房地产成本费用控制的思考

胡利平 中海发展（苏州）有限公司

步入新发展时期，各房地产企业在内部管理体系建设方面取得了显著的成效，然而成本费用控制效益却始终无法达到理想状态。过高的项目开发建设成本导致企业盈利空间被一再压缩，给企业的健康发展造成了严重的阻碍。基于此，应正确认识强化成本费用控制的重要意义，以当前工作建设中存在的突出短板为根本着力点，不断完善、提升企业成本费用控制能力，强化企业市场竞争力，为房地产企业的健康、长远发展筑牢根基。

一、研究概述

近些年来在国家的不断调控下，我国房地产市场逐步趋于规范化，各房地产开发企业获得了更加健康的发展环境。在这种社会背景下，企业若想赢得更为有利的市场竞争地位，增强自身发展实力，便必须充分认识到成本费用管理工作的重要性，将其贯穿到房地产开发项目建设的全过程中，为企业创设出更高的经济效益。实际落实过程中，一是要制定出科学、健全的项目成本费用计划及管理制度，并以此为根本参照，对项目建设过程中的各项成本支出加以调节管理，保障最终项目成本费用能够被控制于合理范畴之中。二是要树立起全面性的发展观念，强化事前、事中、事后管理，从而获得更为理想的管理效益。在这种管理体系下，若房地产项目开发阶段存在明显的人力成本、建设成本、费用支出浪费，企业便能够及时发现并予以解决，纠正费用偏差，保障各环节生产费用与预期相符，增强成本管理目标的落实度。

二、房地产成本费用控制的内容分析

（一）土地征收、拆迁费用

在房地产开发项目规划建设前期，最为关键的一个环节便是征收土地，支付拆迁费用。这一流程的顺利推进是尤为重要的，房地产企业需要支付土地出让金、土地征用费等等费用，同时还需要将一部分资金用于安置劳动力，缴纳耕地占用税。在此过程中，房地产开发企业大约要投入项目建设总成本的40%左右，从而获得土地使用权[1]。

（二）项目勘察

为确保房地产开发项目能够得以顺利建设，需要在施工前组织规范、深入、全面的项目勘察工作，明确施工场地的地貌地形及地质条件，做好气候信息收集与分析，便于准确把握当地的气候气象特征，以此为根本参考，不断更新、完善项目建设方案，增强项目建设可行性，将因项目勘察不到位、规划设计不当而导致的建设问题发生概率降到最低。

（三）建设安装费用

房地产开发企业一般选择外包的方式将项目建设任务交由建筑企业负责，在此过程中，双方需要就建设费用、交付期限、建设标准达成一致，并做好合同签署，房地产开发企业需要支付工程费用用于项目建设。通常而言，若建筑市场材料价格未发生较大波动，房地产开发企业所需投入的费用一般不会产生过大变化。该环节所投入的成本是整个项目建设过程中所占比例最高的，各房地产企业需要做好合同签署与价格商定，确保项目建设成本支出符合市场定价标准。

（四）其他费用

在项目建设过程中，人力成本、管理费用、水电费用亦是重要的开支，除去上述几方面外，各房地产企业还需要投入一部分开发资金用于周边基础设施、公共配套设施建设。如，修建道路、安装排水系统、照明系统，又如园林绿化、公共设施修建及维护等方面，均会产生一定的成本支出。

三、强化房地产成本费用控制的意义分析

当前，有部分房地产企业仍然未能认识到建设成本费用控制工作的必要性，这种思想上的轻视导致房地产开发企业的盈利空间被不断压缩。为此，应明晰强化房地产成本费用控制的意义，树立起明确的发展观念，助力房地产行业健康发展。

（一）帮助企业占据有利的市场竞争地位

步入新发展时期，国家加大了对房地产企业的宏观调控力度，相关政策条例的实施进一步规范了房地产市场，同时也对各房地产开发企业的管理能力提出了新的要求。在愈发激烈的市场竞争背景下，如何在行业领域中脱颖而出，谋得更加广阔的发展市场，是各房地产开发企业亟须解决的问题。目前，地价是房地产项目开发过程中最大的成本支出，但这一环节的支出并不受企业自身控制影响，若其他条件对等，地价制定权往往归属于开价数目最多的企业。而针对其他具备可变性的成本来说，若企业能够加以合理控制，并将取得更为理想的项目建设效益[2]。如，房地产开发工程建设期间，建筑安装成本始终处于不断变化之中，各房地产企业需以合理的管理措施来降低此方面的成本支出，将项目施工成本控制在合理范畴内。这种有效的成本控制策略能够帮助企业减轻经济负担，规避市场风险，并保障企业能够占据更为有利的市场竞争地位。

