“营改增”后房地产开发企业税收筹划风险分析

瞿晓兰

（遵义道桥建设（集团）有限公司，贵州 遵义 563000）

房地产行业是我国经济重要组成部分，担任着推动国家经济发展的重要责任。“营改增”的提出，对房地产开发企业的税收筹划工作产生影响，增加企业的税收筹划难度。如何降低“营改增”对税收筹划的影响，提升房地产开发企业的税务管理能力，是企业发展中面对的问题。本文就此进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划工作的重要性

（一）提升企业的市场竞争力

房地产开发企业生产经营业务较多，包括土地的开发经营、房屋的开发经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程等等。企业在运行的过程中，需要缴纳较多的税额，增加企业的税收负担。通过税收筹划工作的实施与开展，可以降低企业税收成本，提升自身的经营与管理能力，从而获得更多的市场份额，提升自身的市场竞争力。税收筹划工作中，需要税务工作人员根据企业的未来发展目标，结合国家的政策，对企业的生产经营活动进行合理的规划与筹划，在合法的前提下，达到延迟缴税或者少缴税的目的。这样一来，企业可以拥有很多的资金用于投资建设，提升企业各项工作实施效果的同时，提升企业的竞争力与综合运行管理水平。

（二）提升企业的纳税意识

税收是国家为了向社会提供公共产品、满足社会需要、按照法律规定，参与社会产品分配、强制、无偿取得财政收入的一种形式。房地产开发企业有责任、义务向国家缴纳税务，为国家建设、社会和谐发展助力。通过对房地产开发企业纳税情况的分析，发现部分企业在以往缴税纳税的工作中出现偷税、漏税的行为，利用一些违法的行为规避缴税。这种行为对企业的发展与社会和谐发展产生不良的影响，无法保证企业合法运行与发展。税收筹划工作的实施，可以避免这一问题的发生，同时能够提升企业的纳税意识，使其学会利用国家的税收优惠政策，优化企业的生产经营活动，减少企业缴税金额，使企业处于平稳的状态，为企业长远发展打下坚实的基础。

二、“营改增”对房地产企业的影响

（一）影响企业的税负

通过对房地产企业的缴税情况调研，发现在“营改增”实施前，房地产行业的税率是5%，“营改增”后，按销售不动产的收入的11%征收增值税。“营改增”实施的目的，是减轻企业的税负压力，减低企业的税负。但是在实施中出现了增加税务的情况，增加企业的运行压力。具体表现为以下两点：第一，“营改增”实施后，建筑企业的税负增加，为了降低自身的缴税压力，将税务转移给房地产开发商。对于有建筑企业的房地产企业来讲，会因此受到较大的影响，增加缴税压力。第二，房地产企业缴纳政府性规费时，获得的发票并不是增值税专用发票，与税务制度要求的进项税额抵扣条件不符，无法在缴纳增值税的时从销项税额中扣除，增加缴税压力。

（二）对开发成本产生影响

房地产企业房地产开发成本较多，如土地取得费、开发前期费用、建筑安装工程费用、基础配套设施费用等等。这些费用在开发成本中占有较大的一部分，也是税收的重要组成。“营改增”的实施，对企业开发成本的实施主要体现在以下方面：第一，对采购成本产生影响。房地产开发企业在运行的过程中，需要采购较多类型的材料，如钢筋、水泥等等，材料供应商的资质不同，对企业税负的影响也不同。如企业合作单位，是经营规模比较小的厂家，那么在交易的过程中就无法获得增值税专用发展，无形中增加房地产开发成本。第二，对土地成本的影响。在财税政策中，规定土地成本、建筑安装成本符合一定条件的可以抵扣。“营改增”后，房地产开发企业需要转变以往的土地开发方式，采用土地出让、转让的方式获取土地资源，以此实现增值税的抵扣，避免因为这样那样的因素影响土地成本，增加缴税金额。

三、房地产企业税收筹划风险

（一）税收政策风险

所谓的税收政策风险，就是筹划风险与现行税法、相关税收政策之间的产生的冲突。我国处于发展的重要阶段，相关部门会根据市场环境的变化，不断地完善税收政策，利用此调控市场环境，保证各个行业的稳定发展。作为企业的税务工作人员需要掌握国家税收政策，利用现行的政策或者税法进行税收筹划工作，以此保证企业税务管理工作的有效性与先进性。但是在实际工作中，部分财务人员对现行政策与税法的理解上存在一些问题，无法将此与税收筹划工作有机融合在一起，提升税收筹划工作的有效性。由于从业人员对税收政策、税法的不理解，影响税收筹划风险，影响企业的运行与发展。

