新形势下房地产经济发展趋势与企业数字化转型

王春芳

摘要：房地产经济作为国民经济的重要组成部分，如何在新的经济环境和社会背景下进行有效调整？文章从相关概念入手，分析了影响房地产经济发展的因素和存在的问题，并结合研究提出了对策，特别是房地产企业的数字化转型，是当前部分房地产企业正在探索的一条发展路径。

关键词：新形势；房地产经济；趋势；数字化转型

一、房地产经济概述

房地产经济狭义上是指围绕房地产的生产、分配、交换和消费产生的人与人之间的关系，广义上指与房地产相关的各种经济活动和经济关系的总和。房地产经济分为微观、中观和宏观三个层面，微观层面主要包括房地产开发企业围绕项目开发和建设所产生的经济行为；在房地产企业的基础上产生的房地产部门和区域经济就是中观层面；而宏观上，房地产经济指整个房地产产业，这主要是放在国家层面加以考察。国家统计局发布的最新数据显示，2022年上半年，房地产行业开发投资超过五万亿元，住宅投资近四万亿元，房地产业在国民经济发展中占有重要地位，尤其是住宅投资，住房是居民衣食住行的基本条件之一，规模大、影响范围广。

住房改革以后，房地产经济迅速发展，对我国国民经济发展产生重要影响。在我国，与房地产行业相关的产业多、范围广，首先，房地产行业上游需要大量的供应商，如钢材、水泥等，房地产行业发展促进了工业发展；其次，房地产建设需要大量的劳动力，房地产行业的繁荣带来大量工作岗位。近些年，随着低碳经济的繁荣，带动了国家和地方相关行业发展，正常健康的房地产市场能够促进城镇化转型，引领城市发展。

二、影响房地产经济发展的主要因素

房地产经济发展主要受政策、经济发展水平、市场和社会因素的影响，不同的社会发展阶段，每个因素的影响程度不一样。结合当前经济发展状况和社会环境，分析如下：

（一）政策因素

房地产经济体量大、影响范围广，政策不仅对房地产经济本身产生重大影响，同时也对整个国民经济产生作用，因此，不同的房地产经济政策对经济产生不同的作用，合理有序的房地产经济政策，能够促进房地产经济健康平稳发展，避免产生经济风险。新中国成立以后，政府和大型国有企业是住房投资、建设和分配的主体，分配方式是福利分房；1998年住房商品化，后来保障房出现，再到现在的“租购并举”制度落地，房地产经济发展经历了四个不同的阶段。

“房住不炒”的住房保障制度是为了使房地产资源得到充分利用，避免过度炒作房价，这一政策的实行，遏制住了房价过快上涨，避免了对经济产生负面影响，有利于房地产经济可持续发展。同时，建设节约型社会，转变发展理念，提倡低碳经济发展，杜绝房地产经济发展过程中的高耗能、高污染。

不同阶段的政策对房地产经济发展产生了重要影响，一方面促进了房地产经济快速发展，带动了相关行业繁荣。另外一方面，快速发展的房地产经济，带动房价上涨，部分地区的房价增长太快，不利于经济平稳发展。

（二）市场因素

房地产市场化以后，市场制度是否健全、公平公正影响着房地产经济发展。首先，土地供应影响着房地产市场的发展状况，为了遏制房价和地价过快上涨，国家先后出台过政策。2010 年 1 月国家出台相关政策，要求增加保障性住房和普通商品房，以此来稳定房地产市场；同年底，国土资源部出台控制住房用地供应总量的政策；2012 年 2 月，国土资源部继续保持住房用地供应工作，加强地价动态监测；7月份，国土资源部和住建部联合发文，加大住房用地供应力度，增加住房供给；2018 年 5 月，住建部要求提高中低价位商品住房的比例，并规定了具体的比例，目的是增加土地供给，抑制房价上涨。由此可以看出，土地供应直接影响了市场供给，影响了房地产价格。其次，既然是市场，就有供需关系，供不应求时，市场繁荣，房价上涨，供过于求时，库存增多，房价下跌。近些年，随着房地产市场房产库存持续增加，供过于求，房地产价格下降。另外，房地产市场中，为了保障低收入群体和新就业群体，每年会建设部分保障性住房，这一类市场与常规的房地产市场是不一样的，因此也有所区别。

