高杠杆下房地产企业财务风险研究

屠顺理

引言：我国房地产在发展的过程中，需要大量的资金去进行使用。为了能够获取足够的资金，房地产企业需要去银行借款，从而形成高杠杆常态。那么企业具有非常大的财务风险，在房地产企业的日常经营活动中具有非常大的困难，需要进行财务风险的控制，这样才能够有效促进房地产企业的快速发展。通过对财务风险的研究不但能够有效应对资金压力，同时也能够有效帮助房地产企业及时应对和防范财务风险，有效促进企业的长期合理发展。那么如何才能够实现高杠杆下的财务风险应对呢？下面让我们共同来进行探究和分析。

一、财务风险概述

财务风险指的是企业在日常发展时，通过融资而造成的企业风险。如果企业在规定的时间内无法进行债务的偿还，那么就会造成财务风险。企业的发展还会受到很多不可预料的因素影响，但是实际的经济收入无法抵抗经济损失，这样会为企业带来非常大的财务风险。企业所面临的财务风险更多地是看到企业在多种经营环境下出现入不敷出的状态，无法进行金融方面的偿还，最后造成企业的破产，具有非常大的财务风险表现。

二、财务风险形成原因

财务风险形成的原因有多种因素，企业的融资不合理是造成财务风险的原因之一。因为企业在融资的过程中进行过量的资金融入，无法用到实际的发展之中，这样会浪费资源。如果企业在融资的过程中不足以进行发展和投资，那么就会浪费了企业的投资机会，会让企业的发展变得更加艰难。企业在融资的过程中，融资的方式对其发展也具有非常大的影响。一般认为债务融资要比股权融资的方式更好，但是股权融资所具有的财务风险会更小。因此，企业在融资的过程中应该根据自身的情况去进行融资方式的选择，从而符合自身的发展目标。当企业的债务期比较接近时，那么就会让企业在债务偿还方面具有非常大的压力，不利于企业的快速发展，甚至会造成资金链断裂的严重问题，导致企业破产。企业在投资过程中出现错误决策也会为企业的发展带来非常大的影响，很多企业实现多元化发展，不能将所有的资金都用于一个项目，这样会让企业的资源变得分散，无法做好相应的业务。当企业出现盈利不足的问题，会导致现金的巨大消耗，无法偿还银行债务，导致财务风险的出现。而且企业资产的流动非常大会造成库存积压问题，无法实现正常盈利，会让企业出现重大的财务风险。还有一些外部的政策和市场环境的风险，都会为企业的财务造成巨大风险。

三、财务杠杆分析

房地产企业在进行自身的发展和业务拓展时需要大量的资金，一般会通过银行进行借贷，这会为企业的财务风险增加。财务杠杆风险指的就是企业通过承担一定的债务风险去进行房地产企业的发展，这样会造成融资经济损失。资本结构指的是企业在融资过程中的结构问题，资本结构主要可以分为权益资本和债务资本两种，一般情况下，财务杠杆的大小与企业的资本结构之间具有非常大的关联，二者之间互相作用。企业为了能够不断进行自身规模的扩大，需要借助财务杠杆进行融资，那么财务杠杆系数就会加大。当财务杠杆系数大于一定值时，那么就会造成企业出现财务风险。因此，房地产企业在进行财务风险控制的过程中，需要对杠杆收益和杠杆风险二者之间的平衡关系进行重点把握，这样才能够确定一个适合的资本结构。因为在房地产企业融资的过程中具有固定成本，那么企业在进行获取利益和付出相应的损失都会变大，从而能够凸显出现财务杠杆的效果。因此，我们可以利用企业的财务杠杆系数来进行具体分析，当企业的财务杠杆系数越大表示企业所具有的财务风险越大，成正相关。

四、高杠杆下房地产企业财务风险分析

1.库存量大。我国房地产企业具有非常高的库存量，根据相关研究表明，我国房地产在2020 年3 月份具有73931 万平方米的商品房等待销售，房地产企业的库存量非常大，其经济受到非常大的影响。因为库存量大，会让很多企业的投资量减少。但是随着房地产行业的不断发展，很多企业开始进行自身的规模拓展，仍然造成库存量明显增加的问题，导致企业所具有的财务风险逐渐加大，不利于企业的稳定发展。

