房地产土地增值税税收筹划与风险控制分析

李 欣

一、前言

近几年，随着市场经济的发展，房地产开发企业的数量增长很快，行业竞争也不断加深，对于房地产开发这种具备资金密集型特征的企业，资金充足是企业经营的命脉，在企业的收益中有一大部分要进行税额的缴纳，土地增值税在其中占据了很大的份额。所以目前房地产开发企业需要重视资金的管理和控制，对于税额的缴纳进行合理筹划，选择适当合理的筹划方式，促进企业有效地节约成本，减轻税负，提高经济收益。

二、土地增值税和纳税筹划的基本内容

（一）土地增值税的基本内容

现阶段，房地产开发企业的主营业务是进行土地的开发和建设，为此会涉及土地增值税的涉税业务。所谓土地增值税指的是拥有国有土地使用权、地上房屋建筑物及其附属物的单位和个人，在进行房屋转让过程中产生的收入，国家要对于这项收入进行税务征缴，此税种属于国家征收税种。在我国的房地产开发行业中，土地增值税的形成主要是针对土地的转让，在这个流转的过程中会产生收入，国家针对收入中增值额这部分进行税额征收。国家对土地增值税实施征收，主要有两个方面的原因：首先有助于国家对土地的管理。在土地增值税征收的过程中，可以对土地增值的收益进行再分配的管理，不仅能够为财政增加一部分经济收入，同时也杜绝了通过土地流转和使用谋取利益的现象发生，在一定程度上保障了整个土地行业的稳定和收益，避免了国有土地的流失。

（二）土地增值税的涉税业务

第一，土地使用权的转让。土地使用权的转让，主体是指土地使用者将土地使用权以出让的形式，进行再转移的行为，包括出售、交换和赠送，它属于土地买卖的二级市场。

第二，在建项目的转让。房地产开发企业受到资金不足的限制或管理漏洞等方面的内在原因，把已经开始施工的房地产开发项目，向具有一定实力的房地产开发企业转让，使开发项目能够继续，在这其中也要缴纳土地增值税，并且要按实际取得的转让进行收缴和项目金额的扣除。

第三，房屋销售。房地产开发企业开发建设的房屋对外销售，所有的收入也属于土地增值税的征税范围，应该缴纳土地增值税。

（三）房地产开发企业进行纳税筹划的作用

纳税筹划是现代化房地产开发企业管理中财务管理的重要组成，积极开展纳税筹划工作对企业发展十分重要：一方面能有效地规避企业财务风险、税务风险，提升企业财务管理质量；另一方面，开展纳税筹划，能在符合法律规范标准的前提下，降低企业税务成本支出，这大大减少了企业的经营总成本，有助于企业经济效益增长。

同时纳税筹划也是企业经营管理的一种手段，科学合理地进行纳税筹划管理，能够提升企业经营管理质量，实现企业资源的合理配置。在信息时代的今天，企业实施纳税筹划，这在一定程度上降低了房地产开发企业的赋税压力，符合新时期企业税务管理的时代背景，促进企业战略目标的实现和可持续发展。

三、房地产开发企业在进行土地增值税筹划过程中存在的问题

（一）企业购销方式不合理

房地产开发企业可以通过精装方案增加可抵扣的金额，来降低规划土地增值税的税额，但是，精装方案这种方式有很多的不足，从地产开发企业的角度来看，方案工期较长，有装修环节，加之空置房屋整个工期，与毛坯房相比要多出3-6 个月。装修质量不能保证，存在细节、材料质量、不规范施工的隐患。再加上精装环节复杂、难度高，会造成企业的纳税成本增加，相应的税负也会增加，另外，可扣除项目金额，建造成本增加，会使土地增值税增值率降低。因此，此项目中没有降低超额累进税率级次，没有实现免交土地增值税，反而增加了项目的土地增值税，却起到了适得其反的效果。

（二）成本费用项目税收筹划难度大

房地产公司对于成本费用的划分仍存在不规范的地方，导致成本费用项目税收筹划难度大。如：房地产公司正在开发一项两期工程建设。分年份进行完工，将款项进行分摊，但是房地产公司将两期工程合并核算，由于二期并没有完工，房地产公司将完工项目的借款费用全部予以资本化。这样的核算方式，会导致难以进行利息支出抵税。

房地产公司自采材料，会增加人工、管理费用，前期不会得到建筑业增值税发票，前期投入资金，对房地产公司资金产生考验，也会造成乙方偷卖材料、浪费严重的现象，特别是在差价过大时，供应速度跟不上，还可能推迟工期等一系列的问题。目前，房地产公司无论选择哪种经营模式，都存在土地增值税纳税筹划难度大的问题。

