新形势下楼宇经济发展探析

陆欣楠

(南宁市外事办公室,广西 南宁 530029)

1 楼宇经济发展的必要性分析

从集聚效应理论、外部效应理论或其他相关经济、管理理论来看，楼宇经济在我国的产生、兴盛更有其必然性。根据这些理论，如果各种产业、经济活动或其资源能以有效的方式进行优化集中，其产生的经济效益便会产生一种向心力，在吸引更多经济资源与要素的同时，不断地加大城市发展规模，楼宇经济的兴起也因此成了一种必然现象[2]。文献资料研究表明，楼宇经济概念源于20世纪90年代，最初源于上海及深圳，后逐渐在我国经济相对发达地区或城市出现，典型的如宁波、大连等。在此过程中，它也日益被更多城市接受、采纳并推广。即使单纯地从集聚效应或外部效应以及其他单一的经济理论、管理理论来看，楼宇经济本质是一种“混合型公共物品”而产生的一种经济活动，在这种经济活动中，多种定位不同的“混合型公共物品” 因为不同个体或群体的行动与决策而使本区域邻近区域的个体、群体得到了经济利益或其他形式的实际好处。在此情况下，发展楼宇经济已是许多城市推动经济发展的主要措施之一。从通常的做法来看，政府、企业等多家组织、机构会把新开发的楼盘以及其不同形式、功能的闲置用房有机融为一体，以合作、出租，甚至售卖的方式，发展现代都市服务业及工业，从而为城市经济发展提供新增长点。从形式上来看，它是现代制造业与现代服务业融合发展的高级经济形态，可在有限的空间内集聚人才、资金、信息等，也因此产生了极其明显的财富集聚效应及资源节约效应。

首先，它的兴起与城市发展对土地集约利用的要求互相一致。土地是一种有限资源。城市要健康发展，必须要合理地利用土地。楼宇经济的发展正是对土地集约的利用。其次，在城市化的发展进程中，现代服务业越来越向集聚趋势发展。在当前我国经济结构升级转型背景下，大、中城市，甚至许多中心城市均把其作为支柱产业。这对城市周边无疑会产生较大的吸引力与辐射力。但是现代服务业与城市的集聚发展，同样需要空间。同时，在分工化、专业化趋势不断发展下，企业研发、管理及生产相互分离，并不断地呈现同类集聚的趋势。这些均需要楼宇空间作为载体。各种楼宇，作为不同的定位、类别的“混合型公共物品”，在相关经济主体作为社会成员的影响下，其活动对其他个体、群体产生了一种非市场化的影响，并使他们在此过程中无须刻意耗费资本等代价实际受益，即从外部经济性理论来讲，产业、行业、企业能以“集聚效应”向周边地区起辐射作用。由此可以看出，无论是出于经济理论分析，还是实践证明，楼宇经济的存在均是一种必要。

2 楼宇经济发展现状问题分析

从多年发展来看，楼宇经济的确取得了较大成就，并且发展形势良好。但从整体来看，我国楼宇经济发展普遍存在一些问题。

2.1 定位不够明确

楼宇经济呈现百花齐放的态势，但显而易见的是，其发展受到的影响因素较多。这其中不但涉及城市规划、扩展、交通配套等，更与当地经济发展水平、商业运营环境有很大关系。各地在发展楼宇经济时，因为所述多种客观因素的影响，通常存在着一些“短视现象”，特别是主功能区域缺乏定位，有全局规划，但无细节打磨，存在管理跟不上建设的情况。而且，为保证收益，许多楼盘被定位于“商住一体型”、单纯的商务综合体较少。商住混合的弊端不一而足，其中最直接的是损害楼宇的整体商业形象和商业价值，伴随着主力商业资源因不满环境撤出进而产生雪崩效应。从某种程度上来说，这也反映了当前楼宇开发定位同样存有欠缺。高端、纯粹、专业的商业楼宇对业主的资金实力和品牌定力有较高要求，导致品牌化、专业化商务楼盘的开发仍是目前市场中的稀缺。此外，大多数楼宇的物业管理仅处于较为原始的水平，不能按入驻企业及市场的要求，提供高端化、专业化及产业化的服务，对塑造楼宇经济良好的软环境不利。

