国有企业改革中土地资产处置的思考

□ 南宁 庞 雪

在国有企业改革过程中，处置土地资产是一项重要的基础性工作，既要明确土地的所有权和使用权，也要判断土地资产的实际价值，突出土地资产在国企经营管理中所发挥的重要作用，规避资产流失以及利用不当情况，并对土地资产处置方式以及优化措施做深入探究。在土地资产处置优化基础上实现资源的合理配置，既可以为国有企业经济提升创造条件，也可以增强国企竞争实力，推进国有企业深入改革，适应当前时代发展要求。

一、国有企业改革中土地资产处置的必要性

在社会主义市场经济下，国有企业改革的要求越来越高，既要实现企业经济发展目标，也要兼具社会效益，在国企改革过程中应充分认识到土地资产处置的重要意义，优化土地资产处置方式，并实现土地资产保值增值，如此可为国有企业发展创造更多的竞争优势，也可推进国企深入改革。国有企业领导者应认识到国企改革是建设中国特色社会主义市场经济体制的重中之重，在改革当中应明确产权关系，并合理配置国有企业各项资源，构建更为完善的现代化国企管理制度，以此来为土地资产处置提供更切实可行的工作方案。在改革过程中，应全面评估企业土地资产实际价值，并对国企资产进行核算，明确区分使用权与所有权，建立更科学有效的土地产权关系。土地资产作为一个重要的物质财富，应保持节约与利用的理念，突出土地资产在国企改革中的价值作用，并加强土地资产使用监管力度，避免国有企业资金的过度支出。通过土地资产优化配置，改变以往资产利用不当以及使用效益偏低的情况，为国有企业发展获得优势，也推进国家资源规划工作能够顺利开展。

二、国有企业改革中土地资产处置的方式

在国有企业改革中，应根据具体情况采用针对性的土地资产处置方式。首先结合土地资产租赁方式来说，在很大程度上降低国有企业经济负担，既避免国有资产过度流失，也可以保证国企以及国家的经济收益。但是从客观条件上来看，国企对于土地使用权并没有通过转让的方式来进行处置，无法有效发挥土地资产价值功用，在土地资产保值增值方面欠缺一定的力度。一般情况下，企业在经济发展效益低或是占地面积过大，暂时没有一次性支付出让金能力的时候可优先采用租赁方式。

其次结合原划拨土地补办转让来说，企业向政府有关部门缴纳出让金，以出让的方式获得土地的使用权，国企改革中一般有历史遗留问题大多情况下采用出让方式的土地资产处置方式。从国家资源部所出台的文件来看，对国企土地权适用范围也进行了合理划分，并对土地回收以及出让作出系列部署，依据法律规定划拨土地使用权转让申请并办理协议出让，需参照规范要求来进行操作。虽然此类方法适用性较强，但是会受到出让金额的影响，出让金额大会给企业带来一定的经济负担，而国企资产负债率若是偏高，也无法全额支付出让金。从带来的影响来看，政府会适当削减出让金，会导致国有资产的流逝，土地市场管理也会出现一定的问题，难以对土地资产做全面管理，客观上来说，经济实力雄厚的国企更适合采用此类土地资产处置方式。

再其次从公开出让来看，经济社会的发展促进土地资产价值提升，但也给土地资产管理带来巨大挑战，国企在土地资产处置中的问题也越来越细化，资源部所下发的规定中有对工业用地的明显界定，工业用地作为经营性用地，需要严格按照要求以招标、拍卖、挂牌等方式出让。这就要结合国企发展的实际情况来进行判定，若是企业破产关门，政府所需要承担的工作较多，根据城市发展规划要求可重新判定土地性质，并依据处置方式来进行出让。若是整体出让等情况，就需要政府统筹安排，采用公开招标等形式来进行土地资产的处置工作。

