区块链在房地产企业税收管理中应用的分析*

文/刘浩莉 袁雪峤 杨辉（.黑龙江八一农垦大学经济管理学院；.黑龙江八一农垦大学学术理论研究部）

当前信息化时代，高速发展的互联网不仅促进了社会的进步，也对经济市场产生了全局的战略性影响。近几年因为比特币的爆火而横空出世的区块链技术也是一种全新的互联网创新成果。目前房地产企业仍存在许多税收管理方面的问题，比如房地产行业本身的复杂性，政策的更新也会对其产生影响。这些都给企业带来了较大的风险，也不利于企业的发展。而区块链技术正好能改善这些问题，所以，将新型区块链技术应用到企业的税收管理中，能够开拓企业税收管理思路，尽可能地回避税收风险，最大程度地实现企业利益最大化。为此税务管理部门要高度重视区块链技术的应用，切实推进大数据技术融入税收管理当中。

一、区块链

（一）概念

从概念上来说，区块链是“区块+链式”数据结构，从英文翻译上来看，“block使数据库当中最小的处理单位”，“chain”是链条，整体来说就是由很多个处理单位组成的一条数据处理链条，最终多个链条交互形成数据库系统。通过数据库系统可以实现对信息的确认和维护，对信息进行加密，保证信息的安全性，组建一个全新的数据架构模式，让信息在其中达到共享的目的。

区块链的主要应用范围是比特币和各行各业中应用区块链存储和分享信息等，税收筹划也是典型的应用。电子发票的广泛使用、从根本上杜绝财务造假、及时地获得最新的财务信息和税收优惠政策等，都为税收筹划提供了渠道和便利。区块链的使用势必会影响税收筹划，特别是房地产企业，涉税种类繁多，计税过程复杂，更能够体现出区块链的作用。

（二）特征

1.去中心化

所谓去中心化，就是将原本传统的数据统一化管理转变为各自分支各自管理。各个分支之间互相连接，但不受某一个中心节点的监管，使得每一个节点实现平等、自由的数据交换。区块链去中心化的属性可以有效缓解税收征纳双方之间的信息不对称疑难，达到税收治理信息共享和税务多角色社会共治的制衡。

2.去信任化

区块链上的交易数据中除了交易相关主体的一些私有的私密的数据信息被加密之外，它就像是一个“公开的公共账本”，在它的系统规则中，规定的交易时间内所有的数据都是公开的，且对所有节点都公开。每个节点都可以进行公共数据查询。所以，区块链平台的透明度也是很高的，在区块链的规则与期间范围里，各个节点之间，难以进行欺骗。因此在各个节点不需要“信任”也可以进行交易。

3.不可篡改

在区块链覆盖的数据库中，数据是不会被修改的，因为一旦信息发生修改，其他的区块链不会认可所修改的信息。正常情况下，必须同时掌握超过一半区块链节点修改权限才能对数据进行篡改，或者可以上传新数据上链，这样可以满足业务需求也可以记录所有修改项目。综上所述，区块链上的数据具有可信度和持续性。

4.智能合约

所谓智能合约，就是只有达到了触发合约的条件，程序就会自动执行合约内容。这在很大程度上减少外界因素的干扰。智能合约是区块链技术的重要组成部分，二者的关系是相辅相成的。在税收治理工作中，智能合约的使用需要预设合规的触发机制，一旦经济活动的发生触发了智能合约机制，系统便会自动将数据和信息记录到区块链各个节点上。

5.可追溯性

区块链在经济活动中的应用可以即时、科学、有效记录每一次交易相关数据和纳税人信息，而且在区块链技术不可篡改特性的合力作用下，区块链节点上的数据可以实现无时限，无地界溯源。这些特性无疑能够大大减少跨区域、跨国家交易中的偷逃税现象，促进税收治理工作精准高效完成。

二、房地产企业税收管理难点与风险点分析

（一）税收管理难点分析

1.房地产企业的业务复杂性

房地产企业属于多元化的企业，它具有多种经营模式，开发、销售、装潢等，而且项目的经营规模较大，涉及的范围也比较广。对内，房地产企业的经营也与内部的管理制度和管理水平有着直接的关系；对外，也会受到很多外界因素的影响，比如宏观调控等，敏感度较高。业务广泛，部门之间缺乏沟通，没有一套完整的税务流程体系，都是目前存在的难点。

