房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧

文/丁俐如（京洲联信（山东）税务师事务所有限公司）

伴随着城市化进程的不断推进，房地产企业的投资行为涉及金额也越来越大，土地增值税是房地产企业在税务缴纳中的重点组成要素，也在税务加纳金额中占据“大头”，在正式缴纳税款之前，可以通过科学合理的税收筹划工作，在我国相关法律法规的允许范围之内，获得科学合理的税收筹划方案，实现企业经营效益的最大化，这也是企业展开税收筹划工作中的重点内容。通过对房地产企业的土地增值税展开税收筹划，可以显著改善企业现阶段的财务管理效果，对于改善企业现阶段的市场经营能力，在行业内获得健康稳定的可持续发展具备着非常重要的现实意义。

一、房地产企业土地增值税筹划的意义

（一）有利于完善税收法律

虽然近些年国家相继出台了与房地产行业相关的法律法规，但是现阶段关于房地产行业土地增值税的法律法规还不够完善，也没有一部针对土地增值税的相关法律法规，即便是与其相关的法律内容，在内容制定上也还有很大的进步空间。举例来说，在土地增值税的计算模式上不够科学合理，在减税条例上不够完善，在税率设置上需要优化等。税收筹划是对现行土地增值税的相关法律法规展开深入分析和探索，在探索和分析的过程中即可发现现行土地增值税税法存在哪些问题有待优化，掌握其中的不合理之处，随后针对土地增值税提出对应的完善和优化建议，促使我国的税收法律更加科学合理，实现法律和法律之间的协调，构建出一个与房地产企业发展相关的有机整体。

（二）能够提高房地产企业的收益

通过科学合理的税收筹划工作，可以让房地产企业的相关财务管理人员在第一时间掌握与房地产增值税相关的政策和法律法规。税收筹划工作的开展过程较为复杂，为了保障税收筹划工作的稳定推进，需要严格依照我国相关法律法规的内容展开对税款缴纳金额的筹划，提高企业在财务核算上的工作水平。通过对企业税款的税收筹划，可以促使企业加强纳税意识和税收筹划意识，改善企业在财务管理上的工作能力，从而达成提升企业经济效益这一目标。

二、导致房地产企业土地增值税筹划风险的成因

（一）外部因素

在进行房地产企业土地增值税税收筹划的过程中，若是税收筹划的方案不够科学合理，则会导致企业出现税务风险。首先是外部因素，导致房地产企业土地增值税税收筹划出现风险的外部因素主要是国家相关法律法规的动态变化，需要了解的是，国家相关税务政策制定的参照依据是现行经济发展趋势、社会发展水平，并不代表着政策一旦制定之后就再也不会改变，是需要不断地对其展开动态化调整，尤其是伴随着经济的高速增长。通过对税收政策的调整和优化，可能会对原本房地产企业土地增值税收筹划工作带来一定的影响，将其原本的税收筹划步骤打乱，房地产企业此时需要针对新的税收政策具备全新的认知，不断地对新政策进行适应，在这一过程中，可能就会导致房地产企业土地增值税税收筹划出现风险，由于政策落实和掌握不完全所带来的各类不确定风险因素不断增加。另外，和当地税务机关之间的沟通和交流是否足够完善、是否足够频繁也会对房地产企业土地增值税税收筹划工作成果带来一定的影响。

（二）内部因素

房地产企业土地增值税税收筹划出现风险除了外部的风险因素之外，还包括内部的风险因素，内部风险因素也是较为丰富多样的，如房地产企业是否在内部建立了对应的土地增值税税收筹划方案、筹划机制，在房地产企业土地增值税税收筹划上的综合能力是否足够完善，相关工作人员的综合素养等，都会对企业的增值税税收筹划效果带来不同程度的影响。如若是房地产企业土地增值税税收筹划人员在工作能力上存在缺陷和不足,对企业在税务筹划上的有效性也会带来最为直接的影响，这也是在进行税收筹划时需要重点考量的内容。除此之外，很多房地产企业土地增值税税收筹划工作人员对自身的工作要求和道德责任感较低，不管是在自身的思想意识还是在常规工作的实践操作上，都还有很大的进步空间，也无法保障房地产企业土地增值税税收筹划的工作水平。另外，很多房地产在企业土地增值税税收筹划上暂未制定出针对性的积极机制，对其工作缺乏基础的认定考核措施，很多工作人员开始对工作放松，不够负责，这也导致房地产企业土地增值税税收筹划工作的落实效果不佳。

三、房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧

（一）全面把控税收优化政策

目前在我国土地增值税的税率计算上，使用的主要是累进计算模式，依照纳税人之间的差异性选择对应的税率计算模式。我国现行税法明确指出了什么样的情形可以免除税款的缴纳，20%住宅增值税为是否免除税款的重要节点。房地产企业依照我国现阶段的税务优惠政策，展开对应的房地产土地增值税税收筹划，明确土地增值税税收额度上存在的差异性，在合理范围内降低房价的前提条件下，除了可以规避税前收入的降低，还可能会出现增长。因此，房地产企业需要掌握现行政策中的优惠部分，将免税的具体条件进行清晰的梳理，对增值税进行对比和分析。在对房地产土地增值税税收筹划时，对成本中的各类加计扣除进行列举也是其中的核心内容之一，需要将项目建设所需要投入的各类支出都划分到开发期间的费用支出中，而不是简单地将其划分到非开发期间费用支出中去，不同的科目划分，也会导致土地增值税的税款缴纳金额有所不同。依照我国相关法律法规的具体内容，在某块土地资源中出现的土地增值税可以依照项目获取建筑工程规划许可证的具体时间展开对应的清算处理，企业需要依照实际情况，选择最为科学合理的清算模式。

