房地产开发项目经济评价的思考与实践

2022-09-17麦泳贤

中华建设 2022年9期

麦泳贤

随着我国市场经济体系的不断完善，房地产开发项目要适应市场经济的发展，就应当加强房地产开发项目的经济评价工作，制定更加科学、规范的方法，从而推动房地产行业的健康发展。我国房地产开发项目经济评价发展时间较短，相应的制度不够完善，不断推动房地产开发项目水平的优化和调整，确保房地产开发项目经济的科学、合理评价，才能有效推动房地产开发项目的健康、可持续发展。本文对房地产开发项目经济评价进行了思考，并对静态和动态评价方法的应用实践进行了研究，以供参考。

房地产行业在很多国家都是国家经济的支柱性产业之一，随着社会经济的发展，我国房地产行业也获得了很大的发展，对我国社会经济发展有着重要的推动作用。目前，房地产开发项目的经济效益不够稳定，导致这一问题的主要原因之一是相关项目人员对项目经济评价不够重视，使得房地产开发项目中相应的资源不能充分发挥其经济效益，进而影响项目总体收益。与一般性的投资项目相比，房地产开发项目有着一定的特殊性，普通的项目经济评价方法难以对房地产开发项目进行有效评价。因此，为确保房地产开发项目经济的准确评价，需要建立一套科学、合理的评价体系，采取正确的评价方式，保障房地产开发项目的经济效益，推动房地产行业不断发展。

一、房地产开发项目经济评价的目的与意义

在房地产项目开发前期，需要采用相应的方法对项目进行科学的分析，做好经济评价工作，以保证项目的科学决策。房地产开发项目经济评价主要从企业财务角度出发，通过对项目收入与支出情况进行分析，为项目决策提供依据。房地产开发项目通常投资数额较大，开发周期较长，项目影响因素较多，因此在项目开发前，需要采用科学的方法分析项目设计方案，并对项目财务和经济整体情况进行分析，通过方案对比与调整，加强经济评价工作，才能有效控制项目开发风险，保障房地产开发项目的经济效益。

二、房地产开发项目经济评价的主要方式

房地产开发项目是国民经济的重要组成部分，项目建设过程中从源头控制风险因素，才能更好地保障房地产经济效益。针对房地产开发项目中存在的问题进行全面、科学的梳理，不断提升房地产开发项目质量，需要应用更加科学的方法来进行项目经济评价。经济评价作为一种综合性和系统性的工作，采取科学、高效的经济评价方法，才能有效保障经济评价效果，保证房地产开发项目的经济效益。

1.静态评价

在房地产开发项目的经济评价中，静态评价是较为常用的一种评价方法。对房地产开发项目经济进行静态评价时，首先要明确静态评价的含义，即针对房地产开发项目相应的容积率、建筑密度等的限制指标，确定项目所在区域能够开发的最大建筑面积，根据相应的评价分析结果，判断房地产开发项目总体工程量。在房地产开发项目经济评价过程中，应当做好项目相关方面的调查和研究工作，分析评价结果，确定项目最终的规划和建设方案。确定相关方案的过程中，要对项目的多个方面进行充分的考虑，按照择优原则选择合适的项目规划和建设方案。面对当前的房地产市场情况，进行经济评价前要做好全面调查工作，并按照调查情况来制定相应的销售策略与销售价格，以此来保证项目经济效益。房地产开发项目的经济评价方面，需要评估项目土地价格和开发成本等相关内容，通过计算模型得出预期利润及静态投资回收期等结果，从而评判项目建设的经济可行性，如图1所示。应用静态评价方法，与其他方法相比，计算方式较为简单，且计算效率更高，但由于缺乏对现金流时间价值的充分考虑，使得相应的项目经济评价就不够准确。通常开发周期短、项目资金的来源比较单一、投资额度不高的项目更能体现出静态评价方法的价值，应用静态评价方法，能够对项目相关方案进行粗略评价，实现对短期投资项目的有效分析，进而保证房地产开发项目建设的经济效益，为房地产开发项目的决策提供有效的支持。

