TOD 模式下的未来社区探讨

竺海涛，吴 涛，范佳伟，邵云鹏（中建东孚投资发展有限公司， 浙江 杭州 311222）

未来社区建设要围绕社区全生活链服务需求，根据“人性化、生态化、信息化”理念，做好未来社区建设的顶层设计和总体规划，科学布局邻里中心、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等各个板块。

从提升住户体验的角度，全面思考社区设施的易用性、易达性、易识别性、安全性等，处处体现以人为本和人性关怀的理念，形成可持续的智慧化服务社区生态圈。

瓜沥七彩小镇，是浙江省首个参照新加坡 TOD（公共交通先导）新市镇邻里中心模式打造的新城镇中心综合体。项目借鉴了新加坡新市镇社会治理的经验，并结合中国城镇化建设的实际情况，塑造小镇七大中心，通过政企合作把居民生活、精神文化、社会治理、智慧管理等城镇功能复合于一体，是城镇化建设中涌现出来的极富创意的代表性项目。

1 瓜沥七彩社区规划方案

1.1 项目概况

瓜沥作为杭州主城区卫星城镇的典型代表，老旧小区人口多、范围广。本次试点的七彩社区，是典型的“卫星镇老旧社区改造重建”类型未来社区项目。借鉴新加坡卫星镇社区模式，以“浙江四大都市圈 TOD 卫星镇未来社区”为总体定位，形成示范，对周边老旧城区整体改造提升起到全面辐射带动作用。瓜沥七彩未来社区总规划面积 79 万 m2，实施单元面积 40 万 m2，新建建筑总面积 67 万 m2，是浙江省首批 24 个未来社区试点创建项目之一，地处瓜沥镇新区核心，毗邻萧山国际机场，总投资 50 亿，总规划面积约 80 万 m2，实施单元面积约 40 万 m2，申报直接受益居民 9 261 人，人才落户数 3 806 人。

1.2 未来交通场景

TOD 模式是新加坡卫星镇社区建设的核心理念，小街区，密路网，双 TOD 交通节点，居民出行便利的 15 min 美好生活圈正在逐步形成。曾经的老旧单一功能露天公交站，正展现一个未来的 TOD 交通场景：1 层植入文化公交场景；2～4 层为立体停车库；同时增加文体服务设施、老年服务中心。

交通换乘、生活消费、公共服务、精神文化等内容以TOD 为纽带完美融合，给民众带来全新的社区体验。

1.3 未来创业场景

“创业”成为七彩未来社区的新内核，新加坡数字创新产业园、瓜沥创新国际总部基地、社区青年创业共享中心三箭齐发。

新加坡数字创新产业园，以新加坡第四代产业园“产学研居融合”的理念发展社区创业，吸引更多的年轻人来到社区，为老旧小区注入新鲜血液。

通过打造弹性共享的复合型多功能优质空间，形成集工作、生活、娱乐、运动和学习为一体的开放空间，实现“双创空间＋人才型公寓＋创科学院”三位一体的优创环境。

1.4 未来邻里场景

打造“主题社区公园＋邻里开放有顶广场＋街道口袋公园＋组团共享空间”的邻里交往空间体系。用文化串联邻里场景，形成“文化客厅＋文化宴请＋文化养老＋文化运营”的社区邻里体系。

瓜沥七彩未来社区着眼于打造富有创意的未来场景活力社区，为大量创新人才创造生产与生活空间，包含社区未来建筑、未来服务、未来创业、未来教育、未来健康、未来低碳等功能的一个多元化的、功能复合的，集工作、学习、生活、休闲于一体的综合型人群活跃交融地。

其中瓜沥七彩未来社区 A 区块已率先实现七大场景：公共服务中心、智慧治理中心、邻里共享中心、运动健康中心、文化教育中心、交通出行中心、创业创新中心。通过丰富的社区邻里活动、表演、文化与公益课等聚集社区人气，已成为瓜沥镇充满活力的新地标。项目借鉴了新加坡新市镇的社会治理经验，突出文化和公共服务功能，打造了小镇公共服务中心、小镇智慧管理中心、小镇文化中心、小镇创业中心、小镇宴请生活中心、小镇社交娱乐中心、小镇运动健康中心等小镇七大中心，以企业投资、政企共建的方式，探索新城镇居民的美好生活样板。

未来社区所倡导的“三化九场景”，瓜沥七彩小镇在诸多场景中都已经率先进行了探索尝试，在未来社区领域具备了“先行先试”的优势，并与瓜沥镇人民政府政企合作参与浙江省首批未来社区试点项目申报。

2 已建设完成的七彩社区一期

2.1 七大中心

在确定了 TOD 模式的小镇中心功能叠加原则后，七彩小镇团队进一步对小镇中心功能进行深化研究，围绕小镇公共交通先导的功能，最终确定了小镇智慧管理中心、小镇公共服务中心、小镇文化中心、小镇宴请生活中心、小镇社交娱乐中心、小镇运动健康中心、小镇创业中心等“小镇七大中心”在项目中落地。

