市场机制对建筑和房地产经济发展影响研究

施 政 安徽省地质矿产勘查局322地质队

引言

现阶段我国房地产市场较为活跃，人们对于居住要求不断提高，物质生活得到满足的同时，人们对美好生活与精神世界提出了更加多样化的需求。为满足人们的需求，建筑行业应扩大建设规模，加强对房地产的开发，大量资金流入房地产行业，使产业发展迅猛，甚至打破了经济发展的平衡，无形中造成了银行信贷风险的产生。所以有必要针对市场发展情况与产业经济现状做出调整，分析市场机制对房地产和建筑经济发展产生的影响。

一、市场机制对建筑和房地产经济发展的影响分析

(一)建筑市场运行机制

1.建筑市场供求分析

从事于建筑产品贸易的主体主要有三种类型的交易，即业主与提供监理设计等服务单位、设备制造厂商与建筑单位间的交易。人们在交易的同时也会签订合同，此时物品价格会在招标投标期间确定，按照双方交易的目的进行产品生产。从社会性质角度来看，业主不仅有政府，同时还包含了企业与个人，其中政府作为所有人投资的产品多数存在着社会效益，具有非营利性的特点，而企业投资的建筑产品一般都是营利性的。个人一般是从事住宅类或增值类产品。所以建筑市场的供求一般与业务资产投资情况有关联，对于建筑市场的需求通常和固定资产的投资力度有关[1]。

2.建筑市场运行特点

一般情况下，建筑产品生产周期很长，生产过程比较复杂，但是产品价值和发展潜力巨大，这是建筑市场中建筑产品的主要特点，工程责任期满后才能完成交易。因此，产品交易时间会比较长，产品生产的过程也是产品展开交易的重要过程。与此同时，建筑市场具有较强的地域性特点，这一特征体现于市场交易价格、市场交易规则以及合同条款等部分。与其他行业不同，建筑行业属于劳动密集型产业，技术成本偏低，每个项目相对独立，所以整个建筑市场内的竞争尤为积累。市场需求与项目投资规模有关，所以一般会受到经济波动与政策发布的影响；建筑供给通常不会受到来自外界的影响，能够保持稳定，所以当前建筑市场的供给与需求之间是存在不平衡现象的。

(二)房地产市场运行机制

1.房地产市场供求分析

需求目的不同，房地产市场的运行机制也会有所不同。目前房地产市场需求主要包含生产性、消费性以及投资性三种，其中生产性需求指的是生产经营类用房，即将建筑产品看作是生产要素，通过参与生产经营而促进社会经济的良性循环；消费性需求具有一般性与宽泛性的特点，居民之间经济水平存在差异，对于建筑产品也会呈现出不一样的需求。比如，有的居民对高层住宅有需求，有的居民却对别墅有需求；投资性需求主要指通过出售出租自己购置的建筑产品，以此赚取其中的差价或得到租金。这类需求下的建筑产品具有存储的价值，与房地产经济属性相关，也会随着市场的变化而产生波动，所以投资性需求也是一种获利性的房地产投资行为。实际上，投资性需求对市场经济存在调节作用，需求增加时，通过房屋出租与出售可加大市场供给；如果供给量增大时，投资性房屋也会扩大其购置需求，谨防产能过剩。但是当投资者出现了盲目投资行为时，此时将会产生市场需求过旺的一种假象，房地产价格虚高或者产生了较大的价值波动现象。

实际上，影响房地产需求的因素有很多，特别是经济发展水平，经济的投资规模将会直接对建筑产品生产需求产生影响。国民收入情况会对其住宅、娱乐、科教文卫等需求产生影响。一般情况下，房地产的需求将会伴随着经济的发展而改变。除了国民经济发展水平这一主要因素，还有次要影响因素，就是房地产资本收益，收益水平提高能够增加投资需求，同时也会造成房地产价格提高，但上涨够快会导致需求降低，所以房地产资本收益造成的需求颇为复杂。与此同时，利率的变化与市场通货膨胀这类客观因素也是影响房地产需求的关键；消费者的个人收入和消费习惯会对需求产生影响，可见消费者的主观意识与市场需求存在关联。

