物业管理公司全面预算管理模式的构建研究

2022-11-23李冬霖中电建五兴物业管理有限公司

品牌研究 2022年31期

文/李冬霖（中电建五兴物业管理有限公司）

随着社会经济体制的优化改革，推动了各行各业的全面发展，在当前的物业管理公司发展中，对企业内部预算管理提出了全新的要求，为了保障物业管理公司全面预算管理工作的有效落实，制定一套健全的全面预算管理体系，必须了解物业管理工作的开展模式，明确预算管理工作在物业管理公司发展中的地位，为物业管理公司量身定做一套科学的全面预算管理模式，确保各环节的预算工作都能够准确落实，保证全面预算目标与企业战略发展目标高度统一，以全面预算成果作为物业管理公司发展的指导方向，促进物业管理公司经济收益稳步提升，实现新时代环境下物业管理公司可持续发展。

一、物业管理公司实施全面预算管理模式的重要意义

物业管理公司实施全面预算管理工作应当依靠行业总体战略目标实施，通过科学预测分析，对预算年度内物业管理公司的资源和运行成本做出合理规划，从而最大程度发挥物业管理公司的资源价值。在物业管理公司实施全面预算管理中，主要包括了多项预算内容。通过对我国物业管理公司各环节的成本费用数据的合理预算编制，开展财务报告分析，实现物业管理公司全面预算管理优势，对物业管理公司的健康发展具有重要意义。

（一）保障公司战略目标的实现

全面预算管理体系构建要以物业管理公司发展战略为导向，构建全新的管理体系，在准确落实全面预算管理工作时，可以实现战略目标与预算目标的高度统一，对物业管理公司的发展战略进行量化分析，并准确地落实到预算执行工作中，为物业管理公司战略规划进行科学调整，强化物业管理公司战略发展水平，为物业管理公司长远发展奠定坚实的基础。

（二）实现公司资源的合理分配

当物业管理公司构建与实施全面预算管理模式时，可对物业管理公司从上至下的业绩指标进行实时监管，确保所有绩效管理制度准确落实，物业管理公司也将全面预算执行的成果运用到企业各部门业绩考核中，以此作为考核依据，体现出考核的公平性与准确性，也有利于提高物业管理公司绩效管理水平，使物业管理公司经营效益提升。

（三）提高公司绩效管理水平

当运用全面预算管理模式时，物业管理公司也要针对自身实际发展需求，对当前具备的资源进行合理化配置，同时对物业管理公司的人力资源、信息资源、业务资源、资金流进行合理分配，构建一套完善的管理流程，强化物业管理公司内部资源的利用率，避免出现资源配置不合理引发资源浪费等现象，充分发挥企业资源最大化价值，为物业管理公司创造更高经济效益。

（四）强化公司成本控制

全面预算管理在物业管理公司运用时，也要对物业管理公司外部环境变化情况做好深切分析，结合分析结果来优化成本和收入的平衡，对物业管理公司经营发展中的各项费用支出进行科学预算，严密监控成本与收入在全面预算编制与执行中的变化情况，做好定期的预算执行效果评估，帮助物业管理公司提高成本预算支出管控水平，发挥物业管理公司资金价值。

二、物业全面预算管理的内容

（一）物业全面预算管理中的成本费用组成

物业全面预算管理中的成本费用主要包含物业管理公司在为业主提供各项服务中产生的费用支出总和。物业管理公司的成本费用也要结合各类标准进行多级别划分。我国当前实行的住宅小区物业管理和服务收费规范中明确指出，物业小区公共服务所涉及的成本费用包括以下几项内容：（1）物业管理公司为业主提供服务人员薪酬；（2）物业管理公司服务人员规定福利成本；（3）住宅小区内部公共设备与设施维护、运行以及保养成本；（4）物业公司管辖内小区绿化费用；（5）住宅小区内卫生清洁费用成本；（6）住宅小区门岗保安费用；（7）物业公司办公室消耗成本；（8）物业管理公司内部固定资产折旧成本；（9）法定税务成本等。

