让历史遗留“登记难”成为历史——南宁市解决不动产登记历史遗留问题的经验与探索

谢仕桂，肖 垚，杨敏慧

“盼了快10 年了，终于盼来了这个‘红本本’！”南宁市西乡塘区某小区业主激动地表示，“感谢南宁市的好政策，解决了困扰我们这么多年的办证问题。拿着这本证，心里踏实多了。”

不动产登记涉及千家万户，事关人民群众的切身利益。近年来，南宁市不动产登记中心（以下简称登记中心）始终贯彻以人民为中心的发展理念，加快解决人民群众最关心、最直接、最现实的不动产登记“登记难”问题。截至2022 年7 月，南宁市按照“尊重事实，先证后责”的基本原则，先后解决了71 个房地产项目约4.6 万宗不动产登记历史遗留问题，惠及18 万群众。

尊重事实 率先印发实施方案

“不动产登记历史遗留问题的成因多种多样，其中申请主体、房屋规划验收、土地出让价款、房屋质量验收、抵押查封问题这5 个方面的问题是最主要的，也是我们集中力量解决的堵点、痛点问题。”登记中心工作人员介绍到。

申请主体“难找”。不动产登记的基本原则是依申请进行登记，开发建设单位是房地产项目的申请主体。申请主体如存在问题（主体资格灭失、因债务纠纷而失联等），则房地产项目在缺少申请主体的情况下，不动产登记机构是无法对其进行不动产登记的。

房屋规划验收“难过”。建设工程符合规划的材料是不动产登记的基本要件之一，如果房地产项目已取得规划许可手续但因未按规划许可内容进行建设，无法通过规划核实或开发建设单位拖延未申请规划核实，将会影响不动产登记进度。

土地出让价款“难追”。不动产登记要严格把控国有土地使用权出让收入款和相关税费的缴纳。如果开发建设单位未足额缴纳这些费用，也难以办理不动产登记。

房屋质量验收“难取”。建设工程质量竣工验收关系到房屋的质量问题。对于群众来说，已经取得不动产权证书的房屋应当是安全合格的，如果房屋在没有通过竣工验收的情况下办理了不动产登记，将辜负人民群众对不动产登记机构的信任。因建设工程报建手续不全或存在无法进行工程质量竣工验收的情形，如“五方”单位主体缺失、施工资料丢失、“五方”单位因法律纠纷不配合等，房屋难以通过质量验收，会对不动产登记产生影响。

抵押查封“难解”。根据不动产登记“房地一体”的登记原则，开发企业一旦后续资金出现问题，其房地产项目被抵押、查封，则地上房屋也一并被抵押、查封，从而影响了不动产的正常登记。因此，不动产登记机构在办理不动产登记时要严格审查房地产项目是否存在抵押、查封登记的情况。

2021 年，国家、自治区相继印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1 号）《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54 号）后，给广西各地破解难题提供了依法施策的重要依据。南宁市印发了《南宁市人民政府办公室关于印发南宁市处理房地产项目历史遗留办证问题实施方案的通知》（南府办函〔2019〕123 号），在全广西率先提出“尊重事实，先证后责”的处理原则，着力解决南宁市房地产项目历史遗留办证问题。

“不动产登记涉及到多个部门的职能，我们要借助多方的合力，联动清理历史‘旧账’。”登记中心工作人员如是说。为尽快解决南宁市不动产历史遗留问题，2019 年6 月，南宁市人民政府成立了解决住宅小区历史遗留问题办证工作领导小组，由南宁市政府主要领导作为领导小组组长，各相关职能部门及各城区政府、开发区管委会作为成员单位，统筹协调，推进解决。

对症下药 逐个击破

＜＜＜南宁市不动产登记中心在邕宁区红星村指导群众办理不动产权证 林思婷/摄

变更主体，破解主体缺失办证难。申请主体是不动产登记重点审核的要素之一。登记中心参照自治区和南宁市的相关规定，根据原申请主体资格已经灭失小区的实际情况分别制定了不同的申请主体变更方案。承继单位，上级主管部门，市人民政府指定的机构、组织或业主委员会，三分之二以上业主推选的业主代表等都可以作为申请主体。申请主体失联或不配合办理的，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位，经公告（公告期不少于30 个工作日）无异议或异议不成立的，由市人民政府指定申请主体，也可以由小区业主委员会或三分之二以上业主推选的业主代表作为主体。西乡塘区某小区涉及住宅总套数891 套，2012 年交付业主使用，但随后开发企业因债务纠纷无法偿还而失联，导致该小区一直未能办理不动产登记，这成为小区业主多年来的一块“心病”。登记中心了解情况后，指导小区业主委员会作为申请主体代为申请办理不动产登记。2021 年10 月，南宁市根据“先证后责”原则，为该项目891 套住宅办理了不动产登记，解决了困扰该小区业主9 年的登记难题。

