农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术探讨

文／陈兆良 江西有色地质测绘有限公司 江西新余 338000

引言：

随着我国社会快速发展，各个地区为保证农村不动产确权登记工作的顺利进行，展开了大规模的农村宅基地房地一体化确权测绘调查与登记，但是在这一过程存在诸多困难，无法保证工作的效率及质量，需要对先进的测绘调查技术进行有效运用，使农村宅基地房地一体化确权测绘调查工作得以顺利完成。通过对农村宅基地房地一体化确权测绘调查技术进行分析，有利于提出一些可靠的参考依据，促进农村宅基地房地一体化确权工作的高效进行。

1、农村宅基地房地一体化确权测绘技术分析

1.1 确权内容

在农村宅基地房地一体化确权测绘中，需要考虑到确权的内容比较复杂，整个过程容易遇到各种问题，进而影响到各项工作的顺利进行。首先，需要详细调查各类农村宅基地宗地的数据信息，比如实际的面积、具体的位置、界址、权属、用途等等，还需要按照具体的要求，将采集获得的信息制作成各种形式的测绘报告，比如图件、数据表、表册等等。其次，应通过实地调查对宗地内的构筑物及建筑物产权进行了解，其中包括了权属来源、具体的用途、实际的面积、建成的日期等等，以及房屋权利人、批准用途、批准面积、建筑机构等等。最后，需要与地籍测量紧密联系，做好房屋的全面测量，保证房地合一权籍调查的准确性，以便提供可靠的调查数据[1]。

1.2 测绘调查技术手段

在农村宅基地的测绘调查中，需要充分考虑到宅基地的面积大、宗地数量多等特点，选择全数字化测绘、航空摄影测量等办法完成基础图件的采集。第一，应采用航测完成绘图工作，利用数字叠加形成的正射影像，将行政界线勾勒出来，将其作为工作地图，满足后续工作的信息需求，促进农村宅基地权属调查的有效进行。第二，需要利用底图对宗地指界进行调查，通过实地调查的方法对宗地权利人、土地用途、权属界址范围进行了解，详细填写调查表格。在完成地基调查的同时，将宗地作为基础，仔细调查房屋的边长测距和产权、宗地内部的构筑物，以分层分户的方法完成房屋草图的绘制。在航拍工作完成的情况下，可以选择全野外数字测绘的方法对某些隐藏区域和新增的宗地进行调查，对房屋的附属设施、界址点、房屋建筑进行修补测绘[2]。在完成外业调查的情况下，做好房屋分层分户图、地籍图和宗地图的设计，对房产与宗地的面积进行测量，完成权籍调查表的绘制。第三，将权籍调查结果为依据，完成数据库的建设，以便得到可靠的权籍调查结果，满足宅基地确权登记工作的信息需要。由于航空摄影具有高分辨率的数码影像，可以将航空摄影应用到测绘调查中，实现对房屋的有效测绘。获得更多立体化、大比例的地形图，借助GIS 技术完成地籍数据库的建设。如下图1所示，为基于GIS 技术的农村宅基地房地一体化确权测绘成果图：

图1 基于GIS 技术的农村宅基地房地一体化确权测绘成果图

2、农村宅基地房地一体化确权中存在的问题及对策分析

2.1 倾斜摄影测量

根据以往农村宅基地建房整体情况来看，普遍存在房檐遮盖明显、遮挡物多等情况，使得航空摄影测量工作的难度显著提升，且房屋基角的采集难度大，无法保证采集的精度，这就必须做好房檐改正、房屋边长丈量等工作。在房檐遮盖严重、遮挡物多的情况下，航测法的成图存在各种问题，其主要体现在以下几个方面：第一，房屋变形明显，比如房屋位置错误、边长测量误差等等；第二，在折角和拐角处的测量中，存在遗漏或多余的情况，进而影响到界址点的设置和宗地范围的调查，加大了测量错误的发生率；第三，房屋前后的某些信息存在错误或信息被遗漏，比如植被、坎、沟、地形等，这就必须选择人工丈量的方式完成测绘，还可以与倾斜摄影测量的方法相结合，做好某些区域的详细测量。一般在应用倾斜摄影测量技术的时候，都是将倾斜摄影机安装到无人机上，之后从不同的角度完成测量，获取航空影像数据，并做好信息数据的处理与纠正，形成正射影像。可以对正射影像进行调用，通过重构三维获得三维模拟数据，将其作为基础，完成农村宅基地数据的矢量化采集，既能够保证测量的精度，也能够解决测量中的遮挡问题[3]。