（二）科学选取清算的时间点

目前我国的房地产土地增值税使用的方式为预征，将预征率进行统一，随后针对项目进行核算，针对房地产土地增值税进行征收。等到房地产企业的预售资格定下来之后，依照预征率来展开对税款的缴纳，在项目达到增值税的清算条件之后，依照现行规定展开对应的清算工作。基于我国不同地区在土地增值税预征率制度上的落实状况展开分析，地区和地区之间存在一定的差异性，大多数状况下，展开对房地产企业土地增值税的征收过程中，若是税款缴纳的金额超出了清算税款额度的限制，则需要展开第一时间的清算工作。若是税款缴纳的额度小于清算税款额度，则可以适当地将清算工作进行延迟。在开展房地产土地增值税税收筹划的过程中，需要对税收筹划的时间节点进行科学合理的选择，保证其在清算时间之前，促使企业可以在清算时间点上具备一定的主动性，帮助企业获得更高的经济效益。

（三）明确可扣除项目具体金额

房地产企业开发建设工程项目所需要缴纳的具体土地增值税税款和需要提前扣除的金额有着非常紧密的联系，需要企业对需要进行扣除的金额进行清晰的界定，随后实现土地增值税税款缴纳金额的降低。通过税收筹划可以实现在正式缴纳税款之前的利润空间全面提升，即便税收筹划时有可能会出现扣除金额增加的现象，但是在整个工程项目的税收利润增加的前提条件下，扣除项目金额增加的部分也可以对其进行科学合理的弥补，因此这一项也可以直接忽略，税收筹划工作依然能够达成降低税款缴纳金额这一目标，需要依照企业自身的实际发展现状，对扣除项目的金额进行清晰的界定，科学合理地选择税收筹划模式，以此来确保最大利润空间。

（四）充分研究土地增值税的征税范畴

房地产工程项目在正式的开盘售卖之前，需要对我国相关法律法规进行科学合理的研究，对土地增值税的具体征收范围进行相应的分析和研究，选择科学合理的房地产企业开发项目合作伙伴，以此来降低在税款缴纳上的负担，依照我国土地增值税的相关法律法规，若是项目的建设是为自己所用，那么此时则可以免除土地增值税，但是若是建筑工程项目在施工建设之后需要在市场中进行售卖，以获得一定的经济效益，则需要依照我国相关税法中的税率展开土地增值税的缴纳。因此房地产企业可以依照这一法律法规的规定来展开相应的税收筹划工作，通过房地产企业的合作模式，进一步降低在税款上的缴纳金额。在房地产企业进行合作的过程中，会出现一定的配建费用，可以将其划分在劳务费用的范畴之内，若是工程项目建设完成之后没有出现产权的转移，企业此时则不需要对土地增值税进行缴纳，也可以综合考量房子的用途，对房屋进行选择性开发，以此来达成土地增值税缴纳金额降低的目标。

（五）合理选择利息支付方式

目前我国相关银行机构借款利息扣除的限额模式上主要可以划分为两种类型，一是调到最大额度直接比照银行同期借款利率来展开扣除，其实是直接将利息与其他费用进行有机融合，二是依照我国相关税法的法律法规，并根据房地产开发成本的十分之一进行扣除。两类不同的利息计算模式最终能够得到税款缴纳金额也是不一样的，因此房地产企业在对土地增值税进行税收筹划的过程中，需要对利息支付模式进行科学合理的选择，以达成减税降税这一目标。房地产开发企业可以加强和金融机构之间的沟通和衔接，及时进行沟通和交流，在土地增值税的税款缴纳上，争取运用最少的税款缴纳金额，降低其在税务上的压力和负担，以科学合理的税收筹划工作来改善企业的经营水平，降低在经营上所需要花费的成本支出，可以利用商业银行在贷款利息上的抵扣限额，综合银行在捆绑贷款上的机制要求，随后再结合企业的发展现状，制定出完善的税收筹划方案。房地产企业运用清算模式展开土地增值税的缴纳，和使用贷款利息模式来进行土地增值税税款的缴纳，两种不同的税款缴纳模式最终带来的税款缴纳效果也是有所不同的，对企业造成的税务压力也存在一定的差异性。

四、结论

综上所述，通过对企业土地增值税的税收筹划工作，可以显著改善企业的经济效益和利润空间，是企业内部重要的财务管理模式，除了可以提高企业的经济效益，更是可以推动我国税法更加完善，对国民经济进行优化，推动我国房地产行业实现健康稳定的可持续发展。因此房地产企业相关管理人员需要掌握现行税法，通过对优惠政策的分析，掌握征收的具体范畴，选择最为合理的清算节点，帮助企业降低在发展过程中可能会面临的各类税务风险，提升企业的核心竞争水平，保障房地产企业实现健康稳定的可持续发展。

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土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

土地增值税的征税范围：

按照《土地增值税暂行条例》及其细则的规定，凡有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都属于土地增值税的征税范围。

在界定土地增值税的征税范围时应注意以下三点：

（1）只有转让国有土地（指按照法律规定属于国家所有的土地）的使用权，才属于土地增值税的征税范围，集体所有的土地只有在征用后转为国有土地时才能转让。（2）只有有偿转让（指出售或以其他方式有偿转让）房地产，才属于征税范围，房地产的继承、赠与等无偿转让行为不是土地增值税的征税对象。此外，国有土地使用权的出让行为也不是土地增值税的征税对象。（3）地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物，地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。