房地产企业融资与现金流管理的优化路径分析

文/刘文君（天津市红磡房地产开发有限公司）

在国民经济运行呈现平稳态势下，房地产行业发展进入了调整期，作为资金密集型行业，在经营中面临着巨大的资金压力，尤其是在多个项目同时推进时，融资活动则成为现金流管理工作的重中之重。就房地产企业而言，基于全面统筹的视角，对融资与现金流管理工作存在的症结之处进行梳理并提出优化路径，有助于促进企业提升管理效率，防范潜在的财务风险，为企业稳定经营保驾护航。

一、房地产企业融资与现金流管理的基本概念

（一）融资渠道暨融资成本分析

作为资金密集型行业，房地产企业的资金管理具有前期投入资金多，回收周期长的特点。其融资渠道主要来自三个方面：一是自有资金。企业通过发行股票获得市场利润的资金、投资者追加注册资本、经营留存资金等。对于房地产企业而言，其经营运作过程中的资金实力也展现了其市场地位[1]。二是外部融资。房地产企业在推进项目开发过程中，向商业银行申请贷款资金，从而组建了利益共同体。向银行支付利息，通过借贷资金推进项目建设，获得利润。也会采用上市融资、发行债券等方式，获得外部资金的支持。三是合伙经营的形式。对于一些大型房地产项目，两家或更多的房地产企业共同以合伙参股的形式共同开发项目，共担风险、共享利润[2]。

从房地产企业的融资成本来看，采用银行借贷的融资成本较高，发行债券、股票等形式，融资成本相对较低，而使用内源融资（如留存资金、追加注册资本等）则是“无偿”的。

（二）现金流管理特点

作为资金密集型的房地产企业，现金流管理的特点亦具有特殊性。

早期的房地产企业开发之初，基本无须投入太多资金，自土地获取阶段就可以土地抵押融资，建设期有施工单位垫资，达到正负零就可以开始预售，还可以通过在建工程抵押融资，正是这种充足的现金流，导致大部分房地产企业粗放式经营，对现金疏于管理。近年来随着国家对房地产企业管控力度的加大，无论是对开发项目的前期手续完善，还是对开发企业自有资金的要求，尤其是金税四期对企业的全面监控，迫使房地产企业不得不对现金流管理引起重视。房地产企业现金流的特点体现在如下方面：

一是现金流呈现不稳定性。房地产企业在经营过程中，会持续地开拓新业务，现金流需求量较大，例如，在推进新建设项目时，前期要投入大量的自有资金，包括土地款、前期费用等，此时大量资金流出。

二是筹资量大。房地产企业经营具有前期对自有资金需求量大，建设期可通过融资解决部分资金，同时税收成本高的特征，如果存在多个项目同时推进时，则除了单个项目前期需要投入大量的资金，还要统筹多个项目的资金需求，合理调配资金，必要时需要通过外部筹资，以保障项目建设的有序推进。由此，在实施现金流管理过程中，为保障企业营运资金的充足性，面临筹资量大的问题。三是资金流转周期长。资金流转周期取决于项目建设期的长短，以及销售水平、资金回笼速度等，房地产企业经营的产品为商品房、写字楼、商铺等，通常从建设到销售要经历2-3年，一些消费者还会通过向银行按揭贷款支付房款，会进一步延缓企业资金的回收速度，给现金流管理工作增加难度。四是资金流转呈现多元化。大部分房地产企业的经营范围较广，且跨地域经营，如项目投资、房屋销售、租赁等，由此，现金流转呈现出多元化的态势[3]。

二、房地产企业融资与现金流管理中存在的问题剖析

房地产企业的融资与现金流管理工作具有一定的复杂性，特别是在市场竞争加剧的环境下，更是存在着一些不足之处：

（一）政策制约

房地产企业在经营中，受政策因素的影响较大。自2020年初以来，新冠疫情暴发、资管新规发布（三道红线），调控力度加大，融资收紧，断贷、资金链面临断裂风险。一方面，在开展融资活动中，受金融信贷政策调控的影响，通过商业银行的融资渠道受限。例如，央行对各家商业银行发放房地产贷款的比例进行了限制，一些银行已停止发放房地产开发贷款，给项目开发、建设融资造成一定的困难。另一方面，在销售环节，因地方政府相继出台限售、限价等政策、金融机构限贷政策，给房屋销售业务拓展造成难度，影响了现金流。

