经济适用房项目标准化设计管理模式探究

邵 娟

经济适用房是指具有社会保障性质的住宅，它是根据国家城市发展需要、拆迁安置安排建设的，具有一定的经济性及适用性。这里所概述的经济性是指相对于同期所销售的商品房而言。经济适用房的价格比较适中，大体在中等或者低收入家庭的承受范围内；而适用性是指房屋建筑标准依然符合我国建设部提出的相关要求，建筑标准并未降低，强调住房的使用效果。为了能够满足经济性和适用性两个条件，在落实经济适用房项目的具体过程中需要统筹规划、合理安排，并科学合理地展开经济适用房标准化设计与管理。

1 标准化的概念说明

对于标准化的定义，国际标准化组 织（International Organization for Standardization，ISO）、国际电工委员会等有不同的说法，但大体意思相同，即要求所展开的标准化活动应当制定并颁布实施标准，以便该项活动能够标准、规范地展开，从而保证所改善的产品或者提供的服务具有实用性。这充分说明了标准化的基本属性是一项活动，并且该项活动开展的过程中涵盖了制定、颁布及实施三要素。标准化活动会受外部环境的影响，也就是随着时代的不断发展、社会的不断进步及科学技术研究的不断深入，标准化活动将有所创新或者延伸[1]。

2 经济适用房项目标准化设计管理的现状

2.1 经济适用房的概念

经济适用房从1998 年开始推出并得以使用，随着国家的不断发展及人们住房需求的不断加大，经济适用房项目获得了良好的成效。综合性分析经济适用房项目推进的实际情况，与商品房相比较，它具有以下几项基本特征。

（1）遵循特殊的定价原则。因为经济适用房是由政府指导定价的，所以它的最终售价与同期销售的商品房相比便宜许多，而且主要是面向广大中低收入家庭，相当于国家推出的半福利性质的住房，在其建设过程中政府会给予一定的政策扶持，如税费减免等。（2）销售对象特殊。经济适用房主要是针对中低收入家庭修建的政策性住房，用于调节住房供需矛盾。（3）户型及设计理念以满足居住基本生活为准。对一居室、两居室或者三居室等不同类型的经济适用房建设的实际情况予以分析，其规划设计的最大特点是经济、实惠，能够满足中低收入家庭的日常生活所需。（4）房屋交易受到一定的限制。住房者仅拥有有限产权，5 年内不得直接上市交易，超过5 年后以二手房的形式交易。

2.2 项目管理存在的问题

2.2.1 设计标准不明确

经济适用房属于政策性住房的一种，在标准要求层面与普通商品房基本一致，如在套型设计方面，应当保障每套住宅具有卧室、起居室、厨房以及卫生间等基本功能区域，各功能空间的设计面积也有严格规定。但在实际建筑设计过程中，由于对部分标准的把握不明确，导致户型设计缺乏合理性。例如在具体设计实践中，虽然现有设计标准对卧室整体面积有相应的规定和要求，但仍存在对卧室内部的摆设装饰空间需求、建筑内部房间格局需求等考虑不足的问题，导致户型设计与人们实际生活习惯不符，影响居住体验。如存在卧室与起居室面积、卫生间面积不协调，功能区域结合不紧密，厨房跟卫生间相邻等情况，造成户型设计缺乏空间舒适性[2]。

2.2.2 项目人员分配不合理

为了保证经济适用房项目真正落地，需要科学合理地分配工作人员，以便各部门工作人员分工明确、相互协调，共同推进项目，获得良好的建设成效。但由于经济适用房项目的性质特殊，其大多为政府建设，在具体规划设计过程中配备的技术人员有限，导致设计方案的拟定因缺乏专业的技术指导而存在缺陷或者不足，如部分设计过于理想化而与实际情况不符、部分设计不符合相关规范要求等。如果不能对设计方案予以修改，势必会给经济适用房建设带来一定的负面影响。

