街坊整体开发的内涵与特征分析——以深圳前海十九单元03 街坊项目为例

刘 劲，荆治国，何清华，覃柳淼，谢坚勋

（1.深圳市前海建设投资控股集团有限公司，广东 深圳 518054；2.同济大学 经济与管理学院，上海200092，E-mail：15577790042@163.com；3.上海科瑞真诚建设项目管理有限公司，上海 200092）

随着经济社会的不断发展，传统的以土地扩张为主的粗放发展方式在快速推动城市化进程的同时逐渐显露出种种弊端，主要表现为城镇化质量较低、环境污染、交通拥堵等一系列“城市病”问题[1]。在此背景下，街坊整体开发凭借其土地集约利用、形象一体化、功能多样化的优势受到学界和实践界的广泛关注，为城市高质量建设提供新的思路[2，3]。街坊整体开发立足于我国城市存量发展的大背景，强调对城市片区的整体统筹，关注多元利益协调、街区开发品质与街区活力等问题，以期提升城市片区整体开发的综合效益[4，5]。街坊整体开发一定程度上弥补了传统单地块开发“功能单一，各自为政”的不足，有助于实现土地功能混合与各开发主体间的利益协调[6]。近十年来北京、上海、深圳等一线城市对街坊整体开发的城市建设模式开展了有益尝试。如上海西岸传媒港项目采用了“区域组团式整体开发”的创新开发理念，保证项目“统一规划、统一设计、统一建设、统一运营”目标的实现[7]；上海世博B 地块后开发项目通过小地块、高密度的区域整体开发，实现了规划设计统一与建设管理统一[8]；北京雄安站枢纽片区项目从区域整体的角度统筹昝岗城市布局，以轨道交通为依托，统筹布置城市公共服务基础设施。

街坊整体开发模式是在美国规划单元开发（Planned Unit Development，PUD）基础上进一步发展而来的城市开发模式。规划单元开发是一种从区域整体的角度考虑规模较大区域（多地块）的控制指标设置的规划思想[10]。相较于传统单地块开发，规划单元开发具有更大的灵活性与开发弹性[11]，鼓励建筑类型的多样化，有助于打造宜人、活力的城市空间[12，13]。街坊整体开发模式是对规划单元开发思想的继承与发展，打破了规划单元开发主要应用于城市规划层面的局限，并将整体开发思想拓展到工程设计、施工和运营中，实现全方位、全过程的区域整体开发。基于街坊整体开发在中国情境下的应用与发展，戴小平等[4]提出了片区统筹新城建设与城市更新的概念，强调政府应对成片的城市更新区域进行整体统筹，以协调多元利益，实现城市更新单元开发品质和街区活力的大幅度提升。许宏福等[5]则认为城市片区的成片连片建设和更新应考虑多产权主体协同、城市多维度发展的诉求，进一步变革城市建设与更新的治理逻辑与建设模式，实现区域整体开发的综合效益。谭琛等[6]认为区域统筹规划能够弥补一般更新单元专项规划“功能单一，各自为政”的不足，区域整体开发有助于实现土地功能混合和多元开发主体间利益的协调。郭军等[9]总结了采用整体开发模式案例的实践情况，并聚焦于中国城市建设情境对街坊整体开发模式的落地举措与优缺点展开了分析，从土地出让阶段、设计阶段、建设阶段、运营阶段4 个方面提出街坊整体开发模式的落地措施。谢坚勋等[14]基于街坊整体开发的多元主体合作情境，从“政府-市场”二元视角提出“政府-合约-关系”三维项目治理结构概念模型，为街坊整体开发治理提供借鉴。

然而，街坊整体开发在国内的研究与实践仍处于起步阶段，其内涵与特征有待进一步探讨。深圳前海十九单元03 街坊通过采用“街坊整体开发”的创新实践模式，建成了一批具有标杆性参考价值的工程，取得了良好的经济和社会效益，实现了城市片区的高质量发展。因此，本文以深圳前海十九单元03 街坊项目为例，通过文本数据分析与理论推演，尝试提出街坊整体开发模式“对象-组织-过程”的三维核心内涵，系统分析街坊整体开发模式的关键特征，为街坊整体开发模式的推广应用提供借鉴。

1 研究设计

1.1 案例选择

作为前海开发模式创新的先行者，十九单元03街坊项目按照统筹开发、协调推进的整体思路，率先实践了“街坊整体开发”理念，由街坊统筹建筑师进行全过程协调，是当前深圳乃至全国最具典型的街坊整体开发案例。不同于传统的单一主体对多个地块进行整体开发，十九单元03 街坊内建设用地分别由7 家用地主体共同开发，形成了多元主体合作开发情境。十九单元03 街坊在多元主体合作开发的情境下深度整合各地块项目资源，将城市形象一体化、地下空间一体化、交通组织一体化和公共空间一体化从蓝图变为工程实体，致力于打造成为功能完备、环境宜人、国际一流的标杆区域。

