美国州评估师委员会发文指出评估师最终需要为从第三方获得的数据负责

评估师对于从第三方获得的数据、信息是否承担责任以及如何承担责任，一直是各国评估界的争议焦点。在美国，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）作为两个最大的不动产评估服务委托方出于降低成本的考虑，近年来明确提出倾向于接受混合和桌面评估（hybrid and desktop appraisals）。所谓混合和桌面评估是指评估师可以不用去现场（从而降低成本费用），而依赖第三方在现场的工作（测量、拍照、检查等）进行评估。由此评估师依赖第三方提供的数据进行评估的适当性和责任归属，近年也成为美国不动产评估界的焦点。很多评估师撰文抨击所谓的混合和桌面评估，认为其不符合评估准则的要求。但在竞争激烈的评估实务中，此种作法由于成本的优势、手机APP软件的方便高效、委托方的支持等原因依然大行其道，发展很快。

2022年4月22日，美国马里兰州不动产评估师委员会（Maryland Commission of Real Estate Appraisers）发文警示该州不动产评估师——他们需要对所依赖的数据负责。在此文件中，委员会指出：“委员会也注意到房利美（Fannie Mae）新1004混合评估和1004桌面评估表（The new Fannie Mae 1004 Hybrid and 1004 Desktop appraisal forms）。两者均涉及到不动产数据报告的使用，评估师会将其作为数据来源。评估师执行桌面评估需要参照USPAP准则1和咨询意见2。 评估师需最终对由第三方收集的数据负责。”（An appraiser preparing a desktop appraisal should refer to USPAP Standard 1 and Advisory Opinion 2. Ultimately the appraiser is responsible and liable for data collected by third parties.）

该文件从州评估委员会的角度表明了严厉的态度，强调评估师对其使用的来源于第三方的数据需要负责。这一表态实质是支持传统的评估理念，通过明确评估师使用第三方数据的责任，提醒评估师不要为迎合客户降低成本的需求而将极其重要的评估现场工作交给第三方，鼓励不动产评估师开展现场工作，间接对房利美等提倡的混合和桌面评估等新市场需求和发展表明了不支持态度。

美国不动产评估市场（服务于金融抵押目的）竞争激烈，迫于房利美及各大金融机构降低成本的需求，传统的评估执业方式不断受到挑战，新的执业理念和方式不断出现。20世纪90年代以来出现的自动评估模型（AVM）和评估管理公司（AMC）是最突出的代表。两者虽然在出现之初受到传统评估行业和评估理念的抵制，但确实从评估手段和评估组织管理方式上大大降低了成本，满足了委托方的需求，已成为近二十年来金融抵押目的不动产评估领域的主流方式。近年来房利美等提出的混合评估和桌面评估是一种新的趋势，即不动产评估工作可分为两阶段进行，现场勘查、绘测、拍照等工作通过手机APP软件等方式由并无专业资质要求的第三方人士进行，估值工作由评估师在此基础上进行。市场需求与评估行业专业理念的博弈仍将进行下去，州评估师委员会发布的警示文件是否能够见效仍将有待观察。