房地产公司资金流动性对财务风险的影响

彭焱鑫，钱 桢

（江苏大学，江苏 镇江 212013）

引言

近年来，我国国民经济水平高速提高、城市化进程不断加快，作为经济发展和城市化水平提升的先导与基础的房地产行业对我国经济增长起到了极大的推动作用，一些地区的经济发展与房地产企业的发展密切相关。这不可避免地导致全国房价的快速增长，房地产泡沫加剧，从而产生了诸多经济隐患与民生问题。为了解决房地产业的隐患，改善人民生活，国家出台了一系列强有力的政策来进行宏观调控，以此控制增长过快的房价。但是客观上，房地产业的发展也因此受到一些制约，不如以前自由，房企融资、购房者信贷等方面都受到相应的限制。由此一来，房地产企业在财务方面尤其是资金链方面就产生了比以往更大的风险。可以预见，政府对房地产业实施宏观调控还会继续，尤其是习近平总书记2016 年底在中央经济工作会议上首次提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这个定位之后，更是加大了宏观调控力度。并且在2021 年全国两会上通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要》中，也明确表明“坚持房主不炒的定位，推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。在这种大背景下，房地产行业在外部环境和内部治理方面都会面临更多更大的挑战。

一、房地产企业的特点及现状

企业都是运用各类生产要素为市场提供商品或服务的组织，因此具有一些共通的特点，比如以盈利为目的、独立核算、是社会经济的组成部分等。而房地产企业在以下几点上与其他企业有所不同。

第一，受政策影响大。货币政策、国家土地政策、宏观经济调控政策等方面都会对房地产业政策产生重大影响，往往政策的一个小小变动，整个房地产行业都受到很大的影响。

第二，区域性强。房子是不可移动的资产，这也就决定了房地产企业经营不能随心所欲，跨区域的流动往往是很难的，竞争的焦点是当地市场。

第三，相关性高。房地产业与其他行业有较高的相关性，比如，在开发初期，房地产与钢铁、水泥、建筑工程、交通等行业有关。在开发的后期，它则涉及整理、设计和家用电器等行业。

第四，不确定性大。高风险、高回报是房地产业的普遍特征，房地产业在运营过程中需要庞大数额的资本投资，需要使用各种融资工具进行融资。建设资金必须经过长期的建设，投入使用后才能收回。如果经营状况良好，可以获得丰厚的利润，但在这一时期，由于市场条件的不确定性，企业面临着较高的财务风险。

由于房地产企业可能获得极高的收益，所以即使房地产公司有很高的风险，还是有很多人选择投资房地产企业或创立房地产公司。从图1 中可以看出，在过去的五年里，房地产企业的投资在持续增长，固定资产投资在整个社会中所占的比例也在稳步上升。2016 年全社会固定资产投资额中有16.9%为房地产企业投资额，到2017 年这一比例上升为17.1%，2018 年为18.6%，2019 年为23.6%，到了2020 年，占比已经达到了26.8%。并且，国家统计局的数据显示，2020 年中国房地产公司已经达到了惊人的99 544 家。正是因为行业的火爆，其中隐藏的财务风险才更应该被重视。

图1 2016—2020 年固定资产投资情况图

二、房地产资金流动性风险分析

影响房地产企业财务风险的因素有很多，资金链是企业经营过程中极其重要的一部分，相应的，资金流动性对财务风险的影响程度也就显而易见了。

（一）房地产公司资金链的概念及其特点

1.房地产公司资金链。房地产企业的资金链是指受外部环境和自身发展水平的影响，利用国内外募集的资金进行房地产项目的建设和投资，然后销售房产得到收入达到资金回收的目的。

2.房地产公司资金链的特点。首先，资金需求很大。例如，在房地产开发中，公司必须支付大量的土地使用权，工程材料和劳动力成本。其次，是企业资金回收缓慢。房地产投资项目管理开发工作过程中社会资金链的循环过程表现为：货币资金-土地-在建工程-完工商品房-销售业务收入+租金收入+存货。在征地和商品房交付之间，需要经过项目可行性研究、项目计划编制、项目建设规划、建设单位选择、广告宣传、销售以及由建设单位完成商品房交付等环节。以上是直接出售的情况，如果公司通过租赁而不是出售的方式来达到盈利目的的话，则需要更长的时间。对大多数行业来说，大概只需要一年就可以完成资金回收，而房地产金融行业却要慢很多。因此，极大增加了资金回收的不确定性，即资金流动性风险。

