房地产土增税的清算及其税收策划风险分析

钟凤华

摘要：文章基于房地产土增税的清算工作，以及在税收筹划风险的过程中所存在的重点工作内容进行详细的阐述与分析。并结合房地产在土地增税清算与清算中的风险提出相对应的解决措施，目的在于规避项目当中的风险性问题，进一步保障房地产企业可以在合法的范围中运行以及经营，全面提升经济效益。

关键词：房地产土增税；策划风险；竣工决算；土增税清算

在房地产企业的业务开展中，进行任何一个项目的开发，其主要的纳税内容为土地增值税。但是，由于房地产项目在运行过程中，其项目的成本种类较为复杂，使得在实际计算过程中，往往存在较高的土地增值税的难度系数。因此，在这样的情况下会导致税收策划带来严重的风险性影响。

一、房地产土地增值税的清算要点

土地增值税的清算工作是指纳税人需要在符合清算条件之后，基于我国颁布的相关法律法规，对其房地产开发项目，进行应缴纳税的增值税额计算分析，并进行相关手续的办理，最终实现税款的结算。

（一）界定清算条件

现阶段，在房地产增值税清算的过程中，往往需要在项目建设竣工之后，首先，对实现销售、转让土地使用权之后，对项目进行全面的竣工决算合理处理，在进行清算的过程中，还需要积极对其增税进行针对性的清算处理；其次，在对于房地产项目的转让过程中，其中大部分建筑物都需要竣工并验收完毕，因此项目中，三年销售期间没有完成销售，同时没有办理土增税的清算处理，就需要开展土增税的清算；最后，在房地产项目的开展过程中，其开展清算的环节，需要基于成本与收入的实际情况出发，对其将一些没有完成转让的房地产项目，进行全面的剔除，实现对清算与缴纳税款的处理。

房地产开发企业按照《房地产开发企业前期开发费用归集与管理暂行办法》的规定扣除项目成本和费用后，缴纳土地增值税。按照上述规定，在房地产开发企业取得土地使用权之前所发生的转让房地产成本、费用以及应补缴或预缴的价款、利息、税金等，在项目开发完成之前一般都应全部扣除并结转到下一个可扣除项目中。在结转到下一个可扣除项目后又因转让房地产产生的增值额小于可扣除项目增值额时，其所含增值额按一定比例预提作为扣除项目。这种扣除方式一般分为定期扣除与分期扣除两种方式。定期扣除即由房地产企业按照国家政策规定分期扣除并与银行、税务部门签订一系列的协议贷款来保证结转资金需求的情形。分期扣除是国家税务总局和财政部针对各省、自治区、直辖市及计划单列市实际制定不同的扣除办法后采用的结转方式之一。

（二）准确计算收入

本文采用两种方案进行土地增值税清算，即“土地增值税预缴”和“土地增值税额清算”。“土地出让金预缴”即房地产开发企业应当根据房地产开发项目的具体情况制定相应的土地增值税清算方案并按照规定在相应项目开始前向税务机关申报缴纳土地增值税等相关费用。在土地增值税的清算过程中，首先需要重视收入方面的计算分析。企业进行实际计算的过程中，需要保障基于实际的收入情况，以及针对其他类型的收入。房地产企业只有充分对现阶段非直接销售的收入实现针对性确定，这样才可以有效保障实现最大的经济效益。现阶段，我国政府部门，针对现有情况制定了各项政策。因此，在这样的政策下，使得政策房地产企业可以最大程度上对相关政策有着充分了解。

（三）明确可扣除金额项目

目前土地增值税的扣除标准有两种，即以建筑成本为基础征收或以普通商品房为基础征收。因此当房地产开发项目的成本费用无法取得成本凭证时，只能按普通商品房的销售价格计算应缴纳的土地增值税与按普通商品房销售价格计算所应缴纳的土地增值税差额进行扣除后，再按照该项目适用的加权平均法重新计算得出加权平均法扣除的金额。扣除项目是土地增值税税负的重要组成部分。而土地增值税清算成本主要包括以下两方面：项目总成本和税金。在转让房地产有关的税金、开发土地成本、配套设施成本费用，以及土地使用权成本等相关项目的费用产生，都需要严格基于相关标准，实现项目当中的扣除。只有保障对这些项目的扣除，才可以保障房地產可以实现科学合理地清算计算分析。但是，为了实现将这些项目全部扣除，就需要房地产高层对项目有充分的了解。因此，在进行分析的过程中，其需要确定出哪些金额可以得到良好的去除，其次还需要保障扣除的项目运行的过程中，在清算的过程中，对前期工程费、土地征用以及补偿费用实现针对性地处理。

