现阶段我国房地产估价机构的发展困境与发展路径探讨

杨 多

（西安通益房地产资产评估测绘咨询集团有限公司，西安 710000）

1 房地产估价行业的发展历程及现状

在中华民族源远流长的历史长河中，房地产估价行业是一个古老又新兴的行业。20 世纪70 年代末，在改革开放的背景下，中国房地产估价行业开始复兴，自1993 年诞生首批房地产估价师开始，伴随着20 世纪90 年代中期我国住房制度的改革，房地产估价行业经历了行业发展中的第一个春天。进入21 世纪后，伴随着我国经济的高速发展，房地产逐渐成为投资领域和消费领域越来越重要的商品。与此同时，我国的房地产估价行业制度不断完善，且逐渐步入正轨，在行业发展中扮演着越来越重要的角色。

房地产估价信用档案系统公布的数据显示：截至2020 年底，我国取得房地产估价师执业资格证的房地产估价师人数为71 368 人，其中注册执业房地产估价师人数为63 772 人，2016 年至2020 年注册房地产估价师人数保持增长态势，年均增长率为13.8%。截至2020 年底，我国房地产估价机构数量为5 566 家，其中一级机构826 家，占比14.84%；一级机构分支机构1 002 家，占比18.00%，2016 至2020 年的5 年内，全国一级房地产估价机构数量由485 家上升至826 家，增加70.31%。

近年来，我国房地产估价行业经历了一个快速发展的时期，一级房地产估价机构和房地产估价师人数得到了大幅度增长。但在中央落实“房住不炒”政策的背景下，房地产市场增速逐渐放缓。受2020 年疫情影响，我国房地产市场大幅度下滑，但伴随着政府对疫情的有效控制，目前房地产市场开始逐渐回暖。2021年以来，随着政府调控房地产市场政策的实施，金融机构房贷利率上升，银行贷款额度不足、放款周期延长等问题显现。广东省深圳市、四川省成都市、陕西省西安市等房地产市场高温城市相继加大限购力度，发布二手住房成交参考价格，为房地产市场快速降温。然而，伴随着楼市不断降温，土地一级市场的萧条和房地产企业债务违约问题日益凸显，给房地产市场的发展带来诸多不确定性因素。与房地产市场关系密切的房地产估价行业也将面临市场经济带来的新考验，房地产估价机构急需解决当前的发展困境，寻求突破，以应对房地产市场的变化。

2 现阶段房地产估价机构面临的发展困境

2.1 传统业务进一步萎缩

抵押估价、司法鉴定、征收评估是房地产估价行业的三大传统业务。房地产估价信用档案系统公布的数据显示：2018—2020 年，三大传统房地产估价业务评估价值占总评估价值的比重保持在60%左右，2020年全国一级房地产估价机构抵押估价类业务评估价值占总评估价值的56.3%。现阶段，伴随着国家房地产金融政策的收紧和房地产降温政策的实施，估价机构抵押类估价业务量出现明显下降。以西安市为例，自2021 年3 月30 日限购政策升级，到2021 年8 月30日再次限购升级，再到2021 年7 月8 日建立二手住房成交参考价格发布机制，西安市二手住房市场交易量出现断崖式下滑，房地产估价机构抵押类业务也同时大幅度下滑。与此同时，银行贷款额度不足，也引发了房地产估价机构抵押类业务回款周期延长，利润率降低。

2.2 行业不良竞争加剧

近几年，伴随着估价机构和估价执业人员数量大幅度增加，估价行业平均营业收入却同比下降。据统计，2020 年全国一级房地产估价机构平均营业收入为1 966 万元，同比下降3.5%。现阶段，在行业总收入增速放缓的情况下，房地产估价机构数量快速增加，必然加剧估价行业内部各机构间的竞争。房地产估价活动主要依靠房地产估价师完成，因此房地产估价行业本质上属于知识密集型产业，经营者的经营成本主要来源于人力成本。在此前提下，行业内部各机构竞争首先围绕价格展开，以低价获得业务竞标资格，以低折扣入围金融机构，成为当前行业司空见惯的现象。而经营者在面对低价竞争导致的估价机构利润下降时，通常通过增加业务总量和压缩业务成本两个途径维护机构利润。接踵而至的便是围绕估值展开的业务竞争，以满足客户对估值的不合理要求，从而获得业务，这在当前估价行业内时有发生。房地产估价行业的不良竞争加剧，正在快速消耗行业生存的土壤，此类不良竞争如果不能得到有效遏制，必将迫使房地产估价行业由知识密集型行业向劳动密集型行业演变并最终消亡。

