作深入访谈。在摇号选房和不摇号选房的征迁项目中按照不同的人口学特征(包括性别、年龄层)随机抽取样本，访谈对象覆盖了前三期的不同的楼栋，以期从不同的方面来反映动迁居民动迁满意度的状况，分析不同的选房方式对动迁居民的影响，为探索提高动迁居民满意度的途径提供参考。

对本次调查的205名安置社区的动迁居民进行描述性统计，分析结果如表1所示。

表1 动迁居民基本情况表

根据表1的内容，可以得出以下结论。首先，从年龄分布上看，年龄在41-50岁和51-60岁的样本量最多，所占的比例超过总样本量的50%，年龄在31-40岁和51-60岁的样本其次，约为总样本量的30%，占比最小的是18-30岁和60岁以上的群体，占总数比例不超过10%，因此可以认为该安置小区居民以中老年人为主。其次，从学历上来看，安置小区中本科/大专学历的居民占比最大，超过了60%，而后是高中/中专学历，占比为31.22%，其他学历的人员占比较小。再次，从收入水平上来看，月收入均值在5001-8000元的动迁居民占比最大，为59%，而月收入均值在3000元及以下、12001-16000元以上的比例都不到5%，因此可以得出动迁居民的工资收入水平较为集中。最后，从动迁居民的过渡期来看，可以看出动迁居民拆迁安置的过渡期大多在1（含一年内）到2年，这一群体的比例高达65%，而超过2年及以上的占少数。

（二）相关分析

选房方式的转变显著影响动迁居民的满意度。在访谈中发现，动迁居民在安置的过程中，很在乎自己的选房方式，有居民说到：“当时大家签约完以后很多人在大半夜去排队等着选房子，在排队等房子的过程中也有过老人身体不舒服晕倒的事情，但是现在的摇号选房避免了这些问题的发生。”（访谈编号：B-4）从访谈内容中可以看出，当时的选房流程存在一些漏洞，但随着选房方式从不摇号到摇号的转变，流程得到了一定的改善。访谈中的居民都明确表示了选房方式的转变给他们带来的正向影响，使他们避免了很多不必要的麻烦，这也说明了从不摇号选房到摇号选房的转变是一个较好的转变，提升了他们的满意度。同时，在访谈中动迁居民被问到如果两种选房方式同时存在会选择哪一种方式的时候，91%的居民倾向于摇号选房的方式。

访谈结果还显示：动迁居民认为自己受到了公平对待是因为以前的安置分配中，选房方式是先搬先签约，居民存在早搬早吃亏的心理，但现在的签约流程、选房方式都有了改变，从刚开始的不摇号选房到现在的摇号选房，楼层、朝向都是通过摇号进行选择，整个过程越来越重视公平。有居民说到：“我们当时要是摇号选择也许会好一些，没有太多选房子的焦虑，会一视同仁，不用担心啥时候签约选房。”（访谈编号：B-3）由此得出，在动迁过程中选房方式越来越均等，越来越透明，动迁居民的公平感也越来越高，从而提升了居民整体的动迁满意度。

为了进一步验证选房方式对动迁居民动迁满意度的影响，对采用不同选房方式的动迁居民进行了满意度调查，结果如表2所示。

表2 动迁居民整体满意度

从表2可以看出：摇号选房的动迁居民满意度高于不摇号选房的动迁居民满意度。究其原因，在安置过程中，不摇号选房方式让动迁居民认为自己没有被公平对待，没有早签约就会失去好的房源，降低了动迁居民的动迁满意度。而摇号选房方式的出现，提升了动迁居民的满意度。每一个动迁居民都有相同的机会，通过这种方式来进行动迁安置房的分配，在动迁居民看来保证了分配过程和结果的公平公正，实现了公共资源分配均等化。摇号选房的公平感显著高于不摇号选房，再次证明选房方式对动迁居民满意度具有显著的正向影响，摇号选房的动迁居民满意度高于不摇号选房的动迁居民满意度。

