未来社区背景下的旧城有机更新策略研究——以浙江省舟山市未来社区试点建设为例

1 舟山未来社区建设实践

浙江省于2019年首次提出了“未来社区”理念，城市有机更新作为一种规划建设技术方法，其核心理念与未来社区的展望有许多相似之处。而作为未来社区建设中一种不可或缺的实践办法，有机更新的策略亦需要对照未来社区要求进行升级。舟山的未来社区创建工作自2019年启动以来，至2021年6月申报省级三个批次未来社区试点项目共4个，其中定海城西社区属2019年第一批试点项目，普陀夏新社区属2020年第二批试点项目，两者均属于全拆重建类。舟山《中心城区有机更新行动方案》计划在十四五期间，结合浙江省政府未来社区建设试点工作要求，推进舟山中心城区棚户区、城中村、旧厂区、老旧小区改造及定海古城综合保护等城市有机更新五大改造行动，全面推广未来社区建设作为城市高质量发展、有机更新的重要途径。

1.1 定海城西社区

2020年6月27日，定海城西社区入围浙江省首批24个未来社区建设试点公示名单。城西社区位于舟山定海城区的西部入口门户，用地毗邻昌洲大道、鸭东线两大交通要道，东南经西山路进入定海主城，南经盐经五路抵达盐仓中心区。城西社区总规划单元面积约77.67 hm2，实施单元位于规划单元东南部，总面积约30.28 hm2，总投资40亿元。项目定位为未来生活“体验馆”、海岛名城“新客厅”，是探索浙江省海岛地区城市有机更新的样板。见图1～3。

图1 邻里中心方案透视图

项目分为安置地块、商业开发地块两块，建设包括政府实施的蔡家墩安置项目、水库移民提升区及市场主体实施的商住开发项目。其中，蔡家墩安置项目已列入定海区旧城改造项目，由定海区政府平台公司建设，主要用于城西未来社区及其周边区域建设的拆迁还建安置；水库移民保留区块拟实施生活功能改造和打造特色邻里商业街区，由定海区政府平台公司实施；商住开发项目经土地挂牌出让由金地集团竞得，出让条件要求项目中的邻里中心大楼（约1万m2）需配建未来社区九大场景功能的服务设施空间，建成后由开发企业自持不少于8年，自持期间不得销售、抵押。该商住开发地块采用带方案（浙江省建筑设计研究院《定海城西未来社区建筑设计方案》）拍卖出让，并要求开发企业与定海区政府平台公司签订《定海城西未来社区项目开发建设协议》，全程接受定海区相关部门的监督。

图2 二级邻里中心

1.2 普陀夏新社区

图3 定海城西未来社区总平面示意

2020年9月22日，普陀夏新社区入围浙江省第二批未来社区试点创建项目名单。项目位于舟山主城区和普陀城区城市融合发展的关键节点，芦花河走廊和两条产城互促带的交汇处，作为城西未来智创城的先期启动板块，总规划单元面积63.54 hm2，实施单元面积21.58 hm2，总投资43.8亿元。项目定位为全国海丝文化样板社区、省内海上花园合联社区、市内海洋经济合联社区。见图4～6。

图4 普陀夏新未来社区效果图一

项目用地经土地挂牌出让由金地集团竞得。土地出让条件要求，开发企业须自持1万m2的九大场景和商业建筑，自持年限10年，自持结束后九大场景部分允许整体转让且不得改变服务业态；地块内须配建回迁房（毛坯）和社区客厅（展示中心），由政府按成本价回购。该地块出让属于带引导方案拍卖，成交确认前竞得企业须同政府签订《浙江省未来社区试点项目——舟山普陀夏新社区建设运营特别约定协议》。

