企业会计核算存在的问题及对策

马明菊

（天水兴盛房地产开发有限责任公司，甘肃 天水 741000）

随着国家市场经济体制的不断完善，企业也会面临很多复杂的市场环境，尤其是房地产企业，面临的问题愈加复杂多变，企业相互之间的竞争也愈加激烈。企业会计核算作为企业内部控制的一个重要组成部分，在很大程度上影响着企业管理者的水平和方向，也逐渐成为企业经济活动中的一个重要环节。针对这方面企业中有可能存在的问题及解决措施本文做了详细的论述和举例。

一、会计核算对企业生产经营的重要性

企业会计核算工作是企业对于正常运行的日常经济活动进行业务反馈与控制的手段，是为企业的经营发展提供决策依据的主要途径，是保证企业财务管理工作和内部控制制度正常运转的前提条件。做好企业会计核算工作，规范企业财务管理制度，才能使企业的资金来源与分配更加有序，才能使企业会计核算更加清晰明确，更加客观的分析企业的经营目标，有助于提高企业管理者的决策能力和预算管理水平，增加企业透明度，真实地反映企业资产的使用情况以及企业的盈利能力。

房地产企业是由于近年来我国居民生活水平的逐渐提高，国家市场经济的高速发展，导致城市化的进程加快而出现的一种新兴的企业，其与国家经济关系密不可分，对国民经济体系有着重要的推动作用，它的主要特征是前期资金投入量大，开发周期长，投资回收周期慢，在高速增长的市场经济中房地产企业想要求得平稳发展，必须要根据新的企业会计准则，并结合自身的实际情况制定一套适合自己的核算方式和管理模式。目前，城市化进程的加快使房地产企业也得以迅速发展，企业想要在市场中快速发展，就必须有一套适合自己的完整的会计核算体系，并制定完善的内部管理措施，以满足国家市场经济整体化发展的需要。

二、房地产企业在会计核算中存在的问题

（一）房地产企业的会计核算体系存在不完善的问题

目前，房地产企业面临的实际情况是，企业的宏观管理体系不够健全，内部管控措施不够完善，经济运行过程不够系统，企业会计核算体系在一定程度上缺少对核算对象的全面管理和对系统的综合管控；企业会计核算的准则和相关制度的制定也缺乏相对的统一性。首先，房地产企业的管理者只关注企业利益最大化和企业价值最大化，各部门之间不能很好地相互协调、相互配合，责任分工不够明确，也不重视企业的会计核算工作，这就增加了企业的经营风险，使企业丧失了相应的竞争环境，也会给企业带来巨大的经济损失。企业的会计核算制度没有引起房地产企业管理者的高度重视，导致企业会计核算的作用不能充分地发挥出来，对企业内部的管理工作也没有起到很好的约束和监督作用，对企业的预算成本没有进行很好的管理与控制；房地产企业资金管理也存在比较混乱的现象，相当一部分的数据对不上账，这样的话企业资金就会流失严重，企业的风险也会相应地增大；其次，房地产企业会计核算体系的建设结构不够科学、不够完整，以此造成企业会计核算体系不规范，各企业之间会计核算的差异很大，房地产企业也没有一个对其进行专门负责的部门来监督企业进行会计核算，企业会计核算也没有在实际工作中具体运用和全面实施；房地产企业会计核算体系中有很多不足之处和不完善的部分。

（二）房地产企业对现金流的控制不全面

房地产企业的资金前期投入量非常大，建设周期长，企业对现金流的管控目标就是对企业资金统筹安排、合理运用、规范管理，因此有关现金流这方面的控制与其他企业相比存在很多不同之处，由于在不同的经营时期对现金流的需要量和使用情况不同，所以房地产企业对现金流量的控制和管理存在相当多的问题。就房地产企业本身进行的开发项目来说，建设工期长，项目种类多，企业需要大量的现金来满足企业正常运转，并且使用周期也要求足够长，这样一来对房地产企业的会计核算就提出更高、更严的要求。

编制现金流量表是目前很多房地产企业采用的方法，但是这种流量表有一些常见的问题存在：容易造成房地产企业的会计核算信息不完整，不全面，记录分析的企业会计数据不够准确，这样就不能准确而完整的提供企业投资者所需要的会计数据，导致投资者不能对企业的经营情况和现金流量的分配做出科学合理的分析判断，从而影响企业对自身经营情况做出合理的判断，阻碍企业长期健康发展。所有这些都是由于房地产企业会计核算对现金流控制方面的一些漏洞引起的，需要房地产企业的管理者对企业现金流引起高度重视。