（三）固定资产折旧方法的选择不合理

房地产开发企业在房屋代建的过程中，可以利用代建房减轻税负，实现筹划收益，如果房地产公司在代建房过程中不垫付资金，改由建筑公司垫付，或先预付工程竣工后统一结算，能缓解资金压力。代建房通过企业代替客户开发，建设开发完工后，向客户收取服务收入，但是实际的发展中，房地产公司还没有以代建房操作模式进行，采用传统销售模式，纳税成本较重的，并没有降低税负，提高经济效益。因此，需要进行相应的税收筹划，以降低企业所得税负。

四、土地增值税纳税筹划的有效途径和对策

近年来，房地产开发企业对纳税筹划得到初步认识及应用，营改增后，房地产开发企业增值税有所降低。房地产开发企业的税负情况，与所有房地产企业一样，具有征税税种繁多的现象，如土地增值税，在开展房地产交易时，取得收入要双重征税，城镇土地使用税、房产税，在纳税人得到房产时征收，纳税人自有房产对外出租时，要征增值税，还要按收入12%征房产税。房地产开发企业涉税金额大，企业税负较大。房地产开发企业涉税税额前三个税种，纳税合计几乎占成本的30%～40%。因此，做好纳税筹划尤其做好土地增值税的纳税筹划工作，对于房地产开发企业来说是十分必要且紧迫的工作。

（一）改善企业的购销方式来进行纳税筹划

首先，改卖毛坯房为精装修房，将毛坯房屋进行装修后再出售，能够降低或分解销售的收入，将装修收入从收入中分解出去。房屋在装修中的材料都需要采购，在开展材料采买的过程中，企业内部的采购人员应对每一项材料的购入，主动要求开具增值税专用发票，同时在供应商的选择上，进行多方面的合理比价，通过筛选后，对于价格相对较低又能够开具增值税专用发票的供应商，建立长期合作关系，通过取得增值税的发票来增加企业的成本。根据税法的规定，如果企业增加建设成本，就等于增加了土地增值税的可扣减项目金额，也就达到了降低企业土地增值税应缴税额的目的。精装修将改善企业财务现金流，可减少资金占用、成本，有助于房地产开发企业资本回报率提升。由于房地产企业的投入资金较大，可扣减的工程量可以是建设成本的几倍，采用毛坯住宅改造为精装修的规划方法，可以适度提高建筑成本，同时也可以提高房地产价格，来补偿增加的建设成本，达到降低土地增值税的增值税率，使普通标准房免征土地增值税。其次，房地产开发企业在进行开发项目的过程中，会对相关的成本进行预算管理的规划。企业可以通过增加可以抵扣和扣除项目金额，在开发项目中增加配套设施，不但加大了企业的销售额，还为企业提供了可抵扣的发票额，通过影响增值税的进项，降低增值率，减少应纳税额，即能够节约税收成本。比如加大园区园林绿化的投入，对住宅的一些生活配套设施提高标准，不仅增加了成本投入，使建设项目的环境更加美观和高档，站在开发商的角度，又可以增加卖点，促进房屋销售额的增长，确立房地产品牌的良好口碑，提高了产品竞争力，同时也增加了企业取得增值税发票的渠道和途径，作为可抵扣金额的依据。从购房者角度，统一装修材料是团购价，间接降低置业成本，装修费与房价合并，购房者贷款买房，相当于贷款装修，变相减轻了购房压力。同时，装修不可避免，造成噪声污染，选购精装房，可避开装修造成的影响。最后可以适当地降低商品房的价格，在销售额多时，对房屋价格实施优惠促销政策，能够使企业获得货币时间价值，达到减轻税收的效果。通过精装修和增加配套设施的方法进行纳税筹划的过程中，会伴有一定的风险产生，这是企业管理者要引以为戒的。为了降低风险，建议房地产开发企业，选择适合的购买区域、价格承受者、户型开发精装修楼盘，加强决策、销售人员水平，市场精准识别力，针对工期、价格沟通能力。对精装房规模采购降低装修成本的筹划，对采购、设计、施工建设环节进行统一规范，规避一些客观因素给企业带来不必要的风险，充分发挥纳税筹划对土地增值税的合理规划。