二、房地产土地增值税清算风险问题分析

（一）销售定价税收策划风险

现阶段在我国税收优惠政策的制定过程中，对于一些普通的标注住宅项目而言，基于一定的优惠政策，因此就使得房地产企业在经营的过程中，受到一定额度的税收减免优惠。其次，之后申报缴纳土地增值税的过程中，也将其可以认定为普通的标准住宅。但是，这样的情况下，使得一些房地产项目在开展中，由于没有完全符合优惠政策享受的相关标准，因此使得在实际的经营过程中，就会存在一定的税收策划风险。

（二）可扣除金融项目税收策划风险

在房地产发展的过程中，只有不断加强项目成本费用，才可以有效提升扣除项目的金额。但是，在大项目的成本费用的处理中，始终没有实现良好的处理，因此就会导致在运行的过程中，始终缺乏一个良好的查处效果。其次，对于现阶段的企业发展中，这样的情况也会导致企业受到偷税漏税的风险中。

（三）土地增值税补征风险

土地增值税的清算过程中，如果出现了申报资料不齐全、应补未补、征管政策不统一等原因不予办理清算手续、或存在应补未补情形可通过税收筹划对未补税款进行合理节税，以达到避税目的。然而，实际操作中很难实现“一次补征”即实现“全员全额追缴”的目的。首先，应扣除纳税人应缴纳土地增值税清算所得的金额或取得其应补未补的金额；其次，应扣除金额与扣除项目之间不匹配导致所增加补征金额与所增加应补金额不匹配的现象；最后，未及时补征有可能引起未补征税款滞纳金或被税务机关追缴该部分税款等产生较大的风险。所以应避免出现这种情况。

（四）土地增值税纳税意识薄弱

在当前房地产行业快速发展的形势下，企业规模不断扩大。首先，在房地产企业的开发过程中，部分纳税人由于各种原因导致了纳税意识薄弱。因为很多企业都是通过民间集资和其他方式开发房地产项目而来的，对于此类项目通常都不会采用合理的纳税方式进行清算，这就容易导致企业偷逃税款行为出现；其次，部分企业为节省纳税成本从而忽略了对前期开发成本及销售费用的考虑以及对可能发生税务风险隐患的考虑，这就造成了企业存在偷逃税款行为；最后，部分企业可能存在虚假会计报表而未缴纳土地增值税、未缴纳房地产价款而少缴税款或者是缴纳税款不及时等问题存在等行为引起了税收风险事件发生。一方面由于企业存在主观偷逃税款和故意隐瞒收入行为等情况引起了税务法律文书不完善现象以及相关税务机关无法及时掌握税务信息等情况而导致的税收风险问题发生；另一方面企业管理人员自身知识水平不高，对税收法律法规和税法理念掌握不全或者运用技能不足，也容易引发这些风险现象发生。

（五）房地产企业申报工作质量不高

房地产企业进行土地增值税清算，需要对项目的土地利用性质、房地产开发成本、税收优惠等进行分析判断。首先，部分房企会故意隐瞒其对项目所做的成本费用分析以及税费计算错误等情况，但与此同时也存在开发企业通过不正当手段取得相关资质以及取得相关资格后将项目的成本费用做了明显调整甚至是增加的现象表现出来。同时在申报过程中还存在申报错误、不准确等情况出现；其次，部分房企在进行土地增值税清算之前或者清算过程中，缺乏良好的纳税评估意识。

三、房地产土增税税收策划风险应对措施

（一）销售定价税收策划风险与对策

为了保障房地产企业的顺利运行，首先可以享受到一部分税收优惠政策，如建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，享受免税政策，就需要将房地产企业的经营过程认定到普通标准住宅当中，实现土地增值税的全面征收；其次，房地产企业的发展过程中，由于经营当中处于自身税收策划方面的风险性问题，就使得在日常业务开展中，会出现一部分不符合现阶段普遍住宅认定的标准；最后，还要全面提升对相关政策的了解，只有保障对税收法的深入了解，才可以制定出科学合理的决策。企业进行销售的过程中，需要保障对销售定价进行客观的设置。