（二）助力房地产行业健康发展

随着我国房地产行业的持续壮大，越来越多企业融入房地产开发市场中，企图从中分一杯羹。这种迅猛的行业发展速度带动了我国社会经济发展，为其他行业提供了一定的发展支撑，然而激增的房地产价格导致整个行业发展市场逐渐陷入了不良竞争中，给各企业带来了愈发沉重的发展压力。为此，若想控制好项目建设成本，便必须进一步减少建设成本开支，充分认识到建筑安装成本的可变性，以低投入来谋取高收益，实现利润最大化。在实际落实阶段，需要强化资源整合，建立健全管理体系，以更为规范的成本管理体系来助力企业健康成长，营造出一个健康的行业发展空间。

四、当前成本费用控制工作建设中存在的问题探究

在房地产开发项目建设过程中，建筑安装阶段的成本费用控制空间最大，应以此为强化成本费用控制效益的根本突破口。但目前，一些房地产企业在签证、定额、成本费用规划等方面的管理问题突出，给企业造成了严重的发展阻碍。

（一）签证不合理

在房地产项目工程建设期间，若工程建设期间需要进行变更，则需要遵循相关要求办理手续，获得多方许可，并与建立部门联合签署现场签证，保障相关手续齐全性，确保其具备良好的法律效应。但目前，一些业主对建设工程进行了一定的干预，在未办理工程变更手续、未获得签证的前提下便盲目做出施工变化，这加剧了后续产生纠纷的概率，造成了一定的成本费用增长。另外，一些企业在办理签证的过程中未做好优先级区分，一些重要的工程签证手续无法及时办理，在等待签证处理的过程中产生了一定的资金浪费[3]。

（二）定额规范性不足

房地产开发项目的建设周期较长，在工程建设过程中，需要投入的资金数目是巨大的。为合理把控项目建设成本，需要严格把控各环节的费用支出，科学、规范地实施定额管理。在实际建设过程中，基于项目建设各阶段及各参建方在人工、材料、机械等方面的费用支出差异，应执行的定额详尽性差异较大，需合理设置估算指标，实施相应的定额管理制度。需坚持以当地标准为根本参照，充分考虑到项目工程建设期间所需耗费的人工、材料、机械成本费用，依照市场价格确定主材费，并依照工程量指标加入安装费与劳务费，随后计取综合费率，得到精准、规范的项目施工定额指标。然而事实上，在房地产开发项目建设期间，由于监管效力缺失，导致一些企业盲目套用定额制度，无法发挥出其真正作用。

（三）费用计算缺乏全面性及精准性

目前，部分企业所实施的费用计算指标缺乏精准性，未能依据项目工程的实际建设情况合理选择费用计算方式，常存在挪用、套用的不当行为。这些建设单位缺乏端正的管理思维，认为在同类房地产建设项目上使用相同的费用计算方式是合理的，未能考虑到不同项目工程间的客观差异。在进行工程建设图纸设计时，一些单位存在考虑不全面、不深入的问题，未紧跟国家号召加入文明施工项目，所划分的绿化面积极为有限，在整体费用报告中所体现出的绿化费用、文明施工费远高于实际建设支出，造成安装成本虚高的现象[4]。

（四）员工的专业素养不达标

任何工作都需要由具体的员工来落实，目前有部分企业仅将目光集中施工建设方面，未认识到若工作人员专业素养过低亦会导致不必要的费用成本支出。如就项目设计人员来说，一些工作人员对于房地产开发项目的了解不够深入，未能依据工程实际完善设计方案，存在理论大于实际的错误设计理念，加剧了返工概率，由此产生了一定的不必要成本支出。而有部分管理工作人员无法深入到房地产开发项目建设过程中，无法合理配置各项建设资源，难以将成本费用控制工作落实好。

（五）各部门间缺乏协作

对于房地产项目工程而言，原材料准备、图纸设计是要先于施工建设而落实的。但由于各部门间的协作性不足，常因施工方对于设计图纸的解读不当而导致设计图纸的作用难以发挥，致使后续施工建设遭受阻碍，并使得项目整体建设效益不佳，造成施工成本激增。这种断层效应的存在使得工程建设效益遭受严重影响，过高的人力资源成本支出，以及额外的施工建材消耗都加剧了资金浪费程度。

