合作开发地产项目的财务管理思路探讨

杨国华

（上海宝龙实业发展〔集团〕有限公司，上海 201101）

一、引言

近几十年来，我国经济发展非常迅速，城市化进程不断加快，房地产行业更是得到了极大发展。作为国民经济的支柱性产业，房地产行业的投资风险高、回报周期长。与房地产项目开发相关的成本因素非常多，土地与资金都至关重要，而在实际开发使用过程中，常常存在有土地使用权但缺乏资金，或资金充裕但没有土地使用权的情况。合作开发地产项目模式为房地产行业注入了活力，但是合作开发而带来的纠纷错综复杂。如何有效预防合作开发地产项目时的财务管理问题，受到了房地产行业有关人士的极大关注。

二、合作开发地产行为的内涵和特征

合作开发地产是指双方根据约定条件，采取特定的方式达到共同开发土地建设房产的目的，双方共同承担开发风险，共同获得开发收益。如今，不论是哪两方通过合作完成的房地产项目，都可以被叫作地产合作开发项目，且并不局限于某一方出资、某一方出力，也可以是双方共同投资，双方共同参与项目建设。文章主要探讨后一种模式。合作开发地产的特征有以下三点。

（一）主体复杂

这是合作开发地产合同中需要明确的内容。和单一的房地产企业开发房地产不同，合作开发房地产模式下的合同主体相对来说更加复杂。我国有关方面的法律法规对房地产开发企业提出了严格的资质要求，在合作开发的过程中，能够为大量的非房地产开发企业介入房地产提供足够的空间，这也让合作开发房地产的主体表现出更加复杂的状态，可以是国内的法人和自然人，也可以是外国的法人和自然人。其中，当国内有自然人作为合作开发房地产合同的主体时，由于企业资质的限制，他们只能作为房地产项目公司的股东参与合作开发，而不能直接以个人的名义从事房地产开发。

（二）保障职责、权力、权益统一

职责、权利、权益统一是指在整个合同中，合作双方不论是在权利上还是义务上都是统一的，但这并非指开发过程中所有的环节，也并非合作单位都需要付出同样的资本和获得同样的收益。例如，在地产项目施工过程中，应该由承揽地产开发的双方同时负责项目，共同承担风险并享受利益。

（三）法律关系复杂

在合作开发地产项目的过程中，各方的法律关系比较复杂。一是合作双方之间的关系，双方对权利义务、组织形式等内容应该通过条款的方式明确。二是政府相关单位与合作体之间的关系。地产项目开发工作中的每个环节，如立项、策划、施工、预售、验收等，都与政府部门的监督检查密切相关，最明显的表现是地产项目在各个环节都须向政府申请若干批准文件和许可证，同时合作开发工作的进展须向当地政府部门及时报备，在批文和证件办理的过程中，应该以合作双方的名义共同办理，如此才能让地产合作开发的行为在法律上得到认可。三是合作方和其他个人与单位之间的关系，如拆迁安置人员、业主、建筑承包商等之间的关系。

三、合作开发地产的主要形式

（一）土地入股

土地入股的合作开发形式指的是合作方为合作项目提供可供使用的土地，地产企业方需要完成品牌输出及建筑资金准备，两方共同负责地产项目的开发与建设，但这种地产合作开发形式已经较少使用。

在项目开发时建立项目公司，双方以合作者的名义完成所有相关协议的签订，共同负责项目开发期间所有的经营工作，然后将开发区域的土地使用权变更到项目公司名下。值得重视的是，土地在进行使用权转让时会发生部分交易税费，因此利用这种模式合作开发地产项目，要做好财务控制工作中的三方面内容。首先，项目公司得到土地使用权是项目顺利进行的基础，土地使用权变更要做好资金风险的把控，在土地完成变更后再开始投入土地开发资金；其次，要根据约定的比例让合作双方在后续完成资金投入，因此项目公司在选择合作方时要对对方的资金实力进行充分调查，同时项目开展后期利润的分配比例也应按照投资额度的变化而变化；最后，在后续开发过程中，要保障项目公司没有债务纠纷，尤其是没有负债纠纷。

要利用股权收购的方式让地产企业收购部分股权，从而得到合作方的土地资源。在后续投入资金时，双方要根据协议比例进行，进而共同承担项目开发的责任。这种方式所面临的财务风险同样明显，即在项目公司正常运行时不能分析与控制好债务风险。防止该类风险出现的方法是在双方合作协议中，约定公司原股东解决收购前的余债，或约定提供保证金等方式，从而有效降低后续项目合作中出现风险的概率。

（二）资金入股

实际中一般采取联合竞买的模式，这种模式的特点非常明显，就是项目合作双方先去拍地，或者一方拍地后组织洽谈合作，并共同成立项目公司承接合作地块，双方为其注资后再进行之后的项目工作。因此，地产企业在选择共同组织成立项目公司的合作方时，要对合作方的资金实力、过往信誉等进行详细调查，以便双方能够达成长期战略合作的目标。规避联合竞买模式的财务风险的关键在于在竞买过程中合作双方必须有默契，并确保后续为项目公司投入的资金稳定。

四、合作开发地产项目中突出的财务管理问题

如今，在房地产领域，合作开发模式已成为一种重要的模式，也得到了广泛的推广和应用。但在合作开发地产项目的过程中，仍然有比较明显的财务管理问题，导致项目开发的实际成果不理想，甚至还会由于财务管理的价值无法体现，合作开发地产项目双方在沟通交流的过程中出现问题，影响信任关系，最终导致合作开发地产项目的结果不理想。具体来说，包括财务部门人员组织架构问题、财务决策顺序问题、两方财务管理分界点问题、项目公司继续融资问题、合作项目退出问题等，需要对这些问题进行深入分析，了解问题产生的原因，从而顺利解决问题。