（二）经营管理风险

房地产开发企业税收筹划工作涉及企业的方方面面工作，会因为企业的经营管理出现税收筹划风险，增加企业的运行压力与税收压力。在企业税收筹划工作中，需要对内部生产经营、管理工作进行全方位的分析与研究，根据税务制度与税法要求，在合规的前提下进行筹划，以此保证税收筹划工作的科学性，为企业发展提供内在支持。但是因为企业经营管理工作，增加企业的运行难度无法保证此项工作实施的有效性，不利与税务管理工作开展。

（三）法律风险

税收筹划工作，需要财务部门工作人员与税务部门共同合作，通过双方的沟通与互动，保证税务筹划工作的有效性与科学性。但是在实际工作中，由于税收筹划人员与税务部门思考问题角度不同，对税务政策的理解上也存在一些差异，这一情况的出现，增加了税收筹划的法律风险，无法保证此项工作的实施效果。

（四）对税务筹划理解不全面导致的风险

首先，部分企业过分追求税务筹划，忽略对税收政策与财务核算规范的遵从，造成不科学税收筹划问题发生。这一问题主要表现在税收筹划方案与实际脱轨，无法保证企业成本效益，对企业长远发展提供支持。这一问题的出现，对企业的税务工作开展产生较大的影响，会对企业的未来发展产生消极的影响。

其次，对对税筹筹划工作的理解不全面。部分企业虽然认识到税收筹划工作的重要性，但是并没有真正地理解税收筹划工作的内涵，认为该工作就是利用有效的手段减少企业缴税金额。此外，部分企业的税务筹划人员缺乏税收政策、企业管理等方面的知识，在工作中出现统筹能力不强，税收筹划效果不佳的问题，造成税务筹划风险。

最后，房地产开发企业税收筹划不到位。税收筹划工作与企业的投资、生产、经营等工作有着密切的关系，涉及增值税、所得税等税种。企业的生产经营情况与投资项目不同，对税收筹划工作要求也不同，需要税务筹划人员从多个不同的角度入手，以此保证筹划工作的科学性。在实际工作中，由于税收筹划工作不到位，影响项目的成本管理与企业的税务管理，无法为税收筹划工作的实施与开展提供基础保障，造成筹划风险。

四、“营改增”下房地产开发企业预防税收筹划风险的对策

（一）提升企业的风险防范意识

房地产开发企业运行的过程中，为了提升税收筹划工作效果，提升风险应对能力，需要转变传统的工作理念与税收管理理念，明确税收筹划工作的重要性，结合“营改增”要求，创新税收筹划工作模式，为企业长远发展助力。税收筹划风险意识的建立，是防范税收筹划对企业影响的前提，也是提升企业税务风险控制与防范能力的关键。实际工作中，可以从以下方面入手，提升企业的税收筹划风险防范意识。

第一，提升房地产开发企业管理者的风险方法意识，使其意识到税收筹划风险管理工作的重要性，并将此体现在实际工作中，提升企业风险防范能力，减少因为税收筹划对企业经营管理的影响。管理者的思想观念直接影响企业税务管理与经营管理，是推动企业更好运行的关键。实际工作中，可以组织企业管理人员参与税收筹划学习活动，将税收筹划中存在的风险现在领导人员的学习活动中，使其意识到这一风险对企业运行的影响，为企业基层员工工作树立良好的榜样，提升风险防范与管理效果。

第二，对参与税收筹划的工作人员进行思想政治教育，提升其风险防范意识，使其树立正确的风险防范意识，并根据相关的要求与制度进行实践操作，以此规避税收筹划带来的风险，提升企业的运行管理质量。税收筹划工作人员对税收筹划工作会产生直接的影响，通过日常的管理，可以有效地避免这一问题，对企业的运行发展具有促进作用。

