房地产企业资金管理存在的问题及对策研究

2022-10-20齐会超

时代商家 2022年26期

齐会超

（保定长建房地产开发有限公司，河北保定 072250）

企业在日常的生产经营的过程中都不能没有资金的支撑，无论是大中型企业，还是中小微企业，或者是个体工商户，在社会生产中的各行各业中，资金管理对于一个社会主体来说，都是应该重视，更应该深入研究，并且对其有效实施管理的，而一个企业如果在资金管理中有良好的管理体制及管理理念，对于企业的良性发展有着极其重要的影响。

一、房地产企业加强资金管理的重要性

（一）资金管理有助于房地产企业对资金回流的管控

房地产是一个具有开发周期较长（一般为两年以上，有的甚至有七八年）、资金需求量较大而且资金需要时间比较集中的行业，属于资金密集型的行业，所以，企业在资金的实际管理过程中，就相对比较复杂。一个房地产企业，从土地的招、拍、挂开始，到成功拿到土地使用权，缴纳土地出让金及相关的税费，继而从规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等等各项的勘测设计阶段到房产开发建设阶段及商品房销售宣传阶段都需要投入大量的资金。而大多数房地产企业都存在着自有资金严重不足，需要外部融资，才能满足房地产开发的需要。因此，房地产企业在投资的前期就需要针对性的进行众多的可行性研究，同时，房地产市场既与国民经济的发展状况和人口规模与结构及居民收入相关联，又与国家的政策法规、产业结构、通化膨胀率、和国家金融政策等也存在相关联。因此，房地产企业在项目投资以前既要充分地了解国家有关房地产产业在产业发展中的相关规定和宏观经济环境以及城市规划发展情况、又要对拟开发项目周边商业环境以及消费群体和潜在客户的挖掘等各项做好充分的市场调研，而后经由专业人员制作本项目设计开发的方案，其中包括开发规划方案、开发的步骤报告、项目投资的融资方案、开发进度的安排等等，并依此测算出相关的经济技术指标（例如：建筑基地面积、建筑密度、项目的容积率、绿化率等），使得项目的开发进程适应市场需求。

自从2018年以来，我国各线城市的房产交易量都呈现下降的趋势，而房产库存量的增加，对于大部分房地产企业来说，就会对企业的运转带来压力。因为房地产企业的资金来源主要依靠其所开发建设的楼盘销售或用楼盘在银行进行抵押贷款，来保证其开发过程中资金的需要。

（二）资金管理有助于房地产企业对成本的管控

国家政策法规对于房地产企业发展的影响比较大，究其原因，是因为房地产在推动社会城市化的进程当中作为一种主要且不可缺少的主推力。所以，国家对于房地产行业并且结合现今社会实际的情况加以引导，在项目建设施工的许多环节都要取得相关部门的审批后才能继续进行。所以，房地产行业的发展难以避免受到国家政策的影响，在资金的管理上也会受到相关法规条例的影响。例如，房地产行业2019年下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2020年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”背景下，国家各大银行纷纷针对房屋贷款基准利率进行了调增，使得流入企业的资金量减少，而房地产局对于房地产企业所销售其开发的房产，所收到的购房款项比以前有了更加严格的审核批准流程，监管的越来越严。要求买房者必须购房款项汇入其指定的银行监管户，并且要求其存入的款项必须在银行监管户中存在大约40天左右才可以转入企业的一般账户中使用，这样一番下来，就使得房地产企业不能在销售房产的同时就收回资金，也就造成了房地产企业在开发项目的过程中，开发成本及土地、钢材等原材料购买的期间，没有充足的流入资金来保证其支出，企业如果要正常进行开发建造，就得另寻资金，如此，各融资渠道收缩且融资成本提高、商品房销售去化回款难度加大等一系列影响因素，部分现金流紧张的企业会因为信用违约等黑天鹅事件掉队。提高资产效率、做好现金流管理、现金为王仍是2021年地产商在严峻外部环境下存续发展的关键必要条件。因新冠疫情的出现，各行各业都受其影响，尤其是一些劳动密集型的行业，例如餐饮业、建筑业等都受到了强烈的冲击。而与此同时，在国家减税降费及一系列优惠政策的出台下，使得企业能够存活下去。这就要求企业对于如何提高资金使用效率，如何更好的管控资金，以及降低资金成本方面精雕细琢，成为很多房地产企业，尤其是中小房地产企业急需解决的问题。

