城市更新背景下的社区可持续发展策略

潘心怡 PAN Xinyi 金 骞 JIN Qian 毕敬媛 BI Jingyuan 杨 颖 YANG Ying杨 敏 YANG Min

0 引言

随着城市化进程的推进及城市人口数量的不断增加，人们对于满足当下甚至未来技术发展空间和建筑需求与建设年代较早、外观设施老旧的既有建筑之间的矛盾，成为了城市发展进程中的主要矛盾。社区作为城市的基本单元，也是这一矛盾的集中所在。上海市作为中国经济最发达的城市，居住人口多、密度大。这种特点在既有老旧社区中的体现更明显。这些社区在建设初期，主要是为了解决安置居住的功能性问题，因此，绝大部分社区房屋密度高、附属休闲空间面积狭小、缺少人性化规划设计；且经过几十年的使用，这些老旧社区建造技术相对落后，房屋的安全性、耐久性、使用性均存在诸多问题，其更新与再营造具有必然性。

近年来，针对老旧社区的改造问题，政府出台了一系列指导政策。2020 年，国务院办公厅对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），明确提出工作目标，力争到“十四五”期末基本完成2000 年底前建成的老旧小区改造任务。在《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018—2020）》（沪府办发〔2018〕8 号）中，上海将完成各类旧住房修缮改造3 000 万m2，争取早日实现“美丽家园”建设全覆盖[1]。本文将通过上海旧住宅小区更新改造实例，探索通过社区再营造实现城市可持续更新的途径。

1 重视需求调研和现场查勘

1.1 会议调研

了解各方改造意愿、大致确定改造内容是确保小区改造能够对症施策的关键，必须引起重视。在设计前期阶段，设计单位需要通过会议方式，与街道代表、业委会和居民代表、社区物业管理单位及项目代建单位代表进行座谈，了解、商讨改造任务需求，会议地点就近选取小区活动室，可就改造内容随时辅以现场查看和讨论。

1.2 前期查勘

改造非新建，在项目设计的各个阶段必须通过现场查勘了解项目现状。查勘一般要分多次进行：前期踏勘的目的是为定制改造菜单服务，确保改造内容有的放矢；设计中及后期的踏勘是为了补充了解原始图纸和项目现状的不详之处，以及项目在使用过程中的局部拆改情况，以推动改造设计的深入细化。踏勘内容包括屋面、避雷带、楼梯间墙面和地面、楼梯踏步和栏杆、单元入口（含台阶、信报箱、入户门等）、垃圾房、门卫、车棚和充电设施、绿化、道路、凉亭、汽车停车位等，需获取以上内容有无、是否不足及完损情况等第一手资料。查勘过程应有物业维修人员陪同，并注意随时听取、收集附近居民的意见。例如，在某住宅小区屋面查勘中，物业维修人员反映设置于住宅南侧阳台内的屋面雨水管均有不同程度阻塞现象，建议全部废弃另排露明雨水管，此建议合理而被采用；在查勘中，沿街底商住宅的住户反映二层入户平台有积水难排现象，故改造设计中增加了平台排水点。

2 控制造价基础，制定改造内容

老旧小区改造资金一般为财政拨款，有严格的上限制约。因此，在制定改造内容时，需对照资金限额要求，首先落实如屋面、墙面渗漏修缮等重要内容的改造；对于仅涉及立面美观、环境提升等的改造内容，可给出不同选项的组合讨论确定，设计单位也可给出倾向性意见，但最终需由业委会和居民代表等改造主体认可同意。只有通过项目前期的多方讨论，尊重社区自治意见，并结合项目造价控制，才能在改造设计过程中有针对性地制定和调整更新整治方案。

如某小区改造中，受资金限制，设置统一外窗雨棚（图1）和底层天井围墙美化（图2）方案只能二选一，考虑到小区户外平视的视觉效果比仰视效果更重要，经设计单位建议，居民代表同意放弃设置统一的外窗雨棚，将有限资金用于天井围墙的美化。

图1 住宅外窗统一设置雨棚方案图

图2 底层天井围墙美化方案图

由于在设计前期，图纸设计一般尚未达到可计算造价的技术深度，在此阶段进行造价匡算，难免需凭借一定的项目经验和市场行情信息，这就需要设计单位平时注意积累施工、材料、配套产品等方面的技术资料和人脉资源。

3 因地制宜制定改造策略

老旧社区多建于上世纪，其建筑风格反映了当时的社会印记，是现代城市风貌有机组成的一部分。为保持城市面貌的历史多样性，稳定居民的社会心理感受，其改造必须重视社区历史风貌的保留和延续，需在此基础上制定修缮提升的改造策略，以达到降低投入并获取最大收益的改造效果。以某小区的改造实践为例，该小区建成于1991 年，总建筑面积约11.3 万m2，更新改造内容主要为屋面平改坡、住宅立面美化整治以及社区开放空间微更新改造。