（二）科学合理地运用税收政策，加大对企业费用好成本的控制

房地产企业的纳税筹划人员需要不断地提升自身的综合能力、综合素质和工作的整体水平，以保证税务核算、税务筹划工作的规范化开展和实施。具体工作的开展和实施，首先需要学习掌握国家最新的税收政策，了解相关的法律法规，然后根据房地产企业建设项目的实际情况、业务活动开展和实施的实际需要选择适合的税务筹划方案、会计政策，以实现合理化避税，避免出现运用不合理、使用不恰当造成的影响和损失。主要从以下两个方面进行纳税筹划：1.加大房地产开发成本的筹划。房地产开发成本有很多，项目开工前，还没有收益的时候就要进行前期的投入，主要是征用土地的费用，包括向国家、个人所给予的拆迁费用的补偿，项目动工的人力费用，基础设施费、公共配套设施费和跟开发项目有关的一些间接费等。在工程的实际开工中，一般会从能够尽快收到效益的工程着手，如住宅，先开工能够加快销售的时间，一般开发商都会先开盘，销售和建设同步进行，在项目要竣工的同时房子也销售得差不多了，会有一定的资金回笼，但是周边设施还需要一定的完善，这也是普遍现象。对于还没有竣工部分的成本费用，一般情况是房地产开发企业在项目全部完成之时，财务人员根据预算编制的数据进行预提，直接计入成本当中。在这个过程中，根据相应的允许范围，房地产企业可以对于成本进行高预提，增加企业的投入成本，在一定程度上可以节约土地增值税，而且延缓企业对所得税的缴纳时限，为企业赢得资金时间价值。2.房地产开发费用的筹划。房地产开发费用一般包含范围也比较广泛，广泛地说是与项目建成有关的一切费用，包括是销售费用、管理费用和财务费用。为了账务处理上的方便，土地增值税的实施细则里面有规定，对房地产开发费用的扣除比例给出了相关的标准，对财务费用中的利息费支出，也有所说明，规定相对较为灵活，给税收筹划留有空间的限制。在利息扣除方式核算的方法选择上是有规律可循的。

（三）保证税收核算的规范性

税收核算工作的开展和实施是科学合理进行税务筹划的重要基础，房地产企业需要根据税务核算工作的需要不断地创新和优化相关的技术、工具和手段，并根据项目的实际需要和特点，选择适合的税务核算方式，以保证核算工作的规范性和准确性，避免出现核算不到位、偷税、漏税的行为。相关工作的开展和实施，还需要房地产企业准确地区分会计核算和税务核算，避免出现二者混淆下的失误和损失。税务核算需要严格地依照税法规定计算企业的应税收入、扣除费用、应税收益、应纳税额，并在一定期限内及时地向税务部门申报。1.确定适宜的成本核算对象。房地产开发企业要进行全面综合的考量，对工程的地点、用途、结构、装修、层高和工期和进度等与时间相关的因素，都要提前做出规划及确认，这些都是企业成本核算的对象，在合理的标准范围内，尽可能使各处开发工程的增值率，呈现基本相同的效果，从总体上达到降低税负的目的。2.分期、分批开发扣除项目。土地增值税的相关法律实施细则有明确的规定，纳税人大范围地受让土地使用权后，对于按照不同期限进行开发、转让房地产的，其允许扣除项目金额可按转让土地使用权的面积和总面积的比例确定。3.计算分摊。或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这种选择性的规定，为企业税收筹划留有了一定的空间。企业可以通过会计处理办法进行计算分析，选择对企业合理避税有利的方案，使各期、各批工程的增值率趋于相同的分摊方法，将扣除项目金额进行分摊，从而达到降低整体税负的目的，实现企业收益的最大化。

（四）加强对涉税风险的防范和控制

房地产企业需要树立正确的税务观念，严格依照相关的法律法规，科学化地制订税务筹划方案；各部门之间需要保证良好的沟通和交流，如加强税务部门与财务、会计、业务部门之间的联系，以便更全面地掌握房地产企业的生产经营情况，科学合理地制订税务统筹方案；房地产企业应根据具体工作的需要构建系统完善的风险防范与管理体系，定期进行核查和审查，实施动态化的监督和管控，以便及时发现和处理税务筹划中的风险隐患和问题不足。

五、结语

综上所述，在房地产开发企业中，土地增值税是企业所要缴纳的重要税种，纳税筹划扮演着重要的角色，做好土地增值税的筹划是企业发展中的一项重要内容，优化管理纳税筹划能够充分保证企业的财务管理质量。企业可以通过合理的纳税筹划方法，明显降低税务成本，提高经济效益。它除了是一项财务管理工作之外，还直接关系到企业的日常经营过程，能够系统地规划企业整体运营。基于此，房地产开发企业必须高度重视纳税筹划工作，针对其中所存在的问题制定一系列切实可行的改善措施，确保企业管理水平稳步提升和实现长远发展。

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