房地产供给主要有两种，第一种指的是企业开发的房地产项目，这类项目的开发在一定程度上可以增加社会房地产总量；第二种就是消费者购置了房产之后，能够增加房屋供给量，而不是增加房地产总量，可以将其看作是二手房交易的一种形式。房地产供应量会成为房地产供给量的主要影响因素，同时土地供应量可成为市场调控的有效手段，开发成本、市场价格、政府宏观调控等都会在不同程度上影响产品供给[2]。

2.房地产市场运行特点

对于房地产市场的运行特点，大致可以体现为以下几方面：

(1)地域性比较明显。对于特定的房地产项目，这类项目一般会和周围环境产生相互影响，而价格与供求关系这两方面具有十分鲜明的地域性特点。

(2)周期性波动明显。房地产供求和市场经济发展之间保持着紧密的联系，伴随着经济的周期变化，房地产市场也会形成周期性波动，但这两方面的波动变化也许不会一致。房地产需求可反映市场经济发展现状，没有明显的滞后性，但如果房地产项目开发建设的周期过长，房地产供给将会形成一定的滞后性。

(3)市场分层。房地产市场层次与所在地域存在关联，层次性通常表现为同一个地区内房地产供求具有档次与标准上的差异。比如，同一地区内的房地产有着普通住宅与高档住宅市场之分。

(4)具有多重性与多样性的特征。房地产需求主要包含生产性、消费性以及投资性三种需求，从房地产交易的客体用途来看，市场有着多重性特点，而多样性主要体现为交易对象多样、交易方式多样，常见的房地产交易方式具有转让、出让、出租以及抵押几种。

(5)具有风险性特征。房地产市场一直以来都具有风险性，一些干预措施引发一定的风险，对供需双方产生影响；逾期交房引发风险问题，即开发商因财务与施工进度的控制问题而无法将房屋按时交付；财务风险，主要有房地产生产方财务情况恶化或资金链断裂造成的风险、需求方支付能力风险。此外，还具有供求不平衡与不可抗力风险[3]。

二、建筑和房地产经济发展的措施

(一)改进现代建筑市场系统

对建筑市场与相应系统加以改善，发挥社会主义生产在生产要素与资源分配两方面的积极作用，提高资源利用效率，促进资源的合理配置。保持建筑市场的独立性，处理好建筑市场与政府监管间的关系，打破政府做出的行政垄断与工业限制，解决资源浪费与效率偏低等问题，创造出一体化与开放化相结合的建筑市场，完善行业竞争制度，促进建筑市场良性竞争。减少对垄断行业的市场准入限制，尽可能地为参与者创造公平竞争的市场环境，发挥市场的检测功能，积极转变材料供应方式，使建筑市场内的基本价格透明度提升，也使房地产项目成本更加规范化[4]。

(二)营造有利的市场环境

不断深化建筑管理体制改革，优化服务概念，转变国家经济管理职能，使其转化为建筑市场的功能，尽可能地为建筑市场发展创造有利环境，推动建筑业有序发展。遵循法治和以执法为主原则，完善建筑市场竞争制度，凭借着市场机制的灵活性特征，避免行政审批方面的问题，限制生产力发展体制，促进各类生产要素与资源的流动分配，实现对建筑市场的全方位监管，加大对经济调整、社会公共服务以及市场监管等方面的重视，积极应对危机问题，为整个建筑市场创造有利环境。

实现有利于建筑市场的发展，建立基于市场的运作机制。对于建筑企业来说，应抓住发展机遇，以所有权制度的转变为关键，对管理机制加以调整，为经济增长创造有利条件。加强创新，促进生产性创业模式和管理方式的创新，提高建筑企业竞争实力，加强公司治理，创建现代化管理系统，完善职业管理制度，改善建筑企业内人才管理制度，为人才提供一定的保障[5]。