1.2 数据搜集

本文选取深圳前海十九单元03 街坊项目为研究对象，数据来源为：访谈数据；内部档案数据，包括建设过程中会议纪要、建筑设计等；已有的公开文献资料。其中访谈数据为通过半结构化访谈获取的原始资料，访谈对象主要为深圳前海十九单元03 街坊项目的设计方、施工方及业主方，受访者情况如表1 所示，数据来源如表2 所示。

表1 受访者情况

表2 数据来源

1.3 数据分析

扎根理论分析通过开放性编码、主轴编码、选择性编码及理论饱和度检验4 个步骤，逐步将文本信息提炼、概括、范畴化。本文在研究全过程中持续对概念进行对比和修正并达到理论饱和，最终对结果加以分析，构建街坊整体开发模式内涵框架。本文数据分析过程分为四阶段进行。

（1）将访谈数据、内部文档及公开文档导入ATLAS.ti 软件，通读所有数据，对深圳前海十九单元03 街坊项目中街坊整体开发模式的典型特征进行开放性编码，形成一级概念，具体如表3 所示。为了节省篇幅，表3 中各范畴仅示例1 条原始资料语句。

表3 开放性编码范畴化（节选）

（2）通过主轴编码将一级概念凝练为二级主题[15，16]，该阶段通过文本数据、概念与文献之间的比较与迭代将数据精炼为概念化、抽象化的二级主题[17]，如表4 所示。

表4 主轴编码形成的主范畴及其概念内涵

（3）探索二级主题间隐含的相互关系，将本文的核心研究问题范畴化为街坊整体开发模式的内涵，挖掘其深层次内涵及逻辑联系，构建连贯完整的理论模型[17]，如图1 所示。

图1 概念模型

（4）对理论进行饱和度检验，以确保概念模型的效度。通过其余的1/4 访谈记录进行理论饱和度检验，结果表明，模型中的范畴已经发展的较为丰富，均未发现形成新的重要范畴和关系。因此，可以确定已获得的街坊整体开发模式的内涵理论模型是饱和的。

2 街坊整体开发模式的核心内涵

从对象角度来看，街坊整体开发模式是在多地块共同开发背景下，从区域整体的角度考虑规划设计、施工建设以及运营管理，通过地下空间高强度开发和公共资源统一配置，实现街坊形象、公共空间、交通组织、地下空间和市政景观5 个一体化，土地节约集约利用以及土地经济价值最大化的开发模式；从组织角度来看，街坊整体开发模式是在多业主开发背景下，通过“政府-市场”二元治理，协同各地块开发主体，协调各参建单位，协商公众利益，实现项目多重目标和提高项目组织效能的多元主体合作开发模式；从过程角度来看，街坊整体开发模式是通过概念方案到工程方案的逐步寻优，“单元规划-城市设计-工程设计”分阶段导控的逐步深化，实现系统优化和区域整体开发品质提升的开发模式。

2.1 工程实体一体化

深圳前海十九单元03 街坊项目通过项目对象的5 个一体化，即街坊形象一体化、公共空间一体化、交通组织一体化、地下空间一体化及市政景观一体化，实现空间形态的优化和项目交付性能的提升。街坊形象一体化通过对各地块建筑立面整体性的控制，形成以地标为核心的街坊集群造型，实现连续流畅的街道空间形态；公共空间一体化是指多层地面通过下沉广场、二层连廊和垂直交通整合成一体化流线，形成开放共享的公共空间，实现公共服务设施、开放空间体系的整体布局；交通组织一体化结合地块建筑方案和外部交通条件，对内部交通设施布局和组织进行系统规划设计，打造绿色、高效、畅通的综合交通体系；地下空间一体化通过集中地下人防布置、统一地库标高及地下空间统一管理等措施，打造互联互通、舒适宜人及功能完善的地下空间，实现土地的节约集约利用与土地经济价值的最大化；市政景观一体化通过景观整体设计、市政管网统一布置及道路标识统一设置等措施实现街坊景观与城市多层面空间景观的有机整合。

2.2 多元主体合作开发

在小地块、多业主开发背景下，深圳前海十九单元03 街坊项目通过“政府-市场”二元治理，形成了多元主体合作机制，以有效推进工程进度并提高工程效率。在水平治理方面，多家业主单位协商签订一系列的双边和多边协议，并约定产权、设计、施工和运营中的界面分工，形成多元主体合作的组织模式。同时各方贯彻街坊整体开发的思想，建立平等协商机制，通过合同与关系来约束和协调行为。在垂直治理方面，形成了政府主导机制，即借助前海管理局、区府会议等多类行政机构进行协调推进，在项目建设目标、土地出让决策、项目审批、规划设计审批、建设推进和创新政策支持方面发挥效用。值得注意的是，多元主体合作开发是街坊整体开发模式区别于城市综合体开发模式的显著特征，城市综合体开发一般由一家建设单位负责实施。