（三）影响过程和机制

在访谈过程中，发现了一个重要现象：动迁居民普遍认为摇号选房的流程比不摇号选房更加公开透明、公平公正。受访者表示：“虽然摇号选房对我们来说选择减少了，但我们反而觉得更加公平了，我对动迁还挺满意的。”（访谈编号：Y-4）摇号的方式减少了动迁居民的选房自由度，但这种摇号选房的方式反而让大家感受到公平，提升了满意度。不摇号选房的居民选房自由度是高了，但并没有觉得自己受到公平待遇。基于运气理论、公平感知等基础理论，构建了选房方式对动迁居民的影响机制，如图1所示。

图1 选房方式对动迁居民的影响机制

一方面，选房方式的转变影响了动迁居民的满意度；另一方面，选房过程中的公平感也会进一步影响他们的满意度。调研发现动迁居民普遍认为摇号选房的流程比较公开透明、公平公正。运气理论认为，虽说其中有运气的成分存在，但这个流程由于其随机性使得公平性得到了保证。在选房过程中的公平感知也会影响动迁居民的满意度。公平感知可以涉及分配公平、程序公平和互动公平三个方面。从现实情况来看，动迁居民的满意度还有待提升，但不能只从某一个角度去考虑提升动迁居民的满意度，而是要多角度全方面地分析，各个环节综合考虑，这样才能真正地提高动迁居民的满意度。

五、问题及对策建议

（一）问题

1.缺乏对选房流程的设计。应更加重视安置分配中的选房方式及流程。在访谈中发现，动迁居民认为选房流程的设计存在问题。但随着选房方式从不摇号到摇号的转变，流程得到了一定的改善，公平感贯穿在选房过程中。比如在访谈中有居民说：“当时分的彩虹湾25套房源，先是顺序号，选到有，选不到没有，再进行摸号。顺序号要是摇不到，就不能进行后面的摸号。”（访谈编号：Y-5）摇号选房是一种随机选择的过程，如同摇奖一样，其对象是不确定的。在选房中用这种随机选择的方法，实质上是存在问题的。访谈中了解到：一些特别困难的动迁居民虽然摇到了自己想要的房源，但因为家庭经济条件无法承担中间的差价，只能选择放弃房源；确实急需住房的困难家庭，也有因为摇号的随机性，会摇不到合适房源，只能怪自己运气不好。这方面需要引起重视，不能简单地认为每一位动迁居民都有一样的概率，就可以保证居民选择房源的机会相同。要综合考虑动迁居民的真实需求，设计出更加合理的选房方式及流程。

2.选房方式单一。应满足动迁居民的基本需求。安置小区动迁居民的访谈记录显示，动迁居民除了关心当时的补偿标准以外，也很关注自己在安置过程中的选房方式。

虽然政府通过制度建设或市场完善等手段保障了动迁居民的基本权益，也从有形的方面保障了动迁居民的物质获得公平性，但本研究发现，还有一部分动迁居民会更加重视选房方式的异同。动迁居民会跟他周围的住户比较选房方式，进而会影响他们的满意度。涉及旧改居民一千多户，但彩虹湾房源却不足三百套，远远满足不了居民的需要。大多数居民只能选择顾村、惠南、青浦、嘉定等一些位置偏远的安置房。还有一个普遍现象就是在进入安置房之前，都是有一定的过渡期，动迁居民自己寻找地方度过过渡期。这一方面说明了安置房供不应求，另一方面表现出选房方式确实影响了动迁居民的满意度。