2.3 估价行业已进入风险高发期

房地产估价行业属于房地产的衍生产业，伴随着当前房地产经济业务的健康有序发展，房地产市场数据越来越透明和公开化。而估价行业中，估价机构不良竞争引发的估值竞争迫使房地产估价机构每每面临死亡与立即死亡的两难抉择。此外，当前影响房地产价值的房地产政策、金融政策、税收政策、社会因素、国际因素和市场参与者的心理等因素的不确定性，使得房地产估价机构服务的客户（银行、开发商等）处于风险高发期，导致房地产估价机构成为被重点核查的对象。近年来，房地产估价机构和估价执业人员被追责判刑的案件屡有发生。而房地产评估机构风险的不断增加，使得房地产评估行业步入风险高发期。在此背景下，各房地产估价机构及其执业人员在做好业务的同时，必须加强估价报告及估价程序的监督审查，在风险防范上增加业务成本投入。

2.4 客户需求演变

传统的房地产估价业务围绕房地产价值展开，在房地产市场交易价格不透明的情况下，房地产估价师运用专业的估价知识和实践经验对房地产价值进行探索和研究，为客户了解房地产的价值提供服务，降低客户在房地产交易中的价格风险。然而，随着房地产市场的发展壮大和大数据在房地产市场交易中的运用，房地产市场交易信息越来越公开透明。依托大数据建立的网络询价系统能为客户提供更加高效的价值参考服务，以房地产经纪公司为主的房地产经纪行业能为客户提供更加准确的市场交易信息，客户对估价机构传统估价业务的依赖性正逐渐降低。

2.5 估价规范亟须更新完善

我国的房地产估价行业自20 世纪70 年代末发展至今，已有半个世纪的行业发展历程。在行业历史发展过程中，行业技术规范及法律法规不断完善，《注册房地产估价师管理办法》《房地产估价机构管理办法》《资产评估法》《房地产抵押估价指导意见》《房地产估价规范》等法律法规及技术规范相继发布实施，估价行业不断向规范化、科学化方向发展。但伴随着我国法律法规的更新，尤其是土地及房地产相关法律条文的不断完善，现阶段的房地产估价规范亟须改革与完善。以估价方法为例，尚在施行的《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）将房地产估价方法分为比较法、收益法、成本法、假设开发法和其他估价方法五大类，其中其他估价方法又分为基准地价修正法、路线价法、标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、损失资本化法和价差法共计7 种估价方法。实践经验表明，上述估价方法在评估房地产所有权、使用权和租赁权等权益价值时，在保证科学性的基础上都具有较好的可操作性，但在评估某一单量因素引起的房地产价值变化和采光权等依托于房地产的他项权利价值时通常不具有科学的可操作性。估价机构及估价师在应对此类需确定单量因素引起的房地产价值变化和采光权等依托于房地产的他项权利价值业务时，囿于《房地产估价规范》限制，通常难以为客户提供相应的估价服务。

3 房地产估价机构的发展路径

3.1 寻求业务创新，拓展服务范围

面对估价行业传统业务的进一步缩减，估价机构应积极寻求新业务领域。估价行业协会及其管理者应支持估价机构实行集团化经营策略，在房地产估价业务的基础上发展资产评估、土地评估、房地产测绘、房地产经纪、工程造价、工程管理、土地规划、房地产保险等关联产业，改变房地产估价机构的业务单一性，在增强估价机构抵御市场风险能力的基础上，提高估价的专业性，更好地提供房地产估价的咨询顾问服务。此外，伴随着房地产高温城市的降温和限购政策的升级，市场消费者大概率向周边城市转移，提高周边城市房地产市场活跃度。对此，房地产估价机构应重视市场参与者的转移，更好地有序服务于周边房地产市场。

