城市综合体项目工程交接与转资业务优化与提升的研究

0 引言

城市大型综合体项目结决算周期长、工程实物资产数量庞大，且涉及酒店、办公、商业、住宅等多种业态，运营界面复杂，项目交接面临多个主体和不同管理需求。建设转运营环节，建设单位与运营单位对于工程验收标准缺乏统一认识，交接程序不完善、时间滞后、权责不清，部分场景甚至采用现状交接的方式，大量工程实物资产实际使用在前、存在管理空白，易产生推诿扯皮和资产流失；工程转资环节，实物资产交接与项目转资细度不一致、缺乏延续性，业财存在一定脱节，实物管理难度大。针对上述问题，结合城市大型综合体项目的业务实践，本文对工程资产交接与转资业务规则进行了串联和优化，以推动业务精细化、标准化管理。

1 业务整体设计

1.1 总体目标

按照精益价值管理的工作要求，规范城市综合体项目各业态工程实物资产交接与转资工作，建立完善竣工交付资产的实物识别和价值计量规则，明确资产交接管理标准，指导做好项目承接查验和资产清查盘点，以匹配运营期实物资产管理要求，推动实物资产全生命周期管理体系建设。

1.2 管理原则

城市综合体项目主要实行建设总承包建造、部分资产采用直接采购供应的模式，工程结算和现场验收关系到实物资产的确认，需要建设项目全链条的业务衔接，更需要建设单位的有效引领和参建方的密切配合，具体遵循以下原则：

①综合体各业态建立统一的资产分类和管理标准，明确资产交接和管理界面，理顺资产所有权、使用权和管理权关系，明晰资产归属、使用、监管和维护责任。

②加强源头管控，推动建设单位、督促参建方从施工图设计、控价清单、招采合约、实物查验、调试移交等管控点分步筛选做好实物资产识别，并符合业务管理需要和成本效益原则。

③强化建设过程与工程结决算之间实物资产计价的衔接，在做好实物识别和计价的基础上，通过工程结决算确定实物价值，保持实物资产明细和价值计量维度在各阶段的一致性和连贯性，确保账实相符。

④统筹考虑销售、租赁、资产处置等业务模式，结合实物资产识别、成本分摊、开发产品分类、折旧计提及计税口径对核算管理的需求进行归集和分配。

1.3 业务逻辑

以工程实物资产管理为业务主线，串联工程交付（交接）和转资两个重要节点，形成实物资产交付（交接）和转资两个清单，建立一致性关系，并通过工程建设、验收、交接逐步识别完善，厘清工程实物资产与固定资产关系，建立实物资产全生命周期管理逻辑，规范和指导建设项目工程交接与转资，具体见图1。

图1 城市综合体项目工程实物资产交接与转资业务流程图

2 工程实物资产识别

2.1 识别原则

2.1.1 建设单位直采实物的识别

建设单位直接采购的实物资产，根据供货合同清单、现场验收、移交实物清单、结算清单明细等进行识别区分，一般依据合同购置单价和现场清点验收情况等直接确认为实物资产。

2.1.2 建设总承包工程资产的识别

实行建设总承包的工程实物资产识别，首先要结合项目预算、进度结算造价资料的设备清单，按照国家建设工程设备和材料划分标准，对现场移交实物清单进行初步筛选，将混入的材料剔除，明确移交清单中的实物资产；其次根据实物清单，结合现场验收和清点情况，区分属于固定资产范畴的实物和低值易耗品；最后简要区分设备类实物资产间的主辅关系、归属关系和所属位置，初步明确资产组的分类组成，为汇总计价做准备。

①设备与材料的划分。

工程建设清单设备与材料的划分，直接关系到设备实物识别及资产计价构成，建设工程设计、招采、施工、验收移交和结算应参照按照国家现行的建设工程设备和材料划分标准执行。

②固定资产与低值易耗品的区分。

建设项目竣工后，承接查验及移交过程需进行实物的现场点验，对纳入实物管理的工程资产，可结合预算价值、预计寿命、更新频率等初步区分属固定资产的实物及低值易耗品，且移交时原则上均应进行实物查验和登记。物业承接查验时，涉及的备品备件等材料，原则上不纳入实物管理。施工单位提报工程结算时，附属清单资料应与交付（交接）清单核对相符，属固定资产的实物应逐一列示资产名称、规格型号、数量、单价、坐落位置等信息。

③主辅资产的合并归集。

梳理明确属固定资产实物的主辅、归属关系，确定单项固定资产和资产组的分类组成。主资产为符合单项固定资产确认条件的单件资产或资产组；附属资产为主资产不可分割的部分。明确主辅资产关系后，按照使用管理界面或位置组合识别为资产组，实物需明细列示，按资产组合计价。对于房屋建筑物一体的隐蔽工程及低值易耗品，原则上计入房屋建筑物和附属设施资产，不单独计价。

2.1.3 实物资产位置的识别

实物资产位置或坐落地主要通过施工图、竣工图进行标示，项目使用统一的地下空间区位编号和测绘报告分类进行位置区分。建设项目在施工图的基础上结合设计变更和签证，组织做好竣工图的编制和审核工作，明确并固化资产位置，通过竣工图和位置编号来区分确认单项实物资产的位置分布。

2.2 资产识别过程与清单编制

2.2.1 工程交付（交接）阶段

①清单编制要求。

工程实物资产交付（交接）清单应分业态、分系统识别确认最小颗粒度的单项实物资产，即：需要纳入实物管理、符合工程项目承接查验或交接清点范围、能够独立发挥作用的最小实物单元，此阶段同类实物资产可以以批为单位列项，涵盖实物资产类别、名称、品牌、规格、供应商、存放位置、初始价值等基本信息，后续与使用运营单位实物资产维护工作有序衔接。

