论房地产开发企业如何通过资金管理提高企业收益

2022-11-24王永敏安阳市建源房地产开发有限责任公司

品牌研究 2022年29期

文/王永敏（安阳市建源房地产开发有限责任公司）

房地产开发行业是国家的重要产业，与人们的日常生活紧密相关，其稳定发展能够为国内经济的发展提供保障。近些年来，国家为了限制房价的增长，避免过度开发问题，出台了一系列的政策对房地产行业进行调控，对企业发展带来了巨大的影响。金融放贷监管的加强、融资成本的增加、宏观流动性的收紧等市场环境的变化，使许多房地产企业面临资金紧张问题，所以，房地产企业需要加强对资金管理工作的重视，对企业资金活动的运行进行全面的监督和动态的调控，从而保证企业资金可以良好运行，避免因为资金不足发生风险问题。

一、房地产企业资金管理的特征

（一）资金缺口大

众所周知，房地产属于大宗商品，其体积和面积较大，且价值较高，不管是在开发还是流动过程中，对于资金都具有较大的需求。因此，房地产开发企业需要获得银行等金融机构的贷款支持，只有金融机构为房地产开发企业提供开发、流通、并购、消费、按揭等各种贷款，才能保证企业具有稳定的资金来源，从而为项目开发稳定进行提供保障。

（二）资金投入项目时间长

由于房地产开发涉及较多的环节，包括土地征收、项目施工、竣工验收等，通常至少需要两到三年，如果周期长的话，可能需要五到十年。与其他商品的生产时间相比，房地产开发产品需要较长的周期，所以购买者通常无法一次性支付房款，并且项目开发也需要长期的资金投入作为保障。

（三）资金变现难度大

由于房地产开发项目的土地和房产是紧密相连的物质形态，土地无法进行移动，所以房地产产品都固定在某个位置，是无法移动的，所以属于不动产。在进行交易的过程中，房地产无法在空间位置方面进行移动，所以也不需要物流，只需要进行权属关系的更改。房地产开发项目的建设、流动和消费通常都在相同的地域位置实现，而房地产企业商品的变现水平跟区域内的人口数量、经济水平等都存在直接的联系，使得许多房地产企业商品的变现难度较大，容易受到当地人口消费水平和政策方针的影响。

（四）外部监管主体多

房地产开发企业在经营管理中需要面对各种不确定性因素，包括国家发布的调控政策方针以及实际收益跟前期测算存在较大偏差等，都会给企业带来经济损失。房地产经营中所依靠的金融机构贷款、私募基金、信托基金等都会受到外部监管部门的监督，资金使用需要在中央银行、证监会和银保监会等机构的监督下进行，国家经常出台政策对金融市场和房地产市场进行调控，使得房地产商品销售情况以及实际收益情况经常与预期存在偏差[1]。因此，面对复杂多变的政策环境，房地产企业需要积极提高自身资金管理水平，即使前期筹集到了长期资金，也可能因为国家政策调控的要求被金融机构收回，企业针对这些情况都要制定出处理预案或者应对策略。

二、房地产企业资金管理面临的主要风险

（一）融资渠道单一，融资成本高

房地产企业在进行项目开发过程中，需要大量的资金，财务杠杆大，自有资金所占的比例较小，通常需要利用金融机构尤其是银行为其项目作业施工的稳定提供必要的资金支持。我们国家房地产市场缺乏科学的金融创新力，没有构建起长期稳定的资金筹集渠道。企业经营资金主要的来源是股东注资、销售回款、承建企业垫资以及金融机构贷款等，筹资模式相对单一，容易出现资金短缺问题。企业通过银行进行资金筹集采用的形式包括两种，分别是项目开发贷款和销售环节客户的按揭贷款，许多企业对于小额信贷公司或者银行具有较强的依赖性，提高了企业债务偿还负担，容易发生风险问题。同时，房地产企业项目开发周期较长，银行为其提供贷款时较为谨慎，不但会全面考察项目所处区域、项目总支出、运营前景等，而且会对企业股东和管理层的综合实力进行评估。近些年来，国家对房地产企业的贷款额度进行了限制，使得许多企业通过小额信贷公司进行资金筹集，不但增加了融资成本，而且存在较大的风险隐患。

（二）企业扩张速度过快，资金需求量大

房地产企业盲目扩张风险指的是企业没有对市场环境变化进行科学系统分析的情况下，就开始进行新项目的投资，从而容易引起资金短缺或者过度融资风险问题。国家近些年来在企业留存开发和土地购置方面出台了一系列的限制政策，使得土地价格不断提升，企业购置土地需要花费大量的货币资金。但是，部分企业通过银行和小额信贷公司进行资金筹集大量囤积土地，利息成本的增加使企业面临严重的资金压力，加上受到各种因素的影响，土地无法及时得到开发或者项目会因为资金问题出现开发周期的延长，都会引发企业资金流动性风险。

