台商二代傳承之房產贈與

劉鐵華

贈與房產，不但可以在當事人生前即可明確歸屬，也是直系親屬間更為節稅的一種過戶方式。但需要注意的是，大陸近年來實行的限購政策，使得贈與並非只要提供親屬關係證明這麼簡單，而是對於受贈人提出了一定的條件要求，有些地區甚至對於贈與人在贈與後的購房也進行了限制。

符合稅收優惠的贈與親屬範圍

需要首先明確的一個問題是，我們在本文中所提及的贈與，均是指符合法律條件下的親屬之間的贈與，而非陌生人之間的贈與。如有人認為可通過贈與方式避開應繳稅負或購房條件等的限制，那就想多了……

下中不管是個人所得稅、增值稅等的優惠，其所依據的法律條文中涉及的親屬關係，可通過下圖來進行說明：

一般來說，可免征相關稅負的親屬之間的贈與，通常都是指三代以內直系親屬之間（上圖紅框範圍內）的房產贈與。以當中的夫妻為例，可享受贈與免稅的範圍為向上三代之間及向下三代之間，超越三代範圍（比如曾祖父將房產贈與曾孫子女）則不屬於房產贈與的免稅範圍。

但，與其他國家或地區相比非常特別的一點是，作為旁系親屬的兄弟姐妹之間的房產贈與，也可以享受稅收優惠！

貝斯哲就曾接受過客戶的委托，代為辦理舅舅將房產無償贈與給自己姐姐的兒子即外甥的手續，由於該雙方之間的贈與並不屬於上述免稅範圍，我們因此分為兩步進行：第一步即舅舅（弟弟）將房產贈與給自己的姐姐，第二步再由姐姐（媽媽）贈與給自己的兒子，完美協助客戶解決了舅舅與外甥之間的房產贈與事宜。

本文下述所提的各項稅收優惠，均是在上圖範圍內主體間的贈與，以下不再特別說明。

房產贈與涉及的稅負繳納

結論：大陸規定範圍內親屬之間的房產贈與，可免征土地增值稅、增值稅及附加、個人所得稅，但仍有契稅及印花稅需要繳納。

一、土地增值稅：免予征收

2019年7月，財稅部及國家稅務總局曾頒佈《土地增值稅法》（征求意見稿），但迄今《土地增值稅法》並未正式頒佈。目前執行的仍為《土地增值稅暫行條例》及其實施細則。

一直以來，大陸對於個人之間的住宅轉讓，並不征收土地增值稅。早在1995年頒佈的《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條即規定，「轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。」除此外，財稅（2008）137號《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》第三條亦對此進行了規定，「對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。」

二、個人所得稅：免予征收

房產贈與免征個人所得稅的相關法律依據，主要為：

1.《關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）；

2.《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅（2009）78號）；

3.《關於個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第74號）。

如《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》第一條：

「符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人……」

三、增值稅及附加：免予征收

同樣的，根據財稅（2016）36號《關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第一條規定，「下列項目免征增值稅……（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。」

四、契稅：需繳納

根據《中華人民共和國契稅法》第二條規定，「本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：……（三）房屋買賣、贈與、互換。」同時，第三條規定，契稅稅率為百分之三至百分之五，由各省、自治區、直轄市在前款規定的稅率幅度內提出並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。以上海為例，房屋的買賣與贈與應繳契稅稅率系根據房屋面積、套數等在1%～3%內收取，見下圖：

五、印花稅：需繳納

房屋贈與涉及到產權書據轉移，當然符合《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條規定的應納稅憑證之一，需繳納萬分之五的印花稅。

那麼，如何確定契稅與印花稅的繳納基數？根據《契稅法》第四條，「契稅的計稅依據：……（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。」印花稅的繳納亦此。實務中，稅務部門通常會要求贈與雙昂提供房屋評估機構的評估報告，或按當地政府部門發佈的市場價格來確定該時點的房屋價值。

受贈房屋出售時的稅收

貝斯哲在接受很多臺商一代房產贈與手續委托時，常被問到的問題，就是二代受贈房產意味著無償取得，如將來進行出售繳稅時，是否意味著扣減基數為零？

非也。

根據國稅發（2005）172號《關於房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》第四條規定：「四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。」這就意味著，二代在出售該房產時，其計稅的基數應以受贈前取得的房屋價格作為基數。