五、房地产成本费用控制的精细化建设策略

（一）保障施工图纸规划的科学性

在进行房地产开发项目规划设计的过程中，需要将成本费用管理理念贯彻其中，防止因设计人员缺乏成本节约意识，或因试图获取更高投资指标而形成缺乏经济性的设计方案。在相关单位提交设计图纸后，房地产开发企业需要做好图纸分析，由专业资质雄厚的部门展开技术经济指标分析，客观评价图纸设计的规范性。针对不当设计现象，需要详细记载、及时反馈并商议修改。各房地产企业需要科学定位所需开发的房地产项目，在审查设计图纸时考察其所涉及的新材料、设备是否与项目规划标准相符，增强图纸规范性[5]。

（二）全面规范施工流程

各房地产开发企业应当科学规划施工流程，全面、细致地分析了解工程建设情况，明确施工过程中所需使用到的材料设备数量、种类及规格，在确保能够由整体把握工程建设情况的前提下，进一步增强施工规范性，降低二次返工的概率，从而减少因施工组织不规范而导致的不必要成本支出。如铺设小区道路时，不得盲目展开施工，需要严格执行分类铺设的原则，把握好先后顺序，确保管道铺设完工的前提下再进行道路铺设施工，从而避免因重复施工、大量返工而导致施工进度延误，合理控制费用支出。若发现所修建的工程不满足合同规定，必须要求施工方及时进行处理，保障满足工程需求。应于施工前办理好洽商手续，并准确记录减项、漏项及变更信息。

（三）落实好合同管理工作

房地产开发项目具备高投资、高回报的典型特征，为切实保障企业利益，需要落实好合同管理工作，以此为解决各项纠纷的重要依据。在合同谈判阶段，应当维护好双方的合法权益，并在合同中明确提出双方所需承担的责任与义务，精准梳理项目建设过程中的各项利益纠纷与责权要求，保障合同内容的细致性与全面性。各房地产开发企业需要尽可能地提升自身利益，在合同中明确自身要求，做好工程建设质量、标准、费用、交工期限约定。完成合同签署后需要妥善保管，并进一步梳理相关会议记录、采购清单等重要文件[6]。应能够树立起科学的管理意识，依据规范的成本动态分析报告来展开针对性的造价管控。此外，由于房地产开发项目的建设时间过长，在此期间必将会产生各种意外现象，为防止损伤自身利益，需要准确分析解读合同内容，针对违背合同约定的工程承包商，可以依法提出索赔。

（四）健全管理规则机制

为进一步提升成本费用控制工作的建设质量，需要形成完整、健全的管理规则机制，以此来约束相关企业的行为，增强工作人员的工作积极性，确保多方协作发力，共同承担成本节约任务，保障房地产开发企业能够获得更加温润的成长环境。相关政府部门需要认识到房地产行业的发展与广大人民生活之间的密切联系，完善相关法律法规体系，防止不法分子找到可乘之机。各房地产企业亦需要进一步健全自身管理体系，以更高的管理水平来有效防范成本浪费问题，将支出超预算现象的发生概率降到最低[7]。

（五）健全人才队伍

房地产行业的健康发展离不开团队的支持，保障人才队伍建设的优质性能够为房地产行业创设出更加广阔的发展空间。基于此，相关政府部门可以为房地产行业提供更多专业交流机会，为其提供与国外优秀企业交流经验的机会，使员工能够获得吸收先进成本管理经验及技术的机会，增强其专业水准。各房地产企业也许定期组织员工参与培训，增强各业务部门之间的沟通交流性，帮助员工树立起科学的成本管控意识，强化资金利用率。

（六）保障成本费用规划及预算的科学性

各房地产企业需要加强对成本费用规划及预算方案的审核，确保其所提出的各项资金使用规划满足实际建设需求，客观衡量其经济性与科学性，防止产生资金浪费的问题。应做好工程造价计划编制，保障能够及时发现并解决好不合理的成本计划及预算规划问题，保障施工进度能得以顺利推进，尽可能地降低成本费用支出。

六、结语

综上所述，经济的发展、科技的进步带动着房地产企业的蓬勃生长，随着行业竞争日益激烈，开源节流的重要性愈发凸显。为进一步增强市场竞争力，各企业需要彻底摒弃以往粗放式的管理模式，建立健全成本费用管理体系，强化房地产开发项目建设效益，从而有效降低项目建设成本，为企业创设出更高的利润空间，助力房地产企业健康、稳固发展。本文主要分析了房地产成本费用控制的建设思路，由多方面提出了几点思考，以期为相关工作的建设提供一定参考。