城市土地整理项目财务管理与核算工作要点探究

李霞，冯瑜

（成都成华旧城改造投资有限责任公司，四川 成都 610000）

一、引言

在房地产行业快速发展和工业区建设速度较快的背景下，城市土地整理成为后续开展项目的基础，如果城市土地整理存在问题，就会影响有关土地资源利用的总规划，因此，应依托财务管理工作加大政府对土地供应的调控力度。

二、城市土地整理项目财务管理的内容及意义

对城市土地整理项目而言，财务管理贯穿土地整理项目的全过程。从当前城市土地整理项目财务管理内容来看，其涉及以下四方面。一是资金调拨工作。在城市土地整理项目财务管理工作中，关键环节是资金调拨，在此过程中，财务管理人员需要协调部门沟通，规避信息不对称的问题，使有关部门能够及时、准确地把握项目进度和资金结算情况。二是资金管理工作。城市土地整理项目落实推进过程中涉及较多资金，为保证资金使用安全，往往会主动减少现金结算业务。在此环节中，财务管理工作依托定期结算能够保证备用金使用科学、合理，使资金利用得到有效控制。尤其是在结算工作中，均以银行转账为主，严格审查银行账目的差错问题，依托系统的账目盘查及时发现并更正错误，通过合理的调整或补充入账措施保证相关方效益。三是费用结算管理。基于城市土地整理项目施工进度进行核算，审查发票等材料，保证发票金额与目前施工进度相当。四是补偿款项工作。按照顺序发放拆迁补偿费用，依托拆迁补偿协议书和实际调查顺序开展补偿费发放工作，留存相关资料便于后期查找应用。

从上述城市土地整理项目财务管理内容来看，通过高质量地开展财务管理工作，能够实现土地整理成本与收益的平衡。而且财务管理的提前介入还能够强化土地整理项目的资金监管效果，实现降本增效等项目推进目标，保证项目的经济效益和社会效益。其具体作用体现在以下几方面。

土地开发整理项目应将财务管理作为土地整理项目的核心，并围绕管理内容和管理目标建立财务管理体系，以实现土地整理项目资金的科学使用，保证土地整理项目顺利推进和完成，提高项目资金利用率，使财政资金带来更大的社会效益。而且财务管理工作包括预算编制、合同管理、资金管理、资金拨付管理、结算决算审计等，可以说财务管理工作贯穿土地整理项目始终，能够持续、动态地为土地整理项目开展和相关资金使用保驾护航，保证相关单位和人员严格按照财务管理内容开展工作，最大限度降低土地整理项目成本投入，以取得最大化的经济效益和社会效益，达到土地整理项目降本增效的目的。由此可见，将财务管理运用于城市土地整理项目的意义是多方面且高价值的［1］。

三、城市土地整理项目财务管理的关键内容

（一）整理资料，做好基础工作

为保证财务管理在土地整理项目中顺利发挥作用，财务人员应明确认识到此类项目的特点，即周期较长且管理内容复杂，之后立足于该特点做好资料收集和整理工作，落实基础工作，包括账目、科目的设置等，从而为后续管理与核算工作奠定良好的基础。土地整理项目资料量大，为给工程项目资金管理提供支持，要掌握预算上报与审批、开工日期与竣工日期、项目合同签订等协议内容，将其整理为线上和线下两类资料。之后，以这些资料为基础开展准备工作，具体包括以下几方面。

一是科学设置账目。在提高土地整理项目工程资金管理水平方面，财务管理人员首先要在形式上做到位，即设立单独账目，使用单独的户口开展工程资金往来，保证此项目资金与其他项目资金相分离，避免资金往来数据混乱，一方面便于后续会计核算工作的开展，另一方面保证参与方的经济效益，专款专用。二是设置总分类账会计科目。土地整理项目周期较长，涉及的资金内容复杂，会计科目总分类不清会影响会计核算效率和核算结果的准确性。具体而言，工作人员要厘清会计科目条理，在总的分类中设置一级土地整理成本、专项应付款等。之后详细分类各个明细。例如，在设置银行存款的明细科目时，财务人员可以以账户和开户银行为基准；或拨入专款，其明细科目可以分为中央拨款、省级和市县配套、地方自筹等；转款支付账务应细化为前期工作费用、拆迁补偿直接费用、综合管理费用等，根据项目内容再具体细化。清晰、详细的会计科目和项目明细辅助账，能够有效增强财务管理和后续会计核算工作的条理性，避免出现核算账务混乱、项目账实不符等情况。