小镇智慧管理中心由瓜沥镇政府与七彩小镇合作建设。智慧客厅的核心是瓜沥新城镇智慧管理系统展示大屏。该大屏是瓜沥镇智慧数据、智慧治理、智慧能源、智慧交通的数据展示中心，让瓜沥民众及外来的客人能清晰地了解瓜沥方方面面的情况。一期建设的主要内容包括智慧数据、智慧治理、智慧能源、智慧交通等。未来，这里还将延展成为瓜沥城镇管理的总控中心，成为真正意义上的“小镇大脑”。

小镇公共服务中心是由瓜沥镇政府与七彩小镇政企合作建设的。该中心旨在进一步解决民众办事难问题，重点专注于两个方面：一是能在 8 h 之外办，二是能够就近办。8 h之外办事是很多民众都会碰到的问题。瓜沥七彩小镇的公共服务中心设置 24 h 自助服务厅，通过智慧政务自助一体机和自助受理文件交换柜，让居民能够在 8 h 之外方便地进行自助信息查询、打印、登记，并进行自助申报、办理、提交纸质材料；同时，瓜沥镇正在与上级部门沟通协调，希望能在这里满足与居民密切相关的民政和公安户籍出入境等就近办理需求。为此，七彩小镇还在办事大厅里预留了“小镇婚约”的空间，让未来来这里办结婚登记的新人们能够拍到更美的结婚证件照。从“最多跑一次”到“就近跑一次”，再到“快乐跑一次”，通过政企合作，让公共服务事务在这里得到更多的创新，让瓜沥人民生活更便捷幸福。

小镇文化中心是七彩小镇与瓜沥镇党委、政府共建的文化客厅。该文化客厅定位于四大功能：传承、学习、互动和服务。传承的功能包括三大部分：历史变迁、名人文化、非遗展示；学习功能主要体现在“瓜沥讲习所”板块，该板块是未来瓜沥党政学习和民间工艺、文化学习传承的重要阵地；互动功能由小镇图书馆、亲子阅读、好好读吧、瓜沥英语角等板块组成；服务功能则主要体现在党群服务和统战活动方面，组织部门把党群服务中心结合进瓜沥七彩小镇的“小镇七大中心”中，文化客厅成为党群工作宣传和活动举办的主要阵地，统战部门把瓜沥镇归国华侨联合会、瓜沥镇商会、萧山区新生代企业家联谊会（青年商会）瓜沥分会这三大组织的宣传和活动阵地设置在这里。

小镇创业中心是七彩小镇为打造“生活、生态、生意、生产”四生融合的小镇中心，而打造的联合办公场所，目的是承接随着新型城镇化建设推进而从杭州市区外溢出的年轻创业人群，助推瓜沥吸引更多的年轻创业人群，让这里的人群更年轻。宴请生活，是小镇生活中非常重要的组成部分。红白喜事、乔迁祝寿、家庭聚会，这些都是小镇居民情感交流和社交生活的重要场合。七彩小镇对宴请场景和流程进行精准策划，入口形式上采用大门头、大台阶，让欢迎仪式显得非常尊贵；宴会大厅空间采用无柱结构形式，让空间又高又大，一千三百多平方大型多功能宴会厅，可同时容纳约 800 人；设置飞天梯、可举办户外婚礼的空中花园等，充分考虑了宴请的客户需求；所有设备空间合理设置，符合宴请活动在工作流程上的要求。负责运营小镇宴请生活中心的，是萧山著名餐饮集团望福楼旗下的品牌“翡江宴”。小镇宴请生活中心是杭州首家主打 4D 全息技术的宴会厅，打造杭城首家一站式“管家”宴会中心，同时也具备举办大型活动的能力，让瓜沥镇在这一方面的硬件条件的水平，达到杭州领先的水平。小镇社交娱乐中心由横店影城运营。闲暇时刻最有人气的休闲活动，当属“看电影”。横店影城来到七彩小镇，极大提升了瓜沥镇人民在这一方面的生活品质。横店影城在这里打造了一个富有“中国感”的小镇戏院。影院拥有近千个观影席位，近三层楼高的巨幕影厅，采用比IMAX 分辨率更高的 4K 激光放映机，全景 4D 环绕音效炫酷加持，带来更宽广的观影视野、更震撼的画面冲击和更沉浸的观影体验。

小镇运动健康中心由 X-Park 西派健身运营。小镇运动健康中心是瓜沥七彩小镇运动健康的主力店，定位于轻奢健身，不仅配备顶级的健身设备、顶级体测设备、专业的健身教练，同时还承包了公交综合楼的顶层，“露天游泳池＋露天篮球场”双场地开放。西派健身来到瓜沥，不仅让小镇生活更健康、更年轻，也让小镇更时尚。