物业管理公司成本费用和企业所管辖的物业区域面积有着直接联系，通过针对二者的关联性分析，又可以将物业管理公司的成本费用分为固定成本与变更性成本两类。固定成本一般不会受到企业所管辖的物业面积数值影响。一般物业管理公司的固定成本费用不会随着所管辖面积的变化而作出改变，因此将这部分成本划归物业管理公司的固定成本中。变更性成本一般会受到物业所管辖面积大小数值所影响，常规指的是人工所产生的费用成本，包括物业管理公司的服务人员薪资、福利待遇、办公成本等等。结合市场调研分析成果，明确物业管理公司在成立之初，都要具备一套完整的管理团队，因此物业管理公司服务人员薪酬与福利成本等一部分可以划归到固定成本层，因此计算过程中需要将这一部分固定成本计入到固定成本中，当物业管理公司所管辖的面积发生变更时，需要调整物业管理人员数量，所产生的人员薪酬福利以及办公费用成本变化属于变动费用。物业从行业性质上划分属于服务类行业，所以，人工成本也是其成本管理的核心部分，据市场调查结果显示：人工成本在整个物业管理公司成本中占据超过60%以上的比例，当人数大幅度下降时，人工成本变化较小，人本成本并未出现同比下降，其主要原因是由于工资附加比例以及社会保险增加造成的人工成本偏高。由此看出，物业管理公司的人工成本属于刚性增长，只有严格做好部分成本控制，才能保障物业管理公司健康发展，反之物业管理公司的人工成本便会持续增加，可以看出物业管理公司成本管理中人工成本控制占据重要地位。

作为服务类产业的代表，物业管理公司在经营发展中也会受到物业服务范围影响，物业开展管理服务工作涉及多个部门和多个专业，如果不具备一定规模，容易导致物业管理公司经济效益下跌，甚至产生严重亏损等问题。受到地方与区域本位思考的影响，物业管理公司管理需要结合各项条块进行分割，实现各自坚守，所以也导致部分物业管理公司经营物业无法满足预先设定标准，影响物业管理公司经营效益。为此，物业管理公司必须认真落实人工成本的管理与控制，缩减物业管理公司成本投入，保障物业管理公司健康发展。

（二）物业全面预算管理内容

物业管理公司的全面预算管理内容一般包括营收预算、成本预算、费用预算、生产资料采购以及固定资产预算等几个重要板块。其中物业管理公司最关注的是营收预算，也是对物业预算管理水平影响最严重的内容。营收预算编制必须根据物业管理公司目标经营收益以及人员劳务需求价格，对企业提供各项业务量服务与销售量预算。物业管理公司营收预算的合理设计对预算程序的落实具有较大影响。为此，物业管理公司必须重视经营收入的全面预算管理，成本预算指的是在预定期限内，为了达成企业营业额目标所产生的成本，同时根据当地市场物价水平等外部因素，按照物业管理公司规定开展成本预算工作。对于物业管理公司发展来说，成本预算决定着企业经济效益，通过成本预算可以展现出物业管理公司管理水平。期间产生的费用预算也作为企业预算期内管理成本、销售成本以及财务成本中的内容，必须针对物业管理公司各项目进行全面预算编制。物料采购预算包含了物业管理公司所需的材料、消耗品以及各类商品。固定资产的全面预算内容要制定专门的计算项目，以此进行细致划分。

三、物业管理公司全面预算管理模式的构建策略

（一）完善全面预算管理组织机构

当前大部分物业管理公司尚未设立完善的全面预算组织机构，致使全面预算管理工作无法有序地开展。在此背景下，物业管理公司必须构建专门的全面预算管理组织架构，专项负责物业管理公司所有服务和管理活动所涉及的预算工作，其间物业管理公司还要遵循以下原则：（1）确保全面预算管理组织架构高效的运作，才能实现各类预算信息及时反馈，全面预算管理工作的效用也能最大限度地发挥出来。由此可见，高效运行是市场经济环境下物业管理公司管理工作的基本要求。不仅如此，全面预算管理组织机构也承担着预算管理职责，完善组织机构能将全面预算管理的职能有效发挥，要想实现这点也离不开组织机构的高效运行；（2）加强组织机构人力资源配置，确保合理规划各项职能，强化管理水平；（3）细化全面预算管理组织机构的工作流程，确保每一项工作都能有效落实，提高全面预算管理的可行性与规范性；（4）对全面预算管理组织机构的完善并非均衡分配管理权能，由于预算管理人员的能力和精力限制，所以在全面预算管理的过程中必须强调有力的管理；（5）要想充分展现全面预算组织机构的作用、价值，物业管理公司就要保证机构权责分明，内容清晰，这样也有利于机构的高效运行。而各职能部门也要明确管理责任，提高全面预算管理工作的质量、效果；（6）全面预算管理工作的开展是为了提高物业管理公司的经济效益，在设置管理机构的过程中首先要考虑经济问题，在实现管理职能的过程中单位还要将管理人员与机构的作用全面发挥，在非必要时也要尽可能避免增设机构与人员，这样全面预算管理机构的经济性能得到保证，而单位也能获得更多的经济效益。

