营商环境下当阳市不动产登记工作实践与问题研究

程 博

（湖北省当阳市自然资源和规划局，湖北 当阳 444100）

党的十九届四中全会强调，深入推进简政放权、放管结合、优化服务，深化行政审批制度改革，改善营商环境，激发各类市场主体活力。习近平总书记指出，要“以优化营商环境为基础，全面深化改革”。营商环境是指伴随企业活动整个过程(包括从开办、营运到结束的各环节)的各种周围境况和条件的总和，是一项涉及经济社会改革和对外开放众多领域的系统工程。营商环境的优劣将直接影响生产要素的聚散，市场主体的兴衰，发展动力的强弱。当前正适逢百年未有之大变局，形成了以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，多项历史背景叠加，优化营商环境成为了抓经济工作、抓为民服务的首要任务。优化营商环境是推动区域经济社会高质量发展的内在要求，也是践行群众路线、做好为民务实高效服务的迫切需要。当阳市目前正处于冲刺全国百强阶段，优化营商环境对当阳市定位的“强产、兴城、植文、聚人”发展理念尤为重要，不动产登记工作在优化营商环境要求下也不断进行改革创新。

1.现行做法

近年来，当阳市不动产登记服务对标“全国一流、全省前列”营商环境的目标，着力工作突破,锐意改革创新,巧用放管服改革“三减”组合拳，给政府审批瘦身，给市场主体增活力，全力畅通为民服务“最后一公里”。主要做法有：

1.1 梳理事项减时限，做到及时办结。

1.1.1 简化审批流程，压缩办理时间。一是针对不动产登记办理事项多、办理要件复杂、办理量大等情况，当阳市不动产主管部门梳理所有业务事项，编制规范化工作标准，推进同一事项无差别受理，同标准办理，构建和完善办理流程，量化目标，逐项落实。二是推行一次告知，一表申请，不动产登记从原“申请受理、扫描、缴费，缴税、领证”5个环节压缩至“申请受理、交费领证”2个环节,内部审批环节由原来的最多五审压缩至一二级审核。三是推行不动产登记办结时限“01”工作机制，通过优化不动产窗口布局，调整人员结构，建立审批专班，深度优化不动产交易、登记、缴税“一网受理，一窗办结”机制，实现不动产办结时限2个工作日压缩为1个工作日，高频事项即时办结。

1.1.2 针对开发楼盘办证，推出“交房即交证”。一是同步预售预告。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，即可与购房人签订《商品房买卖（预售）合同》，明确约定交房时间，购房人同步委托房地产开发企业代办商品房预告登记以及不动产权证书。二是同步踏勘验收。联合住建、房产、消防、人防等部门，在项目开工前的选址、放线、勘测土地类型和边界环节，项目建设完成后的土地、房屋、工程、园林、防空、消防等竣工验收环节，通过“多测合一”“多验合一”工作机制，进一步缩减审批时间60%。三是同步幢户登记。不动产登记机构将登记窗口延伸至房地产开发企业，房地产企业申请办理首次登记时，同步提交商品房分户转移登记的相关材料，不动产登记机构完成分户转移登记预录、预审，在首次登记时，按套设定不动产单元。四是同步税费缴纳。房地产开发企业在交房前一周内，将收房通知、住宅专项维修资金缴款通知单以及最终成交价格（不含税）送达购房人，并通过延伸窗口填报最终成交价格（不含税）；购房人收到通知后，同步完成契税、维修资金等相关费用的缴纳。五是同步房证交付。在交房日，房地产开发企业向购房者交付商品房不动产权证书及《销售不动产增值税发票》，实现“交房即交证”。

1.2 各项措施减跑动，优化登记服务。

1.2.1 打造“三延伸”服务，实现农村村民办证不用跑城区。一是延伸平台，打通不动产登记和税务系统的部分数据接口，建立协税受理延伸平台，通过线上实时推送信息至税务系统进行核税。二是延伸受理，不动产登记中心直接在各镇（街道）设立登记窗口，市级不动产登记税务窗口和各镇（街道）代办窗口有机配合，由各镇（街道）政务服务中心窗口人员对缴税业务进行受理，通过协税受理延伸平台来回推送缴税二维码、电子缴税凭证等数据，办事群众可在办理现场进行缴税，实现“数据跑”代替“群众跑”。三是延伸办结，不动产登记业务办结后，办事群众在领取不动产证书时，可同步领取纸质缴税凭证。

