全装修住宅项目管理研究

吴 波

(广州天力建筑工程有限公司 广东 广州 510030)

引言

全装修住宅项目管理是一个程序复杂的系统化工程,在项目建设中需要系统化地建立全过程管理模式,转变传统工程管理观念,采用整体的创新思路进行全装修住宅项目管理,将住宅质量管理、工程进度管理与项目成本管理共同整合,处理好三者之间的平衡关系,使全装修住宅项目管理体现价值,让全装修住宅为业主提供更优质的服务。

1 全装修住宅项目管理的重要性

全装修住宅指的是在房屋交付之前,开发商完成了对住宅内功能空间的规划与简单的墙面粉刷铺设,以及厨房与卫生间的电气设备安装和基础设施建设,使住宅的装修在交付前一次到位,也称之为全装修。这样的住宅能够节省业主的时间和精力,在保证入住效果的前提下,批量施工也能够达到节约成本的目的,同时,也能避免业主入住毛坯房后进行二次装修产生的装修废料对环境的污染,对于购房者而言,能够节省一大笔装修费用和电器购买费用。总的来看,全装修住宅的交付对质量责任非常明确,其主体结构和交付前的装修质量都属于开发商的责任范围,相比传统的毛坯房,全装修房在安全、节能、绿色环保等方面具有明显的优势,是居住建筑发展的必然趋势。通过对全装修项目进行项目管理,能够使全装修住宅在交付之前进一步提高对设计项目成本、工程进度以及住宅质量的管控,充分发挥全装修住宅项目的经济效益、社会效益与环境效益,使业主住户对全装修住宅项目的满意度得到切实提升。

2 全装修住宅项目管理措施分析

2.1 注重合同模式选择及合同内容的约定

对于全装修住宅项目,要重视合同模式的选择,帮助建筑企业规避更多风险,以利企业在工程项目开始之前进行战略规划,用统筹的思维来提高全装修住宅项目的建设质量。传统的全装修住宅项目合同模式主要有平行发包模式、施工总承包模式和项目总承包模式,三种合同结构模式各不相同,需要根据全装修住宅项目的规模和投资来综合确定。目前在住宅全装修项目中主要采用施工总承包与平行发包模式,在合同中需要对全装修住宅项目的工期、交工时间、施工验收标准、合同双方的责任划分、资源分配等内容作出解释。对于项目建设过程中容易产生争议的内容和施工管理的有关内容也要通过有关条例的制定进行约束,以此来提高全装修住宅项目的整体管理水平,使全装修住宅项目的建设质量得到保障。除此之外,在合同签订过程中应当聘请专业人员检查合同,对其中模糊不清的部分进行修改,确保最终完成的合同对住宅项目具有指导作用,确保合同双方的合法权益不受损害。比如,包工包料合同要约定材料品牌及施工质量标准,单包工合同则要约定材料损耗量及施工质量标准。

2.2 加强装修设计图纸管理

全装修住宅项目的重点在于住宅内部的装修,在施工开始前要对设计图纸的质量进行准确把控,通过强化设计图纸管理的方式确保在实际施工中降低各种施工问题发生的概率,必要时对设计实施全过程跟踪管理,即对设计过程中各阶段目标进行事前指导、事中检查和事后审核的控制管理。施工环节应与设计单位的工作人员加强沟通,尤其要关注土建设计图和水电铺设图是否协调,关注建筑结构与土建之间的联系,避免装修设计图中由于建筑结构产生冲突的部分。通过优化装修设计图纸能够在后续施工中省略许多不必要的步骤,有助于调解土建工程设计与装修设计之间的矛盾,使建筑整体性提高,协调设计减少施工图中的湿作业及高难度施工工艺,尽可能提高不同环节穿插施工的效率。