图1 房地产开发项目经济静态评价指标

2.动态评价

在房地产开发项目经济评价中，动态评价方法有着显著的应用效果。在房地产开发项目经济评价中应用动态评价方法，主要是通过将相应的现金流量情况编制成表格，方便项目后期的使用，也能给项目建设提供更多的便利。同时，为保证项目投资和分析的正确性，通过对不同时间的现金流量进行等效值的换算后，对计算的结果进行比对和分析，可以根据分析结果确定房地产项目建设的经济效益，确保项目建设的可行性。经济评价指标中动态评价指标包括净现值、内部收益率及动态投资回收期等数值，如图2所示。通过对相关指标的准确计算，才能准确评价房地产开发项目经济，保证经济评价的效果。采用动态评价方法，能够真实有效地反映出房地产开发项目现金流实际的变动情况，并按照变动的具体情况得出准确的评价结果，充分保障房地产开发项目经济评价效果。在进行动态评价过程中，通过对开发相关成本的精确估算，才能更好地实现评价效果，由于项目估算容易受到多种因素的影响，相应的估算难度较大，使得最后的决策很容易受到影响，进而造成房地产开发项目经济评价风险难以避免。基于此，首先要确定动态评价的具体范围，一般动态评价方法适用于项目资金多、资金来源渠道多、开发周期长的项目。比如在某房地产开发项目中，其内部收益率超过行业基准率时才会选择这一方案，否则将不予考虑。

图2 房地产开发项目经济动态评价指标

三、房地产开发项目经济评价的动静结合应用实践

随着房地产行业的快速发展，为有效保障房地产行业经济效益，提高房地产行业发展质量，需要加强房地产开发项目经济评价工作，提高经济评价水平。房地产开发项目经济评价工作是一项综合性工作，为有效保障经济评价工作效果，优化和提升经济评价工作水平，应当采取更加科学有效的评价方法。在实践应用中，通常采用静态评价和动态评价的结合，确保经济评价的科学、合理，能够有效提升经济评价工作水平。

1.项目概括

项目位于经济开发区，与高速公路相距11公里，与火车站、外环线及城区行政中心距离均在5公里以内，项目用地的地势相对平坦，场地标高与街道基本相同。总用地面积为50.72万m2，居住地面积为38.41万m2，绿化率≥30%，容积率≤1.5，建筑密度≤30%，按照政府规划，周围将新建一座大学城，未来有着很大的升值空间。房地产开发项目的建筑高度不受限制，主要为居住小区，土地的使用年限为70年。周边有着较为完善的配套设施，按照相应的规划设计方案，其容积率为1，共建建筑面积为1.49万m2，机动车停车泊位为666个。规划设计中充分考虑了项目营销问题，建筑规划主要有高层、多层及混合型三种，混合型主要由底联排组团，多层和中高层所组成。

2.动态评价方法的应用

该项目的建设中，为有效保障评价工作效果的实现，需要优化经济评价工作水平，结合项目特点，应用动态评价方法，确保经济评价的科学性。在动态评价工作中，需要对相应的评价指标进行科学的筛选，经过精准、科学的分析和研判后，确保动态评价工作的整体质量和效果。在动态评价工作中，主要分析财务净现值、内部收益率以及投资回收期等指标。通过对相关指标的精准计算，能够有效保证动态评价工作效果，进一步优化项目规划方案。通过对项目财务净现值、内部收益率以及投资回收期的计算，可以得出该项目多层住宅小区相关指标要优于高层与混合住宅指标，因此，在项目所在地块建设多层住宅能够实现经济效益的最大化。基于科学的计算，就能够进一步优化和调整财务方案，提升方案的经济性，判断房地产开发项目是否值得投资和建设。尤其在内部收益率计算中，所得税前项目投资财务内部收益率应用试算法得出FIRR近似值，为确保计算精度，i1和i2之间的差值不能大于2%。通过精准计算，判断内部收益率是否符合相关规范，在保障项目收益率的基础上，采用科学的规划、建设方案，才能有效保障房地产开发项目的经济效益。

3.静态评价方法的应用

在该项目开展过程中，基于科学化和精细化动态评价方法，对房地产开发项目的建设经济效益进行全面、精准的整体判断，把握房地产开发项目的具体实际情况，保证项目投资效益的实现。在这一项目中，其属于大型综合性房地产开发项目，经济评价主要采用科学的动态评价方法。动态评价在实际应用中，能够有效实现房地产开发项目相关数据的精细化计算，并对其结果进行高效的整合，对项目经济评价工作水平有着很大的提升作用，进而充分保障房地产开发项目的有效决策。但在应用动态评价方法的同时，还应当结合静态评价方法，提高经济评价工作质量。在房地产开发项目经济评价中，采用静态评价方法，主要考虑投资利润率与投资回收期等。通过对该项目投资利润率的计算，可以有效考察项目投资盈利能力，是静态评价中的重要评价指标。通常，投资利润率越高，项目经济效益越好。通过投资利润率评价项目经济效益，需要确定利润率标准，选择投资利润率超过所设置利润率标准的投资方案，否则拒绝投资方案。如果存在可接受互斥方案，在保障相关方案质量的基础上，选择利润率最高的方案。加强项目市场调查研究，全面分析相关数据，采取动态与静态评价相结合的方式，才能有效提升房地产开发项目经济评价工作水平，确保房地产开发项目的科学建设发展。