申请主体缺失，如何办理转移登记？

梁仁政，廖珊珊

一、案情简介

李某在2011 年购买了一套商品房期房，并与开发商签订了购房合同。自2012 年收房入住以来，因开发商方面原因，李某一直未能办理不动产权证。对此，李某等业主多次通过投诉、信访等方式要求当地不动产登记机构及相关部门解决“办证难”问题。

经不动产登记机构核查，开发商于2009 年和2011 年先后取得该项目建设工程规划许可证和商品房预售许可证。2013 年，在多项配套设施未完成建设的情况下，公司法人因债务纠纷去向不明，导致项目申请主体缺失，无从完善后续相关验收手续以及办理建设工程竣工备案，进而无法完成不动产首次登记，也就不能为业主办理不动产转移登记。

二、本案焦点

申请主体缺失，如何办理不动产转移登记？

三、案情分析

本案中，李某等业主是在该项目取得商品房预售许可证后，与开发商签订的购房合同，并要求办理不动产登记，但开发商去向不明导致申请主体缺失。不动产登记机构无法实现李某等业主提出的要求的原因有：一是违反不动产登记的连续登记原则。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.2条规定，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。本案中申请主体应该为开发商，但因开发商法人无法联系造成申请主体缺失，导致无法办理该项目的不动产首次登记，因而连续登记未能实现。二是不能满足不动产登记的共同申请要求。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。据此可知，李某等业主要想办理房屋的所有权转移登记，应与开发商共同提出申请。但由于申请主体已缺失，业主无法与其共同申请不动产转移登记。

四、解决思路

针对“非群众过错”所造成的、按现行政策规定和业务办理流程又无法解决的共性、普遍性的问题，可通过行政手段完善制度建设，寻找替代的申请主体来解决本案问题。

广西自然资源厅依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》精神，于2021 年8 月印发了《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54 号）（以下简称《指导意见》），提出了具有针对性、可操作性、覆盖面广的六大类共18 种具体情形的破解办法和解决路径。

对于因申请主体缺失而导致的登记难问题，《指导意见》归纳总结出4 种表现情形：一是开发建设单位因改组、改制、合并和兼并等原因造成申请主体不清的；二是开发建设单位灭失导致申请主体缺失的；三是开发建设单位不配合不动产登记造成登记主体缺失的；四是开发建设单位法定负责人失联导致申请主体缺失的。

本案符合第4 种情形，可以参照《指导意见》中的具体解决办法进行处理，即“开发建设单位未注销或灭失，因法定负责人失联造成不动产登记申请主体缺失的，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告（公示期不少于60 个工作日）无异议或异议不成立的，由市、县人民政府指定申请主体或由小区业主委员会或三分之二以上的业主代表作为主体申请办理不动产首次登记和转移登记”。此解决方法在登记程序上既符合连续登记原则，又满足共同申请的要求。同时，书面告知原开发建设单位以及公示期不少于60 个工作日的做法，最大限度保证了相关权利人的知情权，也体现了解决历史遗留问题的审慎态度。

五、处理办法

经当地不动产登记机构查实，本案中该项目还存在未完善后续相关验收手续与未办理建设工程竣工备案等问题。这需要协调住建等相关部门，分批分步做好该项目登记难问题的化解工作，主要做法如下。

一是提请当地人民政府建立工作专班，明确不动产登记机构主导、住建等部门协同处理该项目历史遗留问题；二是按照《指导意见》要求，由当地不动产登记机构在多次联系并书面函告开发商无果后，提请当地人民政府以公告的方式确认业主委员会为申请主体，即在公告期间（不少于60 个工作日）无人提出异议的情况下，该项目的申请主体将由开发商转为业主委员会；三是同步开展不动产测绘、权籍调查等相关工作，完善相关验收手续和建设工程竣工备案材料。

本案具体做法为：由不动产登记机构指导业主委员会申请办理不动产权籍调查。由住建部门指导业主委员会办理房屋质量鉴定备案，并由第三方房屋质量安全鉴定机构对该项目进行安全鉴定，鉴定结果认定合格后作为房屋竣工验收的材料。由不动产登记机构指导业主通过不动产登记自助办理平台上传相关材料，办理相关登记。

最终，在不动产登记机构和住建部门的通力协作下，本案由业主委员会作为申请主体完成了相关验收手续及该项目的不动产首次登记，不动产登记机构也陆续为业主办理核发了不动产权证书，解决了该项目多年来的“办证难”问题。

不动产登记历史遗留问题是复杂多样的，在推进化解历史遗留问题时，不动产登记机构严格按照“尊重历史、兼顾现实、服务于民、取信于民、让利于民”和“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，主动作为，积极协调建设单位及相关部门，坚持“问题梳理、协同配合”的原则，加快落实“归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的产权制度，深入推进和推广“多测合一”“交房即交证”等改革成果落地，切实维护群众、企业的合法权益，维护社会和谐稳定。