城市更新项目交易中规避法律风险的有效策略

韩纬武

北京德和衡（广州）律师事务所，广东 广州 510000

城市整治的过程属于城市更新，在符合相关法律法规的前提下，对城市中原有的建筑或者基础设施进行重建或者完善，以现代经济发展眼光来看，需要进行城市规划整治，土地需要被占用是尤为突出的问题，抑或环境较差的区域需要根据要求拆迁或者重建，改变现状。尽管城市更新是城市发展的必由之路，但由于全球经济下行和房地产监管收紧的双重因素叠加下，不少房地产开发企业面临着资金紧张问题，市场上出现了大量城市更新项目存在融资、转让的需求，但由于市场投资主体并非项目实际管理人，对于目标项目的真实情况和交易风险无法完全掌握，且城市更新项目地域性、政策性极强。因此，在城市更新项目交易过程中，法律风险防控占据着十分重要的地位，有效规避法律风险问题，较大程度上决定了城市更新项目能否顺利开展。

一、城市更新项目交易中的法律风险

（一）立项阶段的风险

在城市更新项目交易过程中，最易遇见申报条件与改造意愿不符合的风险。例如，某项目，在实际申报前期阶段，企业就已经开始进行测绘规划与申报材料的准备工作，这样不仅会导致无法有效整理项目申报之前相关资料内容，同时也极易引发申报材料存在问题无法批准的问题，最终会受到改造地的合法面积与当地要求不相符的影响，进而使申报计划失败。改造意愿通常就是当期产权人与申报人签署的具体改造委托书，这样才可保障申报立项工作的顺利开展。但根据实际情况，在实际申报委托书签署过程中，由于业主受到各种因素的影响，担心会被委托书条款中的隐藏内容所侵害，对自身权益造成影响。

开发商进行城市更新项目的衔接更多的是为了从中获得更多的经济收益，现如今巨额的补偿款使开发商从改造后的项目中抽取更多的利润。但由于利润与容积率相挂钩，若容积率较高则会存在严重的审批和法律风险。换言之，若想获得更多的经济收益，需要做好开发商选地指标评价工作，并熟知当地政策。

（二）检查规划的风险

出现检查规划风险的主要原因是单元规划存在异议，项目规划在完成之后张贴阶段很容易出现异议的问题，在一定程度上会对审批进度产生不利影响。实际上，单元规划与多样技术指标和方案项目审批时间相关，即通过越早，就会为业主带来越多的经济收益，但也存在着张贴阶段时间越多会使审批通过难度越大，从而产生项目风险。

规划阶段的风险主要是政府审批风险，若地块法规定内容进行调整时，那么单元规划也会需要在法定内容内进行重新定义，一旦存在问题，将会促使审批流程更为困难。有些开发商为了使自身利益最大化将会改变法定内容，在城市更新项目中随处可见，进一步致使项目审批难度的增大［1］。例如在深圳，当地相关规定明确指出，审批流程要在一年之内完成，但若受到审批难度增大因素的影响，将会面临着严重的收尾问题。

（三）拆迁协议的风险

在拆迁协议签署中存在问题，被称为拆迁协议风险。申报人若有房产证等有效证件，产权争议发生概率相对较小。但在落实过程中申报人房屋产权模糊，在产权关系确定、补偿款下拨、今后新房分配产权登记等方面存在问题，较为严重甚至会对整个更新项目进度产生不利的影响。

此外，拆迁补偿协议中拟定、审核、签订等方面也存在着一定的法律风险。补偿协议有着重要作用，若未按时签订补偿协议将会面临着严重的法律风险问题。例如，在补偿协议签订过程中，双方的授权文件存在问题，业主会临时拒绝签订，抑或条款存在不明确的问题时，业主可以拒绝履行合同内容并提出索赔。

