加强物业管理企业全面预算管理的探讨

卓嘉

（湖南广播电视后勤管理服务有限公司，湖南 长沙 410000）

近年来，房地产行业的快速发展衍生出大量的物业管理类企业，但物业管理企业运营期间，企业各类管理服务费用定价低、利润空间小。企业需要严谨的规划，利用内部的资金、资源，维持企业的正常运转，全面预算管理可通过全流程、全方位的预算控制，减少企业各项经济活动的成本费用，实现物业管理企业的可持续发展。

一、全面预算管理的概念分析

预算管理是为实现企业经济战略目标而展开的“模拟性”运营管理活动，对企业的各项经济活动有着不可替代的指导作用。企业运营过程中，企业会基于预算管理，制定符合企业战略目标的预算方案，从而通过企业经济活动中的资源配置、流程控制，提升企业内部资金利用率，让企业战略目标能够顺利实现。全面预算管理是具有“全面性”“系统性”特点的预算管理模式，要求企业将预算管理融入企业所有经济活动中，贯穿至企业价值创造、生产管理的全过程内。

物业管理企业中，企业的主要产品是“服务型”产品，其全面预算管理多集中在“产品服务环节”上，整体预算模式较为简单。但由于物业管理企业本身的特殊性，其在日常运营中会增加较多的人工成本、服务成本，所以，成本管理目标的实现是物业管理企业应用全面预算的主要目的。物业管理企业运营中，各项经济活动中的专业业务有“清洁管理”“安全管理”“绿化管理”等，且企业采购物资类别多，管理的组织结构分布广，所以，企业的成本结构非常复杂，导致物业管理企业全面预算管理难度大。

二、物业管理企业全面预算管理的必要性

正是由于物业管理企业预算内容的特殊性，企业在加强成本投入控制时，才应引进全面预算管理理念，建立完善的预算管理体系，为物业管理企业的可持续发展提供助力。具体来说，全面预算管理与物业管理企业的融合，有利于增强企业的成本管理能力、财务风险防控能力、市场竞争能力，同时有助于提升企业的财务管理水平，夯实企业的资金管理基础。

首先，成本控制环节中，物业管理企业引进全面预算理念后，可通过预算编制，全方位的控制各项经济活动中的费用支出，优化物资、资产、资金的配置，保障企业成本控制质量。再者，基于全面预算管理理念，物业管理企业可快速识别成本管理中的风险隐患，提前做好成本风险预防、应对方案，降低成本风险损失。

其次，物业管理企业在实施全面预算时，可用统一的预算管理标准，确定预算编制、执行和考核中的管理条例，约束相关主体的行为，调动其工作积极性，使其充分发挥自身的岗位价值，满足新时期物业管理企业市场竞争的根本要求。

最后，全面预算管理强调事前、事中、事后的控制与监督，物业管理企业在财务管理时，可应用该理念，加强预算控制，科学安排、规划企业资金，为企业市场竞争创造良好条件。

三、物业管理企业全面预算管理现状

（一）缺乏对全面预算管理的认知

我国物业管理企业尚处于发展、探索阶段，多数企业的规模较小，管理体系尚未成熟。在此背景下，物业管理企业在应用全面预算管理理念时，企业内部职工缺乏对该理念的正确认知，尚未意识到全面预算的价值。比如，企业管理者虽然能够认识到全面预算的必要性，但没有系统、深层次的分析全面预算管理理论，所以，在物业管理企业管理者的认知里，全面预算是计算企业的年度预期利润，忽视预算管理的“全面性”。

受管理者思想影响，企业财务人员在编制预算方案时，往往会集中分析年度、月度的企业预期利润，没有将全面预算管理价值发挥到极致，最终导致企业中预算目标难以实现，财务预算控制效果不佳。除此之外，物业管理企业的组织结构中，全面预算管理责任、权力不清晰，各部门在全面预算方案实施过程中，认为预算是财务部门的主要责任，其他部门仅起到辅助作用，从而使得全面预算管理中人员权责不明，无法满足全面预算的基本要求。