三、国有企业改革中土地资产处置存在的问题

1.土地资产处置不到位。在国有企业改革过程中，对于土地资产处置的方式不到位不仅会降低土地资源使用价值，也会影响国企改革的深入发展，从土地资产处置的具体表现形式来看，政府对企业的用地情况维持划拨形式，为推进国企改革，会适当降低或是忽视土地收益。虽然从客观上看有助于推进国有企业改革发展，但是忽视相应的土地经济效益，缺少长期战略发展眼光。而企业在改革当中，对于土地资产处置也存在不交纳土地使用权出让金以及租金，或是未将土地使用权折成对应的土地股，使得出让、入股等合同不具备实际效力。在评估企业土地资产时缺少相应的规范性，从具体表现来看，评估机构过多，但是缺少统一的评估标准，这就会导致土地资产价格上出现一定的偏差和波动。而土地资产评估工作也会受到工作人员的专业能力影响，若是工作人员职业素养不高或是专业经验有限也会导致土地资产评估效果达不到预期。在国有企业土地资产处置中，需落实有偿有期限原则，但是企业经营效益以及实际发展能力问题，使得企业在交纳出让金时存在一定困难，企业间的竞争逐步增大，而企业经济能力各有差异，也会导致企业承受能力与土地资产处置存在偏差，矛盾逐步加大也会影响后续工作开展。

2.缺乏土地资产管理，土地产权不明晰。从国有企业土地资产处置来看，需要有专门的机构和职能部门来共同参与，专门评估机构来进行土地资产的价值评估，而评估结果需要具有批准权的职能部门来进行核查确认。但从客观上看，土地管理部门未能全面行使其职权，在国企土地资产评估处置等工作中缺少参与度，评估结果未经确认上报到国资部门，这就会导致土地资产处置出现一定问题，管理上也较为混乱。从以往出现的情况来看，在土地资产处置中使用出让方式时，以公开招标或是拍卖等形式来进行，但是会受到企业资金的限制，而在这个过程当中也存在一定的行政因素，土地资产处置未能全面落实公平公正原则，会导致土地资产流失等现象出现。在一定程度上说，国企土地资产处置中没有全面性针对性的手段来激活其价值功能，反而会使得土地资产处置成为企业改革当中的一个重要负担。从国企土地资产的存量来看，一般情况下都处于存量较大的情况，而在国企改革中无法设计更为合理的处置方案，在土地资产有偿使用时会面临巨大资金问题，最直观的反映就是交纳出让金受到企业经济效益的影响。若是通过租赁方式来进行处置，租金问题也会影响企业最终的经营利润，若是在企业资产中土地资产占比过高，又不能完全激发土地资产价值效用，就会给企业带来经营负担，对企业改革带来较大影响。此外，国企土地资产产权问题没有全面落实，也会影响最终土地资产的处置方式，一旦出现土地纠纷问题，就会给企业带来较大风险，工作上也过于被动。

3.土地资产配置政策不完善。从当前土地资产配置政策来看，虽然给国企改革带来一定的积极作用，但是并没有全面适应国企改革要求，也无法达到国家经济战略布局调整需要，从具体表现来看，国企在土地资产处置中采用出让形式，会涉及到支付出让金，这会直接作用于企业日常经营管理效益。若是通过租让授权等形式，也会受到国家政策的限制，受企业规模以及实际承受能力影响，无法有效采用此类方式，而通过入股或是作价出资等方式，国家现行政策也无法全面进行衔接，在部分问题上还是难以解决。可以说土地资产处置政策上的不完善给企业开展工作带来较大影响，无法有效配置土地资源，也弱化了土地资产在国企改革中的价值作用。

四、对国有企业改革中土地资产处置的建议

1.明确土地产权，灵活处置土地资产。在国有企业改革中，开展土地资产处置工作应当明确土地产权，并对土地产权的全能进行细化，依照国有企业在各发展阶段的改革需要，灵活处置土地资产，并将土地使用权合理划分为划拨、租赁、出让等多项权能。全面把握土地资产流转和土地资产效益之间的关系，并因地制宜进行土地出让、土地使用权作价入股等多形式处置土地资产。在土地资产规划工作当中，也要根据国企的行业性质进行国有土地使用权作价入股的形式来设立国家股，对于竞争性强的国企应通过土地使用权出让或是租赁等方式来进行处置。对于非经营性土地资产，例如职工住宅用地，企业需要交付大量出让金，若是无法完成交付但又受政策限制不能有偿取得土地使用权，可考虑设置三产服务公司来管理类似资产。针对无法达到城市规划要求或是土地利用率相对较低的土地资产，可直接推向市场，并由政府部门进行牵头，构建经济适用房或是通过货币形式来进行补偿。根据土地规划要求重新定义土地性质，并通过招标或是拍卖等形式进行公开供应，既可以提升土地资源利用价值，也可以深入推进国企改革，在避免浪费土地资源的同时也相对应保障国企收益。