3.1 平改坡设计延续住宅原有特征

该小区是当时的施工质量样板工程，住宅外观现状良好，土红色挑檐是住宅立面的风格标志（图3）。在平改坡设计中，对檐口予以保留，坡屋面边界退后檐口内边线0.5 m，留出檐沟防水检修操作空间（图4）。

图3 某小区住宅外立面

图4 屋面平改坡详图

3.2 保留既有绿地分布格局，提升休闲景观品质

该小区建设时期运用的景观设计手法、要求标准都处于较低水平，虽灵活布置了多个小花园，但总体景观效果单调；在使用中功能亦趋向消极，有损小区整体形象（图5）。

图5 小区花园布局及现状

项目景观设计定位是在保留、延续小区既有绿地格局的基础上，进行宜居环境提升，这样不但能够保持老住宅区中固有的生活文脉，使老住户保有一定的认同感和归属感，而且可以降低资源投入。设计团队基于现有的社区空间框架，根据居民聚集意愿、开放度及辐射范围不同，梳理各开放空间节点的活动属性，最终确定打造两处景观亮点：一处是住宅区北部的花园A，另一处是住宅区南部的花园B 和C。

花园A 是住宅区北部的重要活动路径。改造方案中，将破败的公共凉亭拆除并重建，打造具有向心力的圆形开放式灰空间（图6）。

图6 花园A 凉亭改造设计

在住宅区南部，为实现居民修建健身步道的意愿，设计团队进行了数次选址踏勘，最终决定整合零碎空间，通过修建环形健身步道，将相邻但不成片的花园B、C 串联整合（图7），增强公共活动空间功能的多样性、复合度以及各空间之间的联通性，提高居民开展户外活动的参与度与积极性。健身步道将跨越花园B、C 之间的一小段路面，对此处路面面层做特殊处理，以延续红色步道的视觉质感。改造后，花园B 成为儿童园地，在其中的圆形硬地设置组合滑梯等大型儿童玩具（图8）；花园C 保留东南角既有凉亭，沿健身步道设置活动器材，使之成为居民的交流和活动中心（图9）。

图7 联通花园B、C 的环形步道

图8 花园B 改造意向

图9 花园C 改造效果图

4 应用必要的辅助技术手段

小区住宅楼情况可以在城市档案馆调取存档的原始图纸，但花园的绿化、架空线位置等场地情况无法通过现有的技术资料获取，且采用常规技术手段测量困难，对施工图改造设计造成一定的技术制约。因此，设计团队采用了先进的三维激光扫描技术。

三维激光扫描技术是一种全自动、高精度的立体扫描测绘技术，能够完整地重建扫描实物并快速获取原始测量数据[2]。传统的测量方法由于操作困难、工作量大，影响工程进展速度；而三维激光扫描技术采用非接触式高速激光测量方式，利用向被测对象发射激光束并接收由被测物发射回的激光信号，获取海量的三维空间坐标[3]，通过数据处理建立整体点云模型辅助后续设计，具有传统测绘所不可比拟的精细化、高效率特点。

本小区的三维扫描测绘任务主要是获取被改造小花园、小区入口的空间尺寸和环境现状，同时，核验住宅轮廓与档案图纸的一致性。

4.1 复核住宅轮廓

由于建筑建成至今已有30余年，现状与档案图纸可能有所差异，因此，根据扫描的建筑单体立面点云数据（图10），复核建筑单体立面尺寸的一致性。

图10 建筑单体立面点云数据

4.2 环境测绘

采用三维激光扫描设备，采集被改造花园的树木定位，有助于后续在重塑活动场地及健身步道时避开这些保留树木（图11）；通过点云模型准确定位小花园架空线的高度和走向，改造时作为控制休憩凉亭高度的设计依据（图12）；扫描现状围墙及门卫室，根据点云模型绘制小区门卫间立面，辅助小区大门改造设计（图13）。此外，采用物探技术，可以获取小区地下管线走向和标高信息，为住宅区雨污分流等改造设计提供技术依据。

图11 树木的三维点云模型

图12 架空线三维点云模型

图13 小区入口立面点云数据

由此可见，采用必要的高科技测绘手段可为既有社区改造设计提供精准的技术支撑。

5 结语

前期充分的实地勘察并与各方交流收集改造意愿，是确保既有社区改造设计成功推进的前题，本文以上海既有社区更新实例为依托，总结出在保留延续基础上进行修缮提升的社区再营造模式，并采取先进的测绘手段，精细化、高效率地为改造设计提供技术支撑服务，达到降低投入并获取最大收益的改造效果。这些研究成果可给类似的项目提供参考。