（一）财务部门人员组织架构问题

对地产企业来讲，财务部门非常关键，是企业的核心部门。因此财务部门的组织架构和人员分布尤为关键，不论是招聘财务人员还是财务人员的分配、考核、编制等，都应该作为合作双方重点关注的内容。因此，在协议中合作双方就要对财务部门的人员配置加以重视。

（二）财务决策顺序问题

从合作开发模式可以看出，合作双方可以权利平等，实际的财务决策工作由双方共同按照企业规章制度管理，如招投标定价、预算等，以确保财务工作与企业双方利益相符。双方也要根据实际业务的开展情况，站在各自的立场考量，所以达成一致的意见非常不易。此外，在这种模式下，财务会由双方共同把控，所以比较容易出现问题，如财务印章由双方共同保管，进一步加大了财务工作的开展难度，使财务工作的时效性受到影响。监管方会监控合作项目中每一笔资金的动向，很容易使财务付款延迟，给企业的正常运营带来影响。因此如何实现有效的业务办理授权模式，是合作双方应该思考的问题。

（三）合作开发模式下两方财务管理的分界点问题

事实上，所有企业的财务部门在和其他部门融合运行时都存在明显的界限，如果范围过宽，则会让业务正常开展受到影响，而范围过窄，则很可能导致企业项目运营成本增加，引发企业资金紧张等问题。因此，把控好财务边界，掌控好财务管控的度非常关键。但在实际开展工作时，合作双方在把控财务边界时有各自的考量，因此在进行财务决策时会出现许多问题，致使双方产生纠纷，甚至对项目的正常开展造成不利影响。所以，合作双方在正式合作前就要对财务管控的边界作出严格规定。

（四）项目公司继续融资问题

项目合作开发有一个明显的特点，即合作双方在初期合作时，一般只会投入土地款的资金流，而项目的后期需要不断融资，问题主要出现在后续融资过程中。例如，合作双方谁来主导融资工作、通过哪种渠道完成融资、以什么作为融资担保等，这都是双方应考虑的问题，而一旦出现分歧，很可能导致方案失效。合作开发项目的合同内容非常庞杂，履行期限又长，因此双方极易产生纠纷。一旦出现纠纷，就很难得到实际解决，再加上诉讼周期比较长，因此无法预测结果。

（五）合作项目退出问题

当前在合作开发地产项目市场中，合作项目退出问题比较明显。虽然在合作开发项目的过程中，双方会在合作协议中约定退出的条件，但在退出环节仍然存在一些争议，包括双方对成本的分布认知不明确、认为成本分配不均、各方面的费用支出不合理等，这严重影响了双方的经济效益，会对企业的发展造成不利影响。

五、优化合作开发地产项目的财务管理策略

（一）完善财务基础档案管理工作

地产企业在合作开发的模式上不断推陈出新，会让财务管理工作的难度大大增加。要减少问题的出现，可以从财务基础工作入手。一旦存在双方合作的相关内容，不论合作双方本身关系如何，都应该以书面的形式予以确定，然后各自存档，以便后期检查。项目合作双方的利润、结算等参考重要的文书材料，不论是财务的账单、凭证、报表，还是内控的审批等，都是财务工作最基础最重要的内容，要根据严格的操作细则完成存档。其他和财务相关的税务、决议、合同等事项也应做到及时留存，以便正常应对所有的检查与审计。

（二）优化财务监管流程

第一，项目合作双方应协商任命一名财务总监来负责项目公司的财务监管，同时确保项目总监的财务监管权力能够独立行使，从而使工作合理合规地开展。第二，一旦监管过程中发现和公司利益存在冲突的问题，应及时汇报，若上级领导无法处理该类问题，则应及时上报公司高层，通过股东会的形式让问题尽早解决。

（三）合理开展财务监管工作

财务监管工作的开展需要有的放矢。项目成本工作要以检查成本漏洞为重点，企业通过制定合理的招投标、采购、成本等控制流程，加强财务源头治理，并严格把关。资金使用方须完善双方共同账户，对施工期间产生的借贷、融资、现金流等去向有明确的把控，对合作双方每一项义务履行的时间、地点、方式作出明确规定，防止在合同中出现“争取实现”“可能”等模糊用词，确保合作双方在项目开展上所用资金的安全。

（四）依托中介机构

项目合作双方在签订协议时，可以聘请第三方中介机构完成公司的财务审计工作。由于地产项目的建设周期长，聘请第三方审计的频率可以控制在两年一次。按照甲方给出的审计方案对项目合作的利润预测、合同签订等内容做好针对性检查，并给出科学的审计报告，从而保证企业的投资风险防控效果。第三方审计和企业内部的财务监管工作要相互配合，以便企业管理层按照审计结果对项目的进一步开展作出合理决策，使双方都能获得更大的经济效益。

（五）针对合作项目退出问题做好预案

合作开发地产项目的双方在后续合作过程中，可能因一些问题无法达成一致，导致关系破裂，而合作失败会使双方蒙受损失。要防范合作项目退出问题对企业发展产生的负面影响，就需要在合作一开始就充分考虑到这种情况产生的可能性，对其进行科学分析，再制定详细的解决预案，包括项目退出环节双方的成本划分、后续费用的处置等，从而帮助合作双方进一步明确自己的权责，了解自己需要承担的风险，规范自己的行为，减少损失。

六、结语

当前，我国经济体制不断改革，市场经济快速发展，地产行业也要跟上时代发展潮流，不断采用新模式以获得市场份额，通过合作开发的形式让地产企业未来建设的可能性大大提升。而应用合作模式开展项目工作更要注重完善财务管理，以使房地产行业健康发展。