“房住不炒”进入新阶段

  党的二十大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。在房地产面临下行压力的背景下，“房住不炒”依然还是出现在最高级别的政策文件里，不过，和六年前首次提出这一顶层设计相比，今天的“房住不炒”已经进入了新的阶段。

一

  2016年，国内房价迎来了史上最疯狂的一次上涨，从一线城市到三、四线城市，国内楼市全面开花，部分热点城市的房价涨幅几乎翻番。在楼市白热化的背景下，2016年底的中央经济工作会议，首次提出了“房住不炒”。当年的会议提出——促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

  从此，“房住不炒”成为中国房地产的主旋律，主导了未来几年楼市的政策走向。2016年之后，中国经济增速放缓，房地产市场也开始迅速降温，以万科为首的龙头企业甚至在2018年高喊“活下去”，不过“房住不炒”的主旋律始终没有松动。

  在随后几年，“房住不炒”也表现出了极强的政策定力。2018年之后，中美贸易摩擦持续升级，中国经济面临越来越大的外部压力，很多人开始猜测“房住不炒”可能会有所松动，但是楼市调控并没有出现转向。2020年疫情暴发之后，中国经济面临更大挑战，“房住不炒”也还是始终出现在政策文件中。

  在中国房地产调控的历史上，一个最常见的规律就是，每当房地产过热时，就会出台调控打压的政策；但是每当经济下行时，房地产政策就会转向，担当起刺激经济的重任，从而引发新一轮房价上涨。从2016年首次提出“房住不炒”以来，可以说是国内楼市政策定力最强的一次，顶住了经济下行周期的各种压力，始终没有像以前一样出现政策大规模转向。

  不过，即使如此，从2021年底以来，楼市调控还是开始出现了调整的迹象。当年12月份的中央经济工作会议，对中国经济形势的判断是“面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”，中国经济开始迎来最近几年压力最大的时刻。去年底的中央政治局会议表示，要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，楼市调控开始有所松动，银行信贷的发放速度加快，房贷利率小幅下调，地方政府降低首付款甚至取消限购等。

二

  随着今年中国经济增速放缓，房地产市场全面遇冷，房地产的销售额、开发投资规模增速和土地出让金等下滑，楼市放松的力度开始进一步升级，在今年国庆前夕达到高潮。

  9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在市场重新购买住房的纳税人，予以个人所得税的退税优惠。9月30日，央行发布公告，下调首套个人住房公积金贷款利率。

楼市调控放松的层面从地方政府升级到了中央部委，而且几大中央部委集中出手，很容易让人联想起2014年那一次国庆救市。由此，市场再度猜测，经过了这一次救市之后，是不是意味着“房住不炒”政策走到了尽头？不过，刚刚公布的党的二十大报告显示，“房住不炒”政策并没有消失。

  虽然“房住不炒”政策仍在延续，但是和六年前首次提出时相比，大背景已经发生了变化。“房住不炒”的核心在于一个“炒”字，六年前提出“房住不炒”，当时正值房价高涨，民众对于炒房确有极高的热情；但是，随着现在房地产市场全面下行，民众对于炒房的热情已经大大降温。当住房的投资价值越来越低，甚至越来越危险，市场之手其实已经遏制了民众的炒房需求。

  所以，虽然同为“房住不炒”，但是和六年前相比，侧重点已经发生了转移。以前的政策文件提及“房住不炒”时，更多强调的是控制房价，以及促进房地产市场平稳健康发展；而这一次虽然也提及了“房住不炒”，但在党的二十大报告中，是放在“健全社会保障体系”的框架之下。在提到健全社会保障体系的最后，提到了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。侧重点是建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  如果从楼市调控的手段来看“房住不炒”，在当前稳增长的压力之下，重点将更多集中在多套房，也就是投资以及投机性需求上；但是對于首套房等刚性需求，“房住不炒”会释放出更多刺激消费的手段，避免房地产市场过快下滑，保证房地产市场平稳健康发展。而未来房地产市场会如何发展，更值得关注的不是政策走向，而是市场因素。

（摘自《三联生活周刊》谢九）