（二）细化预算编制

物业管理公司在实施全面预算编制过程中要全面落实上下结合的编制流程，提高预算可执行效率，尽可能地规避物业管理公司全面预算编制与实际不符的现象。由于物业管理公司属于服务类型企业，所以在开展预算编制工作中，要将编制重点放在企业成本、企业费用支出、经营收入和现金流向等内容上。具体编制内容包括以下几点：（1）物业管理公司收入情况预算编制。具体内容包括物业管理费用、补贴费用、停车场管理费用、筹备费用、特约经营服务等项目。将物业管理费作为整个收入预算编制的核心，根据相关标准和面积，核算经营收缴情况，确保物业管理公司预算收入合理性；（2）物业管理公司成本预算编制。在开展成本投入的预算编制中，细化到居民小区的文化活动、停车场管理成本、绿化成本、资源消耗成本、公共设施维护成本以及人工成本。人工成本作为预算的核心，针对物业管理公司内部人员薪资标准、人员编制以及福利政策进行预算设计；（3）物业管理公司管理费用的预算编制。由于物业管理公司财务费用和销售占比较小，管理费用则占据较大比重，因此需要将管理费用作为预算编制核心，细化到员工培训、会务、办公以及固定资产折旧费用预算中。

（三）制定全面预算目标

物业管理公司要全面分析市场大环境发展趋势，了解物业管理行业发展动向，同时熟知自身发展状态以及国家对行业内的相关法律规范，针对企业战略发展目标，设定物业管理公司短期预算目标与长远预算规划，保证长远预算规划工作与发展战略目标高度统一，体现出全面预算管理的可行性与可靠性。物业管理公司短期预算目标设定中，也要对本年度预算目标进行拆解分析，细化物业管理公司收入、经营利润、成本等预算结果，并分解各部门经营目标，确保各部门能够结合细化的预算编制制定预算工作内容和方案，确保预算目标满足各部门的实际发展情况。

（四）强化预算执行控制

物业管理公司也要重视预算执行控制力度提升，积极做好费用管理工作，保障预算目标有效达成。因此，在预算执行过程中，物业管理公司要结合预算控制费用支出情况，对超出预算或者额外的费用拒绝支付，物业管理公司要针对内外环境变化情况，对预算内容进行合理优化，但要严格遵循相关程序，对调整后的预算方案进行审批报备，预算执行方案经审批后才允许执行。物业管理公司财务部门要定期开展预算分析，对物业管理公司的各项支出和预算结果进行对比，合理分析预算和实际之间的偏差情况，并制定科学的预算执行控制对策，保障所有支出都符合全面预算执行要求。

（五）落实预算考核

物业管理公司每年都要开展预算分析与考核工作，在预算分析的环节中，物业管理公司必须建立一套完善的考核体系，同时也可以作为绩效预算体系运用，通过这一体系的建立，将其融入整个物业管理公司预算管理的全过程。

在开展预算编制工作环节中，通过对物业管理公司预算体系可行性的评价分析，在预算执行过程中也能够结合各项绩效考核指标对执行结进行预算分析，检查物业管理公司项目经费的支出情况，同时也要对项目完成度进行评价，明确项目是否存在经济效益和社会效益，对物业管理公司战略目标完成度进行考核，明确投入产出比。因此，绩效考核体系又是一面“照妖镜”，能够通过绩效考核管理，展现出物业管理公司各项活动的实际情况，最后也可以结合绩效考核结果设计奖惩机制，纠正存在的偏差，有序完成项目工作。

四、结语

综上所述，全面预算管理是基于新时期市场环境影响，对企业传统预算管理作出的调整与完善，作为全新的预算管理模式，能够确保企业财务工作精准性，发挥全面预算管理优势，为企业健康发展和准确决策提供可靠支持。为此，本文从物业管理公司角度讨论了全面预算管理模式构建和运用优势，明确物业管理公司开展全面预算管理工作的有效性，满足物业管理公司长远发展目标，确保物业管理公司实现可持续发展。