（三）经济因素和社会因素

经济繁荣时，人们收入增加，购房欲望增加，房地产经济发展速度加快；经济发展不景气时，房价下跌，房地产经济发展减速。房地产经济发展加快，带动相关行业发展，对整体经济发展有促进作用，这是房地产经济对国民经济发展有重要影响的根本原因，但房价上涨太快，过度依赖卖地收入的土地财政，对未来经济发展极为不利。

同时，城市化发展水平及人口水平、人们的受教育程度等社会因素对房地产经济也会产生影响，人们都倾向于到城市化水平和居民素质高的地方，从而导致需求增加，房价上涨。房价上涨时，选择的可能性较少，在没有慎重考虑情况下，居民可能会盲目购买住房。随着房价趋于平稳，人们在购房时会全局考虑，如地段、交通、生活便利度等因素都成为其购房的重要因素，也会对决策产生影响。

三、房地产经济存在的问题

近些年，我国房地产经济发展迅速，但是备受诟病的房价过高、土地财政等给经济发展带来了巨大的经济安全隐患，大量的库存依旧是房地产开发企业的心头之患，归纳起来，房地产经济主要问题具体表現在以下几方面：

（一）房地产相关法律制度不健全

房地产迅速发展，主要是通过政府行业管理规定来进行管理和调控，与之相配套的法律法规相对滞后，这在一定程度上减弱了政策执行力度，削弱调控作用，也没有完善的管理体系支撑，政策执行效果大打折扣。首先，房地产法律体系不完善。随着我国房地产经济发展，国家制定了相关的管理政策，但仍然未形成体系，很多法律政策在管理中起到正向作用，但离预期尚有一定的距离。法律框架体系存在很多需要完善的细节；其次，没有权威性的住房法律限制。随着房地产经济快速发展，一些房地产经济管理执行方面的法律法规可操作性较弱，缺乏技术性规定，无法解决当前房地产市场存在的问题，不能有效保证房地产行业在市场中的发展活力与行业健康；最后，部分法规政策未能结合当前房地产市场发展现状，政策制定时没有将房地产发展的长远未来考虑进去，缺乏前瞻性。

（二）房价和房屋空置率高

房价是房地产市场发展状况的外在表现，房价过高是消费者普遍认为存在的问题，尤其是一线城市。这有社会和市场两个方面的原因，社会原因就国家政策的调控、土地供应价格等，而市场的原因主要是供求关系的影响，供应量大于需求量，房价停止上涨，而房子供应量不足，房价就会上涨，人们对房价的预期高，房价会上涨，导致产生房产泡沫。

近几年，由于房价上涨快，很多企业蜂拥而入，房子的供给增加，再加上投机炒房的炒房客，产生了大量空置房屋，房价下跌，开发商为了保住利润，依旧不愿意卖掉房屋，捂盘惜售。房屋空置是一种资源浪费，对于整个行业来说，是极为不正常的。

（三）房地产资源配置不科学

首先，早期房地产由于各地环境、资源和政府管理调控不到位等因素，发展上存在一定盲目性，一哄而上，缺少整体规划、过度开发等，导致很多社会问题、环境问题逐步凸显，最为严重的后果是房价上涨过快，有可能产生房地产泡沫，对经济产生破坏性影响；其次，房地产资源分配主要是针对供求双方，供给方大量的房产未销售出去，产生库存，需求方却是面对高房价望而却步，买不起房子，这实质上是资源分配问题。