2 未来社区背景下旧城有机更新的类型模式和策略导控

2.1 生产和生活方式的更新

图5 普陀夏新未来社区效果图二

图6 普陀夏新未来社区鸟瞰图

以未来社区的“人本化”为目标，城市有机更新应该注重促进原住民生产、生活与新的功能业态的融合，尊重原住民的产权权益，规避产权更迭触发的诸多问题。在此目标导向下，有机更新应始终关注更新改造对居民，尤其是原住民的生产生活的影响，确保原住民的生活空间、交际互动不因更新改造而被割裂，促进其融入到未来社区带来的新的生产生活方式中去，融入功能业态提升中去。从社会行为学来说，被征迁居民应采用就地就近安置的方式，尽量避免异地安置带来的生产与生活空间割裂、陌生社交环境等问题。面对原住民与新居民混居可能引发邻里矛盾和社会问题，未来社区建设应通过优化社区治理体系来探索原住民与新居民多元并存的可能性，形成多元性的统一，而不是加剧居住分异来规避问题［1］。

相对于极易引发拆迁矛盾的房地产开发类旧城改造，城市有机更新改造能够在尊重产权权益的基础上给原住民带来实惠，规避产权更迭触发的诸多问题——业态更新为原住民提供新的就业机会，原有房屋升值带动个人资产增值；原住民可以选择将原有房屋或土地进行自持运营，或以股份合作、有偿出租等方式加入到业态运营中去，并享有相关红利。成都宽窄巷子更新改造就是一个典型案例：更新范围内不愿被征迁的原住民，其相关产权得以保留，原住民在相关功能业态规划指引下对土地、房屋进行改造修葺，开办便利店、小吃店、杂货铺、旅社、农家乐等进行经营；也有的原住民举家迁出，其土地、房屋作股或租赁给项目运营企业机构，改造为其他功能空间进行运营，原住民享有红利或租金［2］。

从居民生活方式的变化来看，舟山两个未来社区试点项目，除了新增业态优先考虑为原住民提供就业机会之外，改造都是采用拆除后就地就近还建安置的模式，这也是这两个项目还建安置面积较大、工程耗费较高的主要原因。定海城西项目中可租用保留的水库移民安置小区部分底层住宅打造为商业街区、配套社区服务等功能空间，普陀夏新项目中可将属于私人产权的现状徐福酒业厂区改造为合办创业办公等混合功能空间，这些均是节约工程造价、延续人文脉络、激发社区活力的有益尝试，同时也是避免拆迁安置补偿引发纠纷的有效途径。贯彻“以人为本、尊重权益”的未来社区要求，城市有机更新应从改造规划之初开始，探索对于现状保留设施的租用、合营的可能性。

2.2 政府管理模式的更新

以未来社区的要素保障措施为指引，政府须强化城市有机更新管理模式的更新，做好控规调规、用途管理等建设跟踪配套保障，优化管理模式和方法。未来社区突出的特点之一就是对新科技、新功能、新理念的应用，而实施有机更新的过程中，必然会涉及到与现行管理制度、模式不匹配的地方。针对这些矛盾，需要结合未来社区的建设要求，做好建设全过程的跟踪配套保障，以及过程细节中管理模式、方法的优化调整。

例如，有机更新实施地块的意向性建设方案中，若容积率等相关核心指标与控制性详细规划不符，可按照法定调规程序进行相应调整，甚至于把通过评审的意向概念方案作为调规依据之一；允许改造地块内部、地块和周边打包出让地块之间的容积率共享和转移，给予市场一定的自由度，以激发市场潜能；若某地块在更新改造中补足了地块所在城区乃至整个城市某项功能，或者为公共利益作出了突出贡献或建筑量牺牲，可给予一定量的建筑量、容积率奖励；允许现状地块的用地性质、建筑使用用途的兼容和转换，通过转换后补地价的机制来完备制度建设，激发优化业态模式［3］；采取土地带方案出让，在出让条件里边列具相关业态规划、自持要求、运营要求等，以确保功能业态提升或者公共利益落实；根据具体中微观改造场景制定出台针对性的规范标准，对旧有的规范标准进行相应调整，避免现行规范标准对未来社区更新改造造成桎梏。见图7。