（二）全面预算编制流程不完善

由于大部分的物业管理企业尚未专门设立“全面预算管理机构”，企业在预算编制、执行时缺乏专门的监管部门，所以，全面预算编制中仍存在较多问题。比如，预算编制时没有全员参与，且企业内部的各岗位在预算编制中的占比小，预算编制支出额少；预算编制中的信息数据不完整，没有覆盖企业的所有经济活动、管理活动；预算编制中部分财务人员过于强调编制本身，没有对后期调整预算、评价预算等工作进行分析。除此之外，物业管理企业中的预算编制与企业实际需求不相符，预算编制所参考的数据不完整，无法对企业经营活动起到导向作用。

（三）全面预算方案执行监督不到位

目前，我国物业管理企业在实施全面预算管理时，全面预算方案的执行监督不到位，具体可体现在以下内容中：首先，全面预算编制后，预算执行阶段缺乏监管，企业很多费用会存在“超预算”“预算方案不完整”的情况，并且为完成预期工作任务，相关人员会忽视预算方案直接支出部分费用。其次，预算执行完毕后，物业管理企业没有客观分析预算结果，对比每年度、月度的预算资金，所以全面预算管理的整体效能较弱，无法对企业管理水平起到积极作用。最后，物业管理企业的全面预算考评不到位，预算目标难以实现。部分企业虽然已经建立全面预算考评机制，但该机制运行过于形式化，没有严格的在企业内实施。

四、加强物业管理企业全面预算管理的具体思路

（一）增强全面预算意识，完善预算管理制度

物业管理企业引进全面预算管理理念后，还应自上而下的增强全体职工的全面预算意识，使其了解该理念的应用价值，认知全面预算管理的作用。随后，企业应根据全面预算管理模式，及时补充、完善预算管理制度。

一方面，物业管理企业的管理者应主动学习全面预算的相关知识，熟悉其管理功能，及其在物业管理类公司中的实施价值，然后整理全面预算管理流程、基本管理程序，组织企业内部的人员培训。对于财务人员，其在全面预算管理培训时，可系统的学习预算编制、预算执行方法，用专业的财务技巧，处理企业内的预算管理工作。必要时，企业可组织专业的全面预算管理专家，对内部职工进行教育培训，强化其对全面预算管理理念的认知。

另一方面，物业管理企业在设计“全面预算管理制度”时，应结合全面预算需求、企业经营管理活动，确定预算管理制度内容，具体应包括“预算编制制度”“预算执行制度”“预算考评制度”“预算分析报告”等。在制度的约束下，企业内部职工可明确自身在全面预算管理中的权力与责任，从而用更强的岗位责任意识，对待日常工作中的预算任务，保障物业管理企业全面预算管理的可靠性。

（二）优化预算编制，规范预算管理流程

物业管理企业在应用全面预算管理理念时，还应及时优化预算编制方法，规范预算管理流程。具体来说，物业管理企业应从三方面入手，明确预算编制的相关要求，如全员参与、全程渗透、全过程分析等。之后，物业管理企业应设计预算编制模板，组织财务人员定期整理企业的月度、年度预算，确定全面预算编制的具体方法。

一方面，财务部门作为全面预算管理的主体，应根据物业管理企业的经营目标、组织解耦，分析预算管理中的人员责任，设计预算模板。编制预算模板时，财务人员可与企业的其他业务部门、经营管理部门共同分析预算指标，设计预算编制表格。完成预算表格编制后，相关人员还应初步的审查预算草案，分析其与企业管理目标的一致性。

另一方面，物业管理企业的预算方法多为“零基预算法”“定期预算法”。相关人员可基于企业经营活动特点，分别编制各项活动支出的费用预算，核对费用数额。预算编制期间，物业管理企业应逐级的审批、核查预算草案，修订、补充预算方案中的基本内容。除此之外，对于年度的预算方案，物业管理企业可采用“定期预算”的方式，确立动态化的预算管理模式。

（三）引用先进技术，建设全面预算信息系统

为在新时期，有效提升物业管理企业的预算管理水平，相关企业还应引用先进的管理技术，建设全面预算系统。具体来说，数据时代中，大数据技术与各领域的融合程度加深，物业管理企业在全面预算管理中，同样可借助大数据技术，确保预算管理中基础数据的准确性、实效性，提升企业预算数据分析的整体效率。因此，物业管理企业应基于大数据技术，开发数据化的全面预算管理系统，系统运行期间可自动采集物业管理服务业务中的基本信息，如物业设备巡检信息、物业服务信息、人工成本信息、票据信息、固定资产信息等。