1.2.2 开启不动产网上自助查询便民通道，实现不动产查询“一次不用跑”。一是通过市政务服务和大数据管理库与省网上政务服务大厅系统的对接，打通登记数据库和查询系统对接的快捷通道，建立不动产网上自助查询平台，市民通过省政务服务网可随时随地查询当阳市内属于自己的不动产信息，并开具不动产查档证明。二是成立不动产网上查询服务专班，开展网上查询的舆论宣传、查询情况全程跟踪、技术操作指导和解答、有异议查询结果修正、相关问题收集上报和处理等工作。三是为降低市民查询不动产信息错误率，通过持续开展不动产数据整合，采取专班负责与专业人员指导相结合、外业修补测和内业整理相结合、定期维护与不定期检查相结合等多种方式，不断完善更新和维护登记数据库，最大限度保障不动产查询的真实、有效性，让市民得到准确、快捷的不动产查询结果。

1.2.3 启用不动产登记电子证照，实现不动产抵押登记“零跑路”。当阳市目前已在公积金、农商行、农行、建行、兴福村镇银行、邮政银行等金融机构、银行网点设立不动产抵押登记便民点，办事群众直接在银行就能办理抵押登记，发放不动产登记电子证照，实现不见面办理。

1.2.4 实现不动产交易登记+水电气过户一体化，不用多个部门来回跑。经与自来水公司、电力公司、燃气公司协商，制定不动产登记+水电气过户一体化实施方案，打通不动产登记和水电气过户系统平台，通过资源共享，将水、电、气过户纳入不动产登记一并受理，并制定“一事联办”服务指南，办事群众只需在不动产登记窗口一次申请，一次性核验身份，就可以完成水电气过户，不再需要水电气部门窗口来回跑。

1.2.5 开通与宜昌城区“跨区通办”，打破属地办理的局限性。以“互联网+不动产登记”为基础，通过数据共享、电子证照、电子签章等技术，实现申请人只需根据自身便利及需要，就近选择异地登记机构窗口或线上申请，窗口工作人员通过不动产登记“一网通办”平台，将申请相关材料通过平台发送到宜昌市公共资源交易中心，由宜昌市公共资源交易中心受理、登簿后，将登记结果及不动产登记电子证明反馈给当阳市不动产登记中心，实现不动产登记“异地申请、属地受理、跨区通办”。

1.2.6 大力推进“延时服务、上门服务”，进一步方便办事群众。一是建立延时服务登记制度，成立延时服务专班，将中心人员调配成3个小组，实行轮流延时服务；完善优化延时服务机制，强调延时服务期间，延时服务专班人员应态度热情，办理高效，严禁吃拿卡要；提供周末不动产登记预约延时服务等。二是秉持让服务多跑路，群众少跑路的服务态度，围绕老弱病残孕等特殊群体，推行上门服务、预约服务、绿色专窗等一系列便民举措，让服务不仅有速度还有温度，实现办事群众不出门即可办理相关登记手续。三是征求服务对象意见建议并及时改进，进一步优化流程。

1.3 联办减材料，实现“一件事，一次办”。

1.3.1 以“办好一件事”为目标，加强部门联办。先后推行了“个人买卖二手房”“办理新购商品房不动产证”“不动产登记水电气过户一件事”3项“一事联办”业务，共同制定工作流程，印发“一事联办”服务指南，实现办事群众“一件事，一次办”，不再重复提交资料。通过联办，缩减申请材料50%。

1.3.2 打破“信息孤岛”，打通信息共享通道。通过和公安、市场监管、民政、卫健等7个部门，共享10个信息类别，对能获取的电子证照证明免收相应的登记材料，取消业务中涉及的身份证、结婚证等要件复印件收取，办事群众不再需要到多个部门重复提交资料，做到了让信息多跑路，群众少跑路。

1.3.3 制定规程对资料清单进行精简。一是通过修订《不动产登记一次性告知服务指南》，对办事流程和资料清单进行瘦身，实行一次性告知。二是制定《当阳市不动产登记证明事项告知承诺制工作规程（试行）》，办事群众可通过书面承诺，不需提供有关证明。三是取消各种繁顼表格的填写，改由工作人员帮助填写打印后由当事人核实签字。

2.存在的问题

2.1 不动产法规政策制度不健全。不动产登记工作全面推开才七年左右，相关法律规定还不完善，特别是《民法典》实施之后，不动产的相关法律规定也没有较大的更新。随着优化营商环境的不断深入，“互联网+不动产”、人脸识别、告知承诺制等各种提质增效的做法不断出台，但相应的制度建设严重不足，全国各地优化营商环境的做法没有统一规范，操作不一，给不动产日常交易登记带来极大不便。

2.2 基层登记人员不足，法律知识欠缺。不动产登记涉及百姓的重大财产安全，一旦登记工作达不到登记申请人预期，就会引发复议诉讼案件。通常县（市）不动产登记中心的工作人员既要负责具体登记工作，又要负责涉诉涉访的答复和应诉，工作量大，要求高，既当运动员又当裁判员，不能及时高效地解决涉诉涉访问题。