2.负债率高。房地产企业的发展对资金需求十分巨大，企业自身所具有的资金无法满足房地产发展。那么企业就会通过融资的方式来进行业务拓展，从而会出现非常大的负债问题，不利于企业的发展。企业的负债率提升，具有高杠杆的特点。根据相关研究表明，房地证企业的年平均负债率可以达到79%。其中超过85%负债率的房地产企业达到了16 家，从而能够看出房地产企业的财务风险比较高。

3.企业扩张。房地产企业的扩展会增加自身的财务风险，柑橘相关数据研究发展，在2018 年和2019 年时间内，万科的房地产融资金额达到了2926 亿元人民币，处于我国房地产企业融资的第一位。而碧桂园紧随其后，融资金额为2507 亿元人民币，保利地产则处于第三位，融资金额为2167 亿元人民币。从而能够看出房地产企业都在进行融资和规模扩张，而且融资金额数目非常大会为企业带来巨大的财务风险，不利于企业的健康发展。

五、碧桂园在高杠杆下的财务风险分析

1.企业概况。碧桂园是我国非常知名的房地产公司，在上个世纪九十年代初开始创立。其总部设置在我国的广东省，现在主要负责进行住宅开发工作。碧桂园的主要业务模式就是进行房地产开发，同时也涉及到一些酒店管理、建筑装修等业务。为了能够有效满足市场的建筑需求，碧桂园也开始进行了别墅、商店等方面业务的拓展，从而能够为企业带来更多方面的经济利益。碧桂园上市已经经历了十几年的时间，不仅在国内市场进行发展，在国外也具有非常多的房地产开发项目，从而确定了碧桂园在房地产行业的领导地位。碧桂园具有自己的特色，因为它只做三线、四线的城市建筑项目，因为这样的地区价格比较便宜，而且主要在郊区进行房地产建设，能够使用的面积比较大。因为规模大会让其出现一定的财务风险，根据相关研究表明，碧桂园在2017 年的年销售额达到了1402 亿元人民币，2018 年的年销售额提高了35%。但是同时也潜藏了一定的财务风险。作为房地产企业，碧桂园运用了财务杠杆来进行融资，该企业的杠杆系数基于0-1 之间，如图1 所示：

图1 碧桂园财务杠杆趋势

从图中我们能看到碧桂园的财务风险水平一直处于比较高的经营风险，这会对其发展带来非常大的还债压力。碧桂园只能通过自身的收益来进行债务的偿还，从而能够发现，只有通过去杠杆的政策才能够帮助碧桂园企业实现财务风险的降低。

2.财务风险分析

（1）融资风险。根据相关研究显示，碧桂园在日常的融资工作中，逐渐呈现上升趋势，其需要的资金会变得更多。流动比率一般都会在1.12%-1.35%之间，与正常的行业标准之间具有非常大的差距，从而可以发现碧桂园企业所具有的变现能力较低。而且碧桂园的短期偿债能力也出现了严重下降，企业具有非常大的流动性风险。碧桂园企业所具有的速动比率一般在0.63%-0.67%之间，所具有的情况在房地产行业中的下游，所具有的流动资金比较大，这样会让其资金在回收时会变得比较缓慢，不能够为企业带来比较好的偿债能力。碧桂园的债务情况在逐年增加，所需要的资金也越来越多，这样会导致其负债率比较高，需要其具有非常好的偿债能力。通过现金债务情况能够对企业的偿债风险具有非常好的反映，当其总额比相对来说比较大时，能够说明企业所具有的现金流量比较多，企业所具有的偿债能力比较强，财务风险减小。而现金流负债比大于1 时，说明该企业具有比较强的还债能力。但碧桂园的现金流量指标一直在下降，说明其偿债能力出现下降的问题，具有非常大的财务风险。

（2）投资风险。根据相关研究表明，碧桂园在近几年的投资工作中，所具有的现金流量处于负值状态，主要是因为该企业进行子公司的购买，同时也能够进行多家企业的联合经营，这样会让其投资资金增加了376.83亿元人民币，而其现金支出也增加了188.59 亿元人民币。而且碧桂园所具有的总资产的净利率也出现了提升，高于整个房地产行业的平均值。虽然碧桂园所具有的投资效率非常高，但是也需要对自身的投资风险进行留意，这样才能够降低自身的企业财务风险。

