住区规划与城市住宅层数发展策略研究

2022-11-24李宏泽王彦龙牟晓龙李小晶

城市建筑空间 2022年3期

王真，李宏泽，王彦龙，牟晓龙，李小晶

（中国建筑第二工程局有限公司北方公司，辽宁沈阳 110063）

0 引言

近年来，随着市场经济不断发展，我国的城市化进程进一步加快，尤其是房地产行业的兴起，在一定程度上推动了城市建设的发展。当前我国城市住宅建设处于历史性的发展阶段，住宅设计进入新的活跃期。在城市住宅中，住宅层数是较关键的构成要素，也是城市住区规划和住宅研究的重要内容，同时还是衡量国家经济技术水平和居住质量状况的有效指标。我国城市住宅在郊区化发展进程中，并未采用西方的发展模式，而是以高层住宅为主，与我国居住空间的郊区化特征不相符，且此住宅模式过于单一化，不利于形成多样化的居住空间。因此，对于住区规划与城市住宅层数发展策略研究具有重要意义。

1 多层住宅和高层住宅的特点分析

1.1 多层住宅

在过去很长一段时期，我国城市住宅以6层砖混为代表的多层住宅占据主导地位，其原因在于多层住宅有以下6个优点：①较低底层住宅具有较好的节地性能；②平面系数较大；③接地性较好，可增加居民的户外活动机会；④具有完善的住宅套型单元，通风、朝向好，与我国居民的生活习惯相符；⑤建筑造价不高，经常性维护费用低；⑥施工简单，建材便宜。

随着我国经济水平的提高，人们对住宅的要求明显提高，同时城市进程加快，土地资源紧缺，多层住宅虽然具有一定优势，但是其存在的问题也越来越被人们所关注：①节能性差，特别是多层砖混住宅节能性能更差；②砖的使用量较大导致诸多问题，如污染环境、土地资源浪费等；③占地多，因小多层住宅用地模式以平面化为主，其对土地面积的需求量较大；④存在适居性问题，如上下楼不方便，尤其是搬运重物对于老、弱、病残者来说难度较大。

1.2 高层住宅

1）优点 ①空地较多，能够提供停车、活动以及绿化等场地；②可节约交通费用，减少室外设施；③具有开阔的视野和充足的光线，上下楼比较方便；④节约土地。

2）缺点 ①经济性经济性是对高层住宅发展产生影响的主要因素，包括施工周期长、平面系数低、维护费用高及一次性投资大等；②心理认同研究表明高层住宅会影响住宅居民的心理健康，尤其是对于老年人和儿童；③平面组织高层住宅的样式有塔式、内廊式及外廊式等，因其面积较大、户数较多，再加上电梯、楼梯及走廊等的影响，大部分住户的通风和采光条件较差，无法满足居民的居住需求。

2 住宅层数对住区规划的影响

2.1 住区空间层次单调

当前我国城市住宅以高层住宅行列式布局为主，从南到北千篇一律，放眼望去，整个城市都是高楼大厦，住宅区建筑造型和空间布局较单一，不仅降低了住区的活力，还导致居民社区意识淡薄。

2.2 住区规划控制指标失控

住宅面积是住区用地的基本细胞。近年来，随着人们生活水平的提高，居民对住房质量的要求也越来越高，尤其是扩大居住面积成为重要的衡量指标。我国人口基数大，土地资源紧缺，居住面积标准在满足居住生活合理需求的基础上，还受到诸多因素影响，如土地资源的承载力、居民的承受能力等，尤其是前者，在一定程度上制约着居住面积标准。我国实施的GB 50180—2018《城市居住区规划设计标准》和GB 50137—2011《城市用地分类与规划建设用地标准》，将我国的经济发展水平和土地资源状况作为基本依据，用以指导和控制我国的城市建设。其中，《城市居住区规划设计标准》对城市人均居住用地指标有着明确规定，从实际层面来看，也限制了住宅套型面积。同时，当前我国的住区建设主要为高层建筑，容积率对住区其他配套设施产生直接的影响，尤其是绿化环境用地。如以多层住宅区为例，我国居住区的人均绿地面积为4.8～6.3m2，根据人均用地指标16～21m2，最低绿地率为30%，假设A为居住人数，则A×30%×（16-21）/A=人均绿化面积，若人均绿地面积达到9.46m2，则绿地率需要大于45%。因此，在不改变容积率的基础上，若提高绿地率，则会降低建筑密度，从而增加住宅层数。

