浅谈国有物业公司的经营管理

王 路

（南京市浦口区保障房建设发展有限公司，南京 211800）

1 国有物业公司概念解读

物业管理是一种与房地产综合开发相配套的综合性管理，与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。目前，我国的国有物业公司绝大多数是由开发商或房管部门投资设立，国有物业公司主要承接老旧小区、保障性住房小区，对国有企业的设施和职工住宅进行物业管理，承担了一定的政府职责。

在政治局会议上，中央强调要加快形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局。物业行业内循环的真正核心是：产业升级、提高产品和服务的附加值以及重塑企业生存发展生态。目前我国国有物业公司普遍经营管理落后，市场竞争力弱，如何发挥国企优势，努力探索国有企业公益性物业服务模式，提升人民群众幸福感，在激烈的市场竞争中生存并持续发展，成为国有物业公司的首要任务。

2 当前国有物业公司经营管理存在的问题

2.1 企业文化不深入

企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的不竭动力。国有物业公司因成立时间短、体量小、市场化程度低，企业文化发展不深入，没有形成企业愿景、使命、社会主义核心价值观等方面的文化共识，导致员工没有将企业文化植入内心，更未将企业文化真正融入日常工作。员工上班没有使命感、责任感，企业文化的作用无法充分发挥。

2.2 专业技术人才稀缺，缺乏人才培养机制

国有物业公司普遍缺乏与岗位职责相匹配的专业化人才，员工学历偏低，从业人员年龄偏大，参加培训学习较少，且日常管理不规范，导致员工专业知识储备不足，专业服务能力较差，思想意识较滞后，员工本职工作往往落实不到位，难以实现规范化、标准化物业管理。而物业从业人员的素质决定服务的品质，进而影响业主的满意度，人力资源问题已成为制约物业公司发展的瓶颈。

物业行业属劳动力密集型产业，从业人员入职门槛较低，人员整体素质偏低，同时物业行业薪酬待遇普遍较低，多方面因素致使物业从业人员流动频繁，人员频繁流动导致工作出现断层，同时影响员工士气，人员不稳定对公司的长远、高效发展有一定的负面影响。

国有物业公司缺乏一套完整的人才培养体系，更缺乏一批善于培养人才的“导师”，物业管理长期缺乏标准化、规范化管理，久而久之，导致员工工作懒散，缺乏工作激情，工作质量和效率低，加之缺少常态化专业培训，考核机制不合理，出现员工“混日子”的情况。

2.3 管理体制机制不健全、缺乏对整体的风险评估

国有物业公司目前存在人员办事效率低、执行力差的问题，岗位职责不清晰，存在互相推诿扯皮现象，员工积极主动性不高，源于管理体制机制不健全，跟不上市场经济的快速发展节奏。经营管理机制反应慢、不灵活，严重阻碍了国有物业公司的持续健康发展。

国有物业公司主要承接老旧小区、保障性住房小区，因需要承担一定的社会责任，接手时往往缺乏全方位的风险评估，后期在项目经营管理过程中不可避免会出现各种非可控情况。由于缺少健全的风险防控应急预案和事前演练，遇到突发性重大事件不能快速有效应对，导致物业管理人员与业主矛盾不断，经常收到业主投诉。

2.4 考核机制不完善、安全事故和质量问题频发

国有物业公司成立时间较短，没有标准化物业管理沉淀，考核机制往往不完善，缺乏科学、合理的考核机制，考核缺乏量化目标，不注重对项目经营利润的考核，考核多为软性指标，导致考核流于形式，没有起到相应的监督与激励作用，而且容易使员工形成投机心理。

国有物业公司承接的老旧小区、保障性住房小区，因小区建造年代久远，多数设施设备、管网等已老化，加之居住人员多为中老年人，易出现安全事故，主客观因素导致物业管理难度较大。在物业管理中，因员工质量意识薄弱，项目质量管理不到位，对第三方维修施工过程监督不到位，因为质量不合格导致返工的情况较多，浪费了资源，增加了经营成本；对秩序、保洁等服务质量缺乏有效的监督与考核，导致服务品质差，业主满意度低。

3 国有物业公司经营管理建议

3.1 加强企业文化建设与创新

企业文化是企业生产经营和管理活动中所创造的具有该企业特色的精神财富和物质形态，它包括企业文化观念、价值观念、行为准则、企业制度、企业产品等，其中价值观是企业文化的核心。公司应形成符合企业发展的价值观，以企业价值观塑造全体员工，增强员工对企业文化的认同感，进而统一员工的思想，提高企业的凝聚力和向心力，同时要不断丰富和发展公司的企业文化，与国家大环境和企业发展实际相适应，推动企业发展与时俱进。

3.2 优化人力资源配置、完善人才培养机制

人力资源是企业最重要的资源，人对了事就对了，成功的企业首先要有科学、合理的人力资源配置。若管理人员过多会造成多头领导、管理混乱、模糊员工自身岗位职责，导致工作效率降低。国有物业公司应根据企业实际情况，梳理业务流程，准确分析人才需求，设定合理的定岗定编制度，确定明确的任职资格要求和岗位职责，树立良好的用人理念，因事设岗，人岗匹配，优化人力资源配置。企业招聘坚持公正、公开的原则，并且要招聘高学历、高素质、管理经验丰富、有干劲的专业技术人才充实到一线项目，提高项目团队的整体质量，弥补人才方面的短板。其中项目经理是人才供应链的关键一环，选人用人需设定相应的标准，力求招聘到优秀的项目经理，加强公司人才队伍建设，逐步增强人才核心竞争力，为公司发展注入更强劲的动力。