（二）资金调拨管理

资金调拨主要是拆迁补偿资金管理，因此资金调拨管理主要体现在以下三方面。

首先，拆迁补偿资金应按照规定的用途使用，比如支付被拆迁人货币补偿、搬迁补助费、临时安置补助费以及按拆迁补偿安置协议约定的其他资金时，拆迁当事人应提供签订的《拆迁补偿安置协议》、资金支付申请书（说明付款依据、付款金额及达到该付款进度的证明材料、被拆迁人领取资金的方法等）及有关材料。

其次，做好部门间的沟通联系工作，根据拆迁进度调拨资金，保证资金顺利到位。具体而言，财务管理人员应时刻关注拆迁进度，及时联系财政部门和主管部门，避免出现信息不对称的情况，以保证资金的及时调拨，为拆迁有序推进提供有效支持。

最后，货币资金方面的管理工作。货币资金财务管理需要注意以下几点：一是不得使用大额现金结算，零星费用采用备用金形式结算即可，且注意期限，定期结算相关款项；二是单位之间的结算工作统一进行银行转账，不得使用现金结算，且落实掌印分管制度，利用岗位职责间的相互限制，约束权力，避免发生“独揽大权”的情况。月末对比账面结存数与银行账单结存数，判断数据是否一致，若存在不同，则逐笔查找，分析出现差距的原因并解决，避免同类问题再次发生。

（三）结算施工费，竣工管理

在城市土地整理项目中，由于规模较大，所以在拆迁完成后，由劳务公司完成房屋建筑物拆除工作，财务核算一般是在土地工程附属工程中核算。围绕该项目展开的竣工财务管理需要跟随工程直至最后，待工程结束后编制《财务竣工决算书》，该文件包括工程各个与资金有关的方式，分析其产生的社会效益和经济效益，并在最后给出相应建议，为日后相关工作提供有效支持。其中，工程施工费用的结算是按照不同部分和项目进行的，这要求财务人员明确施工进度，掌握单位签订的施工合同，进而准确结算费用、支付款项，避免超额付款等现象的发生。具体而言，财务管理人员要立足前期采集、整理的各项信息资料，认真审核施工单位发票，对比分析工程量，确认材料属实后方可结算相关款项。完成工程合格验收工作和财务竣工决算审批合格后，财务管理人员应将材料与决算书一同整理归档。

四、土地整理项目会计核算工作要点

（一）编制项目预算

城市土地整理项目是一项长期的工作，为适应此类工程财务管理需要，保证财政资金利用率和效益，在开展城市土地整理项目会计核算工作时，会计人员应准确编制项目预算，以提高预算的可比性、准确性和可控性。首先，财务会计人员要做好土地整理项目中的规划计划，结合项目实施区域相关资料准确测量项目区的各项数据，同时要重视项目区内的居民意见，科学规划工程项目与数量，从而保证工程施工等费用的编制准确。其次，根据区域内城市土地整理项目数据调整预算定额标准，使其更符合当地实际情况。最后，落实科学的城市土地整理项目调整系数，如根据地形特点综合分析土地整理项目中的实施面积、施工难度等要素，依托科学的项目调整系数解决此类问题，以提升项目预算编制的有效性。

（二）科学分配共同费用

在土地整理项目财务管理中，同时申报和实施项目的情况较为普遍，多集中于前期工作费等阶段，因此可以按照受益承担原则将其计入有关项目，若是在计入过程中存在无法确定受益对象剩余费用的情况，可以先将其计入待摊费用科目，在年底将剩余前期工作费分摊至申报通过的项目中，分摊依据为相关工作费用的预算定额。进一步细化未申报通过的项目承担的前期工作费用，若申报成功的可能性较高，可以选择保留，而确实没有申报成功希望的项目则在规范的审批后核销［2］。

