让遗留问题“清零” 让群众居住安心——百色市解决不动产登记历史遗留问题的经验与探索

胡 晓，黄 劲

2022 年4 月，春末谷雨时节，回南天的百色市，室内潮湿阴冷。在百色市江滨二路滨江国际小区，业主代表手拿着盼望已久的不动产权证，喜不自胜。该小区业主代表黄先生告诉笔者，他们期待这本不动产权证已经10 多年了，这次能顺利拿到“红本本”，要感谢百色市不动产服务中心（以下简称服务中心）。

2019 年以来，服务中心以优化营商环境、为民办实事为契机，结合自然资源部、广西自然资源厅相关要求和百色市实际情况，积极处理不动产登记历史遗留问题，有章法、有效率、有底线地实现了“2021 年，化解不动产登记历史遗留问题60%以上”的目标，让不动产登记遗留问题成为“历史”。

有章法：依法登记，有章可循

“不动产权证是群众安居乐业的重要保障。历史遗留问题导致办证难，登记办理流程耗时、耗力，成为群众在办证路上的一个个堵点。我们要为群众解难疏堵，做到房有所证。”服务中心主任黄小伟如是说。

2016 年服务中心成立之初，针对不动产登记历史遗留问题还未有明确的处理办法，工作人员只能一边收集历史遗留问题信息，一边按照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规为群众化解历史遗留问题，收效甚微。

在收集、研究和化解不动产登记历史遗留问题的过程中，服务中心认识到，历史遗留问题具有复杂性、特殊性和时代性，涉及面广、形成原因复杂。职能部门方面，存在政策法规执行不到位、部门间缺乏信息共享等问题，一些项目手续不完备，从而形成历史遗留问题；项目主体方面，不动产项目开发建设单位在手续流程、缴纳费用、项目规划等步骤中缺位，是形成历史遗留问题的重要原因；权利人方面，群众往往只重视房屋产权的登记，缺乏土地产权等方面的登记意识，这也导致了历史遗留问题的形成。

2019 年起，服务中心将化解不动产登记历史遗留问题列入优化营商环境的工作内容。自然资源部、广西自然资源厅相继印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1 号）、《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54 号），为化解历史遗留问题的工作指出了方向、明确了办法。

2021 年，服务中心为全面掌握百色市不动产登记历史遗留问题情况，通过走访座谈、便民热线、基层摸排、信访投诉、部门来函等方式，对百色市商品房、集资房、房改房、经适房、安置房、办公用房等进行了全面排查。“我们收集历史遗留问题项目，根据问题症状和化解要求，梳理分析，建立账册，制作‘问题清单’。”服务中心工作人员介绍到。

之后，工作人员按照用地手续不全、未通过规划核实、房地信息不一、欠缴土地价款等原因，分类提出处理意见，制作“责任清单”，即通过联络员制度来实行清单管理，全程跟踪项目处置进度，逐一销号落实。

20 世纪90 年代，某企业通过招商引资入驻百色市，获批了一块工业用地。多年以来，该企业因材料不齐而无法办理不动产权证书，影响了企业的发展。服务中心知晓该情况后，安排专人梳理流程，跟踪落实，通过查询历史档案、协调部门补齐材料等方式指导该企业补齐登记所需材料，2021 年，该企业终于办理了不动产权证。

百色市还结合本地实际，先后印发了《百色市不动产登记历史遗留问题处理意见》《关于加快解决市本级房地产历史遗留项目不动产登记问题的通知》等文件，不断深入开展“我为群众办实事”活动，以问题为导向，不断创新举措、优化流程。服务中心通过构建政府主导、部门联动的工作机制，按照尊重历史、正视现实、区别对待、依法依规、分类处理的原则，把幸福的“红本本”送到企业、群众手中。

有底线：坚持原则，严守底线

＜＜＜工作人员在小区现场审核、颁发不动产权证书 百色市自然资源局供图

＜＜＜业主提交不动产登记申请现场 百色市自然资源局供图

＜＜＜工作人员在解答问题 百色市自然资源局供图

在处理不动产登记历史遗留问题时，服务中心秉承着尊重历史、实事求是的原则，践行以人民为中心的发展思想，从维护群众合法权益的角度出发，充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的实际，积极研究处理办法，切实推动不动产登记历史遗留问题处理，增强人民群众的安全感、获得感。2021 年，百色市化解了3 943 宗历史遗留问题，为8 337 人办理了不动产证。

在具体问题的处理中，服务中心一直秉承着“两个分开”和“群众无错优先”原则。有的历史遗留问题是企业违法违规所造成，业主作为善意、无过错的一方，其合法权益应当得到保护。