3.摇号政策需完善。应继续优化选房安置方式。摇号政策虽有诸多方面的优势，但本研究发现了一些弊端，限制了动迁居民的选择。通过摇号这种手段，让动迁居民在选房过程中免受焦虑的困扰，同时也减轻了一些家庭的负担，提升了他们的公平感知。但是这种方式上的平等，忽略了动迁居民对房屋的需求，比如上文提到的困难家庭在摇号选房中的遭遇。摇号选房看似使动迁居民选择机会平等，但实际上，这种方式限制了动迁居民的需求。同时，摇号还会导致寻租情况的发生，在相关政策的落实过程中，有时会出现背离初衷的问题。政府起初选择摇号选房的方式是为了让动迁居民感受到公平，拥有相同的选择概率，但是在日常操作中，却有一些不平等的事情发生。有部分动迁居民会通过一些不正当的途径获得号码，提前摇到房源，导致其他动迁居民摇中的概率降低，摇号过程失去了公平公正性。对这种现象，相关管理部门应采取相应措施。

（二）对策建议

1.完善安置房选房流程设计，让选房方式更加公平。要完善安置房选房流程设计，让选房方式更加公平。首先要确保选房流程的信息透明度、准确度。本文认为在增加信息透明度方面，可以实行分类登记制度，实名登记信息，划分困难等级。根据困难等级分不同批次摇号选房，每个批次的房源确保相应困难等级的动迁居民能够负担得起差价，这样可以避免摇号的时候摇到好房源，但是中间的差价承担不起，只好放弃机会。同时可以及时地详细公布安置房申请人的工作、收入、家庭资产等各方面的相关信息，从而更好地发挥社会公众的监督作用，减少动迁居民的焦虑，通过这些举措来提高安置房选房流程中的执行效率和公平感。相关部门要充分利用安置房管理信息等基础信息，实现不同部门之间的信息资源共享，从而加强审核的准确性和快捷性。对于分配中出现的违规情况，要加大处罚力度，对于情节严重的违法违规行为，应依法追究其相关责任。这样不仅可以提高选房流程中动迁居民的公平感，对于优化选房方式、促进安置房选房流程公平透明化也可起到一定的作用。

2.让安置选房方式多元化，提升动迁居民的满意度。目前我国的安置房分配方式比较单一，常用的分配就是异地安置和货币安置，这些方式都没有充分考虑到动迁居民的处境。对于具有不同需求的动迁居民而言，公平感知度在各维度上的权重是有差异的，这就需要结合实际情况、实际需求准确定位不同动迁居民各维度的偏好次序，寻找其他的方法来满足动迁居民的需求，提升他们的满意度。本文认为要提升动迁居民的满意度，就要从改变单一的安置分配方式做起，在安置分配上应该以动迁居民为核心。根据调研结果，因条件限制，就地安置名额有限，不能满足所有人的需求。因此，本文认为可以将公租房用于居民的安置。可以向居民提供附近的公租房，并提供一定的补偿，增加动迁居民的选择空间。同时加快以经济、适用为特征的保障性住房建设，提高这类住房的市场供给量。如果有条件，可以考虑探索实施先安置、后拆迁的拆迁安置政策来满足动迁居民的需求，提升他们的满意度。

3.以行政理性来应对摇号政策中的运气性因素影响，继续完善政策内容。摇号政策应在实践中不断完善，更好地发挥摇号政策在公共资源配置等方面的作用。本文认为，为了使摇号政策更加科学，更加公正，更加全面，关键在于做好以下几个方面：首先，在选房过程层面上，要考虑设计的选房流程是否会因为运气性因素的干预而导致结果偏离预期，并针对这种偏离预期做好备选方案的设计。比如摇号选房的时候发生有人摇到好的房源，但是由于差价不能承担而选择放弃。遇到这种涉及运气性因素的意外事件，应设计不同的备选方案，以此来解决效率损失与目标偏离的问题。其次，就像城市交通治理采用的车牌摇号政策一样，不能单纯依靠一种政策来解决问题，应考虑到动迁居民的需求，利用多种组合政策，选择符合该城市动迁现状的合理模式来达到提高动迁居民动迁满意度的理想效果。同时，管理部门可以采取“多重随机”摇号、视频直播等方式来使摇号程序更加透明，达到提高动迁居民动迁满意度的理想效果。