（四）管理机制存在问题

房地产行业在我国快速城市化进程中发展很快，成为国民经济的重要组成部分，对经济发展起到很大促进作用。为了保障行业健康发展制定了一系列的管理制度，这些制度对房地产正常、健康发展起到了推动和调控作用。但是随着经济的不断发展，弊端逐步暴露出来，比如有的政策调控作用大，但会产生很多负面影响，负面影响小的，调控作用小。而且执行效率也是一个重要方面，职责以及经济责任划分不明确，导致政策执行上有很大差距。还有一个重要因素，就是房地产企业追求利润最大化。

四、房地产经济发展对策与数字化转型

（一）合理控制房价，制定房地产经济发展目标

房价过高短期内会带来经济繁荣，但长期下去，会增加经济发展风险，尤其是通过炒作形成的高房价，有严重的负面影响，甚至造成社会不稳定。因此，政府通过宏观调控，使用金融和行政手段，降低房价增速，限制高房价，使房价处于一个合理的范围内。

房价是房地产经济的基础，稳定房价也是宏观调控房地产经济发展目标的内容之一。行业的发展离不开确定的经济管理目标，行业内的企业在此前提下制定发展战略，指导企业发展。

（二）强化金融监管，完善房地产经济管理机制

房地产经济的发展与金融市场息息相关，要对房地产经济进行有效管理，就必须密切关注金融行业对房地产经济的信贷规模、政策等。通过对金融市场的监管调控房地产市场，调整房地产经济发展的规模、结构等。另一方面，通过了解金融业发展状况，掌握房地产金融机构的经营情况，规避影响房地产经营发展的不良因素，使房地产行业健康稳定发展。

当然，对房地产市场的调控只是一个方面，还有管理机制的调整，从机制进行调整，才能理顺发展关系，明确权责，增强房地产经济发展的内生动力，如地方和中央的管理权限和责任划分，房地產经济的收入划分等等。在此基础上，制定相应的财税政策，促进房地产经济发展，进行调控，稳定市场发展速度和规模。

（三）加强队伍建设，促进房地产经济快速转型

任何行业要发展，人才是重要因素，房地产经济也不例外，人才队伍是房地产经济发展中的重要条件，一流的管理队伍和运营团队是房地产经济健康发展的保证。房地产企业可以通过引进、培训等方式形成企业的高素质管理和经营队伍，让具有较高经营水平的人才在岗位上发挥作用，促进企业健康稳定发展。

随着房地产市场日趋成熟和国家房住不炒的理念，房地产市场已经没有之前的高速增长，也无法为经营企业带来高利润，市场逐步趋于平缓。房地产企业转型成为部分房地产企业发展的重要方向。要转型，人才是一个重要方面。首先，房地产企业要摈弃过去粗放式的发展方式，开始注重环保、舒适度等等，环保节能式发展；其次，企业的经营上，拓展多元化增长方式。

（四）积极拥抱变化，探索房地产经营数字化转型

当前，随着社会环境和经济发展变化，拿地困难、融资困难，房地产行业不可同日而语，部分房地产企业债台高筑，很多开发商因为资金短缺，楼盘停工、烂尾时有发生。根据相关数据显示，2021年我国商品房销售十八万亿元，相对于上一年，增速减少至4.8%，而且，房地产企业的利润也大幅下滑，这足以说明，房地产业发展速度和增长方式发生了变化，从单纯的拿地建房就能享有高利润到市场环境改变、风险激增。很多房地产企业在这种变化下，积极谋求转型。房地产企业管理者也逐步认识到必须寻找其他的发展路径，很多房地产企业都在寻求转型，数字化转型成为房地产企业转型的重要方向之一。

通过数字化让房地产企业由过去的粗放式运营模式转化到精细化运营模式，在业务开展方式和营销方式上，通过数字化手段，拓展更多元的业务，借力大数据，创造更多的经济价值。

总而言之，随着我国城市化速度的减缓和人口结构的变化，房地产经济已经走过了高利润的“黄金时代”，房地产企业只有由内而外开展自我变革，积极拥抱变化，才能在激烈的市场竞争中赢得主动地位。

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（作者单位：武汉联投置业有限公司）