3 住宅层数增加是未来我国城市住宅发展的必然趋势

随着我国经济水平的不断提高和城市化进程的快速推进，以及城市土地和住宅等制度改革的进一步深化，城市住宅建设持续快速发展，面对城市人口增加、土地资源及生态环境恶化，增加住宅层数是大城市住宅发展的必然选择。城市化发展是城市住宅层数增加的动力，城市土地使用制度的改革对住宅层数增加起到促进作用，社会经济的发展是城市住宅层数增加的催化剂，住宅产业化水平的提升为城市住宅层数的增加提供了技术保障。

为增加居住的舒适性，城市住宅应坚持以中高层住宅为主，适当降低住宅设置电梯层数，实现不同层数住宅的协调发展。

4 城市住区规划设计中存在的问题

4.1 缺乏前瞻性

随着现代信息技术和科学技术的不断发展，建筑规划设计与开发也应适当调整，但当前城市住区规划设计过度追求新概念，未对城市现状进行调查和分析，从而导致城市住宅发展缺乏前瞻性。

4.2 规划设计理念模糊

当前，住宅建筑设计呈商业用途多样化的特征，虽为居民提供了便利，但也产生诸多问题，如店铺人流量过大，对居民的正常生活造成直接影响。同时，居住建筑过多，减少了社区公共面积和建筑间距。建筑间距缩小对居住舒适度产生直接影响，而减少公共面积则对居民的休憩产生一定影响。此外，为了控制成本，减少小区停车位、增加小区车辆道路，也会对小区的整体形象和质量产生直接影响。

5 城市住区规划和住宅层数发展策略

5.1 住区规划设计策略

5.1.1 科学选址

城市住区的人文环境和区位与住区区位因素密切相关，在住区规划设计中，区位是较重要的因素。在规划前，要对小区周围的建筑设施和环境进行综合分析，开展市场调查，并且将其作为基本前提，明确居住区规划设计的理念。若周边商业配套设施较少，在规划设计过程中，要充分考虑居住区周边的商业建筑，以提高居住区的知名度。

5.1.2 总体框架规划设计

1）在社区核心位置构建景观步道，使社区空间层次增强。

2）建筑群应在小的交错变化和分段中处理，在提高建筑可视性的基础上，使密集建造的空间压迫感减小。

3）合理规划合理安排，满足居民日常生活出行需求。此外，在布局过程中要充分考虑自然环境，合理安排居住区的朝向，使局部环境得到改善，确保每个家庭都能得到充足的光线和阳光。减少噪声干扰，为居民营造舒适、安静的居住环境。

5.1.3 风格定位设计

1）主体设计思路清晰准确定位主题风格，并以定位为基本依据，实施设计。

2）社区规划设计体现个性化房地产产品在生产过程中越来越趋于一致，尤其是在住宅规划方面，如套型设计、园林景观及建筑外立面和顶部设计等雷同，降低消费者的购买欲望。故应充分利用环境特色、地域特色等，如顶层住宅南向退台能使栋间距减少，不仅提高住区的节地性，还可为住户提供面积较大的户外空间。

5.2 中高层住宅——未来我国城市发展的居住形式

在设计使用等方面，通过对比多层和中高层及高层住宅，得出相应的结论：中高层住宅具有一定的优势，在城市住宅发展过程中，可能成为主要居住形式。

5.3 城市住宅层数发展阶段的初步界定

结合我国住宅发展相关政策，综合考量城市化发展进程，并参照发达国家住宅产业发展规律，我国今后的城市住宅层数以中高层住宅为主，分为以下3个阶段。

1）过渡期加强高层住宅的推广和普及，逐步提升城市居民的居住质量，促住宅产业现代化发展，使以多层住宅为主导的状况得到改善。全面发展中高层住宅，扩大城市住宅供给，改善住房困难户的居住问题。在中高层住宅设计过程中应加大调研力度，促使中高层住宅给城市居民带来不一样的居住体验。其中让居民树立正确的居住理念，推动中高层住宅的发展，早日实现小康居住目标。

2）提高期此阶段是满足住房实际需求、不断提高居住水平的主要阶段，应提高和完善居民的居住面积和设施质量。如果条件允许，可对原有的多层建筑进行相应的改造，提高居住环境质量。

3）稳定期在中高层和高层住宅类型不断发展，成为城市住宅的主要形式。此阶段也是提升居民居住水平的主要阶段，不仅要增加居住面积和提高设施质量，如对原有多层建筑进行改造、提高居住环境的品质，还应充分体现地区和城市文化特征，创造良好的城市居住环境，使其具有文化意韵、空间多样性。此外，随着老龄化程度的进一步加剧，应逐渐降低带电梯住宅的层数。