2.财税政策更新、区块链技术政策不完备

近年来，我国处于高速发展的时期，包括财税政策也是与时俱进，也在不断更改和新增。但是新政策的产生不仅有积极的一面也有消极的一面。目前国家出台的税收政策主要集中在中小企业和制造业，而房地产企业的优惠政策更新较少，和其他行业相比，在无形中也为房地产企业带来了减负压力。另外针对区块链的应用并没有相关政策对其进行保护，2019年我国相继发布《区块链信息服务管理规定》《密码法》，此后虽然陆续发布涉及区块链的政策、法律等，但总体上来说并不完备，在实施过程中会加大区块链的使用和管理难度，造成不必要的风险。

3.税收防控风险大

房地产企业在涉税方面具有涉税种类多、计税难度大的特点，征管的过程对征管部门和人员的要求都十分高，要求保证数据的安全性、真实性，而且在涉及不同的环节，比如开发环节、交易环节、施工环节等，不仅涉及的税种不同，计算的方法也是千变万化。不法分子或企业管理层可以利用业务流程烦琐的特点，盗取或篡改企业数据，这会给企业带来巨大的税务风险，甚至影响企业的经营发展。

（二）税收管理风险点分析

1.特殊交易行为申报不及时

部分开发商会因资金问题，无法偿还外债，因此会把建好的房屋拿去抵债，但这种行为属于特殊交易行为，视同销售，应依法缴纳增值税等，但其并没有实际的现金流入，没有记账导致无法及时缴纳税款，税务机关无法及时获取此类信息，导致信息不对称，造成税收管理风险。以A企业为例，A企业2018年开始建造商品房，2021年竣工清算，但是税务机关在查报表时发现其他应付款项核算异常。主要是其他应付款与开发产品同时减少，但是2021年并没有销售商品房，经调查发现是A企业将部分商品房抵消了外债。而用于抵债的房屋也应当视同销售处理，因此要补交税款，还要进行罚款。由于抵押的这种特殊行为并未及时申报，导致获取信息不及时，又导致企业也额外缴纳了罚款。

2.土地增值税的征管滞后于企业发展

土地增值税是房地产企业中最重要的税种之一，但是它的征管却并没有跟随着房地产企业的蒸蒸日上而一同进步，甚至在倒退。比如签订虚假合同，以建设普通住宅和合作建房等形式逃避土地增值税；以少计营业收入，将车库、杂物房等售房款转移为房租收入逃避土地增值税，或虚增营业成本，虚列建筑安装成本等方式来降低计税基础；税务部门与企业之间沟通协调较少，也没有进行对企业彻头彻尾的定期检查，会使信息不能够及时的共享，导致企业的税务人员对征管方式等了解不到位。

3.成本核算不准确

房地产企业的造假手段最主要的一个就是虚增成本，因为房地产企业成本核算复杂的特性，信息无法做到全部安全、公开、透明，为成本造假提供了便利，在后期核算时也会因为无法追随溯源而造成不小的问题，最终导致税收管理的风险。以B企业为例，B企业的主要业务包括房地产开发，税务机关在检查时已经完工的商业住宅楼相比同期其他的楼盘成本高很多，不符合常理，后调查发现是关联的施工单位存在偏差，在B企业获得的发票中有近1000万元是虚开的。但是由于技术的问题，无法追溯到B企业和关联施工单位的报表以及纳税情况。只有对比B企业上游的建筑公司才能够发现成本的异常，这样一来工作量不仅加大，而且不能及时发现问题并作出改正。

4.未按照规定登记房屋信息

一般房地产企业在房屋建成后会有三种方式处理，一是出售，二是出租，三是自用。对于这三种情况都是需要依法缴纳房产税。有些企业忽视了出租和自用的房屋，并没有及时地登记房屋信息，人为导致纳税数据不完整，忘记缴纳部分税款，造成税收管理风险。以C企业为例，C企业2013 年开始建设某项目，2017 年完工。完工后将部分房屋出租，租期为5年，经税务机关调查发现，这部分房屋并没有进行申报登记，在企业内部账上仍然是以商品房处理，因此要按当地的标准补缴税款。

三、区块链在税收管理中应用的优势

（一）保证涉税信息共享

在以往的税收管理当中，一直是以税务机关的税收信息和数据作为中心节点，纳税人围绕着税务机关展开工作，这就会产生数据闭塞、孤岛问题，在进行税收筹划的过程中会因为无法获取足够的数据和内容导致税收筹划的无效性。利用区块链技术，将会改善这种局面。区块链的各个节点能够完整地记录数据，并保证在没有第三方机构的情况下，保持数据的统一性即不可随意更改。而满足一定条件后也可以实现信息数据的共享，解决由于中心节点导致数据丢失、记录错误等问题带来的信息不对称情况。