（三）资金回收难度大，企业盈利能力不足

一方面，房地产企业项目资金需求量大，负债比例高，假如库存商品无法及时出售换取现金，就会使得商品出现积压，占据企业大量的资金，严重影响资金流的正常循环。房地产市场变化速度快、企业商品定位不准确、定价方案不合理等都会影响后期的资金回收。商品积压不但会占用企业大量的流动资金和机会成本，而且还会消耗维护保养费用，使得企业资金风险问题不断增多。一些企业没有建立自己的销售团队，过分依赖中介机构，在销售过程中没有制定科学的销售策略，也没有依据市场调研和分析结果确定商品的合理价格，影响了企业资金的及时回收，增加了财务风险[2]。另一方面，作为企业资金来源的重要体现，盈利水平是企业能够可持续发展的核心竞争力，企业需要通过利润的获取进行债务和利息的偿还，盈利能力的改变会对企业资金链的安全产生直接的影响。目前许多企业盈利水平下降，不但影响企业债务偿还能力，也会影响后期融资水平，使得企业资金风险加剧。企业无法通过盈利获取更多的现金，自有资金无法偿还到期债务，债务无法偿还会增加融资难度，这种恶性循环使得企业资金风险不断增加。

（四）资金营运水平与存货周转率较差

营运资金的周转率是对企业资金管理能力进行评估的重要指标，其周转情况可以直接体现资产运营的质量。通过对营运资金的科学管理，企业能够有效地节约资金使用成本，实现风险的控制和利润的提高，为企业高效良性发展提供保障。存货周转率是对企业存货的管理质量和运营效率进行评价的指标，这一参数的质量能直接体现出企业的经营管理特征，存货周转率越高，则企业商品变成资金的速度也就越快，表明企业的管理效率和存货营运能力越高。当前许多企业营运资金周转率和存货周转率都较低，主要原因是商品房积压使得存货在流动资产中的比例不断增加，存货周转速度变慢。加上销售不顺畅，使得企业资金回收速度较慢，造成企业运营水平的下降。存货周转率低、存货占比高使得企业资金大量沉淀，影响了企业资金流的正常运转。

三、房地产企业基于资金管理提高企业收益的策略

（一）改善融资渠道，控制融资成本

当前行业信用贷款规模和调控政策不断紧缩，房地产开发企业在进行项目开发的过程中要摆脱对金融机构借款的依赖模式，积极拓展资金筹集渠道。在融资过程中，企业尽量不要利用民间借贷或者小额贷等资金筹集渠道，因为这些贷款相较于银行同期贷款在利率方面显著更高，面对经济下行压力企业应当保持稳健的投资战略，降低对利息较高资本的需求，实现融资成本的节约和资金压力的缓解。许多中小房地产开发企业缺乏自己的知名品牌，无法充分利用品牌声誉，资本实力不够雄厚，严重增加了企业向银行贷款的难度，所以企业可以积极与其他企业合作进行项目的运营，共同建设项目开发平台，使协同效应得到最大化地发挥，起到风险分担和转移的效果[3]。

通过这种合作模式，不但可以使企业获得项目开发所需的无息资金，企业只需依据投资收益按照注资比例给予合作企业分红，不需要支付固定的利息，有效拓展了资金筹集渠道，而且能够有效缓解企业资金压力，在资金量不充足的情况下撬动了更大的项目投资。企业在拓展资金筹集渠道的同时，要科学比较不同资金筹集方案之间的优劣势，选择与企业业务特点匹配度最高的融资方案，从而有效节约融资成本。

（二）重视项目投资前期的调研与预测工作

房地产开发企业的项目周期较长，需要大量的资金投入，累计的资金成本不断增加，使得企业需要面对的运营风险也在增加。所以企业在完成开发项目投资立项以后，要选择专业人员对项目开发的可行性进行全面分析，实现项目投资风险的管控。一方面，企业要做好项目尽职调查。针对房地产开发项目来说，跟土地具有紧密关联的产权和诉讼问题是尽职调查的重心，政府规划、土地用途、是否牵扯诉讼等都会对项目开发的质量和进度存在直接影响。项目投资前期尽职调查是可行性分析的基础，假如项目本身存在问题就会埋下投资风险隐患，造成投入资金无法及时回收，最终导致项目投资的失败。另一方面，要安排专业人员对项目的预期利润进行估算，主要针对房地产开发项目的最终受益情况进行判断，从而为项目的顺利进行提供保障。企业要挑选高水平的财务人员组成项目利润分析团队，针对各种财务指标进行估算，包括项目开发成本、资本筹集成本、税务成本、投资收益率等，判断分析结果是否与项目预期一致。在对项目进行投资以前要制定出科学规范的资金计划表，对资金支付的节点和额度进行预测，明确项目开发所使用资金的来源，避免出现企业资金链断裂造成项目开发中断的情况。