在该系统的作用下，物业管理企业可汇总全面预算中的基础数据，避免出现信息盲点的情况，促进企业预算管理的数据化。不仅如此，全面预算系统可协助财务人员查阅预算方案执行情况，对比分析预算执行结果，进一步的完善企业的全面预算管理流程，突出全面预算管理在企业运营中的核心优势，让物业管理企业更有效的控制服务业务、管理业务、企业经济活动中的成本支出费用。

（四）结合企业特点，明确全面预算编制内容

物业管理企业属于服务类企业，其全面预算管理的主要内容集中在“业务成本”“业务收入”“服务利润”“现金流量”“基础费用”等方面，关键的预算编制内容有“企业现金流量表”“利润表”“资产负债表”等。为保障企业全面预算管理的整体质量，相关人员应结合物业管理企业特点，明确全面预算编制内容。

具体来说，首先，预算编制中的“收入预算”，应包含物业管理企业运营中的“管理服务收入”“开发商结算收入”“开发商补贴”“区域内广告收入”等内容。若企业采用不同的承保责任制度、酬金制度，其收入的编制会出现明显差异，而预算编制中的“物业服务管理费用”是物业管理企业的主要收入，是收入预算的主要编制内容。

其次，针对物业管理企业成本的预算编制内容包括“业务人工成本”“物资消耗成本”“销售成本”“停车场运维成本”“小区安保成本”等内容。其中“业务人工成本”“其他能耗成本”是我国物业管理企业成本预算的核心内容。相关人员在预算编制人工成本费用时，可根据企业内部的组织结构、薪酬制度、员工数量、公司奖金制度等内容，确定人工费用支出中的预算成本。

最后，物业管理企业的“费用预算”主要集中在“物业管理费用”上，其他费用的产生概率较低，所以在全面预算管理中，相关人员可结合物业管理企业运营中的职能部门，分别预算财务岗位、行政岗位、管理岗位的实际开支、基本费用，完整的梳理物业管理企业费用预算内容，编制出更有价值、可参考的预算方案。

根据物业管理企业中的预算编制内容，完成预算方案后，相关人员应系统的核对方案中的预算数据、预算信息，然后将其上交给上级管理部门，使其依据企业资金总额度，确定预算方案的可行性，审核预算方案，核实无误后审批预算方案，请财务人员将其分发给各部门，督促其严格执行该预算方案。

（五）加强预算执行，构建全面预算考核机制

物业管理企业在实施全面预算理念时，还应加强预算执行监督，构建全面预算考核机制。具体来说，物业管理企业在确定财务预算的最终方案后，还应分解方案中的层层指标，将其落实到企业的各项经济活动中，并用预算管理制度，确定各部门、各个员工的基本责任。在此过程中，物业管理企业应结合自身发展规划、预算目标，以及预算管理制度，设计相应的考核、奖惩制度，为全面预算管理方案的执行、考核创造有利条件。

对于物业管理企业来说，其全面预算执行中的核心内容，在于管理者对预算执行过程的管理控制。所以在分解预算方案时，相关人员可根据企业的月度规划，确定预算方案的执行任务，同时根据每月的预算数据，判断预算执行期间的实际管理效果，对比预算指标差异，深入分析企业预算管理中的风险隐患，为后期的预算编制、预算执行积累经验，针对性的改进预算执行管理流程。

除此之外，物业管理企业运营中，物业管理费用、成本支出费用等指标是全面预算管理中预算绩效考核的重要指标，企业可采用季度考核的方式，监督预算方案的执行过程，加强全面预算执行管理。在此期间，为满足新时期物业管理企业发展需求，在设计财务预算指标时，可增设部分利于企业品牌建设的非财务指标，确保企业预算指标的完整性。

五、结束语

综上所述，物业管理企业在实施全面预算管理时，应结合自身经营活动特点，将全面预算管理渗透在各个业务活动中，同时，进一步的改进全面预算编制方法，建立全面预算管理执行监督机制，督促各部门职工规范的编制、执行全面预算方案，控制各项业务活动中的成本支出费用。物业管理企业在全面预算管理过程中，还应树立创新意识，引用各类先进的管理技术，提升财务预算管理中信息资源的利用率，保障企业的预算管理质量，增强企业的市场核心竞争力。