资金对每一个企业都十分重要，对于房地产企业更是如此。庞大的资金需求导致房地产企业需要四处筹集资金，不同的资金来源反映了企业不同的财务状况。我国房地产企业筹集资金的惯用方法是银行贷款，国内贷款占资金来源比重很大，且总体增长较快，虽然这样可以通过债务杠杆获得收益，但产生的巨额债务也极大增加了企业的资金风险。

自有资金有限带来的后果便是发展需求无法满足、经营受限、无法快速扩张，而债务融资却能解决这个燃眉之急，债务融资的快速发展有利于企业规模的扩大和竞争力的提高，从而实现效益上的正循环。然而，过度负债可能会使公司成本过高。一旦有突发情况发生，资金链断裂的可能性极高，由此将引发一系列不良后果，甚至导致企业破产。中国房地产企业的资产负债率一直在上升，近五年一直在80%左右，一度超过80%，这将导致企业承担高额利息费用，面临再融资困难。

（二）资金流动性在房地产企业中的风险点

1.房地产项目的经营风险。房地产项目的开发建设在一定时期内需要大量的人力、物力和财力。在房地产投资项目工程建设工作过程中，土地收购、土地资源开发、房地产项目经济建设和竣工后销售阶段的费用由房地产行业企业承担，这时庞大的资金需求导致房地产企业的资金需求量非常大，任何一个环节的资金链出现问题都会导致严重的后果，甚至可能导致房地产企业破产，房地产企业发展的“寒冬”期多数都是资金链断裂的时期。

2.房地产项目的销售风险。销售可以说是房地产行业极其关键的一个环节。房子建成了如果没人买，那么前面做的一切就白费了，不仅赚不到利润，还背负了巨额债务，资金链的断裂最容易因此而发生，由此引发的后果可以预见，轻则被列入失信名单，再融资困难，重则破产。如果营销非常成功的话，那就代表着可以及时收回资金，代表着可观的利润，也意味着开发项目的成功。因此，在房地产最后的销售阶段，企业财务管理的重点是注重营销，规避销售风险，避免企业资金链断裂，及时收回资金，实现盈利。

三、房地产企业增强资金流动性，防范财务风险的对策

第一，将现金流管理与企业经济发展战略有效地结合起来。首先，房地产企业要准确分析内外部环境因素，认清自身的优势和劣势，明确行业定位，在此基础上确定企业的发展战略。同时，在明确公司发展战略的框架内，结合公司自有资金，制定符合公司发展战略的现金流管理目标，将公司的现金流管理从管理提升到战略层面。只有这样，才能做好企业投资布局，掌握日常经济发展节奏，保持现金流量的平衡，避免出现资金的大量流入和流出以及失衡，降低财务风险。

第二，灵活运用可控资金，科学投资，开辟更广阔的利润空间。房地产项目受国家宏观调控的影响很大，企业很难在短时间内有效地提高生产能力，而企业的风险承受能力，房地产企业必须培育和开发新的利润来源，通过各种投资方式满足市场需求，分析投资前景，实施多元化发展战略，促进企业的快速发展。

第三，加强对企业进行现金预算的管理和控制，提高公司资金可使用效率。房地产开发企业要对企业的资金活动进行全过程控制，从项目开发所需资金的预测到项目实施所需资金的预测，用科学的方法进行科学的估算和预测。制定企业财务管理计划直至资金回收等，制定一个详细的财务分析预算并有效地编制。通过对企业发展经济社会活动各个不同阶段现金流入和流出的控制和调节，使企业管理内部和项目之间的现金分配能够及时、准确地完成。通过对现金预算的管理和控制，使现金流转中存在的问题可以及时被发现，并及时作出相应的调整，将损失降到最小，保证资金链的健康循环。

第四，保持现金余额。在房地产项目销售过程中，更有必要保持现金收支相对平衡，即在一定时期内现金收支大致相同，以减少资本占有量，有效降低企业的融资成本，实现资金的快速回笼和有效周转。

第五，加速催收，延迟支付。资金量大是房地产开发项目的共同特点，这就要求企业在销售阶段不仅要制定有效的营销策略，加快资金周转，完成资金回笼，给资金链注入新的活力；还要尽可能使企业资金不被客户占用，同时尽可能在合理合法的前提下，推迟付款，以此来为资金链的循环减轻压力。

结语

站在外部环境的角度来看，房地产公司企业受国家宏观经济调控政策影响较大；站在企业内部角度来看，房地产开发企业之间存在资金使用需求不足、资金占用周期长、资金进出不平衡、盈利能力低等问题。房地产企业通过对企业发展战略目标的流程管理，多元化的发展战略，科学合理的投资决策，并通过有效控制资金使用效率，科学合理使用资金预算，确保企业资金链安全，有效控制企业财务风险，实现可持续发展。