二、房地产企业在资金管理中存在的问题

（一）房地产企业资金压力较大

首先，土地这种稀有的资源，而政府的地价连续多年升高，从而，房地产企业取得土地所支付的价款也连年增多，而且需要企业一次性支付全部土地出让金，这就得要求房地产企业具有在很短的时间内获得大量资金的融资渠道，由此加大企业的筹资成本。

其次，房地产企业开发的商品主要是房屋，而房屋这种商品属于不动产的性质，房价除了受限购限贷政策和资金监管账户政策的影响之外，还受到了所处地段相关行业的影响较大，若在商业繁华的地段，相关产业也比较繁荣，那么房地产的售价就会相应的偏高，反之，房产的售价就会偏低，销售就会减缓，甚至是停滞，从而造成企业由房产转换为资金的能力偏低，无法及时获得资金的支撑。

（二）项目开发阶段成本难以预测及控制，资金预算管理难以落实

由于房地产企业的开发时间跨度较大，一般为2年以上，在加工工程中，开发房产所需要的主要原材料如钢材、沙石料等由开发商来提供，而这些主要原材料在开发周期内价格波动较大，例如钢材在2020年第一季度的时候，钢材的单价每吨在4000元左右，而2021年第一季度，钢材的单价每吨在5800元左右，涨幅约为45%，到了2022年第一季度，钢材的单价每吨在4700元左右。这些施工所需的材料无法在低价时进行一次性采购，也就使得开发企业无法在供应商处取得量大优惠的优惠价格。而且工地上施工用的材料要做到精细化地管理更加困难。另外，有些施工用料在存储方面有些困难，例如混凝土，对于这一部分施工用料，就得什么时候需要什么时候购买，无法提前储存。所以，这就要求企业在项目开发阶，按照工程进度分批分次地购进所需材料。因此，对于企业开发的单个项目做成完整的财务资金预算及资金需求计划就有些困难。即便有些企业能够结合企业自身的情况编制了短期的（例如一年以内）的资金需求计划，但相对于整个开发阶段来说，作用也并不是很明显。

（三）房地产企业的财务人员未能参与到项目中

在当前，大部分人认为财务部是负责对各种票据进行审查，审查通过后负责将款项付给对方，并且在这个过程中，财务人员是各种刁难，不是票据填写不对，就是发票需要重开，出现各种各样的问题，使得财务部与其他各部门之间的关系比较紧张。对于财务部来说，针对这笔款项的支付，财务人员得知道是干什么的?谁审批的?有没有合同等一系列问题，这就又得重新找相关的人员进行核实，确认之后才能付款，时间上就显得有些慢，给人一种“财务部办事拖拖沓沓，还有些多余”的感觉，所以由于沟通不及时、信息不对称等各种原因，造成企业财务人员只是在需要付款的时候才知道，而不是从一开始立项的时候就参与进来，这样就造成了既定事实，使得财务人员无法进行事前的筹划、事中的监督，只能行使事后的记账核算业务。

（四）房地产企业未能做到收支联动管理

由于房产这种特殊商品的特殊性，使得房地产企业很难像工业企业一般，可依据销量制定生产的数量，从而实现零库存，减少资金的占用，而且项目开发与房地产销售之间时间间隔比较长，使得房地产企业在商品房开发期间回流的资金量严重不足，可此时企业所需资金量是巨大的，这无疑就增加了企业的筹资成本和较高的财务风险；在另外的时间段，可能资金的回流量充足，而资金需要量很小，造成资金利用率偏低，这无疑是一种浪费。

三、房地产企业完善资金管理的对策

（一）健全企业资金管理体系及分级资金审批制度

一个完善且成熟的资金管理体系可以对企业的管理有促进的作用，而一个高效的资金管理体系对于企业在企业的运行中的风险防范，也具有无可替代的作用，在这其中，首先高层领导要对资金的管理足够重视，毕竟，资金的管理对于整个企业的生存来说，是至关重要的。只有高层领导提高资金的管理意识，中层管理层的各分管领导也要能够充分地认识到对资金管理对于企业的重要性，并且能够使得企业的全体员工能够参与到企业的成本管理中来，增强全体员工参与到成本管理中来的意识，有意识、有预见性的对资金在使用的过程中进行细节细化并加以完善。