2.3 做好资源整合工作

在全装修住宅项目中的资源整合包括内部资源和外部资源两部分,内部资源指的是企业内部产生的成本,例如原材料采购成本、工程建设成本、装修设计与建筑设计成本、营销宣传成本和客服咨询成本,这些资源的总和又可以详细划分成三个层面,分别是公司层面、部门层面以及人力层面。而外部资源则是指装修总包工程资源、装修监理资源、材料供应商方面以及各个项目的分包,施工单位围绕着全装修项目进行合作的不同公司、不同主体的总和。不同分包部分的人力资源整合与人员划分也是保证全装修工程项目得到合理整合的关键。在整合外部资源时,应当注重培养合作单位的管理水平,加强不同合作单位之间的联系,应用更加先进的新型装修生产方式。同时要具有客户导向意识,以为客户提供更好的服务为标准。对全装修项目建成后的质量评估是对资源整合的基础保障,也是对资源整合效果的评价环节,需要得到不同合作主体的重视。

2.4 采用样板先行制度

全装修住宅需要在交付前将所有房屋进行统一的工业化集中装修,用户的满意度和接受度是影响销量的直接因素,为了规避销售风险当前许多全装修项目选择采用样板先行制度。样板先行也能再次强调全装修住宅项目的装修风格和室内装饰设计意图,有助于在后续施工中帮助施工人员把握施工工艺。利用样板房也能够对后续施工起到提示作用,预先对样板房的功能进行检测能够防止实际施工中出现住宅功能性不足等问题。为此在全装修住宅项目管理过程中,需要建立并实行样板先行制度。样板房顾名思义,就是先装修房屋作为示范,包括户型样板施工样板、工序样板、开放样板以及材料封样,将这些样板面对社会开放,使更多有购买意向的业主可以对样板房进行体验,从而判断市场风向和用户的购买意愿。户型样板需要由设计单位提供施工图,并对户型样板进行施工,进而对装修户型样板进行完善的风险评估,再确定可以落实之后再安排大面积施工。施工样板需要由总承包单位牵头进行,将具体施工环节下分至各个分包单位,再通过统一的管理组织进行施工方案的制定和工艺标准指标的确定。工序样板则需要施工单位与监理单位共同参与进来,共同确定施工过程中各项技术操作的标准。样板房先行制度能够在户型样板施工过程中发现问题并调整设计效果,也能在施工过程中检验施工单位的整体水平,检验设计单位提供的设计方案的设计度与是否能够满足业主对全装修住宅的需求,能够提升全装修住宅的整体管理水平,避免发生系统性错误,避免造成多个住宅房屋的大量损失,同时,提前进行工序样板指导,也能明确工序的验收标准,对后续工作提供保障。

2.5 明确施工过程的管理思路

全装修住宅项目的管理思路应当是全面化、系统化、整体化的,在项目管理过程中应当自管理层到施工单位落实新型建筑项目管理观念,摒弃传统的以追求加快进度为先的管理观念,更加注重服务质量。同时对项目从质量、设计、成本、客户服务、施工进度等多个方面制定具体的管理措施,成立专门的监督监察小组对项目工程进行整体与局部相统一的项目管理,尤其要重视施工中与设计单位的交流以及建设过程中与不同合作主体的交流。加强施工作业前的定位放线工作,将装修基层存在的偏差问题消灭在施工前期。在施工全过程中应当加强对作业过程中的实测实量,对不合格的部位或工序及时纠正,减少完工后的大量返工及整改工作。同时施工过程中避免多工种交叉作业,严格进行工作面的分段移交,改善施工作业环境,减少交叉作业产生的成品破坏、工序倒置等问题。

在每一个环节完成之后进行一次质量评审,工程不同环节的质量验收标准要根据实际情况进行制定,确保施工过程的绩效指标符合经营要求,同时准确判断项目管理过程中产生的要求变更,确保项目建设与企业发展方向协调一致,确保全装修住宅能够在交付后满足业主的要求。