图2 倾斜摄影测量技术在农村宅基地数据采集的基本流程框架图

2.2 全站仪加RTK 测距仪测量

由于受到遮挡物及房檐遮盖面积较大等因素的影响，航测成图发生诸多问题，比如房屋变形严重，尤其是拐角测量存在多余或遗漏，边长测量存在误差，房屋位置不准确等等。比如房前屋后的植被、坎、沟等位置的测量不到位，以及数据测量存在错误等等。比如房屋测量中存在多余或遗漏的情况，无法保证宗地范围的准确，无法保证界址点的设置正确。为解决这些问题，可以在影像不能完全覆盖待测宅基地的时候，或是测量区域中出现了新建的房屋，可以选择全站仪加RTK 测距仪测量的方法，实现准确的修补测量[4]。同时，在考虑到航测需要的情况下，有些屋檐经过调整，可以利用测距仪对其进行测量，之后在工作图中改正房檐的宽度标注。

2.3 移动GIS 调查系统及指纹采集

在我国经济快速发展的背景下，农村人口快速流向城市，使得农村地区的青壮年人数不断减少，所剩人口以留守儿童和老人为主，导致入户调查面临着较大难度，对农场宅基地权属来源、房屋建设手续、宅基地权利信息、确权指界、签字盖章等工作的开展产生不利影响。为保证测量工作的效果，需要重视对电子平板的有效运用，发挥电子平板的优势，做到合理设置GIS 农村房产调查系统，开发签字指纹采集软件，以便逐房进行调查。与传统的方式相比，这一方式能够更加顺利地完成调查表格的填写、签字盖章等工作，通过拍照的方式将农村宅基地确权中的所需权属材料记录起来。其次，入户调查的时候存在户主长期在外的情况，可以让代理人参与手续办理，通过视频、拍照、录音将委托指界证据保存下来，将其存储到调查数据库[5]。

2.4 集中签字盖章

在农村宅基地房地一体化确权测绘调查中，有些户主对宅基地登记的重视性不足，存在不愿配合宅基地确权工作的情况，使得入户调查的工作难度显著提升[6]。为解决这一问题，可以发挥村组干部的领导作用，由工作人员代理指界，将宗地图和权籍调查表输出，之后由村组干部及当地政府进行动员，引导村民完成相关信息的确认和签字盖章，可以在村组办公地点集中完成这些工作。通过这一方法能够有效提高工作的效率，及时处理确权工作中的问题，也能够保证确权信息的准确性。

3、加强农村宅基地房地一体化确权工作的策略分析

3.1 完善确权登记管理制度

在农村宅基地房地一体化确权工作中，要求相关的土地管理部门、地方政府对相关的规章制度及法律法规进行充分利用，对房地一体化确权登记管理制度进行完善，以便对农村宅基地房地一体化确权登记工作进行科学指导，促进各项工作的有效进行。其次，需要对当地情况进行充分了解，结合确权登记的工作情况，完成规章制度的建设，将各部门的行政责任完全落实，利用工作监督管理办法来保证确权登记工作的顺利进行，使其能够保持公平、公正、公开。同时，需要对农村宅基地房地一体化确权登记的相关法律法规及政策进行宣传，培养群众的法律意识，使其能够利用法律维护自身的合法权益[7]。