3.2 遏制不良竞争，引领持续发展

房地产估价行业的不良竞争行为必须得到有效的遏制，尤其是以估值为中心展开的业务竞争。房地产估价行业协会及其监管部门应加强行业审查监管，合理控制各区域估价机构数量，制定各级估价机构的估价执业收费标准，实行“控价格，竞质量”的管理机制。严格通报查处低价竞争和“低市值、高估值”“高市值、低估值”的恶性竞争行为，从根源杜绝行业不良竞争。在保障各级估价机构合理利润和市场份额的基础上，推动房地产估价行业和估价机构走向健康的可持续性发展道路。

3.3 严控估价品质，推动高质量发展

当前，房地产估价行业估价报告质量的问题主要来源于市场的不良竞争、估价人员的执业能力不强和职业道德不高。迎合估价、凑估值、套模板的“高效”估价行为使得当前的估价演变为法定条件下的一种流程和形式。低质量估价使得现阶段房地产估价行业风险高发。对此，房地产估价行业协会及监管部门要严把估价质量关，严控资质等级和信用等级，在各地区、各级别房地产估价机构中，根据估价报告抽查质量，实行末位淘汰制，打破资质等级只升不降的惯例，促进不同级别估价机构间的流动，控制各级别估价机构数量，将估价报告质量演变为估价机构生存的第一要素，促进估价机构内部审查，严把估价报告质量关。各估价机构及估价执业人员也应积极加强职业道德教育，增强自我风险意识，秉承独立、客观、公正的估价原则，自觉维护估价行业生存的基石。

3.4 提升服务质量，适应需求变化

客户对传统估价业务需求的演变不会因房地产市场交易信息公开透明及大数据的应用而完全消失，在建工程、商业综合体、工业厂房、市场租金等大宗房地产评估项目和疑难项目的评估价值短期内仍需房地产评估机构参与。而现阶段房地产估价机构应充分认识到，仅针对房地产市场价格的评估已难以满足客户需求。房地产估价机构应将自身的服务融入房地产的整个生命周期，建立房地产信息数据库，服务于网络询价系统，主动推进房地产市场的稳定和信息的公开。在此基础上，围绕房地产的价值，利用自身专业知识，对市场的信息和数据进行及时有效的整理和融合，为客户提供全面的交易、投资、置业咨询顾问一站式服务，有效降低客户房地产交易、投资风险，提升客户资产价值和收益，实现客户资产价值最大化。此外，面对客户需求的转变，房地产估价行业协会和执业技术人员也应在原有估价方法和技术路线的基础上进行创新，探寻满足新估价需求的估价方法和技术路线，在应对估价目的转变和疑难估价项目时，充分保障估价结果的科学性。

3.5 完善技术规范，倡导技术创新

房地产估价技术规范的施行有助于保障估价行业估价人员的估价执业质量。但房地产估价行业协会和相关部门应清晰认识到，只有不断完善规范制度，才能推动行业可持续性发展，引领行业更好地服务于社会。房地产估价行业作为知识密集型产业，其从业人员理应具备一定的科学研究能力。对此，房地产估价行业协会和房地产估价机构应注重向行业内引进高层次科研人才，在行业内部搭建以推动技术规范更新完善为目的的沟通平台和交流空间，并建立相应的反馈机制，形成技术推动规范完善、规范服务技术实施的发展局面。倡导估价人员进行技术创新，定期对行业规范进行更新，拓宽估价行业业务领域，更好地满足精细化的估价服务需求。

4 结语

现阶段，我国房地产估价行业和估价机构已迎来行业发展困境，估价机构营业收入的减少和业务成本的增加导致行业利润缩减。对此，估价机构的经营者应正确应对传统估价业务利润的整体下降趋势，不能以低价竞争和迎合估价为代价拓展业务，不正当地实现利润增长。房地产估价行业协会及监管部门应加强行业监管，推动估价业务转型升级，在保障估价质量的前提下，引导行业机构有序开展竞争，增强行业技术人员的专业能力，推动行业技术规范更新，适应客户需求变化，维护房地产估价行业赖以生存的基石，打造房地产估价行业绿色健康可持续性发展环境。