2.2 入驻企业质量良莠不齐

在市场价值规律的驱使下，相当数量的楼盘开发商因急于收回成本，赚取利润，惯于出租楼盘，甚至抛售。从长期来看，这种做法无异于杀鸡取卵。因为有实力、有特色的企业并没有得到引进。同时，一些相关责任部门因为现代服务意识薄弱，疏于把关。结果，虽然入驻企业数量多，但质量问题也多。这种问题无论对高档商业楼盘及普通大型楼盘均是普遍存在。当然，这种现象也与缺乏相应的宣传或宣传力度不够有关。通过深入分析发现，在此方面，政府与楼宇开发商不能合二为一，致使宣传平台与方式较为单一，出现片面招商、片面宣传，无法形成政府与业主间的招商合力。相关企业不但不能全面地了解楼宇经济发展现状，而且对具体的政策、配套设施均不够了解。

2.3 政府对楼宇的可控性较低

目前楼宇经济大多为市场主体，政府几乎没有实际掌控的资源，手持的楼宇存量普遍较低，因而在楼宇招商事项上缺乏话语权。商业楼宇业主与政府在招商导向上存在天然的矛盾，即纯市场化招商以最大租金或利润为主要导向，而政府在楼宇招商上受产业布局、城市发展规划以及业态平衡等多种规制约束，避免单一市场化运作造成的楼宇经济业态失衡。这些市场主体在运营过程中“重租轻税”的逐利本能，使之在“租金”与“闲置”的天平中选择前者，进而影响到入驻楼宇企业的税收属地率和贡献率、产业导向以及经济业态[3]。

3 楼宇经济健康发展策略探究

本质上，楼宇经济的发展根本在于其可能产生的集聚效应以及由此对所在地区及周边地区产生的带动效应与辐射效应。但按集聚效应的原理来看，物质资源、人才以及信息只有在外力的驱动或吸引下，特别是在市场价值规律的调整下，向同一区域汇合，并且在此过程，各环节、元素紧密融合，优势互补，集聚效应才能产生。基于此原理，针对楼宇经济的持续健康发展，提出策略。

3.1 强化科学定位，构建功能片区

对集聚效应，不同的经济学家持有不同的见解。从通常视角来看，集聚效应之所以能够产生，根本原因在于各种活动的外部性，即空间资源在外力的驱动下产生的共同效应[4]。相反，应在融合中彼此互补。特别是在这些楼宇均以混合型公共物品存在的情况下，因为其可能产生的外部效应、共同效应对本地及周边地区产生的促动作用远远大于个体效应。但是，不同性质的空间资源集聚于同一空间，并不能以各自“游离”的状态存在。

为此，楼宇经济的持续健康发展亟待强化科学定位，构建功能片区，这是其发展具有生命力的基础。在此情况下，为稳定推动楼宇经济，各城市应充分运用当前“高质量”发展带来的机遇，不同部门在联动协调中根据区域经济发展情况，分别把当前发展与中长期规划融为一体，明确不同区域的楼宇定位、功能布局，不但使具体楼宇特色化，而且使整个区域的楼宇品牌化、规模化和重点化。例如，对核心区域、黄金区域的楼宇，应尽可能地予以高端化，以引进有实力、有名望的企业，提高整个区域楼宇经济的档次与质量。

3.2 升级楼宇功能，打造质量精品

深入分析集聚效应可以发现，在客观环境受到限制的情况下，例如人力、技术以及资金等，在有利的“微环境”的刺激下，集聚效应也可产生[5]。这是因为，混合型公共物品的典型特质使这些楼宇在有限的空间内，各种资源要素即使是随机活动，但彼此间仍存在着一定竞争与合作。通过这种互动，不同形式的资源可产生一种正反馈作用，并不断地吸引刺激更多的资源自动地汇集到相同区域，从而产生一种“自发组织”的效果，进而产生集聚效应。

为此，各区域在发展楼宇经济时，应竭力避免楼宇之间的同质化，以免产生恶性竞争。一方面，可着眼于楼宇内部挖掘，着力升级其内部功能，打造质量精品。新兴起的楼宇在设计开发时，应本着智能化、信息化、便捷化的原则，确定其功能定位及内部分区[6]。已投入使用的楼宇，可通过自筹、联营等方式，筹集资金，按同样原则进行升级；另一方面，地方政府应着力完善相关公共设施服务配套，包括交通、餐饮、娱乐休闲、会展以及教育、卫生等。此外，还应通过政企合作的形式，提升物业管理的质量与档次，使之专业化、现代化、社会化和智能化。只有创造有利的环境，楼宇经济才可在持续产生集聚效应的同时，实现健康发展。