在拆迁协议协商过程中，“钉子户”问题是极为棘手的，若在项目中个别人拒绝签署协议，那么将会致使整个项目进度受到影响，存在个人拒绝谈判，或者提出高额赔偿的要求。在实际项目中，3%的产权人需要1年到3年时间的谈判。对待城市更新项目的“钉子户”“钉子单位”时，若妥协将会对其他签署协议的履行人不公平，进而引发严重的法律纠纷。此外，若较长时间内谈判进度停滞不前，将会影响城市更新项目的顺利开展，进而被政府部门驳回城建计划。其中最为典型的是，极少数产权人获得利益，导致开发商项目无法进行，进而使整个项目失败，导致投入的资金、人力、物力等浪费，还需对产权人进行补偿。

（四）建设回迁的风险

对原有建筑拆除，建筑物原有产权人拒绝在期限内搬迁，或者办理房地产证注销时无法提供委托书、产权证明等文件时，抑或在项目建设期内，开发商无法对产权人提供临时补助等情况。不仅会使项目周期产生影响，导致项目计划无法通过审核，而且也面临着严重的项目临时失败的问题［2］。与此同时，也会引发项目陷入僵局，开发商可能无法履行拆迁协议，进而面临着集体索赔或者临时解约的风险。

（五）项目并购的风险

首先，目标公司股权变更能否获得政府及改造主体同意的风险。因城市更新项目的长期性、复杂性，改造主体为保证合作企业的长期性、稳定性会限制目标公司股权的对外转让，例如未经集体经济组织书面同意或民主表决同意，目标公司不得进行股权转让，目标公司股东内部股权转让除外，否则将承担违约责任。同时，有些项目所在地政府要求在项目复建安置房和公建配套设施未完成竣工验收前，原则上不得以包括股权转让方式在内的任何方式转让项目。

其次，“前期费用”的税务处理风险。在目标项目达到正式引入改造主体前，通常由前期服务公司或集体经济组织负责开展相关前期工作，由此产生土地房屋测绘费、改造方案编制费、临迁费、补偿费等，这些前期费用由于支付主体不一致、扣除凭证等因素，存在能否计入项目公司税务扣除成本的风险。若无法有效计入税务扣除成本，无疑会增大收购方的收购成本。

二、城市更新项目交易中规避法律风险的有效策略

（一）立项阶段风险防范

建筑改造的城市更新项目，以广州市既有历史街区微改造为例，业主犹豫不决最为主要的原因是对城市更新相关政策了解不够全面。广州市早在2006年就已经发布了诸多政策文件，在历史街区微改造立项阶段需要将业主们聚集在一起，进行大会讲解，及时解决业主们的顾虑，使业主们对法律文书和相关政策有详细的了解。因此，在这个沟通大会中，应要让业主详细了解委托书的作用，即业主同意是开展城市更新项目的前提依据，既不是规划书也不是协议书，对业主的利益不会产生影响。同时，也需要让业主详细了解，委托书是政府相关部门颁布的法律文书，申报主体不是最后的落实者，拆迁协议是业主后续与开发商商讨而签订的。若企业或者相关拆迁需要更新调整，则需要当地的非农业建筑地以及工业地块相关部门商讨决定的，进而减少在立项阶段模糊信息的出现。

（二）策划审核阶段风险防范

城市更新项目在策划审核时，开发商应搭建一个相互沟通的平台。当进行居民城市更新项目改变既有建筑时，应与业主进行方案策划沟通交流，尽可能为业主提供多种方案，让业主进行比较，在张贴之前应与业主进行商讨，将策划准确无误地告知给业主，业主对策划方案无异议时，再进行张贴，进而可以有效杜绝由于存在异议而导致审批进度缓慢问题的出现［3］。

在进行城市更新项目的单元策划工作开始之前，开发商也要与经验丰富的设计单位进行讨论，并研究当地城市更新项目策划方法，同时与当地法律法规相结合，实现利益共赢，并加大与国土策划单位的交流，继而减少审批中功能性风险的出现。