2.3 管理标准化的可行性

2.3.1 统一标准化思想

标准化项目管理的有效实施，需要管理人员能够形成正确的管理思想，认真对待经济适用房项目的管控，保证管理目标达成。因此，要在具体展开项目管理前组织开展管理人员的培训工作，使之能够明确本单位的经济标准、国家颁布实施的相关技术标准及设计标准等，增强标准化管理意识与思想，注重运用技术标准、设计标准及管理标准来展开质量管理、成本管理、进度管理等工作，为经济适用房设计方案的制定奠定良好基础。

2.3.2 强化标准化设计管理

经济适用房项目标准化设计具有内容较多、涉及专业领域较广、设计要求较高等特点，这就使得该项工作在具体实施的过程中容易受到某些方面的影响，导致标准化设计目标难以达成，如增加投资成本、未能与工程实际情况相符等，不利于经济适用房项目有效落地。为了避免此种情况发生，应当高度重视并有效展开项目标准化设计管理、跟踪管控，及时发现设计问题并与设计单位进行有效沟通，使其及时、有效地处理问题，进一步完善设计方案，提高其可行性、科学性及合理性[3]。

3 经济适用房项目标准化设计管理模式的研究

3.1 案例概述

某大型居住社区经济适用房项目的总建筑面积为10 万 m2，项目用地性质为二类居住用地，建筑高度不超过35 m，整体建筑风格简洁，全部为平层，采用框架剪力墙结构，现浇框架柱、梁、板、阳台等。建筑抗震设防烈度为7 度、框架抗震等级三级、建筑安全等级二级。

3.2 标准化设计管理模式的建立

结合本次工程实际，为保障经济适用房设计及建设质量，侧重建立标准化设计管理模式，具体包括以下几个要点。

3.2.2 合理规划建筑设计

按照相关规范，经济适用房的层高在2.80 ～3.00 m，本次工程设计中对一层设计高度为3.00 m，标准层高为2.85 m。墙体中内墙采用加气混凝土砌块，外墙材料以砂加气混凝土砌块或煤矸石多孔砖为主，满足保温、隔热、隔声和防火等要求。建筑外窗设计为平开形式，并可辅以推拉、上悬、提拉等，设计安装纱窗满足构造措施。套内设计中，合理规划各功能区的使用面积，如平层户型建筑的厨房使用面积不小于3.50 m2，三件套卫生间使用面积不小于2.50 m2等[4]。

3.2.1 做好户型设计

根据经济适用房的特殊性质，在设计工作中应当符合统筹规划、科学建设等原则。合理设计实用性的住房户型功能，固化基本户型结构，丰富居住功能，满足不同群体的住房需求，如图1 所示。本项目的设计原则是保证建筑平面布局紧凑，尽量降低套外交通空间，减少公摊面积，且建筑外形设计要简洁、美观。

图1 工程户型设计图（单位：mm）

3.2.3 优化建筑结构设计

在本次经济适用房设计中，对墙柱构件的设计采用直径超过12 mm 的纵筋，通过电渣压力焊进行焊接；短肢剪力墙底部加强部位的箍筋间距取100 ～150 mm；分割井道、卫生间、阳台封口等位置的小梁梁宽应不小于120 mm；多跨梁跨中部分的非框架梁构件需在图纸中注明，对与框架柱或剪力墙相交的框架梁一端，应当按照框架梁采取构造措施，不与框架柱或剪力墙相交的梁端，应按照非框架梁采取构造措施，对箍筋间距无加密区要求。

3.3 经济适用房项目标准化设计管理的具体实施

3.3.1 场地空间布局

在具体进行经济适用房标准化设计时，首先应按照相关规范及标准要求，遵循环境友好性原则对场地空间予以合理布局。其次要求设计人员能够着重了解项目所在地的周边环境、区域地理条件、气候变化情况等，结合临街及城市建设实际进行保障性住房建筑设计，如可将地下一层区域划分为非机动车库、部分机动车库、高低压配电房、风机房以及消防水池等。