（二）融资渠道狭窄

目前，房地产企业的融资渠道相对狭窄，主要是通过向商业银行贷款获得融资支持，但受国家宏观调控、金融信贷政策影响，融资受限。大型房地产企业经营实力雄厚，在当地也具有一定的口碑，由此，融资渠道相对丰富，如上市发行股票、发行证券、合作开发等，但对应收账款质押融资、信托投资基金（REITs）等探索较为缺乏；而对于一批小型房地产企业，融资渠道更是受限，在通过民间借贷、小额信贷公司等获得项目开发、建设的资金，融资成本较高，财务风险较大。银行对房地产企业的抵押贷款及开发贷款、信托及资产管理公司对房地产公司的流动资金贷款资格审核严格，放款时间较长，严格限制资金使用用途，使得房地产企业筹资受到影响。民间借贷资金成本过高，还款时间和抵押物比银行要求更加严格。

（三）现金流管理意识匮乏、缺乏规范化

部分房地产企业在推进财务管理工作中，重视融资工作，但缺乏现金流管理意识，导致资金使用效率不高。例如，企业在开展多个项目开发、建设中，大多将现金流管理的权限下放至项目，存在资金与项目进度不匹配的情况，有的项目留存大量资金，有的项目却存在因资金匮乏而耽误进度的情况，由于部分企业未从全局性的高度重视现金流管理，导致未能整体对现金流进行动态跟踪、集中归集，资金管理效率不高。且由于现金流管理权限下放，对于资金收付情况未进行动态跟踪，规范化欠缺，一些项目在资金支付时存在随意性，存在潜在的风险源。

（四）财务人员拘泥于传统会计核算，财务管理意识亟待改变

部分房地产企业的财务人员思维模式固化、管理理念陈旧，只重视会计核算、事后监督等基础性工作，而缺乏事前参与、事中控制的财务管理理念，具体工作中表现为对数据的分析、挖掘、跟踪工作重视程度不够，尤其是在当前倡导业财融合背景下，财务人员缺乏管理意识，不能参与到项目前期可行性评估中，对业务发展的支持力度不够。部分财务人员还表现为对信息化系统的操作能力不熟练，不利于财务数据的共享和分析，以及通过信息化系统对现金的统一归集管理。

三、房地产企业融资与现金流管理的优化路径分析

在宏观调控与市场竞争加剧的双重压力下，房地产企业要加强管理、提升效率，必须聚焦于融资与现金流管理工作，构建资金良性循环链，促进企业的稳健经营。

（一）树立正确的现金流管理理念，提高资金管理水平

房地产企业要重视财务管理工作，管理层要树立正确的现金流管理理念，在推进业务的同时，将现金流管理融入其中，从而促进企业业务与财务工作的匹配，提高资金管理水平。强化企业现金流管理工作的管控力度，自上而下逐步形成重视现金流管理的理念，尤其是在推进项目建设、开发中，由于多个项目同期开展且分散，利用信息化技术实现远程管控，全局性地统筹企业的现金流管理。例如，房地产企业在推进多个项目建设、开发中，一方面，各项目所处的阶段不同，对现金流的需求也呈现出差异，通过统筹管理、集中归集，能够实现资金的优化配置，提高资金使用效率。另一方面，也能够动态地跟踪各项目进度与资金支付匹配情况，防范资金被挪用或占用，防范财务风险。