（3）流动性风险。根据相关研究表明，碧桂园的应收账款周转率在不断出现下降趋势。其在近三年所具有的应收账款的周转率一直处于行业平均值以下，从而能说明企业的回款速度比较慢，容易出现坏账的问题。碧桂园所具有的存货周转率在不断下降，所以能够看出其在管理方面具有非常大的问题，从而不利于企业的经营周转。企业在最近几年的资金利用效率也在不断降低，并没有促进企业的发展。因为企业资金周转不畅通，会为企业带来非常大的财务风险。根据相关研究表明，碧桂园所具有的偿债能力下降，与自身的管理具有非常大的关系，企业若是运营非常好，那么就能够提升自身的偿债能力，促进企业的良好发展。若是其管理方面出现问题，会让其周转速度比较慢，不利于企业的快速发展，为其带来很大的经营风险。

（4）信用风险。因为房地产企业在收款的过程中为了能够更好地促进自身的企业发展，需要进行一定的融资。那么就应该进行债务的偿还，一旦无法偿还债务，会让企业的信誉受到非常大的影响，具有一定的信用风险。碧桂园的规模在不断扩张，那么就会导致其需要偿还更多的债务。但是国家通过“去杠杆”政策来进行限制，这样能够在一定程度上缓解债务风险。但是也会让碧桂园企业在融资方面遇到非常大的困难，因为碧桂园企业具有90%的负债率，需要进行资金的回笼，这样才能够实现周期压缩，有效促进碧桂园的正常发展。根据相关研究表明，碧桂园无法对消费者进行承诺，因为信誉问题没有为大家留下好的印象，这样会导致消费者的流失，导致碧桂园企业所具有的销售额出现下降问题，为企业带来了非常大的信用风险。

六、碧桂园财务风险预防对策

1.资本结构的优化。为了能够更好地降低碧桂园的财务风险，需要进行资本结构的优化工作，提升销售量，那么就应该减少自身的负债问题。碧桂园在进行融资的过程中，应该进行融资方式的正确选择，这样才能够控制自身所具有的融资风险。碧桂园可以对自身的偿债能力进行提升，这样才能够抵御财务风险。因为这种偿债能力受到资本结构的影响，那么就需要碧桂园增加自身的销售力度，只有这样才能够有效提升自身的现金流，有效实现资本结构的优化。

2.资金的集中经营。碧桂园若是想要降低自身的财务风险，那么就不要同时进行多个房地产项目的开发，需要将所有的资金集中在一个项目中，这样才能够有效进行资源的利用。还应该谨慎投资，加强风险防御工作，这样能够达到自身的利益目标。如果想要提升自身的风险预防能力，碧桂园需要具有非常好的发展能力，将自身的投资用于一线和二线城市的房地产开发工作，这样就需要将所有的资金用于集中处理，可以更好地帮助其进行风险的控制。但是在房地产项目开发时也需要注意，做好每一次的投资风险评估工作，这样才能够真正地降低风险。

3.遵守国家的政策。碧桂园若是想要有效降低自身的财务风险，那么就应该进行自身的开发项目数量的控制，同时也需要注意房地产开发的质量，这样才能够有效抵御风险。还应该增加自身的运营能力和偿债能力，降低流动性风险，同时应该合理进行资金的分配。还应该相应国家的政策号召，需要去杠杆、去库存，这样才能够有效实现资金的利用，增加资金回流，有效提升自身的偿债能力，这样才能够降低自身的风险。

4.建立长远发展目标。碧桂园为了能够更好地实现自身的长远发展，那么就应该在国家政策的调控下进行自身管理。不要盲目进行规模的扩张，需要与现实情况进行接轨，符合现实发展规律，这样才能够更加合理地进行融资和投资的使用，让企业能够具有比较高的资金回流，从而提升偿债能力，降低财务风险。需要在投资之前进行一定的预算工作，合理经营企业，这样才能够提升经营质量。还应该提升自身的信誉，对提高销售额具有非日常大的帮助作用。企业应该具有长远的发展目标，不要为眼前的利益所蒙蔽，实现稳定发展。

结束语：综上所述，在高杠杆背景下，房地产企业所面临的财务风险十分巨大。房地产企业的规模比较大，在进行不断扩张时，需要更多的流动资金才能够实现自身发展。但是融资过多会导致其债务偿还能力变得困难，从而增加企业的财务风险。为了能够更加进一步地进行风险问题的解决，需要房地产企业可以有效进行自身的财务控制，了解自身的债务偿还能力，具有长远发展的目标，这样才能够帮助企业实现可持续发展。还应该根据国家的政策来进行自身的发展控制，让所有的资金进行集中经营，避免出现经营不善无法偿还债务的问题。总之，需要企业可以加强自身的财务风险控制工作，有效抵御财务风险为房地产企业带来的冲击，促进企业的稳定发展。