3.3.2 建筑设计

（1）住宅楼入口设计。住宅楼门口设计考虑居民出行方便且能起到防雨水作用，门口台阶应以1 ～2 步为宜，踏步高度设计为13 cm，宽度约为32 cm。此外，为了行走舒适，选用材料为毛面花岗石，厚度5 cm。单元门为1.5 m 双扇平开门，门口按照国家相关规范要求设置无障碍防滑坡道及栏杆扶手。

（2）户内平面空间设计。户内平面空间设计包括门口、卧室、客厅、厨房、卫生间等。对于门口的设计，为了保护居住者的安全设计了钢制防火门，它具有防火、防盗、保温及隔音的作用，能够在发生火灾的60 min 内隔绝明火和烟气。同时选用的门锁要能够防钻，具有一定科技含量，并且门上设置猫眼、门内设有活动挡板，起到防偷窥的作用。

对于客厅的设计，为了方便居住者日常起居及会客需求，应保证客厅采光通风良好。设计者需要了解当地区域的光照情况及风向变化情况，结合建筑物朝向，合理设计客厅尺寸及窗户尺寸，使得客厅更加宽敞明亮，方便观赏室外景观。灯具方面将顶灯设计为主灯，由两组开关控制，设置两种亮度的灯光，满足居住者不同的照明需求。

对于卧室的设计，由于卧室是居住者休息的场所，在其中度过的时间最长，因此需保证室内具有较高的舒适度。按照国家住宅设计的相关规定，对本次项目的平层户型设计，规定单人卧室设计短边净宽在2.20 m 以上，使用面积不小于5.00 m2；双人卧室设计短边净宽不小于2.80 m，且使用面积不小于9.00 m2。又因卧室内需要摆放衣柜、梳妆台等家具，本次住宅设计中将双人卧室面积控制在14.60 m2左右，单人卧室面积控制在12.30 m2左右。对于厨房的设计，应采用自然通风与采光，宜朝北设置以利于油烟、气味自然排放，而且有条件的话空间应尽量宽敞。

此外，厨房设计还要考虑家电、炊具的放置，按现在生活习惯，厨房一般要布置燃气炉具、电磁炉、冰箱、微波炉、电水壶和洗菜池等，需要特别注意的是燃气炉具要设置双孔，满足做饭需求。

对于卫生间的设计，需要特别考虑通风井道及排风扇的设计，以便营造良好的卫生环境，避免出现通风不畅的情况。因为卫生间受结构柱、排气井道及给排水井道的影响，呈不规则性，所以对卫生间面积大小要结合实际情况来合理安排。住宅套内仅设置一个卫生间时，应能直接对外采光和通风；当套内拥有两个及两个以上卫生间时，应当至少有一个可以直接对外采光和通风。另外，要注意卫生间与卧室不得采用错层布置法。

3.3.3 公共服务设施设计

按照公共服务设施配套要求，在具体进行公共服务设施设计之前，需要调查经济适用房受众群体的生活需求，结合场地布局、整体环境及相关规范要求展开无障碍设计，以便满足老年人、残疾人等不同居住人群的运动休闲需求。在此基础上还要合理设计与生活密切相关的公共配套服务设施，如超市、社区医疗中心、警务室等。[5]

3.3.4 交通组织设计

首先要解决好小区与城市干道间的关系。城市干道要保证交通顺畅，路口不宜太多，这就需要在小区与城市干道间设置辅路，以便小区里单体住宅楼的车辆可自由出入。其次还应在高层住宅组团居中位置设立统一的非机动车停车棚并由专人看管，规模按每户1 辆计算，并在居住组团出入口处开辟出一定面积设立供停放共享单车的停车棚。

4 结语

经济适用房标准设计管理容易出现一些问题，导致管理效果不佳。这要求经济适用房标准化设计过程中应综合考虑城市建设实际情况、住宅小区周边环境、相关规范要求及建筑单位的基本要求等，调查居住者的生活需求及生活行为习惯，进而合理规划设计的各个部分。