2.3登记数据质量不高。一是不动产登记业务整合了原来的多个部门业务，涉及土地、房产、林权等9项内容，整合的数据存在房地证书不齐全、权利主体不一致、规划用途不统一、建筑物跨宗或越界、权属来源资料缺失等问题，以前分散在不同部门，现在问题全部集中在一个部门。二是部门合并后新增的数据也面临质量不高的风险，主要表现在收件发证效率的高速增长与风险管理水平原地踏步不匹配。由于办证时间和审核环节的不断压缩，收件、审核不合格率持续增长,风险管理结构、风险缓解途径、登记后管理手段、工作人员考核等各个方面难以跟上。

2.4 数据共享还待继续整合。横向上，不动产登记实现了身份证、结婚证、营业执照等部分数据的共享，但仍有部分资料需要申请人自己提供，特别是一些办事群众较难获取的相关审批资料，导致办事群众的营商环境优化的体验感不强。纵向上，省、市、县、乡（镇）的各种审批系统和数据各自为政，系统的建设单位各不相同、数据接口也不统一，这也大大地提高了数据共享难度。

2.5 不动产数据安全还未引起足够重视。不动产登记信息是重要的财产信息，涉及个人隐私和商业秘密，关系群众和企业的重大利益，而随着优化营商环境不断深入、“互联网+不动产”的纵深推进，不动产的网点也随之向更多的部门延伸，网点的数量和分布的增加，部分不动产数据会在外网产生和存储，不动产登记数据的外泄的风险也不断加大。

3.相关建议

3.1 制度建设要跟上，强化法制保障。一是加快不动产登记法律法规的立改废步伐。二是法律法规出台前，建议联合司法部门先行研究，对当前实施的典型做法进行法制说明，充分总结吸收当前优化营商环境的先进经验，明确新形势下新型做法。比如对申请人身份认证(人脸识别)、申请资料扫描上传、登记机构预受理、预审核、告知承诺制、电子版不动产权属证明的法律效力进行认定，对制发流程、自助终端查询服务、电子登记资料的归档管理、抵押登记委托金融部延伸办理模式的法律责任边界进行规范。避免出现地方一边在不断深化优化营商环境，一边要应对大量诉讼的情况。

3.2 加强业务培训，注重法律人才培养。一是基层不动产部门应加强不动产登记业务、法律法规的培训，学习政策文件，掌握优化营商环境新政策和便民举措，不断提升不动产登记人员的服务能力和服务水平。二是上级部门应当加大对基层部门的法律支持，通过上下级联合办公，远程法律支持等协调帮助基层处理相关具体案例。三是地方政府可出台鼓励政策，让更多的法律人才向县（市）级基层部门流动。四是律师协会等可组织律师事务所、法律援助机构、公职律师、社会律师、公司律师联合不动产机构开展相关案例探讨、业务培训等，提高律师对不动产登记实务能力的理解，以及法律服务水平。

3.3 多措并举，确保登记质量。一是加强存量数据整合和整改，清理不动产登记冗余数据，同时对数据不齐全、错漏重叠、登簿质量不高等问题，逐条清理，补缺补差，全面提升数据质量。二是加强队伍建设，提高新增数据质量。通过业务技能竞赛、争创党员先锋岗、青年文明号、巾帼文明岗等，开展多层次、多形式业务培训，加强不动产登记工作的受理和审核人员管理，切实提高不动产登记的质量和效率。三是试行不动产登记职业责任保险制度，有效化解不动产登记履职风险。四是建导巡查制度，开展轮流督导巡查，对发现的各类问题立即安排整改。五是强化不动产登记窗口建设，优化窗口人员配置，通过开展不动产登记窗口便民利民服务先进集体创建评比活动。强化窗口人员“服务礼仪”，提高驻厅人员礼仪知识和服务意识。

3.4 加大数据共享，持续推动数据“多跑路”。由于很多审批系统的最终权限都在省级及以上，建议由上而下推进更多部门的系统整合和数据共享，让不动产相关的各项审批系统直接与不动产登记系统对接，由系统直接调用数据，不再要求办事群众提供。

3.5 重视信息安全，强化安全保障。一是强化日常管理，常态化开展不动产登记信息安全培训、警示教育，通过签订保密协议、保密责任承诺、谈心谈话提醒等方式，推进保密教育制度化，不断增强每一个工作人员的保密意识，时刻绷紧信息安全这根弦，努力使保护信息安全成为行动自觉。二是强化技术支撑，工作人员只能调用与办理业务相关信息。结合业务流程和岗位设置，对获取自然状况信息、全部登记信息和检索查询登记数据库分别设置不同权限，加强权限层级管理及权限设置，同时加强身份认证及密码管理，可配置密钥USBKEY进行CA认证，防止违规借用、混用。三是完善系统日志留痕和审计功能，探索将业务申请和业务办理数量、内容等一致性情况动态匹配，实现自动预警，防止违规操作和信息泄露。