“两个分开”即不动产登记前置审批手续与为履行合法购房手续的权利人办理登记分开，对现状基本符合规划的历史遗留项目，除了涉及安全使用的质量验收，不再将其他审批、验收等作为权利人办理登记的前置条件；历史遗留问题项目中涉及的开发企业违法违规问题处理与为权利人办理登记分开，在依法严厉查处开发企业违法违规行为的同时，不影响为权利人办理登记。如在为滨江国际小区业主办理不动产证的同时，服务中心依法向该小区违法企业送达了土地出让价款催缴通知书和限期缴纳土地出让价款决定书。

遵守法律法规是百色市化解不动产登记历史遗留问题的第二条底线。服务中心依法审慎界定问题类型，确属历史遗留问题的应办尽办、应发尽发；同时，也严防违法违规行为借机“搭便车”，通过不动产登记历史遗留问题处理将违法违规问题合法化。

百色市自然资源局党组书记、局长蒋竞辉表示，在处理历史遗留问题过程中，因开发企业造成的问题占80%以上。开发企业在建设过程中是否诚信、负责非常重要。下一步，百色市将把违规建设等信息纳入企业信用信息收集系统，进一步完善失信约束制度，构建诚信建设长效机制，维护人民群众的合法权益。

有效率：全面梳理、分类化解

冰冻三尺非一日之寒，化解问题非一日之功，单靠一个部门的力量无法快速有效地解决问题。2022 年，百色市印发了《关于成立百色市本级化解不动产登记历史遗留问题工作领导小组的通知》，将自然资源、住建、司法、财政、信访、税务、法院等多部门联合起来，形成合力，为有效推动不动产登记历史遗留问题的化解、切实维护人民群众的根本利益提供了组织保障。同时，百色市在广泛征求群众意见的基础上，积极借鉴外地成功经验，与相关部门协商沟通，制定印发《百色市不动产登记历史遗留问题处理意见》，将历史问题梳理为七大类共9 项具体问题，进行统一化解处理。

百色市自然资源局收到解决企业或群众要求化解不动产登记历史遗留问题的申请后，首先召集领导小组成员单位开联席会议，之后再全面梳理问题成因、现状，提出解决办法，对普遍存在的问题按照《百色市不动产登记历史遗留问题处理意见》处理，对特殊问题由领导小组协商依法处理。

如处理中国铁路南宁局集团有限公司职工因多种原因无法办理不动产权证的问题时，领导小组充分考虑到了铁路系统的特殊性。服务中心本着尊重历史的原则，对铁路系统以前颁发的住房所有权证予以认可，并通过“本对本”模式，即通过把中国铁路南宁局集团有限公司颁发的住房所有权证换发成不动产权证书的方式，为324 人办理了不动产权登记，有效维护了群众的合法权益。“拿到了不动产权证书，我们孩子的入学、房子的贷款就方便多了！”中国铁路南宁局集团有限公司的职工李先生高兴地说。

百色市滨江国际小区建于2006 年，该小区存在违建、超建、未缴清土地出让金、开发企业破产等多个问题，情况复杂、处理难度大。2021 年起，服务中心主动协调，多次召集各职能部门、企业和业主代表共同协商处理办法，并且安排专人指导该小区申请变更建设用地规划设计条件、收集办理不动产登记的申请材料。针对企业无力补缴土地出让金的问题，服务中心多次征求各部门意见和请示政府，最终采用“证缴分离”的方式，于2022 年4 月成功为百色市滨江国际小区第6 幢至第10 幢住宅楼办理了不动产权登记。“这个房子是我一辈子的心血，十几年间我做梦都想拿到不动产权证，现在，我的梦终于变成现实了！”滨江国际业主何女士眼含热泪说。

建于2013 年的春天花园小区因未按照规划建设，存在超容积率的问题，影响了761 户业主的不动产登记。服务中心得知这一情况后，经多方协调，安排专人跟踪指导开发单位完成项目容积率调整、项目竣工验收备案、土地出让金补缴等工作。2021 年6 月，服务中心工作人员进入该小区，现场受理小区业主提交的登记申请，并通过不动产登记“云平台”现场审核、颁发证书。活动当天下着淅淅沥沥的小雨，但业主们办证的热情不减，有的家庭三代人一起来到现场，人们脸上都洋溢着喜悦之情。

开展化解历史遗留问题工作以来，百色市按照先易后难、重点突破的方式，建立健全联动机制，全市各部门累计投入1 000 多人次，有效推动了春天花园小区、东坪路安置小区、滨江国际小区等不动产登记历史遗留问题的解决。截至目前，全市历史遗留问题解决比例已达78%。

房是家和爱的载体，化解不动产登记历史遗留问题，可以切实增强人民安全感、获得感和幸福感。下一步，百色市将继续想人民之所想，急人民之所急，主动服务，履职尽责，结合国家和自治区出台的相关政策，把握化解不动产登记历史遗留问题的窗口期，对症下药，因案施策，让遗留问题“清零”，让群众居住安心。