（二）保证涉税信息的安全性

数据造假行为常出现在税收管理当中，而不准确的税收数据也会影响税收筹划的效果。应用区块链技术能够避免数据被随意篡改，若要更改需要得到其他大部分节点的同意或者重新上传。这样大幅度的操作势必会被监管系统发现。另外，交易一旦上链就起到了一种公示的效果，无形之中产生了强大的监督机制，信息使用者也是信息监督者，有利于保证涉税信息的安全性，也提高了纳税人的执法性。

（三）保证涉税信息的完整性

涉税信息的完整性对税收管理也有巨大的影响，在区块链系统中，交易和数据信息一旦进入，将会永久地保存，包括从业务开始、后续变化和最终结果，任何的数据更新都会被记录在系统中，并且在每个变化的环节、节点会将数据进行复制备份，保证全程数据的完整性，有利于税收管理的数据收集。

（四）保证涉税信息的质量

智能合约能够保证信息采集时的质量统一，并且避免由于人为技术问题导致的数据差错，从而影响涉税信息的质量，最终导致税收管理的质量。同时，也可以根据合约对某些满足条件的交易起到促进作用，提高经济效益，降低纳税成本。

四、区块链技术运用的保障措施

（一）多部门协作，共治管理

房地产行业的复杂性和敏感性让企业整个内部的数据关系在处理和分析时都遇到了巨大的挑战。税务部门应该协调好本部门与其他相关部门之间的关系，相互配合，利用区块链技术进行信息共享，让各部门能够第一时间获得信息。

同时，可以以区块链技术为基础，建立工程项目服务平台，利用区块链技术的去中心化和不可篡改的特点，将房地产项目的相关流程和数据输入，形成一条龙的税收监管征管体系，包括开具发票、政策更新、计算税额、申报缴税等节点。优化并简化税收管理的流程。

（二）紧跟政策变化，完善区块链技术体系

在税收管理当中，政策的运用无疑是很重要的一点。面对财税政策的更新，首先要保证企业税务部门的政策紧跟国家的政策，同步更新，需要结合当前的财税侦测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好应对工作[1]。应多应用新技术完善税收管理技术，可以借鉴其他国家的深入研究，结合我国的房地产真实情况，出台区块链应用于房地产行业税收征管的扶持政策。

完善区块链技术体系，首先要做好顶层设计，制定执行中应用区块链技术的政策，合理规划、引导区块链技术在执行中的应用，以立法形式对大型企业进行限制，防止其过分垄断数据而侵害公共利益[2]。明确关于数据采集、共享和使用的具体标准。

（三）增强税收风险防控

房地产企业的业务涉及大量的税收数据和发票，这给企业的税收风险防控带来了巨大的挑战。区块链技术不可篡改的特征正好能够解决这一问题。将企业内部的税收相关工作信息上传，任何数据都不可被更改，而且任何的变更都会被记录，斩断了不法分子的路。而去中心化特征也能够让信息随时共识共享，不仅让信息的传递更加便捷，避免信息不对称，也无形中为信息数据的安全上了多把锁，大大增强了税收风险的防控。总的来说，区块链技术的应用能够追溯所有的流程步骤，检测风险现状，并随时调整。[3]

（四）紧跟前沿技术，推动融合发展

人才和技术始终是解决问题的关键，目前我国广泛地推动“互联网+税务”的发展，大数据背景下的税务管理已经成为未来发展的趋势，这也要求房地产企业跟进前沿的技术，并推动企业自身与新兴技术的融合，包括区块链、云计算、大数据等。也要关注国外的先进企业和先进技术，多方面收集资料和数据，完善我们自身对于区块链具体在税收管理中应用的研究。推动区块链与各类热门技术相融合，互相借鉴，相互交流，让税收建设走向信息化，提高税收管理效率和水平。

五、结论

房地产企业作为各行业中业务较多的行业，更应该在税收管理方面进行严格的监管和创新，本文对区块链在房地产企业税收管理中的应用进行了分析和思考，通过分析税收管理的难点和风险点，发现房地产企业的税收治理仍然存在一定的局限性，这些局限性可以依靠区块链技术得到改善，提出了区块链技术在应用中的保障措施。希望以此能够建设区块链技术的税收管理体系，并加强大数据背景下区块链与税收的联系。