2.建立土地资产运营、监管和评估体系。在国有企业改革中，进行土地资产处置工作应当建立土地资产运营以及监管评估体系，在改革深入推进中，资产经营已成为国企经营中的一个关键要点，从产品向资产的过渡也客观反映着企业资产管理会随着市场发展而进行变动调整。客观上说这样的调整是为国企能够更全面适应市场发展需求，可以提升企业自身竞争力，并推动市场环境下新的产业模式或是行业形成。充分突出土地资产的利用价值，也让其他限制或是低效资产能够产生一定的效益，但在资产管理经营当中，也要围绕资产保值增值来做好系列工作部署，提升资产利用效率，并客观评估资产价值，既要防止资产流失，也要确保资产运用到位。在资产评估过程中，也要避免人为因素导致的评估效果差问题，应严格按照评估要求，并在各部门合作与监督下，来完成此项工作。

3.坚持效益与公平原则，确保土地资产保值增值。在国有企业改革中，优化土地资产处置方式应坚持公平效益原则，既要把握当前国企改革中的矛盾问题，也要围绕土地资产保值增值来设定工作方案，在土地资产处置工作中，应明确企业的经济条件以及现实困难。从客观上看，国企性质以及规模等方面存在的差异性，应当进行统一要求，并遵守统一标准，既要改善土地资产评估中的问题，也要在评估效果基础上收取相应的款项。对于政府职能部门来说，应当始终发挥引导和调节作用，并适当给予一定的优化政策，明确土地资产处置中利益分配问题，避免后续产生经济纠纷。土地资源管理部应提供专业的服务指导，并参与到企业土地资产评估工作中，明确土地产权界定，并为国企深入改革提供专业的指导意见，进而为国家经济发展提供助力。

4.完善区分土地资产处置的方式和管理政策。在国有企业改革中，推进土地资产处置工作，深入开展应完善并落实土地资产处置方式以及管理政策，根据企业规模、行业类型等不同采取针对性的处置方法，对于提供社会公共产品及服务的国企或是在经济社会发展中支柱型企业，国民经济应当占据控制和支配地位。通过合规合法的方式将国有划拨土地转为国企资产，并扩大授权经营范围，在操作当中，也要严格按照土地资产处置方式明确土地使用权。在一定程度上说，把土地资产收取给相应国企来进行管理和经营，或是通过作价出资形式投入到国企当中，可以有效提升国有资本占比，并改善国企资产负债率。对于竞争性较强的国企来说，在土地资产处置工作中，应基于经济发展规律进行公平竞争，突出市场经济发展原则，并通过出租出让等形式来进行处置，所获得的土地收益以变现或是其他形式进行收取。

5.协调各政府管理部门职责，积极发展中介服务机构。在国有企业改革中，土地资产处置应协调各相关部门职责，并积极组建和发展中介服务结构，通过各参与主体的协调配合来优化土地资产处置流程，规划局、国资部等职能部门应当避免管理上的混乱，在工作中围绕土地资产处置要求来明确目标，并根据实际情况来提高协调力度。对于土地资产处置工作中涉及到的评估机构、会计事务所等应做好资格筛查，并了解各个工作组成员能力是否达到要求，通过能力与品质双提升为土地资产处置工作提供客观保障。确保土地资产处置工作流程规范化透明化，既避免土地资源浪费，也要保证国企发展收益，突出土地资产在国企经营中所具有的价值优势，为国企改革持续深入奠定坚实基础。

五、结语

国有企业作为我国社会发展的重要支柱型企业，国有企业的发展状况对我国社会经济发展产生重大影响，在新的经济发展形势下，推进国有企业改革力度已是一项重要的战略部署，而做好土地资产处置也是一项必要的基础性工作，对国有企业改革有积极的促进作用。在工作当中，既要落实国有企业体制改革的现实要求，也要结合以往工作经验来优化土地资产处置方式，避免土地资产资源浪费，也要确保土地资产保值增值，始终坚持公平与效益的工作原则，为国有企业长远发展创造更多优势。