（三）房地产企业有关销售收入的标准界限模糊

房地产企业对销售收入的确认范围不太清晰明确，标准也不是很统一，在业内有很大的争议，与客户签订销售合同，收取预收账款，开具销售发票，竣工验收，房屋交付钥匙，产权过户都是房地产企业销售的时间节点，在具体实施过程中，企业财务人员很难判定销售收入实现的条件，不能很好地掌握会计信息质量要求，对房地产企业的销售收入确认原则不能很好地运用，比较主观随意，不能对具体问题进行客观判断，比如房屋交易在销售阶段是否已经完成，所产生的经济利益是否已经入账等等，这些诸多问题大多数房地产企业都没有考虑到，也没有引起足够的重视，还有一些房地产企业在商品预售阶段就和客户签订了房屋销售合同，就确认了收入，有的房地产企业在为客户开具发票后，就确认了销售收入；有的是在办理完交房手续并办理入住以后就确认了收入；还有的是在过户手续办理结束后确认收入，这样操作的结果就造成了房地产企业对销售收入确认的标准出现了混乱现象，也是房地产企业确认收入的一个缺陷，加强房地产企业内部管理是企业会计核算的必然趋势，同时也要遵循谨慎性原则，对房地产企业销售收入的确认条件必须要有一个统一的标准。

（四）房地产企业对借款费用的资本化不够规范

房地产企业借款资金的回笼时间长，企业的会计核算没有统一的标准化规范，对于借款的利息费用是计入开发成本还是费用，主要是以该开发产品有没有达到交付使用的条件为时间节点。交付使用之前的借款费用应该计入房地产企业的开发成本，房地产企业的借款费用是企业因借入所需要的资金而所付出的借款代价，应当予以资本化。而借款费用予以资本化的前提条件是：房地产企业项目开始动工建设时，用开发项目从银行或其他金融机构借入资金而发生的全部利息费用，专门用于该项目的开发建设，这样产生的借款利息就可以资本化，否则就予以费用化。

房地产企业开发建设周期比较长，前期投入所需要的资金量大而且价值很高，造成企业在短时间内不能收回投入的全部资金，而资金又是房地产开发企业运营的基本保障和命脉，是企业能够正常运行的前提条件，在筹集资金过程中往往需要大量的银行借款作为资金来源，但是对于借款费用资本化的条件却很难界定。如果不能明确的划分资本化和费用化就会使企业利润不能准确的计量，增加企业确认利润的难度。

新企业会计准则中对于房地产企业扩大了借款费用资本化的范围，对借款费用资本化的条件做出了更严格的规范条件，准则里面规定，房地产项目的借款费用应当既能满足所有资产支出的开始和借款费用发生的时候还要满足开发建设活动已经开始了这两项条件才可以资本化。这些对借款费用资本化的范围以及各种条件的规定，使得房地产企业更难对借款费用资本化进行范围界定，而且对长期没有开发的土地中所包含的各种借款费用也不能够进行资本化，如果将借款费用计入财务费用的话，又会在一定程度上影响企业的当期利润。

三、改进完善房地产企业会计核算的建议

（一）完善房地产企业会计核算制度强化内部管理体系

房地产企业高层管理者应当对企业运营环境引起重视，详细制定企业会计核算制度和内部管理制度，确保企业会计核算工作的正常有序运行，企业会计核算的工作内容在企业内部控制中也不容忽视，要严格遵循企业会计准则的各项要求，尤其加强房地产企业对资金收入和资金支出这两方面的合理规范管理，建立健全企业内部监督管理制度，并在具体实施过程中不断加强完善，对销售台账做好记录并进行归类整理，完善对内部资金的管理措施，保证企业资金流动的安全性，建立一套完整有序的企业会计核算监督管理制度。最后，要做好各种资金支出计划，设置合理的会计科目，而且要细化各个会计科目，并且做好企业投资和经营分析，让企业对资金的各种用途做到了解和掌握，保证企业会计核算工作稳步有序地开展。

在确保房地产企业会计核算水平有效提高的基础上，房地产企业应该根据经营目标建立适合企业自己管理水平的会计核算体系，采取不同的会计核算方法，加强企业内部管理，以此来实现企业的价值目标。