②资产识别过程。

按照工程实物资产识别原则，结合项目竣工验收和交付（交接）等工程节点，由建设单位组织各参建方对工程实物资产进行识别和第一轮梳理，区分设备与材料后，编制形成实物资产交付（交接）清单，满足工程交付（交接）要求，并具备项目预转资条件。

实物资产交付（交接）清单以专项工程验收、项目竣工验收等相关资料附件的形式体现，完成基本信息填报后，呈报建设单位，一并作为建设单位对外工程付款条件、对内项目交接依据。建设单位组织物业及使用运营单位进行承接查验和清查盘点确认后，实物资产清单最终交接至资产权属单位或资产使用运营单位。

2.2.2 工程转资阶段

①清单编制要求。

基于工程项目结（决）算结果和实物资产交付（交接）清单，工程转资清单应分类别识别确认最小颗粒度的固定资产，即：需要纳入固定资产管理、符合固定资产价值标准、能够独立发挥作用的最小资产单元，此阶段同类实物资产应按件、个为单位列项。

②资产识别过程。

按照工程实物资产识别原则，根据资产权属关系，由资产权属单位进行第二轮梳理，对主附资产进行整合、计价分摊、剔除不需要财务入账管理的低值易耗品后，形成工程项目转资清单，具备项目正式转资条件。

工程转资清单以工程结（决）算相关资料附件的形式最终体现。根据需要，资产权属单位组织现场核对和二次清查盘点后，通过资产管理系统向财务核算系统推送固定资产信息，组织开展工程转资工作。

3 工程实物资产计价

工程实物资产计价分为预转资和正式转资两个阶段，计价来源于项目投资预算、动态目标成本预计和工程结（决）算等相应数据。

3.1 工程预转资

建设项目完成竣工验收、承接查验或试运营时，按照财务核算及管理要求，应进行必要的资产价值预计。预转资价值一般根据建设项目投资统计、开发成本（在建工程）归集和预计数据，着重满足税法和会计准则中关于房产原值归类和核算基本规则，可按房屋建筑物和机器设备等大类资产进行价值预计，原则上不展开进行设备明细等细项资产计价，减少正式转资时业务调整工作量。

房屋建筑物和附属设施的区分和计量以预测绘（实测绘）楼栋门牌号、楼层门牌号及相应测绘面积报告为基础，原则上按产权初始登记进行单项实物资产识别，初始价值或摊余价值按财务成本配比分摊法和上述原则进行计量，对于工程项目材料原则上计入房屋建筑物和附属设施资产中，不单独列示。通过直接采购形成的固定资产，可依据到货验收及结算清单一次性确认计价。

3.2 工程正式转资

工程转资主要依托工程结（决）算资料，结合项目规划、竣工验收、测绘数据等参数进行计价分摊，通过建设项目财务决算方式进行最终确认，夯实单项固定资产价值。

项目工程结算列示数据与现场移交确认的实物资产交付（交接）清单应保持一致；数据不一致的，按移交数据进行实物明细调整，上报结算清单多于移交明细的，应予以实物审减，结算清单少于移交明细的，按移交清单列示，属于设备资产的价值计为零。

项目工程决算时，对工程结算报告中的实物资产清单计价规则如下：判定为固定资产（主设备）的，直接计价、数量单列，编制资产卡片；判定为附属设备的，并入依附的主设备资产组计价；判定为低值易耗品的设备，移交时清点实物，但不计入固定资产实物数量，价值应一次性分摊计入所属建筑物实体价值中。

项目工程决算后的资产入账价值一般为原始工程价值或摊余价值。完全自持的建设项目，按工程结算和财务决算拆分单项资产计价；涉及自持、销售、租赁等不同业务模式的建设项目，应重点筹划计列存货、在用固定资产（含投资性房地产）计价，考虑成本效益、价值核算和运营管理的不同需求，兼顾土地增值税和房产税等计量标准。工程转资后，设备及配套设施的资产初始价值与工程结算明细计价不一致的，在编制工程决算时按财务分摊规则予以据实调整。

4 保障措施

4.1 明晰工程实物资产管理责任界面

根据综合体项目不同业态，工程实物资产管理以竣工验收交付（自建自用）或实物资产交接（租赁、委托管理等），最迟不晚于实际投入使用运营前，为时间节点进行职责界面切分，交接或实际投运前，由建设单位履行工程实物资产管理责任；交接或实际投运后，按照“谁使用、谁负责”的原则，由资产权属单位或使用运营单位履行实物资产管理责任。

4.2 结合资产信息化管理保证业务延续性

基于资产信息化手段，对工程实物资产强化早期介入和前置管理，实物资产交付（交接）清单、转资清单均纳入资产信息系统进行管理，分别于交接或实际投运后、资产正式转固前，由资产权属单位录入资产管理系统，做好电子台账和分步识别过程记录。按照信息化系统业务逻辑，正式转资由资产系统业务端发起向财务核算端进行数据推送，以保证工程资产转资过程的业财一致性。

5 结语

本文研究和优化形成了工程实物资产交接和转资的业务规则，对工程交接和转资两个关键环节进行了有效串联，建立了一套清晰和标准的业务逻辑，在多业态、多业主、多种商业模式的管理界面下，为城市大型综合体项目的交接和转资提供了理论和方法，并在集团多个大型综合体项目建设开发过程进行了实践和验证，有效保证了工程资产的源头管控和全生命周期的延续性，确保账实相符，也为同类大型综合项目在建设转运营过程中实物资产的标准化、规范化管理提供了借鉴和指导。