房地产企业应当完善企业关于资金使用的分级审批流程，并且提前两天做好关于企业资金规划的审批，将开发周期内长期的资金使用量，按开发进度分配调整到各个时间段。对于一些经常发生的业务且金额较小的部分，可以授权项目经理进行签字确认，对于一些金额较大和超预算的资金支出部分，就要有严格审批权限，从而建立资金支付审批台账，并需要每月进行复核和分析，同时做好下一阶段的评估，以此作为衡量当期超预算的支付部分是否可以延迟支付，比较延迟支付和现在付款所付出的成本进行比较，择优选择。

（二）建立对冲机制并健全和完善预算管理制度

对于用量大、单价波动较大的钢材等原料，企业可以通过购买货物期货的方式，从而建立期货与现货的对冲机制，这种操作主要是企业在现在预订三个月后或六个月后的钢材购买权，提前确定钢材在未来期间的单价，避免三个月后或六个月后钢材单价对于现在钢材单价的持续升高，而造成企业购买同量材料所支付资金的增加量，从而对钢材这种材料的套期保值，降低原材料管理成本，但因为这种方法在操作的过程中比较复杂，需要谨慎的处理。

企业还应建立并且健全企业的全面预算管理制度，针对企业在运行过程中的资金进行管理，从而实现科学且有效的控制，在企业内部全面地推行关于资金预算的管理制度，从而能够将企业资金管理的风险控制在一个可接受的范围之内，尽量降低企业在运行过程中危机。而其中，首先要综合利用计算机和信息技术，建立分级的预算管理体系，将企业在各阶段的资金需要量及资金结余量进行分析测算，使得企业资金的预算管理渗透到各个环节之中，能够有效的对资金的管理风险进行防范。

（三）财务人员参与到企业整个的业务阶段

财务人员要积极的与项目开发部和采购及销售部门保持信息的及时交换与沟通，全程加入项目施工合同的订立阶段以及房地产销售等各个阶段，了解各个阶段对资金的需要状况以及销售资金的回流状况，从而更好的对资金进行合理安排，达到降低企业资金的使用成本的目的，一些必须开支的情况除外，其余的部分可以按照资金存量定支。

（四）把资金的使用与资金的筹措进行联动考虑

房地产企不但要做好资金预算，确保资金预算尽量符合实际需要，继而降低在后期执行过程中的实施难度，使得资金的预算不仅仅流于形式，而是要求能够落地执行，使得企业能够按照预算进行合理的资金筹集，使资金的支出金额与筹集的资金相匹配，以防资金因用量的不足而导致资金链的断裂情况发生，或者出现金短时间内地流动性过高，造成资金的综合成本较高的状况发生。

房地产企业要实施多渠道融资，既可以按照政府有关规定以投资者入股的方式进行定向招募资金，也可以以一定的开发项目为基础通过有关金融机构向社会公开改造一定期限的债券。需要注意的是企业债券虽然偿还期限较长，但由于到期时需要偿还的金额巨大，企业还款的压力较大，为了缓解企业偿债压力，债券期限应该尽量地与房产开发的经营周期相一致。同时，企业也可以通过项目合作或项目参建来吸引国内外资金。例如，可以与他方通过项目合作取得资金，也可以与其他企业进行合作投资，或者组织项目开发公司共同共享利润或通过参建短期资金将其中的部分房产以事先协商的价格来吸收其他企业参与到建设中来，参与建设的单位按照协议定期地支付参建款项，等待项目竣工并完成交付后，参与建设的企业就可以按照协议获得部分房产的所有权。

目前，市场上房地产的主要销售方式是房地产开发企业成立销售部门或者委托其他的房地产代理单位代为销售这两种传统的销售方式，房地产销售渠道比较单一。因此，房地产公司的销售部门要积极地的打开思路，拓宽房产销售的渠道和丰富房产销售的方式，创新销售的方式方法，既可以充分利用网络做线上的销售，也可以通过互补性产业来拉动企业的房产销售，以期能够尽快地实现房产的销售，形成资金的回流。