（三）做好拆迁费用核算

由于城市土地整理项目涉及拆迁内容，所以在开展此类项目的成本核算工作时，应严格按照相关标准核算一级土地整理、代建工程等。核算一级城市土地整理成本时，会计人员应切实结合项目特点明确核算对象，设置成本核算会计科目，按照受益和配比原则确定应分摊成本费用的分配方法。其中，在确定核算对象时，应以满足成本计算需求、利于成本结算、费用归集等要求确定对象。核算内容包括立项报告、可行性研究费、方案招标费、总体规划设计费、零星工程设计费等。在核算征地拆迁费用时，应包括征地补偿费用、拆迁补偿费用、拆迁临时补助费用、拆迁评估和服务费用等。

在开展拆迁残值处理工作时，会计人员应以公开、公平为基础原则，在不影响征收、拆迁和建设的情况下最大限度地体现残值资产的价值。残值资产具体可分为以下几类：一是厂房等不可回收类残值，得到有关部门批准后，委托拆迁合作单位开展拆除和就地掩埋工作；二是具有变现价值的残值资产，要按照评估报告提供的残值率，根据市场情况提出竞价变现处置方案，落实收支双线管理，比如资产清理造册、现场保管、竞价等；三是迁移，做好现场清点后将其拆除并搬运至指定地点封存保管。此外，落实健全的残值处置管理台账，归档管理并移交给相关部门。值得注意的是，拆除后的房子如果没有及时整理，可对外出租获取短期收益，应作为投资性房地产核算。

（四）保证核算正确性，落实健全的专项资金内外控制制度

为进一步提高城市土地整理项目会计核算的准确性，提升资金利用率，实现对各项支出成本的控制，应在城市土地整理项目财务管理工作中落实健全的项目会计核算系统，以保证工程项目和财务等各项工作的顺利开展。具体而言，打破传统罗列总体数目的会计核算模式，按照项目名称明细、对照分析项目支出性质和内容，进而全面反映资金支出状况，落实城市土地整理项目资金核算工作。除此之外，健全围绕城市土地整理项目专项资金的内外控制制度，提高工程透明度，从而保证核算准确。

以制度的形式开展各项资金管理工作，包括资金预算编制、资金支出范围划定、后续预算执行以及项目监督管理等，同时注重最新政策内容，以政策内容为基础建立全面城市土地整理项目资金监督体系。在该制度中，一是事前审核专项资金的各方面支出，依托票据审核和签字判断其合法性和有效性，之后方可支付相应款项。二是落实责任管理制度，内容包括超出指标的审批和大额费用等，明确项目财务管理相关分工，围绕项目审批、预算执行和决策等建立内控制度，最大限度地减少资金管理纰漏，为城市土地整理项目资金的良好、高利用率运转提供制度保障。针对城市土地整理项目的施工招投标做好监督工作，落实健全的监理制度，以保证城市土地整理项目工期和质量。三是落实合同管理制度，由于此类项目涉及的合同数量较多，内容也较为复杂，所以，会计人员应加强合同管理，依托公告制度提前张贴公告，提高城市土地整理项目的透明度。此外，结合项目法人制度建立相关合同，并聘请第三方社会中介审计城市土地整理工程决算项目，以审计结果完成项目最终工作。值得注意的是，审计部门还要开展城市土地整理项目后续审计，尤其是拨款情况、专项资金使用方向与效果等，进一步增强城市土地整理项目会计核算的顺利性与准确性［3］。

五、结语

城市土地整理项目中财务管理工作的高质量落实能够保证工程在周期内顺利竣工，提高专项资金利用率，增加项目的经济和社会效益。因此，在把握财务管理要点和会计核算要点时，要明确认识到前期准备工作中采集、整理资料的重要性，按照资金调拨、资金管理、费用结算和补偿款项流程开展财务管理工作，完善相关管理机制。同时为做到专款专用，还应完善项目会计核算系统，立足健全的项目工程资料，准确核算项目成本，落实健全的专项资金内外控制制度，从而保证工作顺利开展。