（二）可扣除金额项目税收策划风险与对策

现阶段在扣除一些金额项目的过程中，其出现的税收策划风险问题，其重要的组成部分，需要房地产企业在实际的经营过程中，能够全面降低土地增值税。但是，很多时候都会出现由于不断提升自身项目成本，另外，房地产企业在经营的过程中，相关高层工作也要保障对其房地产企业能够在做账的过程中，给予一定的帮助与扶持，这样就可以及时处理出现的各种问题。另一方面，企业在发展的过程中，为了能够及时享受到一些优惠政策，就需要保障日常经营中，始终保持着严格基于国家的相关标准，这样便能够创造出更多的经济效益。

（三）利息扣除的税收风险与防范

房地产企业在经营的过程中，在认知方面存在一定的差异，因此就导致自身经济利益受到了一定的风险影响，因此造成了经济方面的损失。这是由于房地产企业税收策划与制定的过程中，由于税务机关认定的工作，对其扣除条件当中持有相反的意见，因此就会导致企业出现认定方面的风险性问题。企业现阶段在工作开展的过程中，需要始终与税务机关构建出一个良好的关系，以便于及时了解扣除税收的相关信息。这样的经营模式下，对现阶段的经营模式，实现良好的处理。其次，现阶段在经营的过程中，还需要严格基于国家相关标准，以此全面提升限额的全部抵扣。

（四）加强税务人员培训提高业务水平

土地增值税清算的关键在于及时准确地进行税务处理，避免出现税务错误，影响后续税款征收。土地增值税计算中，房地产企业需要合理控制利润来源，正确选择增值税率计算方法。在具体处理过程中，不能根据会计核算情况进行人为调整进行调节，也不能根据现行规定随意改变核算方式进行调整，这样就会导致税款计算错误或者引发税案。同时可以通过制定合理财务制度解决这一问题，比如设置账簿、财产与账簿相分离、设置会计核算基础科目等制度，减少税务人员人为调整带来的错误率较高的问题。

（五）加强对房地产企业涉税事项核算、核算标准的控制力度

由于房地产开发项目投资规模大、周期长，从立项到完工需要较长的时间，因此对项目实施前期的开发费用、管理费用等项目进行合理列支，充分利用现有资源是企业进行项目管理，有效降低纳税人成本，提高企业效益的重要手段。同时房地产开发企业应结合房地产开发项目资金链情况对房地产企业经营范围及经营方式进行适当调整，合理确定项目开发过程中各阶段的成本费用项目列支标准。要严格按照土地增值税申报缴纳土地增值税，除纳税人自己或其他第三方投资房地产项目外，应按照“其他经营方式”取得土地使用权时，按规定按其所占比例缴纳土地增值税。此外为了规范土地增值税收入及有关问题的处理意见，《土地增值税暂行条例》规定房地产开发企业应当对其开发项目取得增值税专用发票予以认证查验或提供税务机关出具的认证证明；未取得专用发票或认证证明且经税务机关认证不符合有关规定的房地产开发企业不得进行土地增值税计算、缴纳义务。对此，应加强对房地产企业各环节费用列支标准和项目收入情况进行有效控制和管理。

根据国家税务总局发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业需要对纳税人转让房地产取得的收入负担的税款，按以下规定缴纳相应的土地增值税。所以很多企业都会通过避税的方式来达到降低成本的目的。例如在房地产开发过程中将商品房转让给其他单位或者个人，将取得的转让所得按照一定公式计算缴纳土地增值税。此外，房企还可以通过一些方法来降低支出，如通过降低固定资产投资占比等方式进行节税目的实现。而企业应该加强对自己财务管理制度的建设，将相关法律法规及行业标准及时学习，并且根据自身的实际情况制定出切实可行的节税方案，从根本上降低成本和税收压力。如果是采用合法避税方案进行节税，则企业可有效规避土地增值税风险并获得一定的收益；如果采取违法节税方案来偷逃土地增值税等税款也是不可想象的事情。

綜上所述，随着经济的发展，使得房地产需要面临着社会与市场的发展变革，这样的处理过程中，往往需要让企业可以呈现出较高的应用价值，并充分保障在实际的经营过程中，不会受到经营方面的风险影响，以此能够实现土地增资税的合理清算。

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（作者单位：武平县天恒城市建设投资集团有限公司）