（二）拓展融资渠道，优化资本结构

房地产企业在运营过程中，对资金的需求量较大，随着当前国家宏观调控与金融政策调整，融资渠道相对狭窄。例如，建设部、人民银行等多部委联合出台，不得向房地产企业发放土地购置款的贷款项目。由此，房地产企业在经营中，要多维度地拓展融资渠道。加强与商业银行的深度合作，动态地跟踪信贷政策，在项目开发前期申请房地产开发贷等品种的贷款，在销售环节，拓展购房客户按揭贷款合作，从而与银行建立长期稳定的关系。拓展融资思维模式，对于大型项目可寻找合作伙伴共同开发，也可通过债务融资、应收账款融资、信托、发行债券等模式，拓展融资渠道，以避免因金融信贷政策调整而给房地产企业带来的融资影响。在推进融资管理过程中，还要将长短期融资与资金使用周期相匹配，优化企业的资本结构，以提高资金使用效率，降低融资成本。目前，房地产企业大多具有财务杠杆高的特点，在国家宏观政策调控中，可能会存在潜在风险，由此，要结合业务开拓、企业资金实力、行业周期等实际情况，设计最优的资本、资金结构，针对项目的回收周期选择最佳的融资方案，既要有序推进业务、保障现金流的稳定，又要从成本管控、防范财务风险的角度，全面提高资本运营效率，有序推进企业稳健经营。

（三）加强现金预算，建立现金流风险预警机制

房地产企业的融资与现金流管理工作具有一定的复杂性，尤其是涉及多个分散于各地域的项目，且每一个项目的开发周期不同，在实施现金流管理中，必须要加强现金预算管理，提高预算执行监督的刚性约束，调动各项目积极参与到预算管理中。例如，在前期策划阶段，就要考虑售价、成本、税负等对现金流的影响，对项目的投资、回收、资金流和利润等进行详细的预测，在项目开发、建设中，由项目负责人组织人员开展科学的现金预算编制，注重成本控制和过程中的资金调配，避免资金闲置和使用高成本资金。通过信息化技术，财务部门能够远程、动态跟踪现金预算执行情况，及时进行调整与纠偏。按照季末、年末的时间节点，对预算执行情况进行考核，与项目及员工个人的绩效挂钩，提升现金预算管理效率。同时，建立现金流风险预警机制，使现金流管理工作呈现出动态性，对资金的收支进行动态跟踪，例如应收账款、预付账款等涉及资金量较大的，及时进行跟进，提高资金收支的合规性。对重要资金项目设置阈值，一旦偏离阈值，预警系统便向财务人员发出预警信号，相应人员及时跟进处理，工作采取应对措施，以积极防范风险，提升现金流管理水平。

（四）培育复合型财务人员

房地产企业的财务工作涉及面广，具有一定的复杂性，尤其是在宏观调控与市场波动加剧背景下，更是对财务管理工作提出了更高的要求。房地产企业要加强复合型财务人员的培养工作，特别是利用线上资源，鼓励财务人员多维度涉猎相关领域的知识体系，例如管理、融资、税务和计算机等。在当前推进财务管理精细化背景下，通过短期轮岗的形式，引导财务人员接触房地产企业的相关业务，进而在开展财务管理时，更好地将业务与财务融合，有序优化内部资源，助力企业价值创造。加强财务人员的交流机制，通过同业交流，取长补短，共同提升财务管理效率，通过外部引进人才的方式，多维度建立业财融合的专业人才队伍。结合财务制度改革持续推进，鼓励财务人员参加专业技术资格考试，系统地构建专业知识体系，提升专业胜任能力。

四、结语

房地产企业在市场经营中面临着诸多不确定性因素，尤其是当前国家宏观调控与市场波动双重经营压力下，必须要优化内部管理，以业务发展为主线，对现金流的运动轨迹进行动态跟踪，强化管理效率，为企业的有序运营奠定良好的基础。结合房地产企业经营特点，对强化融资与现金流管理的重要性进行梳理，深度探索具体工作中的症结所在，进而提出树立正确的现金流管理理念、提高资金管理水平，拓展融资渠道、优化资本结构，加强现金预算、建立现金流风险预警机制，培育复合型财务人员等优化路径，旨在引导企业将业务与财务工作深度融合，有序提升融资与现金流管理效率，促进企业核心竞争力的培育。