（二）合理控制房地产企业的现金流

房地产企业现金流的合理管理是实现企业价值创造的前提条件，现金流又多依赖于银行及其他金融机构，为了使企业现金的流向、流量以及流程的更加合理规范，房地产企业的管理者对现金流的管理必须做到流动性、收益性和增效性的动态平衡。由于房地产企业资本投资比较大，投资回报期也比较长，资金回笼慢，容易出现资金周转缓慢的风险，同时也容易出现资金链断裂的危险，所以现金流最理想的管理方式就是将不同投资回报期和不同的现金流回款方式进行相互组合，这样不仅可以分散企业风险，又能平衡企业现金流，保持现金流出和流入的相互匹配，而且可以使现金的流动性和收益性达到高度平衡。

房地产企业应该在整体稳步运营的基础上，保持良好的现金流动性，加速企业资金周转，提高资金的使用效率，以满足企业长期和短期负债的偿还需要，从而将企业的资金能够及时地转化为生产能力，提高企业的市场竞争能力。企业经营资金能够保持良好的运转是企业资本现金流量的主要任务，提高企业的资金周转率是实现企业现金流合理性的最直接也是最根本的目标。

（三）合理确认房地产企业的销售收入

房地产企业的销售方式往往是采用先收取预售账款的方式，在预售证办理完成房屋还未建造完成时先向客户收取预售房款，收取房款和房屋交付之间会有很大的时间差异。房屋销售收入的确认时间对房地产企业来说，一般是在预售阶段作为预收账款处理，等到企业与客户正式签订合同后，企业也就做到了履行签订的合同中双方所定下的义务，即在客户取得了商品的控制权的时候对房地产企业的销售收入进行确认。

房地产企业确认销售收入应具备的条件：第一，建设项目已经竣工，并且已经验收合格，这说明商品已经达到完工条件并且是合格的；第二，项目已完成竣工决算，而且表明该成本能够可靠地计量；第三，与客户签订商品房售房合同并已收取全部房款，房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；第四，房屋办理了交房手续并交付业主使用，与房屋所有权相联系的风险和报酬以及房屋的管理权和控制权均已全部转移给业主。

通常情况下，交房时间比竣工结算时间和合同签订时间迟一点，所以办理房屋交接手续之日为房地产开发企业商品房销售收入的确认时间，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收账款，待与客户办理交房手续，并开具发票之后再结转计入主营业务收入，则销售收入确认完成。

（四）完善房地产企业借款费用的核算

房地产企业要明确界定借款费用的范围。会计核算要在确认成本与费用配比的基础之上进行，在项目开始建设后，资金的投放需要量很大，用以满足企业生产生活的需要，在现阶段，银行贷款是房地产企业筹集资金的主要方式。一般情况下，房地产企业从开始借款到归还借款会有相当长的一段时间，同时随着借款利息的增加，借款费用也朝着资本化的方向迈进，企业的资本核算随之也要更加细致，此外，还需要高度重视各项资金的使用和管理，对属于是一般借款还是专门借款应该做到具体问题具体分析。最后，还要重视企业本身的核算情况是不是符合国家会计准则的要求，所有这些都会影响房地产企业的会计核算结果。

四、结束语

房地产企业资金比较密集，企业负债率高，建设成本高，资金的回笼时间长，企业筹集资金困难；企业的会计核算也没有做到标准化和规范化的相互统一，还有企业本身存在着很多不足之处，以及企业的很多弊病也是房地产企业面临的实际困难，需要政府相关部门、企业经营管理者以及企业内部财务会计人员的共同努力，相互协作，共同推动完善房地产企业的会计核算制度和企业内部管理制度，强化企业内部管控，制定完善配套的会计核算体系，并不断在实践中总结经验，对企业进行战略式管理，从而能真正地让房地产企业的经营者和管理者认识到企业会计核算工作对企业经营的重要性，以及对企业整体发展的必要性，同时还要督促企业的会计人员在认真学习新的会计准则的基础上，全面掌握财务会计理论知识，努力提高企业自身的会计核算水平，并对企业会计人员进行系统的岗前培训，加强企业会计人员之间业务能力的相互学习与交流，全面提升企业会计人员整体的职业素养，提高企业会计人员的工作效率和工作质量，这样双管齐下才能在提高房地产企业会计核算的基础上，加强企业内部管理与协调，从而实现企业既定的经济目标，达到企业经济效益的最大化和企业价值的最大化，从而推动房地产企业高效稳步的发展。