（三）拆迁协议风险防范

一般情况下，拆迁协议中存在权属人问题，同样在项目立项到审核过程中也会存在权属人的问题。例如，广州市旧村庄改造中，如何更好地做好在项目建设中被补偿主体的确认是项目中很关键的一个问题。在整个项目运行过程中，应以合法的方式例如司法机关的确定、资料审查或者第三方调查等对主体的实际权利人进行了解。此外，在改造项目中需要对房产进行核算，即是否有绿色或红色房产证、房产是否登记抑或是否存在违建情况。若拥有红色房产证，则需要考虑登记人是否健在等多种情况，同时也要考虑登记人是否境外人员抑或未成年人等问题。因此，实际权利人的确定是拆迁协议风险预防的一个主要内容。

拆迁协议自身就已经有一定的法律风险，因而开发商需要对拆迁协议中的内容进行仔细的研究，并将项目中实际存在的问题进行多次考察，遵守国家法律法规和当地政策性文件，建立完善的条款，并从实践中的法律风险来确定风险防控内容。在整个协议完成之后，应加大对签订人资格审查的保密性，进而使整个签订过程更加合法和有效。协议中一些无法改变的规定，在修改过程中也要进行打印，不得进行手动修改，从而可以减少法律事务漏洞问题的出现。除此之外，也要明确修改流程不会对项目后期产生影响。

（四）建设回迁风险防范

在协议中开发商应明确搬迁期限及产权注销义务的承担问题，并且需要张贴公告，达到提醒的目的，并要对缴费清理情况有详细的了解。同时，在搬迁工作开始之前，需要对产权抵押租赁关系等进行梳理，确定延时搬迁的违约金［4］。若原产权人不配合搬迁，可以进行仲裁或诉讼，提出强制执行。

除此之外，也需详细了解委托书、声明书以及证明书等法律文件。在搬迁协议签订之前，需将暂时性补偿、无法补偿等进行规定和明确，但解约权不得归还于原产权人，进而有效减少后续法律和执行风险。

（五）寻找专业律师团队

城市更新项目变化快，但对于城市更新法律了解的专业人才却少之又少，而拥有一支专业的城市更新律师团队尤为重要，能够帮助投资人详细了解实际情况，并及时发现项目中存在的风险问题，采取有效的措施，帮助投资人详细了解当地的法律政策，形成良好的商业模式，保障合同的有效性和可执行性，能够对实际工作的开展提供针对性的建议，进而减少或杜绝风险问题的发生。在发现问题时，专业律师团队能够为投资人提供诉讼或非诉讼措施，减少不必要问题的发生。所以，需要提高对专业律师团队的重视度。总之，城市更新项目的顺利建设，需要拥有专业律师团队，发挥人才的优势，进而有效解决过程中存在的股权和税务筹划问题，推动项目建设活动顺利进行。

（六）法律顾问、财务顾问需要做好调查工作

在城市更新项目进入选择过程时，相关法律顾问、财务顾问需要提前做好调查工作，即项目土地的性质，土地使用期限、来源等，并详细了解需要缴纳的费用是否有拖欠行为，包含土地使用费用、地价缴纳等内容。除此之外，也需要详细调查被拆迁的建筑归属权问题，即建筑是否合法、是否临时建筑等［5］。若想要保障城市更新项目有效运行，相关法律顾问、财务顾问需要及时做好评估工作，对其中包含土地权属和是否符合城市规划等进行详细检查，进而减少不符合政府要求问题的出现。在整个调查工作结束之后，法律顾问需要将所有资料进行整理，对法律风险进行评估，合理地计算出城市更新项目成本费用。

总之，在城市更新项目交易过程中，易产生法律风险，而如何有效规避法律风险是一项急需解决的问题，需将各种尺度和界线进行明确的确定和把握。对于法律应合理应用，进而能够最大化发挥自身作用，为城市更新项目交易工作顺利开展提供依据。除此之外，在城市更新项目交易中，顾问律师占据着重要的一席之地，所以自身需要精通各种法律法规，熟练掌握房屋补偿安置方案及协议等文件的编制能力，能够对交易实际情况进行详细研究，并对政府部门颁布的条例和政策有详细的了解，而且还需掌握城市规划、财务等知识内容，最大化减少城市更新项目交易中的法律风险。