图7 容积率转移示意[4]

舟山的两个试点项目土地挂牌出让都采取了带方案出让的模式，出让条件对子地块内的主要规划建设指标、相关配套、自持要求等细节进行了规定，并要求配建一定面积的“综合服务中心”来落实未来社区九大场景功能；夏新未来社区项目设计方案通过招标、深化、审议等多轮论证，对设计方案整体容积率进行了调整，并参考最终论证结果，按法定程序对控规容积率进行了调整。

可以预见，由于现状各种条件限制原因，保留改造项目（包括城西项目保留改造的水库移民安置小区）许多方面都难以达到针对新建社区所提出的规划设计标准规范的要求，比如社区道路无法拓宽至规范要求的最窄路幅，及绿化率无法达标，等等。又比如未来社区将许多配套功能通过科技配建到社区内终端（远程医疗、健身运动、幼儿托育、图书借阅等），以往那些按照服务半径配建的片区医务室、幼托机构等也就失去了配建需求。这也是在城市有机更新中需要更新管理模式和强化要素保障的原因。

2.3 投资运营模式的更新

以未来社区开发运营资金平衡为目标，城市有机更新须引导投资资本转向以运营为主的盈利模式，倡导多种社会资本进入，畅通资本运作环节。与传统房地产开发“推倒新建”不同，目前以“存量改造”为核心的城市有机更新，其资金运行模式注定与传统房企高周转有所不同。坚持未来社区“去房地产化”的原则，就是以社区建设运营资金总平衡为目标，引导投资资本从传统房地产“赚快钱”的模式转向以运营为主的盈利模式，倡导政府、房企以外的多种社会资本（包括社区自建自治）进入，积极探索“大资管”模式，畅通资本运作的“融投管退”各个环节（融资、投资、资管、退出）［5］。相对于现金流高周转、房地产代建等房企业界常规模式，此类以运营服务为主要盈利点的模式在国内房地产开发中相对鲜见，其中又以商业地产为代表，如万达、宝龙、新城等地产企业，其商业开发利润主要来源于自持商业物业的资产增值和租金收入。除了商业地产之外，当前房企资本运营也已拓展到商场配套停车场、专用停车楼、文化创意街区、一站式医美服务等多种业态，以及文旅小镇、田园综合体、大型游乐场等等各种业态尝试。除了重金自持之外，从融资模式来说，近年来地产企业也越来越多地加入了“轻资产运营”模式，商业广场大楼不再由开发商自有资金投资建设，而是采取与当地资本合作、定向债券、房产信托投资基金（Reits）等模式稀释或出让商业物业的所有权，转而输出品牌和管理，依托强大的品牌文化与招商管理运营能力赚取“服务费”。无论是房企自持还是三方合作的“轻资产”，其核心都是以资本为筹码，捆绑开发企业的核心利益，倒逼盈利模式的转型，提升配套服务质量——而这也正是未来社区对于服务质量提升和盈利模式转变的要求。

以往的旧城改造，其开发模式主要是推倒重建、拔高容积率引进房地产企业，实现政府土地出让收入、居民物质居住条件改善、房企利润“三赢”，但极易诱发居住密度过大、城市景观单一和交通拥堵等其他衍生问题，很难满足诸如“未来社区”等的新时代生产生活需求。就舟山试点项目来说，两个项目均要求自持1万m2的的邻里中心（九大场景），而可售住宅面积分别约为25万m2、15万m2，可见整个项目的盈利途径仍是住宅的销售利润，与传统房地产开发并无二致。

3 结语

结合资本逐利性及地方政府债务危机和实际发展需求等多方面考虑，上述社区建设投资运营模式的转变，尚需一个漫长的市场营造过程，尤其是杭州在浙江省内和北上广深在全国范围内作出示范带动作用，以此来推动市场认知转变。