第三，制定风险防范制度，将此作为提升工作人员风险意识与预防风险的媒介，提升企业的财务管理工作效果。风险防范制度的建设与完善，规范税收筹划流程与行为举止，可以优化此项工作实施效果，能够为企业税务管理工作的实施提供基础保障。风险防范制度建设前，需要对税收筹划风险进行分析，了解税收筹划风险的类型及影响，根据此制定相关的制度，对工作人员进行约束管理，为税收筹划风险方法工作开展打下坚实的基础。

（二）加强税收政策学习

在营改增背景下，出台较多的税收政策与税法，是房地产开发企业税收筹划工作实施的依据。对于企业的运行来讲，税收政策的变化，会对企业的缴税、纳税产生一定的影响，对税收筹划工作的开展带来一些风险。通过对国家税收政策的分析，可以帮助相关人员更好地开展税收筹划工作，减少筹划风险的发生，对企业管理工作实施与开展具有推动作用。实际工作中，可以从以下方面入手，掌握我国税收政策。第一，增加与我国税务部门的交流，第一时间获取税收政策，了解税收政策的核心，并在税收筹划工作中灵活运用。税务部门是出台税法政策的主要载体，通过对各项政策的实施，实现对各个行业的宏观调控。房地产开发企业与税务部门的沟通，可以获取最新的税法政策或者制度，能够保证税务筹划工作的先进性与有效性，无形中提升税务筹划工作效果。第二，组织专门的学习活动，就国家的税法政策进行针对性的学习活动，在实践中提升从业人员对税法政策的理解，根据此制定纳税方案，为企业可持续发展打下坚实的基础。通过针对性的学习，可以保证税法政策的落实效果，避免在税务筹划过程中出现风险，影响房地产企业税务管理工作。利用多种方式，提升企业对税收政策的理解，为政策实施与应用做好铺垫，为房地产开发企业发展提供更多的动力与支持。

（三）提升税收筹划人员专业素质

房地产开发企业税收筹划工作中，需要构建一支专业的税收筹划人员队伍，将此作为规避风险，提升企业运行管理水平的动力，提高企业的市场竞争力。针对当期税收筹划工作人员工作中存在的问题，可以采取以下措施：第一，对从业人员进行理论技能的培养，提升从业人员的专业素质与职业素养，使其在理论知识学习的过程中形成负责人的工作态度。在理论培训的过程中，将营改增内容、国家新出台的法律制度、税法政策等体现出来，充实筹划人员的知识结构，提升其专业素养。第二，对税收筹划人员进行技能考核，提升其责任意识与认真工作意识，使其在岗位工作中发现自身工作中存在的问题与不足，并在实践中灵活运用，以此夯实工作效果，提升税务筹划能力。第三，对税收筹划人员进行思想政治教育，提升其职业道德与思想品质。部分工作人员因为专业素质与职业道德的因素造成税收筹划风险，影响税务管理工作的实施。通过思想政治教育工作的实施，可以使工作人员对自身的岗位工作、职业发展形成正确的认知，并积极主动利用专业知识进行筹划工作，为企业的可持续发展提供专业支撑。

（四）合理筹划增值税抵扣链条，降低税收负担

增值税是增加企业税收负担的重要因素。在营改增背景下，为了降低税务压力，解决税务风险，提升企业的税务管理工作效果，加强增值税抵扣链条的管理与筹划工作，借此减轻税务带来的压力。房地产开发企业确定商品房的销售价格后，那么相应的销项税也就确定下来。由于销项税的筹划空间有限，因此可以将税务筹划的工作重点放在进项税中。在进项税筹划工作职能，可以利用房地产开发企业的上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式、进项税的认证时间进行税务筹划工作。基于营改增的要求，立足房地产开发企业的特点，在增值税抵扣链条上，根据行业纳税义务发生的时点，做好税务筹划工作，制定符合房地产开发企业的税务筹划方案，以此减低企业的税负，提升房地产开发企业的经营与管理水平。

五、结束语

总而言之，房地产开发企业运行的过程中，需要做好税收筹划工作，将此作为提升企业市场竞争力与综合管理水平的媒介，利用该工作提升企业各项工作实施的有序性与有效性。实际工作中，构建专业的税收筹划人员队伍，提升企业的税收筹划风险方法意识，利用国家政策与税法，提升企业的税务管理工作效果，适应“营改增”要求，促使房地产开发企业可持续发展。