3.3 加大宣传推广，提高招商强度

作为一种新的经济形态，楼宇经济之所以能逐渐兴起根本上还在于，作为混合型公共物品产生的各种效应具有整体性。但是，这种整体性并非仅在于其为集聚区域带来的经济效应大于企业作为个体而得到的经济利润，还在于人所能产生的人才集聚效应、资本集聚效应以及信息、技术等方面的集聚效应。只有这样，在集聚的空间内，集聚企业才能实现多方面共享，如资源要素，信息要素、人力资本市场等。但在参与市场竞争的过程中，每个企业均有一定的定位，并在某一方面具有的优势相对较强。

为此，为实现“筑巢引凤”，相关部门还应按专业化、市场化以及社会化的方式，以协作的方式加大宣传推广，提高招商引资的强度与力度。一方面，应改变目前楼宇经济招商引资的宣传重点，把以前的以地块宣传为主的方式转换到以特色楼宇宣传为主的方式。宣传时，应构建集聚区域、街道、开发商的联动机制，进行楼宇展示，以使相关企业能充分地获得信息，加大了解；另一方面，应确定楼宇经济产业规划，开展定向式、差异化宣传，针对不同性质的企业开展个性化宣传，使其彻底了解入驻以后，其资源优势可得到充分发挥，同时劣势上也可与其他企业于集聚地区实现互补，甚至得到补强。

3.4 发展总部经济，扩大竞争效应

许多经济学家指出，无论基于何种经济理论或管理理论，作为混合型公共物品因为集聚，会产生不同形式的效应。合作竞争效应便是诸种集聚效应表现形式之一。这种集聚效应又可称为一种企业于集聚区域之间的竞争行动， 即为了共同目标而实现的合作[7]。通过这种行为，集聚企业可提高生产、技术、信息以及市场方面的能力。

为此，楼宇经济的作用竞争效应的发挥，必须要发展总部经济，即应引进知名企业、集团企业的总部，或者这些企业的研发中心、营销中心等。这样，楼宇总部经济才能在对集聚区域起到辐射作用的同时，发挥其影响带动作用，吸引更多同行业或功能相近的企业集聚。在竞争效应发挥作用的同时，各入驻企业可以因此更好地实现不同种类的资源共享，楼宇经济也因此可在稳定中前进。

3.5 健全政策体系，强化扶持引导

按最优规模理论来看，作为混合型公共物品，需要集聚区域的楼宇在市场经济价值规律与国家宏观调控下运行。在集聚效应下，楼宇经济的持续稳定增长需要降低企业运作成本，并实现分工协作。就前者来说，在集聚区域，企业交往频繁、协作相对稳定，也因此更能建立相互信任的合作机制。而就后者来说，分工协作更在于不同企业间的深度协作。这样，在分工协作过程中，企业在集聚区域内具有的相似性、互补性才能得到明显发挥。但这些，仅靠市场机制调节并不足够。我国多地楼宇经济发展历程表明，没有健全的政策及强有力的扶持，楼宇经济并不能有效地降低相关企业的运营成本，也不能强化彼此间的分工协作优势。

为此，各地必须实事求是，因地制宜地推出相应的优惠政策，提供优质服务，加大扶持力度。例如，政策倾斜、资金扶持双管齐下，根据工作成效及对集聚区域、周边地区产生的辐射、拉动效应，对相关主体进行基金奖励。再如，简化入驻企业的审批手续与流程，开展一站式服务等，从软硬两个方面为楼宇经济的发展创造良好的环境。

4 结语

在我国的发展过程中，社会、经济始终处于稳定发展的状态。得益于改革开放取得的巨大成就，我国发展正处于从高速增长向高质量增长转换的关键阶段。在当前的形势下，这已成为我国经济结构升级转型的主要方向与准则。楼宇经济发展机遇挑战并存。集聚效应的客观存在已表明了发展楼宇经济的必要性与紧迫性，但其持续健康发展需要各地依据我国现行的政策，实事求是，积极改革与创新。