占领人才高地是掌握物业行业未来发展趋势主动权的关键，对于高素质专业化人才的短缺，应通过校园公开、公正招聘高层次人才，进行管理培训生训练，培养公司储备干部，提高物业从业人员的综合素质；公司应制定完善的晋升制度，让员工明白自己的努力付出多久可以得到回报、可以得到什么样的回报；建立流动渠道畅通的人才配置体系，为员工提供良好的发展平台，把合适的人放到合适的工作位置上，让其实现个人价值的同时创造公司价值，进而激发其工作积极性；制定完善的人才激励机制，坚持物质奖励和精神奖励相结合；人力资源部应鼓励员工进行个人职业生涯规划，让员工自发地对其进行要求，营造公司整体奋发向上的氛围。

3.3 加快企业体制机制改革的进度、健全考核机制

国有物业公司要不断跟随社会发展脚步完善自身建设，规范公司经营管理，破除旧的体制机制，扩大对外部资源的利用，开展多种合作、协作等形式，深入研究优秀物业公司规范化体制机制，结合公司实际情况，加快制定科学、合理的适合国有物业公司自身的体制机制，激发企业经营活力。首先，要进行组织机构设置，根据实际经营需求，结合标杆物业公司经营管理经验，设立合理的组织机构；其次，制定各项制度，根据市场化运行情况，结合公司实际，制定各项管理制度，制度需要明确各岗位职责、工作流程，同时要求员工深入学习，了解自己的职责，后期经营管理严格按照制度执行；最后，进行科学、合理的人员配置，根据具体岗位要求，结合员工各方面能力，把合适的人员安排到能够胜任的工作岗位，激发员工的潜力。

项目经营实行项目经理负责制，对项目经理的考核，不仅要考核项目产值和利润，更要加大对项目收缴率、成本、质量、安全、市场开发以及服务品质等方面的考核，力求考核全面、有所侧重，不仅能激励项目经理努力达标，还能鞭策和监督项目经理，体现考核的公平性和全面性；对员工要根据其岗位职责进行个性化考核，不能一刀切，考核坚持客观、公正、公开。

3.4 注重增值服务的创收能力，形成新的利润增长点

面对基础物业服务收入增长受限，成本具有刚性且逐年上升的客观现实，伴随日益多元化的客户需求和渐趋白热化的市场竞争，国有物业公司需要与时俱进，深入挖掘客户的多元化服务需求，提升服务品质，提高客户满意度，树立企业品牌，期待更好的发展机遇。

中海物业是我国领先的物业管理公司之一，研读中海物业2017—2020 年披露的年报信息数据，其增值服务收益占总收益的比例逐年增加，盈利方面增值服务毛利率也远远高于物业行业总体毛利率，可见物业行业增值服务有巨大的盈利空间。如何深入挖掘物业管理增值服务的“冰山”价值，成为国有物业公司需要不断探索并努力践行的方向。

目前，国有物业公司增值服务处于萌芽阶段，增值服务贡献率基本可忽略不计，开发运营好增值服务可创造新的盈利点，需要公司搭建实现增值服务的平台，给予相应的发展资源，逐步推进增值服务的发展，形成新的收入和利润增长点，积极为公司创收，走出经营发展的困境。

3.5 推行全面质量管理、提升项目风险防范能力

全面质量管理（TQM）要求一次性把事情做对，避免返工带来的不必要浪费，也是控制成本的一种方法。国有物业公司应推行全面质量管理，对员工进行质量教育和安全培训，提高员工的质量和安全意识，将质量管理融入公司经营管理的各个方面，切实提高工作的质量和效率。同时也需加大对第三方合作单位服务质量的培训，着重加强对第三方服务质量的考核，进而提升整个物业管理链条的服务品质。

质量管理不能仅限于项目工程方面，应该涉及管理的方方面面，要落实到每一位员工。有质量意识的员工，会力求做事一次性做对，这样无形中就提高了本职工作的质量。只有公司的经营管理有条不紊，每个环节环环相扣、保质保量完成，公司才能有序、高效运转，实现公司持续、快速、健康发展，确保国有资本保值增值。

4 结语

我国经济已进入高质量发展阶段，城镇化率超过60%，中等收入人群超过4 亿人，人民对美好生活的要求不断提高，相应地对优质物业管理服务的需求也将增加，物业管理行业正在焕新赋能、转型升级。国有物业公司需要不断推陈出新、与时俱进，积极学习商品房物业公司先进的管理方法，同时结合实际，根据所服务对象的特殊性进行不断探索与创新，努力开拓出有自身特色的物业管理发展之路，建立科学化和专业化的物业管理体系，实现物业管理的实效性和高效性，为老百姓提供更优质、更丰富多元的物业服务和增值服务，用切实行动履行高品质的服务承诺和社会责任。“十四五”时期我国将开启全面建设社会主义现代化国家新征程，物业管理行业将面临新形势、新任务、新要求，国有物业公司只有抓住机遇，迎接新挑战，把握发展大势，善于主动求变，不断修炼内功，提升服务品质，才能赢得市场竞争的主动权。