（三）利用工程造价控制成本，减少资金损失

房地产开发企业要想获得科学合理的工程造价，就要对项目建设的各个环节进行严格的管控，成本管理人员要对项目开发的成本进行全面的预估、分解和核算，计算出项目整体开发所需要的资金投入。财务人员要依据编制的工程预算严格控制项目资金的支出，加强对施工企业的交流与管理，以免因为工程进度的延误造成项目整体投入的增加。项目施工过程中，要确定关键的工程节点，在与承包企业共同确定工程进度时，要全面分析和详细研究项目成本和完工时间，从而保证项目开发工作的有序进行，提高企业项目建设的工作效率，使项目依据各个节点按期完成[4]。企业在进行施工队伍的选择时，要充分考虑其信用资质、开发经验、施工质量等情况，筛选出高水平的项目开发团队，从而在保证项目建设质量的前提下，使工程建设可以按照预期的进度完成。企业所有员工都要树立成本管理意识，加强对资金支出的监控，从而实现降本增效，为企业经济效益最大化目标的实现而努力。

（四）基于预算合理安排资金支出计划

资金是房地产开发企业生存和发展的血液，涉及施工、销售、融资等企业经营的所有流程，所以企业要加强对资金管理工作的重视，积极利用预算管理机制合理安排资金支出计划，有效规避资金占用成本过高问题，提高资金周转效率，为企业经营效益最大化目标的实现提供保障。企业要建立科学完善的资金预算管理制度，包括资金使用计划的拟定、落实、控制和监督考核等。在进行预算编制的过程中，企业要全面考量自身业务特点和发展需求，以资金流作为管理核心，对未来一段时间资金的收入和支出情况进行科学的预测。资金预算表应当覆盖企业经营的各个环节，通过预算管理落实科学的成本管控措施。在预算执行过程中，要严格依据预算计划对业务活动进行控制，针对超预算支出或者未纳入预算的项目，要依据规范化的审批流程进行上报核准。企业预算管理人员要对经济活动中的关键环节进行动态监控和科学调整，积极与各个部门进行沟通与交流，全面对所有业务环节的预算落实情况进行跟进和管控，依据具体需求进行预算偏差的调整，从而为预算目标的实现提供保障[5]。

此外，预算管理人员要对预算执行结果进行考核评价，要依据实际情况制定科学完善的指标体系，以预算落实情况和客观事实作为依据，结合考核结果对有关部门和人员进行惩罚和奖励，针对预算执行结果与预算目标存在较大偏差的情况，要及时对问题成因进行分析，制定出科学有效的调整方案进行修正，使预算整个过程都依据规范化的流程落实，通过不断总结经验，构建起科学完善的预算管理体系，为企业资金的合理使用提供保障。

（五）制定有效的营销方案，加快资金回流

作为房地产开发企业资金管理的重点环节，销售是企业项目开发的最后一个步骤。资金回流是资金循环的基础，是投资收回和利润获取的保障。当商品房变成库存房时，不但会占用企业大量的营运资金，而且会造成资金运转效率的下降。当前房地产市场整体形势不景气，资金回流难度不断提高，回流时间不断延长，只有制定科学有效的营销策略，才能使商品房的销售期得到缩减，使资金快速回流，实现财务风险的规避和经营效益的提高。

一方面，企业要选择合适的销售时机。房地产企业要对周边经济环境和国家政策方针等信息进行全面的收集和分析，对行业发展趋势进行精准把控，选择合适的时机进行房产的销售。在制定营销方案时，要充分考虑数量、类型、具体位置、周边环境等因素，制定出各种优惠方案吸引客户，从而快速回笼资金，保证资金链能够顺畅循环。

当房产价格处于高点时，企业可以通过配套设施的完善、面积的赠送等措施进行房产预售，避免房价下降带来的损失[6]。同时，在获取房屋买卖许可证以后，可以对建成房产进行销售，使消费者能够直观看到房产的实际情况，提高合同签订的概率。另一方面，企业要合理确定销售价格。企业需要对房地产市场发展趋势、产品定位、目标客户等情况进行准确分析，结合项目开发的成本确定合理的销售价格，避免因为定价错误引起销售不畅问题。此外，企业要拓展销售模式，利用销售中介企业，虽然可以快速地向全国客户进行销售，短期内就可以达到销售高潮，但是渠道费用较高，客户资源都掌握在中介机构手中，不利于企业的长期发展，所以，企业要积极打造属于自己的销售团队。