3.2 加强权属材料统一管理

在农村宅基地房地一体化确权工作中，容易出现权属材料丢失、权属材料不全等问题，使得确权工作很难进行，这就必须根据管理要求、法律法规和具体的工作情况，重新梳理已有的权属材料，使其形成统一的管理标准，防止发生确权登记遗漏、确权登记错误等状况。同时，需要充分考虑到某些历史遗留问题，特别是有些土地符合审批条件和确权登记的条件，选择查阅历史资源、实地走访的方法对土地的归属、土地的历史使用情况进行调查，由相关的部门对收集得到的材料进行审批，完成后续的确权登记与公示。在农村宅基地房地一体化的确权登记中，需要将国家相关的法律法规作为依据，对土地权属材料的管理方式进行规范，确保材料收集的规范，避免发生权属纠纷。

3.3 规范确权登记工作流程

一户多宅、占用耕地、面积超标是目前农村宅基地一体化确权工作中的常见问题，导致确权登记工作的难度较大。为保证确权登记工作的有效进行，必须积累经验，了解问题产生的原因，对工作流程进行不断规范，按照尊重历史、实事求是、标准从严的原则开展工作，保证确权登记工作的合法性及合理性，使群众的合法权益得到维护。部分村民已有一宗宅基地，则需要拒绝宅基地的二次申请，若是发现宅基地的面积超标，应重新对宅基地的位置及面积进行测量，保证农村宅基地房地一体化确权登记的整体效果。比如在确权登记的办理中，某村民的房屋占用过多的面积，则需要在不动产权证书中做出注明，以便在房屋翻建或重建的时候，将超出的部分拆除。为解决耕地被占的问题，要求相关人员在期限内拆除地面建筑，将耕地原貌还原[8]。此外，还可以借助不动产登记平台做好确权登记工作（如图3），在做好外业工作的基础上，落实内外业一体化工作，从而确保农村宅基地房地一体化确权测绘调查工作效率及质量的提高。

图3 不动产登记平台作业流程图

3.4 建立房地一体化确权测绘调查管理平台

为促进农村宅基地房地一体化确权工作的高效进行，需要重视对各种现代化技术手段的有效运用，构建功能完善的房地一体权籍调查管理平台，该平台功能包括了地图管理、权籍数据在线编辑管理、权籍数据查询与统计管理、移动端APP 权属数据采集管理等，具体如下：

（1）地图管理。通过地图管理能够通过“一张图”将权属空间数据、基础地理信息数据直接展示出来，且平台具有GIS相关的功能，比如地图的操作、多屏对比、量算、属性信息查询等。

（2）权籍数据在线编辑管理。通过这一功能可以对权属信息进行更新、修改、删除、增加等操作。通过移动端APP 将权属信息上传后，审核上传的信息，将通过审核的信息更新到平台的数据库中。

（3）权籍数据查询与统计管理。可以对权籍数据进行全面查询，包括房屋查询、权利人查询、农村行政区域查询、综合查询等。可以对权属数据进行统计，比如汇总统计、农村行政区域统计、自定义统计等。

（4）移动端APP 权属数据采集管理。通过这一功能可以完成电子签名、拍照及文字信息的录入，实现无纸化的办公模式[9-10]。在权属信息的采集中，对房屋所处位置进行点击，系统将房屋的基本信息、人员信息、房屋信息、相关附件等内容展示出来。对相应部分进行点击，可以完成信息的采集，之后做好信息的保存。

结语：

综上所述，为促进农村宅基地房地一体化确权工作的有效进行，需要提高对农村宅基地房地一体化确权测绘技术的了解，分析农村宅基地房地一体化确权工作存在的问题，采取合理有效的改进对策，进一步提高确权登记工作的质量。同时，应积极完善确权登记管理制度、加强权属材料统一管理、规范确权登记工作流程、建立农村宅基地房地一体化确权测绘调查管理平台，从而提高确权调查与登记工作的整体水平，使其能够适应我国社会的不断发展。