多途认定，破解房屋规划验收难。登记中心按照“缺什么，补什么”的原则，形成了两种针对房屋规划验收难的处置方案。登记中心工作人员介绍到：“如果开发企业能够按规定补办规划核实等手续，则先予补办规划核实手续。”在实际工作中，往往是老旧小区存在规划验收难题。对于这些建成时间较早、不具备补办条件的小区，登记中心采取了第二种方案：在符合国土空间规划的前提下，由南宁市自然资源局按现状出具认定或核实意见，符合规划的单独楼栋住宅楼先进行规划核实，出具符合规划的核实意见，并为该楼栋业主办理不动产登记。例如西乡塘区某小区，涉及住宅总套数798 套。自2012 年交付业主使用后，因开发企业存在债务纠纷，无法完善该小区配套设施的建设，导致该小区一直未能通过规划核实。2021 年12 月，南宁市自然资源局对该小区符合规划的单独楼栋住宅楼先进行规划核实后，出具了符合规划的核实意见，这部分业主顺利办理了不动产登记。

＜＜＜工作人员进社区开展不动产登记相关知识宣传 牙璞/摄

证缴分离，破解土地出让价款征缴难。为解决房地产项目中欠缴土地出让价款和相关税费问题，登记中心按照“证缴分离”原则，由自然资源、税务部门在追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。青秀区某小区开发企业在建设过程中，未能按照规划许可内容进行建设，导致容积率超出规划，需补缴土地出让价款。开发企业因资金问题，无法及时补缴相应土地出让价款，这导致了该小区业主自2010 年以来都未能办理不动产登记。在多次讨论后，经南宁市自然资源局报请南宁市人民政府同意，2022 年1 月，登记中心按照“证缴分离”的原则，在追缴该土地出让价款的同时，为该小区办理不动产登记。

安全鉴定，破解房屋质量验收难。对于房屋质量验收难题，南宁市规定由开发建设单位或市人民政府指定的单位委托有相应资质等级的房屋质量安全鉴定机构对工程项目进行安全鉴定，并出具检测鉴定报告或结论。符合要求的，可将报告或结论作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料来办理不动产登记。青秀区某小区，住宅总套数1 322 套，该小区因开发企业与施工单位间存在工程结算纠纷，施工单位不配合办理该小区的竣工验收手续，所以该小区无法办理不动产登记。业主们因未能及时办理不动产登记，无法安家落户，也不能享受周边的教育资源。开发企业与施工单位两头拉扯，业主们夹在中间进退两难。2020 年6 月，登记中心得知情况后，指导该开发企业委托有相应资质等级的房屋质量安全鉴定机构对该小区工程项目进行安全鉴定，并出具检测鉴定报告，报告显示该小区房屋符合工程建设和验收要求，随即该小区顺利办理了不动产登记。

明确责任，破解房屋查封办证难。房地产项目土地被抵押、查封前购房的业主属于完全无过错方，这是非常清晰的。对于这种问题，登记中心书面告知抵押权人、查封单位有关土地、房屋原分散登记情况和房地一体登记要求后，即可为其办理不动产登记，并在不动产登记簿上注明土地抵押、查封状态。西乡塘区某小区，住宅总套数1 424 套，因开发企业与施工单位间存在工程结算纠纷，2019 年7 月，该小区土地被南宁市中级人民法院查封，该小区的业主也一直无法办理不动产登记。该小区土地被查封前，业主均已签订购房合同并进行了备案。2022 年4 月，登记中心将有关土地、房屋原分散登记情况和房地一体登记要求告知南宁市中级人民法院后，为业主办理了不动产登记，并在不动产登记簿上注明了土地查封状态。

为全面解决南宁市不动产登记历史遗留问题，下一步，南宁市将根据自然资源部以及自治区自然资源厅关于加快解决不动产历史遗留问题的有关精神，扩大解决历史遗留问题覆盖面，加大排查力度，全面摸清家底，制定相应攻坚方案。同时，进一步加大化解力度，加强与各职能部门的沟通联系，主动指导建设单位收集材料，补办相关手续，化存量、防增量，力争全面解决群众“急难愁盼”的不动产登记办证问题，让历史遗留“登记难”成为历史，努力让人民群众获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。