2.3 全过程逐步寻优

街坊整体开发模式的全过程寻优强调在项目全生命周期中，需要全过程地依据工程实际情况和阶段目标对设计导控、工程实施方案及组织模式等进行优化，具体表现为分阶段导控的逐步深化和实施方案的系统优化。分阶段导控的逐步深化体现为单元规划、城市设计、工程设计三阶段导控的逐步深入，其中，单元规划导控提出深圳前海合作区的区位定位及整体开发理念，城市设计导控实现街坊集群造型的整体把控，工程设计导控明确了工程设计阶段不同设计单位的控制要点。实施方案的系统优化体现为工程方案阶段对概念方案地下交通组织设计、公共开放空间体系等方面的整体优化。

本文提出的街坊整体开发模式是相对于传统单地块分散式开发模式的概念，指在城市核心区一定范围（街区或多地块）内，以城市片区高质量发展为目标导向，深度应用五大新发展理念，从大街坊整体的角度开展统一规划、统一设计、统一建设和统一运营的开发模式。

3 街坊整体开发模式的关键特征

（1）共享性。街坊整体开发模式体现了“共建、共治、共享”的新理念，其中，“共建”是指多个建设主体共同建设地下空间，“共治”是指通过智能管理和清分结算系统及业主联盟工商共管机制等实现停车场的统一管理和一体化运营，“共享”是指多个建设主体实现空间、资源、设施等多维度共享。

（2）协调性。街坊整体开发模式通过“政府-市场”二元治理，协同各地块开发主体，协调各参建单位，协商公众利益，在多业主开发情境下体现出协调性的特征，主要表现为多元主体协调性、设计协调性与施工协调性。一是街坊整体开发模式通过“政府-市场”二元治理，以政府为主导实现多元主体的统筹协调；二是街坊整体开发模式通过分阶段设计导控的逐步深化实现各地块、各系统的设计整合，实现各子项设计与总体设计的协调；三是街坊整体开发模式对建设时序提出了一定要求，体现出一定的施工协调性。

（3）系统性。从项目规划到工程施工阶段，街坊整体开发模式通过从概念方案到工程方案的系统优化，实现区域整体开发品质的提升。在项目规划阶段，街坊整体开发模式突破传统单地块自成系统、地块间互动联系薄弱的限制，从区域整体角度考虑一系列的指标设置、公共资源配置及公共服务提供。

（4）高效性。街坊整体开发模式通过大规模、高强度的地下空间统一开发实现城市地上、地面与地下空间的全方位、集约化利用，构建了立体化、高效化的步行、车行交通系统，在空间利用及区域交通整合方面体现出高效性的特征。

（5）人本性。街坊整体开发模式通过下沉广场、阳光井的设计形成竖向节点，弱化地上地下的界限，创造宜人的地下空间环境和独具特色的一体化统筹设计节点，充分体现街坊整体开发模式的人本性特征。

（6）“政府-市场”二元性。对于政府主体，主要通过垂直方向的行政指令参与治理，以实现项目建设目标与区域发展目标的整体统筹。对于市场主体，以合同为纽带建立联系的业主、设计、施工、监理等单位出于个体利益动机参与治理，以实现自身价值目标。由于涉及到城市片区尺度的公共地下空间、开放空间和交通组织等公共利益的统筹，与城市综合体开发项目相比，街坊整体开发模式下政府的主导性、参与度和推进力度都大幅度增强。

4 结语

街坊整体开发模式可概括为三维核心内涵，即工程实体一体化（对象维度）、多元主体合作开发（组织维度）和全过程逐步寻优（过程维度）。街坊整体开发模式的三维核心内涵相互交叉，形成互补的三角关系。本文实现了两方面的理论贡献，一是运用质性分析方法深入剖析街坊整体开发模式的核心内涵，提出从对象、组织、过程3 个维度理解街坊整体开发构念，丰富了现有城市区域整体开发研究；二是梳理了街坊整体开发模式的关键特征。研究表明，从对象维度审视，街坊整体开发具有资源、空间、设施多维共享性，空间利用与区域交通整合的高效性以及空间设计的人本性；从组织维度审视，街坊整体开发具有“政府-市场”二元性，体现出典型的多元主体合作开发特征；从过程维度审视，街坊整体开发具有管理、设计、施工多维协调性与建设方案逐步深化的系统性。

本文对于街坊整体开发模式的推广应用具有重要意义。一方面，街坊整体开发模式具有其独特的适应性，应重视模式适用条件的分析；另一方面，街坊整体开发模式的多元主体合作情境对协调与治理机制提出了更高的要求，应建立多元主体开发协调与决策机制，提高决策效率。由于单案例研究难以厘清街坊整体开发模式的环境适应性，因此，未来研究可以通过多案例比较分析，进一步探讨街坊整体开发在不同情境下体现出的适应性特征与丰富内涵。此外，未来研究可以结合数学模型进一步检验本文提出的概念模型。