2.6 建立施工过程相对透明的制度

住宅全装修工程是企业生产与社会活动相结合的工程项目,消费者购买的是最终建成的全装修住宅成品,但在装修过程中,在工程建设的全过程中,消费者的心态是不够稳定的,这是由于消费者并不能完全参与到全装修过程当中来,对于房地产开发商而言,能让消费者真正参与到全装修住宅工程项目管理中来。因此在全装修住宅项目管理过程中,可以通过举办开放式活动使全装修项目管理过程透明化,使消费者能够更加直观地了解到住宅正进行的装修环节,使消费者对房地产开发商产生更多信任,对于开发商本身而言,也可以接受消费者的监督,接受社会的检验,打响质量的口碑。在施工过程中可以根据工程建设的实际情况组织业主开放日,在业主参观过程中一旦提出有关全装修住宅的使用问题可以及时解答,或是进行施工监督,帮助施工单位及时发现全装修住宅中存在的业主关切的施工质量问题,帮助施工单位及时整改,提高全装修住宅建成质量的同时也能提高业主满意度,帮助业主稳定心态,提高收楼率。

2.7 注重住宅成品保护

在全装修住宅经营销售过程中,接收到的客诉客户投诉的质量问题中,近七成都与成品保护有关。由于全装修住宅项目是统一建设的工程,项目质量问题往往是不可避免的,那就需要在全装修体系中建立起一套完整的施工流程标准和完善的成品保护机制,使成品管理不佳引发的工程质量问题被控制在苗头阶段,从而提升产品质量,使客户在购买后满意全装修住宅的产品效果。在施工过程中,装修单位有责任做好成品的后续检查与维护工作,一旦破坏了成品保护设施,应当将其恢复后继续进行施工,在房屋移交到物业前,应当拆除设置的成品保护设施,同时要提高产品保护材料的重复利用率。

2.8 分户验收高标准

在全装修住宅项目建成之后,移交到物业公司之前,应当对全装修住宅的每一部分进行逐套验收,确保全装修住宅项目的总体质量符合要求,针对性地解决细节部分的质量问题。在建立全装修设计方案评价指标时,应根据选定的不同设计方案,分别对其特点进行专一性的指标因素选取。具体来讲在装饰装修相关的部分应当检查房屋主体结构的隔音与噪音检测、室内空气与通风、建筑电气设备运行、建筑采暖与给排水、建筑装修等,这也是全装修住宅验收的重中之重,同时还要对建筑的给排水系统和防水系统进行测试,确保建筑在投入使用后没有渗漏问题。每一户的水、电运行情况和资源能源供给都是直接影响住宅使用性能的关键,因此有必要对每一户分别进行高标准验收,使用专业仪器对建筑的使用性能进行测试,确保建筑装修质量符合要求。在工程施工过程之中,除了对外观的质量进行控制,更要对各施工工序进行保证,让有关的工程做到环保、绿色,没有公害,并对相应的资料及时补充、上报,完成归档。

2.9 重视交楼环节的策划

在交楼前,应当由合同方进行项目风险的预防监控会议,对全装修住宅项目进行统筹策划,对可能引起业主与客户争议的质量问题与销售问题进行讨论,排除销售风险,判断项目是否已经满足交付条件,综合确定可以交付后再确定交楼时间,梳理是否具备提前看房的可行性,由企业内的有关部门共同对项目进行评估,预先进行自查能够有效消除潜在的质量安全隐患,也有助于在后续看房阶段解答业主的问题。提前看房组织完成后要继续接受业主与客户的检验,确保项目质量和建设结果完全符合要求后再确定交楼时间和交楼流程。交楼时应当对业主客户的身份进行核实,由房修工程师全程陪同看房,在现场对业主的问题作出合理的解答,对可以交楼的业主要签署合同材料,并发放交楼的有关材料以及房屋装修说明等。交楼全流程中项目经理应当及时与各方沟通,与其他有关部门共同对住宅质量和交付标准进行验收,在交房现场也要做好说明,保证交楼服务质量。

3 结论

全装修住宅项目是一项系统性强的工程,推行全装修住宅是当前房地产行业发展的主要趋势,在开发、设计、施工、监理、服务等不同方面落实项目管理,能够更大程度上发挥全装修住宅项目的优势,缓解全装修住宅项目建设过程中暴露出来的问题。房地产企业需要不断探索更有效的住宅全装修管理模式,使全装修住宅走上产业化发展道路。