(三)建立多层次房地产金融体系

首先，建立多层次金融风险分担机制。以银行信贷间接融资为基础，拓展直接融资方式。比如，债券融资或者房地产企业IPO。促进住房抵押贷款证券化，拓宽融资渠道，这对房地产市场的发展现状，提出信托基金，同时基于政策和法律方面的保障。健全贷款保险业务机制，降低抵押风险，健全市场运行机制，致力于对地方政府建设资金应用问题的解决，从而降低融资风险。

其次，建立多层次金融体系，深化投融资改革，打破过去房地产产业壁垒，吸引社会资金投入房地产市场。比如，发展PPP房地产项目模式，从保障性住房或商业建筑项目入手完善金融体系，促进资源优化配置，以项目为主体，按照项目的预期收益突出政府的扶持作用，加大对社会资源的利用程度，不断拓宽投融资渠道，使房地产经济更具活力。

(四)优化房地产市场机制，加强经济风险防范

1.优化房地产市场机制

新经济形势下，房地产项目的开发与销售人员必须意识到消费者的主体作用，开发出符合消费者需求的产品，深刻把握消费者的心理预期，实现房地产经济高水平、高质量发展。从政府角度来看，应优化政府的宏观调控手段，以尊重经济发展规律为前提，突出政府的宏观调控与指导性作用。逐渐提高房地产产品的附加值，以商品配套价值为提高附加值的重点，实现商品高溢价，使价格能够有效地围绕价值上下波动，推动房地产市场的健康发展，也让更多消费者买到所需的产品。比如，商品房项目开发期间，应从项目设计、材料与施工工艺等方面入手，掌握客户需求，为其提供质量、个性化兼顾的项目，提高房地产项目的溢价能力。对房地产行业进行整体规划，通过合理的前期定位、中期销售、尾期复盘，优化整个流程，前期规划时综合考虑选址、范围以及规模等方面内容，促进土地开发和城市规划间的协调。

2.防范房地产经济风险

现阶段国内房地产经济的可持续发展需要以防范泡沫风险为关键，掌握其他国家泡沫经济的案例，从中吸取经验和教训，拓宽融资渠道，推动经济体制改革。炒房团的出现影响了房地产经济的发展，导致一部分房地产始终处于价格虚高的发展状态，甚至房产被社会资本掌握在一起，消费者即便是有购房需求也买不起房。房地产经济泡沫形成期间，炒房已经成为一种经典的现象，同时这也是导致泡沫膨胀的主要原因，对此，应加大对风险的防范，做好房地产市场价格的有效监管。与此同时，制定科学完善的信息公示制度，使房地产销售的全过程更规范化和透明化，谨防经济泡沫现象的产生，采用宏观和微观相互协调的手段预防金融风险。

三、建筑与房地产经济未来发展方向预测

掌握上文提到的建筑与房地产市场运行的特征和影响因素，对未来房地产行业的发展进行预测，具体如下：

一是完善房地产市场经济的法律法规，出台更具有适应性的政策，用于调控房地产经济。政府与相关职能部门将根据实际情况出台相应法律法规，确保房地产价格能够始终处于理性空间范围内，推动房地产市场经济朝着秩序化与规范化的方向前进。

二是房价趋于平稳，近年来的房地产市场发展进程中，房价逐渐上升，消费者对于购房行为保持着观望的心理，市场需求也进入了疲惫期，预计未来几年房价将会被有效调控，整个行业也会趋于稳定。

三是房地产市场发展日渐成熟，人口变化与地区经济发展将成为房地产市场的影响因素，接下来国家将会对房地产经济加以刺激，促使市场日渐成熟。

四是科技投入加大，房地产经济相关产业发展期间，行业将会提高对科技应用的关注度。比如，应用新型材料，引入成本更低且污染更少的建筑材料，促进建筑产品的优化升级，通过科技的引入为房地产行业注入活力。

四、结语

总而言之，建筑与房地产行业的健康可持续发展对于国民经济发展有着尤为重要的影响，同时这与人民生活紧密关联，关系到未来社会经济的发展趋势。影响房地产市场发展的因素有很多，政府应依据建筑与房地产市场发展的特点加以指导，科学制定长期发展规划，做好市场宏观调控，改进现代建筑市场系统，营造有利的市场环境，在不断优化房地产市场机制的同时加强经济风险防范。