七彩社区一期（瓜沥七彩小镇）已开展非遗体验、读书吧、朗读会、音乐会等丰富的主题性社团活动。实现了邻里特色文化＋邻里开放共享＋邻里互助生活。

2.2 三大创新

开发模式创新：提出“村级留用地、交通文化设施划拨用地、国有出让土地三合一”的土地混合开发模式，保证社区公共服务设施升级，并通过村级留用物业的返租运营反哺村民，高质量破解城中村拆迁发展难题。

运营机制创新：构建“政企共建、社会参与”的新型社区共享机制，以文化客厅、智慧公共服务中心等创新载体，与具有社会责任感的民营企业共同参与社会治理的创新试验。

活力业态创新：通过数字产业、临空高端服务业等新兴业态吸引大批青年创业人才进社区，改变卫星城镇型社区人群结构，激发原生居民整体活力。

3 七彩社区二期建设情况

2021 年 8 月 10 日，瓜沥七彩未来社区 B 区块建设用地摘牌。这也标志着，未来社区二期建设正式拉开大幕。

浙江省土地使用权网上交易系统显示，B 区块建设土地使用权被杭州萧山七彩未来社区创新创业园发展有限公司摘牌。

这次摘牌的瓜沥七彩未来社区 B 区块建设用地，地块东至光华路，南至建设四路与 A 区块相呼应，西至规划路，北至瓜沥镇安置住宅小区，处于瓜沥镇新城镇区块核心位置，地理位置优越。

规划定位为新加坡数字创新产业园，总用地面积为 46 818 m2，项目含新加坡数字科技研发中心、创新型产业生产与办公、城市配套服务等业态。为数字科技和临空经济人才提供一体化的未来硬设施和软服务，为瓜沥在萧山乃至杭州全局中提升能级装上一个“动力源”。

未来，七彩未来社区将创新七个未来系统联动，成就七彩画卷。传承的未来塑造邻里，学习的未来共享校园，健康的未来全龄乐活，生活的未来七心归一，创业的未来数字创业，低碳的未来绿色节能，欢乐的未来互联社区。

4 分期建设与实施效果经验

在瓜沥七彩小镇一期完美收官的基础上，二期也将如火如荼地展开。瓜沥七彩小镇二期，将参照特色小镇四生一体理念和新加坡实践经验来造园，助推瓜沥小城镇复兴。围绕瓜沥区位优势、城市新兴产业发展前景、产业资源整合的可能性，将项目建设成新加坡特色的智慧产城社区—新加坡智慧创新产业园。

新加坡智慧城镇创新产业园，以新加坡安科系统主导的智慧能源管理研发中心为产业平台，集合新加坡和国内优秀的新城镇智慧管理上下游企业入园，构建城镇智慧管理研发企业集群和新加坡科技企业亚太总部中心。园区将借鉴新加坡纬壹科技城产城融合设计理念和新城镇精细化管理经验，聚焦高技术互联网人才的生活方式，打造集“工作、学习、生活、休闲一体”的全球领先产业园 4.0。

瓜沥七彩小镇一期的建设和运营，对七彩小镇团队而言，最大的收获是锻炼了一支实施新城镇项目的团队，以及形成了新城镇中心项目标准化产品模板。在此基础上，七彩小镇将迈入杭州主城区。闲林和星桥这两个主城区新城镇，将成为七彩小镇新城镇中心综合体系列产品开始走向复制的新战场。

同位新型城镇化的主战场，主城区新城镇和近郊卫星镇，有相同，也有不同。以标准化模板为基础，也得有本地特色的差异化。

闲林是未来科技城和杭州城西科技大走廊的余脉，有科创氛围的延伸，有创业园区年轻人群的外溢，周边居民密集，生活配套和创业空间亟待满足。闲林七彩小镇，在新城镇中心综合体产品模板的基础上，强化年轻人的运动健康主题和创业氛围。仰望天空的控制跑道、年轻热辣的餐饮聚合、创业配套的工作氛围，让年轻热辣人的心在这里尽情释放。

星桥是地铁三号线的起点站，80 后、90 后年轻新杭州人家庭的聚集区，交通便捷，人群密集，孩子众多，但孩子的生活和成长需求亟待满足。星桥七彩小镇，在新城镇中心综合体产品模板的基础上，强化地铁上盖商业主题体色和儿童成长业态。打造地铁商业集群、儿童成长主题业态、灵动的退台空间，打造成长型地铁商业宝盒，成为星桥靓丽的中心。

5 结 语

本文对未来社区做一个简单介绍与分析，对七彩未来社区已建成一期和即将建设的二期等做了介绍。瓜沥七彩小镇是浙江省首个参照新加坡 TOD 新市镇邻里中心模式打造的新城镇中心综合体。项目借鉴了新加坡新市镇社会治理的经验，并结合中国城镇化建设的实际情况，塑造小镇七大中心，通过政企合作把居民生活、精神文化、社会治理、智慧管理等城镇功能复合于一体，是城镇化建设中涌现出来的极富创意的代表性项目。