舉例說明：臺商一代張總於2 0 0 0年在上海購置了一套住宅為50萬元（人民幣，下同），2015年將其贈與給了兒子小張總，贈與時該房屋的市場價格為800萬元，繳納了契稅24萬元（假設為3%）及印花稅4000元（萬分之五）共24.4萬元。2021年小張總準備將該房屋以人民幣1000萬元轉讓給上海人李甲，其應繳納的稅負（假設無其他費用）如下：

1.土地增值稅：無

2 .增值稅及附加：5 0萬（該房屋持有2年以上，其增值稅計算方式為：差額/1.05*5.6%=50.6667萬，具體不在此展開。取整數50萬。）

3.契稅：按3%計征為30萬元

4.印花稅：按萬分之五計征為5000元

5.個人所得稅：【1000萬-購房原價50萬-受贈時繳納的契稅與印花稅合計24.4萬-本次轉讓時繳納的稅金80.5萬（增值稅及附加50萬+契稅30萬+印花稅5000元）】*20%=169.02萬元

上述稅負合計249.52萬，小張總最終獲得的淨到手價格為750.48萬元。

注：個人所得稅計算依據為：國稅發（2006）144號《關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》第二條：

「（二）關於加強個人將受贈不動產對外銷售個人所得稅稅收管理問題

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。」

提早規劃

房產贈與這件事，對部分人來說是財富的傳承，但在大陸房地產市場遭遇嚴控的背景下，通過贈與減少名下房屋套數從而獲得購房資格，反而讓房產贈與成為了另一部分人避開房產限購政策的捷徑而失去了傳承的本意。

也因此，這些年中，原本不被列管的贈與行為，逐漸開始進入了調控的範圍。並且，不同省市的條件要求都不相同。台商如有大陸房產進行贈與打算，勢必要先了解清楚房產所在地的政策規定，以便提早做好規劃。

在了解房產贈與的條件限制前，讓我們先來看一下台籍人員在大陸的購房條件為何？

大陸對於外籍及港澳台人員在境內的房屋限購政策，始於2006年建住房（2006）171號《關於規範房地產市場外資准入和管理的意見》。在該意見中，「在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳台地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自助商品房。」

迄今為止，各地基本仍沿用了建住房（2006）171號文的規定，可能會有微調，但框架基本不變，那就是要求至少有一年以上的工作記錄，而能夠證明該記錄的，通常就是勞動合同或個人薪資收入的繳稅記錄。

以上海為例。2018年7月2日，上海市政府曾出台《關於進一步加強境外個人、港澳台居民購房審核的操作細則》，其中規定：

境外個人、港澳台居民在本市有合法穩定就業、有納稅記錄、名下無住房的，可在本市購買一套用於自住的住房，……還應當提交以下材料供查驗：

1.至購房之日已連續滿一年的本市勞動合同及對應的個稅或社保繳納證明，補繳的不予認可；

2.本人國籍所在國（或地區）居住、繳稅、就業等使（領）館或地區辦事機構證明；

3.境外個人、港澳台居民（包括配偶及共同生活的未成年子女）名下在本市無住房，購房用於自主的書面承諾。

台籍人員購房要有購房資格，受贈是否也需要具有一定資格？除此之外，對於贈與人是否也會產生影響？

事實上不同城市有不同的規定。但在房地產市場調控的大背景下，既限制受贈人的購房資格，同時也杜絕贈與人為了減少名下房屋套數而有意進行贈與，已成為很多地方政府的共識。比如長沙市雖然未針對房屋贈與進行明文規定，但長沙市自然資源局的官網就相關問題的答複是：「直系親屬之間的贈予，不受限購政策限制，但贈予人自贈予房產登記之日起4年內不能再次購買住房。」

因此，台商一代如計畫進行房屋贈與，必須首先與所在地房屋交易管理部門進行確認，限制的是贈與人，還是受贈人？如果房屋贈與本身是為了傳承而非其他，如當地存在購房資格限制而受贈人又不具備條件時，意味著規劃至少要提早一年進行。